办公楼物业保安管理服务方案Word文档下载推荐.docx

1、安全管理对象主要针对外来闲杂人员、楼内工作人员， 工作重点是杜绝闲杂人员进入社区，上下班高潮期重点疏导车辆， 防盗和公共秩序维护。（四）充分用好技防措施 我们将充分利用好大楼闭路电视监控系统等安全防护设施对办公区 实施安全管理。（五）预警、应变措施1、安全应急计划和措施（1）目的： 在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法，在最短的时间内控制 事态的发展，或保证出色完成上级交办的临时任务。适用范围：1）治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业户或公司管理 人员遭到犯罪分子的突然袭击等。2）受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁、袭击。3）其他重大意外情况。（2）职责：1）对可能发生的由物业服务

2、中心负责制定安全应急计划，报分管副 总经理审批，必要时报总经理审批；2）对即将发生或已发生的突发事件由安全主管临时确定应急措施， 同时向上级汇报。（3）计划：1）对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由物 业物业服务中心组织制定应急计划和预防措施，并安排岗位人员按 部署执行。2）处理治安突发事件时，由值班员迅速向派出所报案，安全主管临 时确定应急方案，安排人员迅速控制物业管理范围内各通道、楼梯 口，封锁出事现场，严格盘查出入现场的人员，直到公安人员到来。3）制定的应急计划必须慎重，考虑周详，在制定自然灾害应急措施 时，要根据灾情的程度、特性而定。（4）实施：1）在执行过程中，发现

3、偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批 人员认可。2）对发生的每一事件必须总结，如果是人为原因造成损失，应立即 查找原因，认真填写纠正措施报告，严防类似情况的发生。3）保存事件全过程的有关记录，存档 3 年。重大自然灾害的记录长 期保存。（5）要求： 为增强应变能力和战斗力，平时每个维序队员必须进行严格的学习、 训练、消防演习和紧急集合演练。三、强化消防管理意识（一）消防管理目标坚持“预防为主，防消结台”的消防工作万针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念，实施全员义务消防员制（二）加强消防教育宣传和培训演练工作1、消防教育宣传工作： 物业服务中心将在物业辖区内不间断地传播消防

4、法规、防火知识， 并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座，张贴消防宣传画，向 业户进行消防知识宣传。2、做好消防培训及演练工作： 重点加强维序员的消防实战演习，每年组织义务消防队员和广大业 户共同参与的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于 “未燃”。（三）加强入伙期间的消防管理 在入住期间，我们将通过设专人巡逻监管、安置挡车桩、安置简明 指示标识等办法，着重解决违章占用消防通道的问题，保证消防通 道的顺畅。（四）积极落实防火安全“三级”检查制度 重视冬、春两季的消防、设施设备大检查工作，确保在火灾多发期 的消防安全工作。1、一级检查由班组组织实施（1）每个员工每天在本岗位区域工作的同

5、时进行火情安全的检查， 排除不安全因素，对自身不能解决的火情隐患及不安全因素上报班 组长。（2）每个员工应对本岗位所负责区域的防火工作负责。（3）各班长及时组织处理存在的安全隐患和不安全因素，对处理不 了的问题及时上报上级领导。（4）接班时应将本班防火安全注意事项和存在问题向下一班交待， 以保障工作的连续性。2、二级检查由物业服务中心领导实施（1） 物业服务中心领导每季度组织各部门管理人员对管辖区域、 设备物资（特别是易燃易爆物品）进行一次全面检查，并填写消 防检查情况汇总表。（2）检查各部门对防火安全工作的执行落实情况。（3）组织处理火险隐患，总结经验教训向员工进行安全教育，增强 员工的安全

6、意识。（4）对物业服务中心不能处理的安全隐患，及时上报公司或报告公 安消防部门处理。3、三级检查由公司领导实施（1）物业管理部或公司领导根据物业防火安全的实施情况和上级部 门的要求不定期对大楼进行全面安全检查或重点防火部位的抽查， 公司安全领导小组每年不少于一次全面检查。（2）检查各物业服务中心贯彻防火安全制度的执行情况，重点检查 要害部位防火安全管理及制度的落实情况。3）对检查结果进行汇总和总结，填写消防检查情况汇总表下发各物业服务中心、专业部门。4、三级检查的基本内容（1）易燃易爆危险物品贮存、管理、使用是否符合安全要求；贮存 容器、管道有无定期测试，有无跑、冒、滴、漏现象。（2）对烟头等

7、遗留火种是否采取安全有效的预防、处理措施。（3）仓库内货物及物资分类存放是否符合安全规定，库房内使用 60W 以下灯泡。（4）电器设备运行是否正常，有无超负荷运行，电线、电缆的绝缘 有无老化、受潮、漏电、短路等情况。电动机有无空转现象，防雷 设备是否完好，有无乱拉乱接电线情况。（5）使用易燃易爆物品是否符合安全操作要求，残油、气的处理是 否安全妥当。（6）危险场所动火是否按规定办理手续，焊工操作时是否达到“七 不”、“四要”、“一清”要求。（7）使用有毒有害物品的场所是否有防毒的安全措施。（8）检查消防器材及消防系统的完好情况。各部门对消防器材有无 管好、用好和到期换药。（9）门卫对出入人员是

8、否进行严格检查，对携带易燃易爆危险物品 的人员是否把关等。5、防火检查（1）用火、用电有无违章情况。2）安全出口、疏散通道是否畅通，安全疏散指示标志、应急灯是否完好。（3）消防橱窗、设备房、办公室、仓库、等物业管辖范围内的消防 设施、器材和消防安全标志是否在位、完整；灭火器是否压力正常， 灭火水带是否有破损。（4）常闭式防火门是否处于关闭状态，防火卷帘下是否堆放物品影 响使用。（5）消防安全重点部位的人员在岗情况。（6）其他消防安全情况。6、火灾隐患整改对存在的火灾隐患，应当及时予以消除。（1）违章使用明火作业或者在只有火灾危险的场所吸烟，使用明火 等违反禁令的。（2）安全出口上锁、遮挡或者占

9、用、堆放物品影响疏散通道畅通的（3）消火栓、灭火器材被遮挡影响使用或者被挪作他用的。（4）常闭式防火门处于开启状态，防火卷帘下堆放物品影响使用的（5）消防设施管理、值班人员和防火巡查人员脱岗的。（6）违章关闭消防设施、切断消防电源的。（五）消 防 档 案消防安全重点单位应建立健全消防档案。1、单位基本概况和消防安全重点部位情况 2、建筑物消防设计审核、消防验收以及消防安全检查的文件、资料。3、消防管理组织机构和各级消防安全责任人。4、消防安全制度。5、消防设施、灭火器材情况。6、义务消防队人员及其消防工种人员情况。7、与消防安全有关的重点工种人员情况。8、新增消防产品，防火材料的合格证明。9、

10、灭火和应急疏散预案。10、消防设施定期检查记录，自动消防设施全面检查测试的报告以 及维修保养记录。11、火灾隐患及其整改情况记录。12、防火检查、巡查记录。13、有关燃气、电气设备检测（包括防雷、防静电）等记录资料。14、消防安全培训记录。15、灭火和应急疏散预案的演练记录。16、火灾情况记录。17、消防奖惩情况记录。（六）建立消防快速反应队结合以往的工作经验，我们将在维序员中选拨一批队员组建办公楼 物业服务中心“消防快速反应分队”，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”， 最大限度地减少火灾损失。火警应急程序如下：1、报警（1）物业服务中心所有人员均应加强消防意识，发现异常情

11、况（如 烟雾、火光等），应立即向上级领导及消防部门汇报。（2）物业服务中心值班员接到火警报警后，应迅速通知附近人员赶 往现场，查明报警地址、燃烧起因、目前火势、周边环境及人员受 伤情况等。2、召集（1）火警确认后，通知义务消防队员赶赴现场。（2）物业服务中心所有人员在获悉火警均应立即赶赴现场，参与灭 火。物业服务中心经理接报后应赶往现场进行调度，安全主管接报 后应赶往现场进行指挥。（3）到达现场的人员必须听从现场指挥的调配。3、灭火（1）现场指挥根据火场情况，迅速组织到场员工成立灭火组、抢救 组、疏散组、警戒组及支援组等，开展灭火工作。灭火人员执行命 令应迅速、果断。（2）灭火组在现场指挥的带

12、领下使用灭火器材进行灭火。抢救组应 迅速组织人力贵重物品及危险物品搬离现场。疏散组负责协助邻近 火场的业户迅速按指定通道疏散，同时指挥停泊在危险区域内的车 辆驶离。形成火灾现场屏蔽区和隔离区，防止火情蔓延。（3）后续赶往火场的人员为支援组。按现场指挥的命令，向现场运 送灭火剂、灭火器材以及所需的各种工具。（4）如火势过大且消防警已到场时，不必要的人员要迅速撤离。义 务消防员继续协助消防警灭火直至火势被完全控制。（七）善后与收复 火势完全熄灭后，维序员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部 门查明火因并统计损失，向上级提交事故报告。消防灭火流程图（通用灭火流程）维序队长职责1、主持维序队的全面工作

13、，坚决、认真地执行大楼物业服务中心的 指示、指令，带领全队队员保质、保量地完成所在地管辖区域的公 共秩序、车辆管理收费工作。2、 确保所辖区域业户满意率达到 95%以上；案发率不超过3%。，每 年递减0.5%，三年内达到1.5%。3、 带领全队人员依据各自职责和规章制度，认真作好公共秩序和车 辆管理工作；确保完成公司下达的各项指标及安全防范工作。4、 随时掌握辖区内车辆流动、停放情况，优先保证业户使用停车位； 依时对辖区内交通、车辆进行管理并按物价部门规定收取车位使用 费，所收费用造册登记及时上缴。5、 负责监督和落实员工岗位职责和工作安排，做好全队的培训、操 练工作。6、配合做好物业服务中心

14、的其他专项服务工作，及时发现、制止、纠正各类违章行为。7、负责全队的内务管理和考勤工作，随时巡视并检查辖区内公共秩 序、车辆管理、收费各岗位工作情况。8、定期向大楼物业服务中心领导汇报工作，完成上级交办的其他临 时任务。9、遇有突发事件（案件），要及时向大楼物业服务中心领导报告， 并依据相关法律规定做好现场保护等处置工作。10、及时掌握队员的思想动向，勇于改正自身缺点，虚心接受队员 的批评和建议。11、根据辖区内的实际情况和工作需要，可随时调整各岗位维序员 的工作及班次。12、对月考核不合格、违纪违章的队员有权按公司规定的奖惩制度 进行奖惩，对不称职的队员有调离和辞退的建议权。 维序班长的职责

15、1、主要职责：坚决执行队长的工作指令，协助队长完成各项任务， 安排、检查队员日常工作。2、安排、检查本班队员的日常工作。3、以身作则，处事公道，虚心接受队员的合理建议和要求。4、及时掌握班内队员的思想动态，耐心做好队员的思想工作。5、带领全班搞好内务卫生和军事训练。6、随时向队长汇报工作，认真完成上级交办的其他任务7、有权监督全班各岗位人员的执勤情况。8、有权向队长建议对不称职的队员进行处理。9、本班队员请假两小时以内，有权根据实际情况予以批准。10、作好本班新到岗员工的岗位培训、考核工作，使其迅速、准确 掌握岗位职责。维序员职责1、服从领导，听从指挥；熟悉本岗位职责和工作程序，圆满完成工 作

16、任务。2、遵守法律、法规，做到依法办事。3、坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物，预防治 安案件的发生。4、积极配合物业管理其他服务，及时发现、制止违章行为，防止破 坏；不能制止和解决的应立即向总值班室或班长报告。5、熟悉和爱护大楼内的公共设施、机电设备、消防器材等配套设施， 并熟练掌握各种灭火器材的使用方法。6、积极协助公安机关开展各项治安防范活动或行动，努力完成各项 治安服务工作，勇于同违法犯罪行为做斗争。7、积极向业户进行治安防范和管理方面的宣传。8、对发生在维序区的刑事或治安案件，有权抓获现行违法犯罪分子 并移交公安机关，有权保护现场及证据，有权维护秩序；无实施拘 留、关押

17、、审讯、罚款、勘察现场的权力。9、对有违法犯罪行为的嫌疑人，可以监视、举报；无权侦查、扣押 10、对违反治安管理条例的行为，有权劝阻、制止和批评教育； 无处罚权。11、在执勤中，如遇有不法分子反抗，甚至行凶报复，可正当防卫。维序员纪律1、仪容整洁，遵守仪容仪表规定。2、执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。3、严格遵守交接班制度。4、值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西；不准嬉笑、打闹，不准在值班 时会客、看书报、听广播，及做其它与值班职责无关的事。5、爱护各种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。6、依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。7、禁止在公司所管物业范围内打麻将；不准借娱

18、乐为名搞变相赌博。8、团结互助，禁止闹纠纷；不说脏话，不做不利团结的事。9、遵守员工宿舍管理规定，不得带人留宿，来客留宿必须经物 业服务中心批准。维序员服务文明礼貌用语1、当来访客人进入值班室时，（起身）“请问先生（小姐）：有什么事？（您找谁？）”2、当有上级领导（外宾在公司领导陪同下）来到时， （起身相迎， 立正敬礼）“欢迎光临”、“请多指教”、“多谢指导”等。3、在接待业户报案时，“先生（小姐） ，别急，慢慢讲”当报案人说 准业户楼座号及姓名后“请您出示证件”，查毕交还证件时，“谢谢 合作”；在明确案情后，“请稍候”，立即向值班室报告，并告知业户 处理的办法、时间。4、在巡逻中，当发现有违

19、反治安管理条例的人和事时，主动上前询 问“请问先生（小姐），发生了什么事？”需要向当事人作调查时， “对不起，请到值班室协助我们调查”。5、在巡逻中发现违章时，予以制止，制止违章时均要敬举手礼（对 十岁以上人员违章须敬礼），并使用文明用语。车辆管理服务文明礼貌用语1、当车辆停在道口挡车器前进，上前立正敬举手礼，“请先生（小 姐）用行驶证（或其它有效证件）换取车位牌（卡）”；当从司机手 中接过证件时，“谢谢合作”；当后面有车辆在排队等候时，“对不起， 久等了！”2、当发现有车辆违章停泊时，“先生（小姐） ，对不起，请您按位泊 车”（或“请不要停在人行道”、“请不要停在绿化地”、“请不要停在 路口

20、” ）。3、当发现有车辆未关好门、窗（自行车、摩托车未上锁）时，“先 生（小姐），请关好车门、窗（请锁好车。4、当出场车辆有可疑之处，需询问时，“请问，先生（小姐）贵姓？ 住哪栋哪座？属何单位？”、“请出示证件”。并及时向队长或值班室报告，请示处理办法；退还证件时，“对不起，谢谢！5、当司机（或车主）对停车、放行、收费等问题有疑问时，应耐心 解释，“对不起，我们按规定办事（收费），请谅解！” 巡逻岗岗位职责1、熟悉巡逻区内各类设施设备、物品的情况，检查水、电、气等设 备是否正常，注意异常气味、声响，如有可疑，应立即查明并向队 长或值班室报告。2、注意观察来往人员的情况及其携带的物品，发现可疑人

21、员要选择 适当的位置加以观察并及时报告。3、 发现违法犯罪、违反治安管理规定的行为，应迅速报警，及时制 止，有可能抓获的犯罪嫌疑人应立即送交公安部门。4、 发现火警时，立即组织扑灭，并迅速报警。5、驱赶物业范围内践踏草坪、乱散发广告、捡垃圾等闲杂违章人员， 制止违反物业管理规定的行为。6、及时掌握巡逻区域内房屋装修情况，协助物业服务中心做好装修 管理工作。加强巡查，及时纠正轻微违章行为，发现严重违章行为 及时通知物业服务中心有关人员处理。7、巡视维序各岗位执勤情况，协助处理疑难问题，认真填写“巡逻 签到记录”。停车场岗位职责1、按规定着装上岗，严格实行交接班制度。2、对出入的车辆作好记录，并指

22、挥车辆行驶和停放；车辆出场时， 应仔细核对出场车辆和驾驶员。若有疑问，及时通知班长、队长共 同处理。3、检查停放车辆的状况，发现漏油，漏水，未关车窗、车门，应及 时通知车主（司机），并报告车场管理负责人。4、检查摩托车、电动车、自行车是否停放在指定的位置上，发现未上锁时，及时通知车主（如暂时联系不上车主时，则重点看管） 。5、定期检查车场内消防设施是否完好，有效，如有损失，要及时报 告班长、队长或物业服务中心。维序（车管）员职业道德规范1、热爱本职工作，忠于职守，以高度的敬业精神，满腔热忱地投入 服务，认真履行职责，任劳任怨，出色地完成保卫任务。2、遵纪守法，严于律已，切实做到学法、懂法、守法

23、、用法，以优 质服务赢得社会的认可和业户的信任。3、不计个人得失，乐于奉献，维护公共利益，勇于同违法犯罪行为 斗争。4、文明服务，礼貌待人，尊老爱幼，主动为业户排忧解难。廉洁自 律，不牟私利，坚持原则，照章办事。规章制度、规定维序（车管）员交接班制度1、按时交接班，接班人应提前十分钟到达岗位。接班人员未到达前， 当班人员不能提前离岗。2、交接班以班组为单位，列队行进至每个岗位，交接人员必须相互敬礼后办理交接。3、交接班必须做到三清：本班情况清、交接的问题清、物品及器械清；三明：上班情况明、本班交接的事情明、物品和器械清点明。4、当班人员发现的问题要及时处理，不能移交给下班的事情要继续 在岗处理

24、完，接班人协助完成。5、交接时要做好记录并签名。维序（车管）仪容仪表规定1、目的：树立维序员良好的形象和社会声誉。2、范围：适用于大楼维序员。3、着装规定：1）统一着装，要求举止文明、大方、得体，精神抖擞。2）统一穿黑色皮鞋、白袜，戴维序帽；系领带，佩带工作牌，服装整齐、干净（凡佩带不齐者，不得上岗）。3）不得外挂饰物，口袋内不宜装过多物品。4）禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。4、形象规定：1）经常注意检查和保持仪表整洁。2）不准留长发、蓄胡子、留长指甲；头发不得露于帽檐外，帽檐下 头发长不得超过 1.5 厘米；鼻毛不得露出鼻孔。3）做到精神振作、姿态良好、抬头挺胸；不准弯

25、腰驼背、东倒西歪、前倾后靠、伸懒腰；不袖手、背手、叉腰或将手插入口袋中；执勤中不准吸烟、吃零食、不勾肩搭背；做到站如松、坐如钟、动如风4）不准哼歌、吹口哨、听收（录）音机、看书报。5）不得随地吐痰，乱丢杂物。6）不挖耳、扣鼻孔，不敲桌椅、跺脚或玩弄其他物品。7）做到“微笑服务”，对待业户友善、热诚，严格遵守公司规定的 文明礼貌用语。5、队列规定：1）在集体活动（如训练、紧急集合、外出交流、学习、比赛等）时， 必须整队集合，穿戴整齐统一，维序员动作要迅速，跑步入队；集 合完毕，指挥员要检查队容仪表，下达整理服装的口令，凡未达到 要求、精神不振者不能参加集体活动。2）在执勤巡逻中，要求两人并列行走

26、，三人成行行走；要求执勤人 员精神饱满，保持高度的警惕性。3）在队列训练和巡逻中，维序员必须保持步伐一致，口令、口号雄 壮有力，指挥员的口令要清楚宏亮，富有号召力。6、注意事项：上岗前，必须对照整容镜整理着装，检查衣、帽、领带、鞋带及装 备是否穿戴整齐、规范，班长、队长、主管在场应检查并予以纠正。对讲机使用管理规定1、每个岗位配发一部对讲机、另配一个充电池和一部充电器 2、对讲机在更换充电池时必须先关掉电源和主机上的开关，保护和 延长对讲机使用寿命。3、充电池不能经常更换，必须按规定时间（ 8-12 小时）轮换使用4、不准用对讲机谈论与上班无关的事情；使用时控制音量，不得影 响他人正常生活、休

27、息。5、认真作好对讲机交接工作，以防出问题时互相推卸责任。6、遵守“谁使用，谁保管；谁损坏，谁负责”的原则。 领用物品管理规定 为加强内务管理，使之整齐划一，维序员除衣、帽、鞋必须摆放一 处外，棉被、床单、枕头、牙缸（刷）、毛巾、香皂盒、碗筷也必须 统一，具体规定如下：1、日常用品：牙缸（刷）、毛巾、碗筷、香皂盒由维序员自行购置， 但必须符合统一的规定。2、服装：维序冬季服装、夏季服装、大衣及配套帽子、腰带、领带， 由大楼物业服务中心统一购置，辞退或辞工时必须如数上交。3、床上用品：床单、枕巾由使用人按统一规定自行购置，使用人在 辞退或辞工时带走；垫被、棉被、凉席由大楼物业服务中心统一购 买，辞退辞工时如数上交。值班室（岗亭）管理规定1、值班室（岗亭）应用镜框悬挂车辆管理制度（主要为岗位制度、 操作规程和停车场管理规定）等。2、值班室内设一套完好的单人办公桌椅作好记录使用（桌子用单人 白铁皮桌，可以根据实际情况自制），不准放长椅和床，不准闲杂人 员进入，岗亭外不准摆放凳椅。3、值班室（岗亭）内不准存放杂物，随时保持室内外保洁。4、值班室（岗亭）表格、资料均应放在固定位置，且摆放整齐。5、值班室（岗亭）不准作其它使用。维序巡逻签到规定1、大楼治安巡逻执行签到制度。2、签到箱的安装：大楼每五层楼安