资产评估读书笔记Word下载.docx

1、 资产转让：有偿转让超过百万元或占全部固定资产原值20%以上的非整体资产 企业兼并 企业出售 企业联营 前七种必须评估 股份经营 中外合资、合作 企业清算 抵押 担保 企业租赁二、资产评估价值的含义1、 时效性；2、目的性；3、意见性；4、估计性三、资产评估价值类型1、 公开市场价值2、 投资价值3、 重置价值4、 清算价格：取决于（1）资产的通用性；（2）清算时间的限制第四节 资产评估的假设一、继续使用假设：资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。充分考虑 1、资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益 2、资产尚有显著的剩余使用寿命3、资产所有权明确，并保持完好 4、资产

2、从经济上、法律上允许转作他用 5、资产的使用功能完好或较为完好二、公开市场假设：假定在市场上交易的资产，交易双方地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间。三、清算（清偿）假设第五节 资产评估的原则一、工作原则：1、独立性；2、客观性；3、科学性；4、专业性二、经济原则：1、贡献；2、替代；3、预期第二章 资产评估的基本方法第一节 市场法含义：通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法前提条件：1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；1、 参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。参照物差异调整因

3、素：1、时间因素；2、地域因素；3、功能因素程序：1、明确评估对象2、进行公开市场调查，寻找参照物3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。选择三个或三个以上参照物4、把被评估资产与参照物比较5、分析调整差异，作出结论优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得2、评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受缺点：1、需要有公开市场作为基础，有时因缺少可比对数据而难以应用2、不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估第二节 成本法在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价

4、值的方法1、 资产的价值取决于资产的成本2、 除了市场价格以外，还有：（1）实体性贬值：使用磨损和自然力作用；（2）功能性贬值：新技术的推广和运用；（3）经济性贬值：资产以外的外部环境因素变化1、应当具备可利用的历史资料2、形成资产价值的耗费是必须的二、各项指标的估算（一）重置成本复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出（成本较大）更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本（优先选择）1、重置核算法：按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计

5、入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分，按现时价格逐项加总间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出可按：（1）人工比例法：间接成本=人工成本总额成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额*100%（2）单位价格法：间接成本=工作量（按工时或工日）单位价格/工时或工日（3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本间接成本占直接成本百分率2、物价指数法：在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本资产重=资产历资产评估时物价指数 或 资产重=资产历 1 + 物价变置成本 史成本 资产购建时物价

6、指数 置成本 史成本 动指数物价指数法与重置核算法区别：（1） 物价指数法仅考虑了价格变动因素，确定的是复原重置成本；重置核算法考虑了价格因素外，还考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，可以估算复原和更新重置成本（2） 物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；重置核算法建立在现行价格水平与构建成本费用核算的基础上3、功能价值法：（生产能力比例法）寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本 前提条件是假设资产成本与生产能力呈线性关系被评估资产重置成本=被评估资产年产量/参

7、照物年产量参照物重置成本4、规模经济效益指数法被评估资产重置成本=（被评估资产年产量/参照物年产量）X参照物重置成本1、 统计分析法（二）实体性贬值：由于使用和自然力作用形成的贬值1、观察法：（成新率法）资产实体性贬值=重置成本（1-成新率）2、公式计算法：资产实体性贬值=总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率资产利用率=（三）功能性贬值：由于技术相对落后造成1、将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本比较2、计算二者差异，确定净超额运营成本（超额运营成本*（1-所得税）3、估计被评估资产的剩余寿命（用于计算年净超额运营成本）4

8、、确定适当折现率：被评估资产功能性贬值额=（年净超额运营成本折现系数） 也可通过超额投资成本计算：功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本（四）经济性贬值：主要根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额（五）成新率1、观察法2、使用年限法3、修复费用法：成新率=1-修复费用/重置成本成本法程序：1、确定被评估资产，并估算重置成本2、确定被评估资产的使用年限3、估算被评估资产的损耗或贬值4、计算确定被评估资产的价值1、比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理2、有利于单项资产和特定用途资产的评估3、在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物

9、的条件下可广泛应用4、有利于企业资产保值工作量较大；是以历史资料为依据，必须充分分析假设的可行性；经济性贬值不易全面准确计算第三节 收益法一、 概述通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的二、 应用形式分未来收益有限、未来收益无限期（年金化）、未来收益无限期（不等额）三、 各项指标确定（一） 收益额：税后利润、现金流量、利润总额（二） 折现率和本金化率：无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率（三） 收益期限四、 评估程序1、 收集验证有关经营、财

10、务状况的信息资料2、 计算和对比分析有关指标及其变化趋势3、 预测资产未来预期收益，确定折现率或本金化率4、 将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价值五、 优点1、 能真实和较准确地反映企业本金化的价值2、 与投资决策相结合，易为买卖双方所接受六、 缺点1、 预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响2、 在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估第四节 资产评估方法的比较和选择一、市场法和成本法区别1、 成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，市场法是按市场上该项资产的交易价格确定的2、 市场法中的现行市价指的是资产的独立的

11、价格，是交易过程中采用的。重置成本不仅包括该项资产的自身价格，还包括该项资产的运杂费、安装调试费等3、 市场法的运用与原始成本没有直接联系，成本法中的某些计算要利用原始成本和资料4、 成本法是按全新资产的购建成本扣除各项损耗后确定评估价值；市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素进行调整来确定。二、方法的选择1、 与资产评估价值类型相适应2、 与评估对象相适应3、 受可搜集数据和信息资料的制约4、 考虑不同的评估途径第三章 资产评估程序第四章 机器设备评估第一节 机器设备评估的特点一、机器设备的特点a） 单位价值高，使用期限长，要求充分认识其功能的适用性和可能的风险性b）

12、 属于动产类资产，评估价值高低与其所处地域不具有直接关系c） 属于有形资产，同时要考虑附于机器设备中的无形资产d） 更新换代比较快，对于政策规定的高能耗、低效能、污染大的机器设备，尽管实体成新程度高，但仍应按低值甚至按报废处理二、设备的分类1、 按其在生产中的作用，分（1） 生产工艺类设备：直接改变产品原材料的物理状况或化学性能（2） 辅助生产设备：保证生产工艺设备完成生产任务的二级设备（3） 服务设备2、 按机器设备技术性特点分类（1） 通用机器设备（2） 专用机器设备：进一步分专用机器制造、石油化工专用、冶金矿山专用、纺织专用、轻工专用、食品工业专用、电力工业专用、运输专用、邮电通讯专用、

13、其他行业（3） 非标准设备3、 按照机器设备的自动化程度分（1） 自动化设备（2） 办自动化设备（3） 其他设备4、 按其价值高低分类（1） A类设备；（2）B类设备；（3）C类设备；5、 按使用状况分类：（1）在用设备；（2）封存设备；（3）库存设备三、机器设备评估特点：1、 机器设备类资产一般是企业整体资产的一个组成部分，它通常与企业的其他资产共同完成某项特定的生产目的。一般不具备独立的获利能力。通常采用成本法和市场法2、 对于整体的机器设备，整体的价值不仅仅是单台设备的简单相加3、 机器设备中，一部分属于动产，一部分属于不动产或介于动产与不动产之间，移动这些资产将可能导致机器设备的部分损

14、失或完全失效4、 影响机器设备磨损的因素很多，确定贬值往往需要逐台地对设备的实体状态进行调查、鉴定5、 设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，还有功能性贬值和经济性贬值。科学发展，国家有关能源政策、环保政策都可能对设备的评估价值产生影响四、评估的程序篇二：自考资产评估读书笔记自考资产评估读书笔记第一章：总论1、 资产评估的含义：资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动。一般来说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。具体地说，资产评估是指由专门机机和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法

15、，对资产价值进行评定和估算的过程。2、 资产评估的主要由六大要素组成即：资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。1）评估的主体是指：资产评估由谁来承担，它是资产评估工作得以进行的重要保证。2）评估的客体是指：资产评估的对象，它是对资产评估内容上的界定。3）评估的特定目的是指：资产业务发生的经济行为，直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择。4）评估的价值类型是指：以评估价值的质的规定，对资产评估方法的选择具有约束性5）资产评估的方法是指：确定资产评估价值的手段和途径。3、资产评估的特点：1）现实性：指以评估基期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。资产评估基

16、期是指确定的资产评估价值的基准时间（一般是以“日”基准时点，选择与资产业务或评估业务作业时间较接近的时期。）资产评估的现实性表现在以下三个方面：A：资产评估直接以现实存在的资产作为估价的依据，只要求说明当前资产状况，而不需要说明为什么形成这个状况，以及如何由过去的那种状况变成当前状况；B：以现实状况为基础反映未来C：现实性强调客观存在2）市场性。资产评估是服务于市场的活动，在市场交易活动发生的条件下，资产评估通过模拟市场条件对资产价值作出评定估算和报告，并且，这一估算和报告结果必须接受市场检验。3）预测性、指用资产的未来时空的潜能说明现实。4）公正性：资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服

17、务于资产业务的需要，而 不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。公正性的表现有两点：一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范，这是公正性技术基础。二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。5）咨询性。指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。4、资产评估与会计计价的区别：1）二者发生的前提条件不同2）二者的目的不同3）执行操作者不同。5、资产的含义：企业拥有和控制的，能以货币计量的经济资源。1）资产是一种权利2）资产是一种获利能力3）资

18、产必须为某一主体所拥有和支配。6、资产的分类：为了科学地进行资产评估，应对资产评估对象按不同的标准进行合理的分类：1）按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产有形资产是指那此具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。 无形资产是指那些没有物质而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产，包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、商誉等。2）按资产是否具有综合获利能力分类有单项资产和整体资产单项资产是指单台、单件的资产整体资产是指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。3）按资产能否独立存在分类分可确指的资产和不可确指的资产可确定的资产是指能独立存在的资产，

19、前面所列示的有形资产和无形资产，除商誉外都是可确指的资产。不可确指的资产指：不能独立于有形资产而单独存在的资产如：商誉。7、资产评估的特定目的：指被评估资产即将发生的经济行为。资产评估的影响表现在两个方面：一是在什么样的条件时，即资产怎样的经济行为时应该评估和可以评估；二是不同的经济行为决定了评估时价值类型的差异，引起资产评估结果数量上的差异。8、进行资产评估的原因如下：1）产权变动、资产流动时，资产价值需要重新估算。2）是在不发生产权变动和资产流动的情况下，资产计价严格按照会计原则进行。9、根据我国现行制度规定，对占有国有资产的单位发生以下经济行为时需要评估：1）资产转让。资产转让是指国有资

20、产有单位有偿转让超过百万元或占全部固定资产原值20%以上的非整体资产的经济行为。2）企业兼并。企业兼并指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接收其他企业的产权，使被兼并方失去法人资格或改变法人实体。3）企业出售。企业出售是指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售行为。4）企业联营。企业联营是指国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为。5）股份经营。股份经营是指国有资产占有单位实行股份制经营方式的行为，包括法人持股，内部职工持股、向社会发行不上市股票和上市股票。6）中外合资、合作。中外合资、合作是指国有资产占有

21、单位与外商在我国境内举办合资或合作经营企业的行为。7）企业清算。包括破产清算、终止清算和结业清算。8）抵押。抵押是指国有资产占有单位以本单位的资产作为物质保证进行抵押而获得贷款的经济行为。9）担保。担保是指国有资产占有单位以本企业的资产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为。10）企业租赁。企业租赁是指国有资产占有单位或上级单位在一定期限内，以收取租金形式，将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。对于上述经济行为，前七种属于必须评估的范围，后三种则根据具体情况，当事人可自行决定是否可以评估。10、资产评估价值的含义：作为资产评估的结果，不仅仅资产评估工作的目的，而且

22、资产评估价值的真实性和科学性，是衡量资产评估工作质量好坏的重要标志。可以通过以下方面理解：1）资产使用价值决定资产评估价值，资产的效用是确定资产评估价值的重要依据。2）资产评估价值与马克思资本论中所称的价值不是同一概念。3）资产评估价值与会计纪录的价值也有很大差别。11资产评估价值具有以下特点：时效性、目的性、意见性、估计性。12、资产评估价值类型：指资产评估价值质的规定性，表明价值的内涵和外延、 种类：1）公开市场价值。公开市场价值是指：资产在公开市场上应该实现的价值。2）投资价值。指以资产的收益能力为依据确定评估价值。3）重置价值。指现在市场条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费

23、的成本作为资产评估价值。4）清算价格。在非正常市场上限制拍卖的价格。清算价格一般取决于两个因素：资产的通用性和清算时间的限制。13、资产评估的假设：继续使用假设；公开市场假设；清算（清偿）假设14、资产评估的原则：调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中相互关系，规范评估行为和业务的准则。包括两个层次的内容。即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。1）资产评估的工作原则：独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则。2）资产评估的经济原则 贡献原则、替代原则、预期原则。第二章：资产评基本方法1、市场法：也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资

24、产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。2、市场法应用的前提条件：应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：1）需要有一个充分发育活跃的资产市场2）参照物及其被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可以搜集到的。3、参照物差异调整因素主要是包括三方面：1）时间因素：指参照物交易时间与被评估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。2）地域因素。是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。3）功能因素、指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。4、运用市场法评估资产时，一般按下列步骤进行：1）明确评估对

25、象；2）进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。3）分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。4）把被评估资产与参照物比较5）分析调整差异，做出结论。一般来说，市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评估结论愈准确。5、市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得；2）评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于各方面理解和接受。市场法的缺点表现在：1）需要公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。2）不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的

26、评估。6、成本法：指在评估资产时被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价格来确定被评估资产价值的方法。采用成本法对资产进行评估的理论依据如下：1）资产的价格取决于资产的成本2）资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。 采用成本法评估资产具备的前提条件是1）应当具备可利用的历史资料2）形成资产价值的耗费是必须的。7、 被评估资产评估值=重置成本实体性贬值-功能性贬值经济性贬值。 被评估资产评估值-重置成本*成新率。重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本指运用原来相同的材料，建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出

27、。更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准，设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本8 重置成本的估算一般可采用下列方法：重置核算法、特价指数法；功能价值法、 规模经济效益指数法。9 实体性贬值及其估算方法：观察法、公式计算法。10功能性贬值及估算指由于技术相对落后造成的贬值。通常，功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：1）将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较；2）计算二者的差异，确定净超额运营成本3）估计被评估资产的剩余寿命；4）以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（

28、贬值）11经济性贬值及其估算：经济性贬值指由于外部环境变化造成资产的贬值。12成新率：反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。方法有：观察法、使用年限法、修复费用法。13运用成本法评估资产的程序：确定被评估资产，并估算重置成本；确定被评估资产的使用年限；估算被评估资产的损耗或贬值计算确定被评估资产的价值14成本法的优点：比较充分考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；有利于单项资产和特定用途资产的评估；在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛地应用有利于企业资产保值。成本的缺点：是工作量较大。而且，它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。另外经济性贬值也不易全面准确计算。15收益法：指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。16、应用收益法评估资产必须具备的前提条件：1）被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产。2）资产所有者所承担的风险也必须是