商住小区新建项目可行性研究报告Word文件下载.docx

1、用良好的工程质量与先进的管理水平为公司树立良好的信誉，奠定公司持续发展的基石。 （七）可行性研究报告编制依据1、业主委托书 2、XX县国土资源局37297平方米国有土地出让成交确认书。3、2008年市委、市政府关于加快XX新区开发建设的决定4、中华人民共和国环境保护法（1989）5、中华人民共和国大气污染防治法（1995）6、中华人民共和国水污染防治法（1996）7、中华人民共和国固体废物污染环境防治法（1996）8、建设项目环境保护管理法（1986）9、“时代枫林一期”规划设计方案10、中华人民共和国城市规划法（1998年修正） 11、城市居住区规划设计规范（GB50180-93） 12、国

2、家计委和建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数第三版 13、建设部发布的房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号） 14、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额15、项目单位提供的其他有关文件和资料及XX县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料二、项目概况（一） 建设地点：本项目地处XX市XX县商住区，距机场路不足500米，距新市政中心不足一公里，毗邻西城北路、世纪大道，和周边 “凤凰城”、“远辰新城”“XXXX”、“印象XX”等大型商住区共同构成了各种服务功能完善的居住片区，价值优势明显，交通便利绿化环境优良，有着极好的发展潜力，是打造高尚文化居住社区及特色商业街区的绝

3、佳场所。场地呈平行长四边形。基地现状为XX镇岩塘村村民菜园用地，有一处低丘林地，本地块处于XX市XX新区商住规划区域内，属于XX新区城市化进程中的拆迁改造范围。因本建设区域内存在岩塘村村民农房的拆迁、安置问题，因此，如何妥善的解决这一问题，成为本项目首先要考虑和解决的问题，达到在城市化进程中结合社会主义新农村建设同步进行、通盘考虑，做到在项目推进、建设中村民满意、政府满意、企业受益，使农民的居住环境比以前更加舒适、活得更加有尊严、生活更加有保障。对于本建设区域农房的拆迁补助将按照XX市人民政府关于印发XX新区农房拆迁改造办法（试行）的通知（市政【2008】57号）和XX市人民政府关于印发XX新

4、区农村集体号土地被征收后的人员安置办法（试行）的通知（市政【2008】61号）的规定解决。本项目无城市中的市政特殊的设施限制，不涉及城市总体规划确定的特殊控制区域。（附项目总平面图）。（二） 建设内容：总体建设内容由高层住宅、商业用房、管理用房等住宅楼和公共建筑配套设施建筑形态构成。1、住宅楼 共建带电梯高层商住楼9栋，建筑面积152011平方米（另有地下室26000平方米）。包括25F楼2栋，20F楼3栋，18F楼1栋， 16F楼1栋，15F楼1栋，12F楼1栋。 2、商业房 沿小区北面，临商业街建商业用房3F楼3栋，沿小区其它三面在高层住宅楼下面建2F裙楼，作为商业用房，总建筑面积3951

5、0平方米。 3、会所、管理用房 在小区分别建设市政配套设施和儿童活动中心、老年活动中心、物业管理等用房，建筑面积1224平方米。 4、景观、运动、休闲场所在小区内建设羽毛球场、聚会广场、喷泉广场、九曲廊桥、荷塘月色等场所景观。（三） 建设规模及总投资总用地面积72667平方米,总建筑面积219969平方米,工程估算总投资37749万元人民币。（四）建设期该项目计划从2011年8月开工，至2014年8月竣工，分期建设，3年建成。（五）资金来源本项目总投资为33000万元，其中：企业自有资金12000万元，银行贷款本息5664.7万元（其中本金5000万元，利息664.7万元），信用融资（销售款再

6、投入）27330.4万元。（六）主要技术经济指标项目的主要技术经济指标见表1-1，1-2， 主要技术经济指标表 表1-1序号项目名称单位数量备注一项目用地面积72667二总建筑面积216220其中计容积建筑面积192745商业建筑面积39510框架结构会所建筑面积450住宅建筑面积152785框架结构带电梯安置房36480商品房116305不计容积建筑面积23475高层地下车库建筑面积22125住宅架空层建筑面积1350三建设期年3四项目总投资万元37749五居住户数户1223其中安置166户六居住人数人4278其中安置人口608人七最大层数层28八最大高度m60九容积率4.1十绿化率%36十

7、一建筑密度38十二抗震设防烈度6度十三机动车总泊位个750十四其中：室内泊车位550十五室外泊车位200十六最高用水量天1443.6m3/d十七用电量2652万kWh 用地平衡控制指标表表1-2项 目比例（%）规划总用地ha4.82100商业住宅用地1.6835公建用地0.4810道路、广场用地0.9119公共绿地1.73 三、研究结论 通过对“时代枫林一期”建设项目已有资料的研究和建设地块实地考察，本研究小组从社会效益、经济效益、环境影响、风险影响等多方位对本建设项目进行了论证，结论：本建设项目可行。 第二章 建设背景及市场需求 一、建设背景XX市位于广西壮族自治区东北部，北靠湖南，南临柳州

8、，东可达梧州、广东沿海发达地区，是沿海与内陆、东部与西部的结合部。其地理位置优越、环境优美，具有得天独厚的旅游资源和历史人文景观，给XX的经济发展提供了良好的条件。XX市受自然风貌和城市发展历史的影响，整个XX城沿着著名的旅游观光“黄金水道”漓江呈梭状发展，这种沿江发展的城市格局使XX城市的发展空间受到极大限制。目前，XX市仅有58.3平方公里的建成区，却有70多万城区常住人口，每年还要接待1600万人次游客和所辖12个县的400多万流动人口。由于历史原因，城区内风景名胜、党政机关、工厂企业以及生产区、生活区、游览区间杂而处，加上城市山多、建筑控制高度，造成可使用面积和容积率都比较低，人口拥挤

9、、交通阻塞、产业难以壮大。此外，母亲河漓江的承载能力已经到了极限。跳出旧城格局和产业布局，扩展新的城市和产业发展空间成为XX的必然选择。为此，XX新区的整体建设被自治区党委、自治区政府确定为XX市的发展战略，“保护漓江，发展XX，再造一个新XX”，将XX新区列入自治区统筹推进的重点建设新城区之一。XX市委、市政府提出“建设新区，疏解老城，组团发展，重点向西，优化布局，为产业发展拓宽空间，给经济发展提供依托，建设现代化的山水宜居城市和国际旅游城市”。未来的XX新区定位为XX城市新的政治、经济、文化、商务中心，工业、物流、商贸基地，人口将达到100万。通过城市中心西移，在新区再造一个“新XX”。在

10、XX市市委、市政府的领导下，XX新区的建设呈现出良好的运行态势，已列入规划的建设项目已陆续开工建设，XX新区建设指挥部及相关部门已进住新区现场，协调处理建设中遇到的问题，体现出XX市两个文明建设的协调发展，项目建设有良好的社会环境条件。国务院在关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见中专门提出“建设XX国家旅游综合改革试验区”，这是中央给予XX发展旅游的历史性机遇。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施

11、；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。 XX市对发展房地产业十分重视，市政府在2009年的政府工作报告中提出了要“积极发展房地产业。贯彻中央、自治区促进房地产业健康发展的系列政策措施，坚持政策扶持、规范市场、有序供应土地等多措并举，调整和优化住房供应结构，鼓励普通商品房住房消费，抓好廉租房建设，增加保障性住房供给，发展二手房市场和住房租赁市场。利用我市优势，适度开发高中端商品住房。鼓励房地产开发向XX新区、县城和重点镇延伸”的工作要求。 XX新区将成为XX市房地产发展的一个主要战场。在XX市住房建设2008-2012年规划期内，XX新区新增各类居住用地约275.5公顷，占全市规划区

12、新增住房用地供应总量的45%；XX新区住房建设面积总规模将达到近600万平方米，占全市规划区新增住房面积的46.4%。这充分说明，XX新区将成为XX市房地产发展的主战场。 2009年5月13日下午,市委书记刘君约请我市部分房地产企业负责人，召开了XX房地产做大做强恳谈会。对XX房地产市场的现状和发展趋势进行了分析,对XX房地产业如何应对当前危机，如何逆势做大做强等问题进行了深入探讨，对房地产企业抓住国家宏观经济政策相对宽松和我市新区建设、老城疏解提升的大好机遇，做好角色定位、产品定位和分工定位,做出“甲天下”的楼盘,把XX的房地产推向全国、全世界等提出了希望和要求。市委市政府把XX“甲天下的房

13、子”宣传，作为我市房地产市场健康发展的一个重要举措来抓，加大宣传引导，营造良好氛围。先后组织XX日报社和政府相关部门，相继举办了2009XX房车节春季交易会、XX房企十强评选、XX房地产贺州展、XX新区地产统帅峰会等活动,对推介XX城市价值，引导市民消费，促进房地产业的持续健康稳定发展起到了积极作用。今年以来采取了一系列稳定房地产市场发展的措施，促进了市场形势逐步好转。 从今年1月1日起，一批房地产税收新政策开始在我市正式实施, 新政策征税的幅度比原来的标准大为降低,降低了我市房地产开发企业当期应纳税款的负担,为企业持续发展提供了资金周转保障，同时对振兴我市房地产市场、有效拉动内需意义重大。

14、二、市场需求XX房地产行业刚性需求比较明显。根据XX市住房建设规划2008-2012预计，未来几年XX市住房需要基本情况如下：（一）城市化住房需求。2007年现状老城区人口约76万人，XX县城人口约5万人，规划预测到2012年XX市城区人口规模将达到110万人左右，城市人口新增约29万人。规划2012年人均住房面积达到27平方米，故由城市化进程产生新增的住房需求为783万平方米。未来XX新区人口将达到100万人。（二）改善居住条件的住房需求。考虑XX市城区城市职能转换和老城区更新改造的需要，目前主城区居住人口为76万人，XX县城居住人口为5万人，规划人均住房面积将由现有的22平方米提高到27平

15、方米，故规划期内旧城改造住房需求为405万平方米。（三）城市拆迁住房需求。根据XX市20082009年城市房屋拆迁计划，老城区内年均计划拆迁面积为2728万平方米，XX新区年均计划拆迁面积为56万平方米。20102012年拆迁计划应根据城市建设发展实际情况和需要有计划、有步骤逐步落实。其中拆迁建筑中住宅总量按80%估算，住宅产权调换安置率按80%测算，2008年因住宅拆迁计划需要产权调换安置的住宅中面积约21.1，按照每年城市房屋拆迁规模不超过上年房屋拆迁量的原则，规划期内城市拆迁住房需求约为105万平方米。 综合考虑以上需求预测量和其他各项影响住房需求因素，规划区规划期内住房建设总量将达到约

16、1293万平方米。三、建设的必要性XX气候温和，雨量充沛，光照充足，温暖湿润，四季直人，还有“山清、水秀、洞奇、石美”的自然山水景色。这是世界少有、不可多得的自然山水旅游资源，拥有国际山水旅游名城和历史文化名城桂冠。同时，它还拥有“国家环保模范城”、“国家卫生城”、“国家国林城”、“中国十大魅力城”、“中国青年喜爱的旅游城”、“世界最适宜居住的城市之一”、“中国十大最有幸福感城市”等一系列荣誉。XX具备得天独厚的自然环境优势，为旅游地产、商业地产以及住宅地产的长久发展孕育了肥沃的土壤。但是，由于老城区土地资源的稀少和出于对自然山水的保护，2003年7月，国务院关于XX市城市总体规划的批复【国函

17、200378号】中明确指出“严格控制城市的人口和建设用地规模，保护耕地、节约用地。到2005年，主城区实际居住人口要控制在67万人以内，建设用地控制在67平方公里以内；到2010年，主城区实际居住人口要控制在70万人以内，建设用地控制在80平方公里以内”。 2008年XX市城市风貌设计导则中却指出“建筑注意高度和体量控制，保证主要景观视线走廊的通畅建筑屋顶应采用坡顶形式，建筑的形式、尺度与色彩应与山水环境景观及历史文化景观相协调”。“单体建筑长度不宜超过50米；老城核心区的建筑高度控制更严，应在24米以下”。 城市总体规划将对XX房地产发展有一定限制。 因此，城市向西，发展XX，就成为一种必然

18、的发展方向。XX新区作为XX市未来几年内的建设热点地区，住房配套建设应迅速跟进。XX新区中心区作为近期重点启动建设地区，新区配套的住宅建设将以商品性住房为主，并配合建设一定比例的保障性住房。随着市场经济的不断发展和完善，XX市的房地产业快速发展，形成了从勘探、规划设计到开发建设、流通交易、广告、中介服务到物业管理的产业链，房地产市场相对稳定，房地产业在经济社会发展中所占比重不断增大，发挥的作用日益明显。本项目应势所趋，期望促成XX房地产开发品质的提升与突破。XX市XX“时代枫林”建设项目区域位置上风上水，便利的交通道路的以及XX县的新一轮的开发建设为本项目的开发带来了极大的利好。第三章 建设场

19、地及建设条件一、建设场地项目建设点位于XX县新区规划住宅区，占地面积216220平方米。本规划场地呈平行长四边形。东侧为滨江路，西侧为西城大道，北侧为项目业主开发的另一楼盘“时代香耕苑”，南侧临“时代枫林”。基地现状为XX镇岩塘村村民菜地、荒地。根据XX县城市规划，项目建设地块为居住用地。“时代枫林一期”项目的建设符合城市规划要求。二、建设条件（一） 地质地貌XX县境内以泥盆系砂岩、石灰岩分布最为广泛，其次是寒武系、奥陶系、石炭系、白垩系等碎屑岩、白云质灰岩等出露；此外也有少量震旦系和元古代的变质岩系出露，加之经历了数次地质构造运动，为现今的地形地貌格局奠定了基础。总体上，县境北部群山巍峨高耸

20、，南端峻岭连绵，而东部略低于西部，由西北向东南倾斜，形成东西向分水岭。西北属越城岭余脉，最高峰广福顶海拔1524m，高山深谷，山岭险峻；西南属架桥岭山地，海拔8001lOOm，多山间谷地；东南为岩溶峰林平原、峰丛洼地，石山林立，山水秀丽，海拔多在500m以下。地形地貌对于旅游资源的分布有着重要的制约作用。本项目建设用地具备以下特征：一是该地起伏不大，能满足项目建设要求；二是不受洪水威胁；三是环境优美，造景方便，自然条件成熟，适宜进行居住及良好的环境营造。（二）地震因素据区域地质资料，场区内无大的活动断裂通过，所属的场区稳定性较好，根据建筑设计抗震规范GB50011-2001判定，场区土层以中软

21、土组成，场地抗震级类别为类，地震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，特征周期为0.35s。广西工程防震研究院按照GB177412005工程场地地震安全性评价的要求，对近场区及邻近地区开展了野外地貌、新构造、地震地质调查，在工程场地进行了钻探取样和测试，并进行了资料整理、分析研究、作图、计算等工作。已全面完成XX市XX新区（XX新城和凤凰新区）工程场地地震安全性评价工作，编写出了XX市XX新区（XX新城和凤凰新区）工程场地地震安全性评价报告，已获专家审核同意。（三）气候条件XX属中亚热带湿润季风气候，气候温和，雨量充沛，有“三冬少雪，四季常花”之说。四季分明，日照多年平均达1595

22、6小时，太阳幅射多年平均为10202千卡cm2，多年平均气温为192，历年平均最高气温达235，历年平均最低气温159，；雨量充沛，多年平均降雨量达18627mm。无霜冻，可常年施工。（四）水文因素境内河流属西江水系，主要河流有义江、相思江、桃花江、龙江、大江、黄沙河。建设场地原为池塘和稻田，附近有一水沟，地表水系为该地区农业灌溉及池塘用水水源，地表水的补给主要为大气降水。本场地地下水类型主要有孔隙水、岩溶裂隙水和岩溶水。孔隙水蓄存于土层的孔隙中。地下水位、水量变化受气候影响较大，动态不稳定，水位年变幅位12m。静止水位埋深一般与最近的鱼塘水或其它地表水水位标高较一致。岩溶裂隙水主要蓄存于第四

23、系土层之下灰岩中的溶洞及各种岩溶孔洞中，与上部覆盖层及附近河沟水有一定的水力联系。场地地处岩溶峰丛平原地下水排泄区，大致自东向西排泄，水量较丰富。根据区域水文地质勘察资料，场区地下水对砼无腐蚀性，对裸露钢筋结构具弱腐蚀性。（五） 社会环境条件XX的整体建设被自治区党委、自治区政府确定为XX市的发展战略，“保护漓江，发展XX，再造一个新XX”，将XX新区列入自治区统筹推进的重点建设新城区之一。未来的XX新区定位为XX城市新的政治、经济、文化、商务中心，工业、物流、商贸基地。（六）交通运输条件县内交通以公路为主，国道321线和322线、省道20171线、桂海高速公路、机场专用高速公路均交汇于县城，

24、现在各乡镇80以上的村委都通公路，加上过境的湘桂铁路和两江国际机场，交通极为方便，尤其是县城至XX市区仅10分钟路程，通过航空、铁路、公路通往全国各地十分方便。项目的建设位置处于XX新城区西城大道路边，建筑材料运输方便。（七）供电条件XX县由广西主电网供电，建有2万KVA变电站两座，又投资6000万元，完成了全县农村电网改造，电力供应有保障。（八）通信条件XX市邮电通讯设施发达，全市已经实现程控电话，电信管网已经覆盖XX市每一个角落，普遍采用光纤宽窄带综合接入制备，为广大用户提供包括语音（固定电话）、宽带上网（ADSL、VDSL）、宽带局域网互联、智能化小区、语音/数据/图像综合交换网络等多方面、多渠道通信服务，可满足本项目建设期与建成后的电信、通讯要求。（九）施工条件本项目地处城区，场地平整。近郊有许多山石，建筑材料（如碎石、片石等）十分丰富，价格便宜，运输距离短且方便，可以大大减少运费。水泥、钢材、木材等建设材料在XX及周边市场均有足量供应，易于采购。XX市内的土建、装修施工单位在质量、技术和进度上均可满足本项目要求。（十）土地