湖州市区物业服务收费管理实施办法docx文档格式.docx

1、主管部门按照服务内容、质量和软硬件环境等，制定湖州市区普通住宅小区物业服务等级标准（试行） （见附件1）。市价格主管部门按照按质论价、补偿成本和合理盈利的原则，确定物业服务各等级的基准价及其浮动幅度。市价格主管部门会同市物业管理主管部门根据物业服务成本变动等因素适时调整收费标准，并定期向社会公布。 现行湖州市区普通住宅小区前期物业服务费收费标准，见附件2。普通住宅小区物业服务成本构成一般包括：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；（四）办公费用；（五）物业服务企业固定资

2、产折旧；（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（七）经业主大会同意的其它费用。第九条 普通住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级， 报经当地物业管理主管部门同意，在公布的相应等级的物业服务费基准价及其浮动幅度内， 通过招标或与物业服务企业协议确定具体的物业服务费收费标准，并在前期物业服务合同中明确。确定前期物业服务费的具体收费标准后15 日内，由中标的物业服务企业将前期物业服务投标文件、物业管理主管部门招投标备案表和前期物业服务合同等相关资料报当地价格主管部门备案；通过协议确定具体收费标准的，由物业服务企业将企业法人营业执照、物业服务企业

3、资质证书 、住宅小区物业管理的具体实施方案、物业服务成本测算资料和前期物业服务合同等相关资料报当地价格主管部门备案。各级价格、物业管理主管部门应加强对前期物业服务费备案工作的监督与管理。第十条 因执行湖州市区普通住宅小区前期物业服务等级相应收费标准不能补偿服务成本且取得合理报酬的， 经当地物业管理主管部门同意，开发建设单位可以向当地价格主管部门提出前期物业服务收费申请， 由价格主管部门的成本调查机构实施成本测算，经价格主管部门批准后执行。普通住宅小区前期物业服务方案确定的服务内容和标准超出湖州市区普通住宅小区物业服务等级标准 （试行） 一级要求， 如按一级收费标准上浮后仍未能补偿服务成本并取得

4、合理报酬的， 开发建设单位可按照优质优价原则，向市价格主管部门申报前期物业服务费收费标准，由价格主管部门的成本调查机构实施成本测算，经市价格主管部门和物业管理主管部门同意后方可实施招标或与物业服务企业协议确定具体收费标准，未经确认的， 不得突破一级收费标准。第十一条 按照第十条规定开发建设单位向价格主管部门申报物业服务收费时，应于实施招标或与物业服务企业协议确定具体收费标准30日前向价格主管部门提交如下资料：（一）工商行政管理机关核发的企业法人营业执照；（二）物业服务收费申请报告；（三） 住宅小区物业管理的具体实施方案（小区建筑面积和配套设施概况、服务内容和服务等级标准等）；（四）物业服务成本

5、测算资料；（五）价格主管部门认为需要提交的其他资料。第十二条 规划分期开发的普通住宅小区，同时满足以下条件的，后期项目的前期物业服务收费标准经当地价格主管部门和物业管理主管部门确认后可作适当调整：（一）小区实行分期开发，可实行独立管理；（二）后期项目与首期项目预售（销售）时间间隔超过三年；（三）未与物业买受人约定收费标准。第十三条 经济适用住房、廉租住房、政府投资建设运营的公共租赁住房等保障性住房的前期物业服务收费，按照有关政策规定执行。第十四条 实行市场调节价的物业服务收费，业主委员会成立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人在前期物业服务合同中约定执行； 业主委员会成立后， 由业主委

6、员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。各级价格、物业管理主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范。第十五条 业主委员会（或开发建设单位）与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用， 盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指业主向物业服务企业预交物业服务费用， 物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金， 其余全部用于物业服务合同约定的支出， 结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十六条 实行物业服务费用酬金制的，预

7、收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业服务企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督。业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的，可聘请有资质的中介机构进行审计。第十七条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。第十八条 前期物业服务期间，共用电梯、增压水泵等高能

8、耗设施设备运行消耗的电费可以单独按实向业主分摊。 具体分摊办法由业主或开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业可以在前期物业服务合同中约定预收不超过 12 个月的共用能耗费，其预收标准、分摊办法应当公开、合理，并单独建帐，定期公布费用结算情况；未作约定的，不得预收。第十九条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造费用，按照湖州市中心城市物业专项维修资金管理实施细则规定执行。第二十条 物业服务费可以预收，具体由物业服务企业按照与业主签订的前期物业服务合同或与业主委员会签订的物业服务合同所约定的时限向业主、使用人收取；未作约定的，预收期不得超过 12

9、个月。第二十一条物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额交纳。第二十二条物业服务费按房屋（除自行车库外）所有权证记载的建筑面积计收。尚未办理产权登记的，以房屋销售合同的建筑面积为准。地上汽车库 （独立车库） 的物业服务费按建筑面积，参照普通多层住宅相应标准计收；地下汽车停车位（库）的物业服务费按个计收。第二十三条住宅小区内规划配套的教育、养老、医疗卫生、社区服务等公益性配套设施的物业服务收费，按不高于所在小区住宅物业服务收费标准的原则，在物业服务合同中约定。第二

10、十四条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费。第二十五条对住宅小区实施物业管理过程中涉及的车辆停泊服务、装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费，按价格主管部门相关规定执行；价格主管部门未作规定的，由委托双方协商确定。第二十六条物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，其它部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。第二十七条

11、物业服务企业在物业服务中应当遵守价格相关法律法规政策规定，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。第二十八条物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的醒目位置，将物业服务企业名称、小区基本情况、服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准、价格举报电话 12358 等有关情况进行公示， 接受业主、 物业使用人、 价格主管部门和物业管理主管部门的监督。第二十九条 违反本办法规定的价格违法行为，由价格主管部门依照中华人民共和国价格法、价格违法行为行政处罚规定、 关于商品和服务实行明码标价的规定等相关规定予以处罚。第三十条 本办法由湖州市发展和改革委员会（物价局）会同湖州市住房

12、和城乡建设局负责解释。第三十一条 本办法自 2012 年 8 月 1 日起执行。 湖州市物价局 关于印发 湖州市市区物业管理服务收费管理暂行办法的通知（湖价 2000151 号）同时废止。附件 1湖州市区普通住宅小区物业服务等级标准（试行）一 级项目 内容与标准1服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。（一） 4有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。基5管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务

13、主动、热情。本6设有服务接待中心，公示 24 小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整要 的报修、维修和回访记录。求7根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，在明确位置公示服务项目与收费标准。8按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。9按有关规定和合同约定规范使用物业专项维修资金。10每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率 80%以上。1对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时

14、编制维修计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。（二） 3每日巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维房 修养护。屋4按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。管 装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡理 查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行

15、为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。1对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。（三） 2建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。共3设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行用 正常。设 4对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范施 围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计

16、划，向业主大会或业主委员会提设 出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。备5载人电梯 24 小时正常运行。维6消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。修7设备房保持整洁、通风，无“跑、冒、滴、漏”和鼠害现象。养8小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。护 9路灯、楼道灯完好率不低于 95%。10容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（四）协1小区主出入口 24 小时值勤，高峰时段站岗值勤不少于6 小时，并有详细的交接班记录和外来车辆的登记记录。助2对重点区域、重点部位每1 小时至少巡查 1 次；配有安全监控设施

17、的，实施24 小时监控。维3对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。护4对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理，大型物件搬出小区实行登记。公5对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措共施。秩序1按需设置垃圾桶，每日清运2 次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。2合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运（五）3小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2 次；电梯厅、楼道每日清扫2 次，每周拖洗1 次；一层共用大厅保每日拖洗 1 次；楼梯扶手每日擦洗共用部位玻璃每周清洁路灯、楼道灯每月清洁1 次。及时清除道路洁积水、积雪

18、。服4区内公共雨、污水管道每年疏通雨、污水井每月检查1 次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1 次，务每半年清掏 1 次，发现异常及时清掏。5二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。6根据当地实际情况定期进行消毒和灭鼠、灭虫除害。（六）绿1有专业人员实施绿化养护管理。化2草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。养3花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。护 4定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。管 5定期喷洒药物，预防病虫害。理1实行明码标价，将物业服务企业名称、小区基本情况、服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情（七）况在物业

19、管理区域内的醒目位置公示。收费2严格执行规定的收费项目、收费标准、提供质价相符的服务，没有价格违法行为。执行3物业服务企业费用收支合理。情况4业主对物业服务质量及收费满意，无有效投诉。4按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制二 级本 6公示 16 小时服务电话。 急修小时内、 其它报修按双方约定时间到达现场， 有报修、维修和回访记录。要7根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，在明确位置公示服务项目与收费标求 准。10每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率 75%以上。2根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使

20、用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。（二）3每 3 日巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及房时维修养护。屋管度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3 日巡查 1 次装修施工现场， 发现影响房屋外观、 危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。6小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）

21、、户有明显标志。2建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。（三）3设施设备标志齐全、规范，责任人明确；设施设备运行正常。用4对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、设中修范围或者需要更新改造的， 及时编制维修、 更新改造计划和物业专项维修资金使用计划， 向业主大会施或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5载人电梯 24 小时正常运行。备6消防设施设备完好，可随时启用；7设备房保持整洁、通风，无“跑、冒、滴、漏”和鼠害现象。修8小区主要道路及停车场交通标志齐全。养9路灯、楼道灯

22、完好率不低于 90%。 对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。1小区主出入口 24 小时值勤。2对重点区域、重点部位每 2 小时至少巡查 1 次。3对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。4对进出小区的装修、家政等劳务人员实行登记管理，大型物件搬出小区实行登记。5对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。1按需设置垃圾桶，生活垃圾每天至少清运1 次，确保垃圾桶不满溢。（五） 3小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1 次，半月拖洗 1 次；楼梯扶手每周擦洗 2 次；共用部位玻璃每月清洁路灯、楼道灯每季度清洁及时清除区内道路积水、积雪。雨、污水井每季度检查1 次，并视检查情况及时清掏；化粪池每 2 个月检查 1 次，每年清掏 1次，发现异常及时清掏。化2对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪和养护。养 3定期清除绿地杂草、杂物。护 4适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。管 5适时喷洒药物，预防病虫害。收1实行明码标价，将物业服务企业名称、小区基本情况、服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准费 等有关情况在物业管理区域内的醒目位置公示。执2严格执行规定的收费项目、收费标准、提供质价相符的服务，没有价格违法行为。行 3物业服务企业费用收支合理。情