物业管理项目负责人操作手册Word文档格式.docx

1、主管级人员任免根据日常表现，部门经理提出主管任免，主送人力资源部经理。免职人员部门提出免职理由，主送人力资源部经理。12主办、员工班长级人员任免对拟升职人员进行培训、考核及班组内满意度测评，签发人事任命，同时主送薪酬福利管理员，抄送人力资源部全体。免职人员部门经理要进行面谈，签发免职决定，主送薪酬福利管理员，抄送人力资源部全体。13加薪审核（员工加薪）根据工作业绩，确定加薪后填写薪金调整表，主送人力资源部经理。14办理保险审批办理社会保险审批表，主送薪酬福利管理员。所有员工转正后须办理社会保险和人身意外保险。每月10日前15加班汇总表考核汇总表根据实际情况审批后，部门备案。制订工资前工资审批工

2、资表签字。每月5日前17暂住证审批办理暂住证审批表，主送招聘管理员。办理月份15日前18考勤汇总表审批考勤汇总表，主送薪酬福利管理员。职员每月30日前，员工、职工每月5日前19岗位证书检查检查部门人员的持证上岗情况每月20请假员工15日内病、事假、探亲假管理人员、技术员7天内的假主送薪酬福利管理员员工15日以上的病、事假管理人员、技术员7天以上的假21员工面谈每年一次，面谈内容包括工作生活中的收获及疑问、职业生涯规划等内容22处理员工申述对员工申述的问题，三个工作日内给予答复，答复的内容包括事情调查结果、拟采取的措施等，鼓励员工提出中肯意见。23落实员工满意度调查需整改的内容按公司每年两次的员

3、工满意度调查情况进行整改，监督整改计划的落实情况24监督部门各人员直属上级的工作方法与状态监控定期了解部门内部班长、主办、主管的工作方法与工作状态，并进行必要的指导与改进。25辞退各类人员已转正并由部门提出辞退的，必须符合以下条件：1、 试工期内的；2、 严重违反劳动纪律；（对于不属于严重违反劳动纪律情况地，一般按先发过失通知书警告通知书辞退流程逐级处理）3、 劳动合同到期。对于不符合以上情况的，部门经理在辞退时必须提前一个月通知员工，否则要发一个月的代通知金及每年司龄一个月的补偿金。对已转正辞退的人员填写离职手续表，签字后主送薪酬福利管理员。进行离职面谈。26各类人员辞职审核审批离职手续表，

4、进行离职面谈，主送招聘管理员，抄送人力资源部经理。主管人员离职主送人力资源部经理。职业生涯规划流程品质管理 品质管理框架图财务和经营管理 财务和经营管理流程图 说明： 1、严格控制成本是管理处经营工作的重心，向全员灌输成本理念。2、合理维护各类设备，降低运行成本。 3、考虑将客户资源转化成经济效益。管理项目负责人财务和经营管理的权限和程序项目内容权限主送附件/备注付款单停车场发票使用情况不定期抽查拖欠款减免总经理季度管理报告财务部分重大调整须经财务部同意日常经营性费用2000元以下2000-5000元相关职能部门5000-10000元相关职能部门审核，分管总助审批10000元以上相关职能部门，

5、分管总助审核，总经理审批5000元以下的非经营性费用会务、培训、员工活动、员工福利费人力资源部审批仪器仪表、品质活动费品质管理部审批书报费、社区文化费用总经理办公室审批5000元以上的非经营性费用相关职能部门审核，总经理审批工程劳务合同相关职能部门审批相关职能部门、分管总助审核，总经理审批交际费1000元以内1000-2000元2000元以上差旅费总经理审批 1、监控出纳建立拖欠款明细帐、预收款明细帐、现金日记帐，押金备查簿、停车场发票登记簿、资产手工明细台帐、交际应酬费台帐。2、保管好部门历任财务人员交接单。 租售管理流程信息管理 管理项目信息报送方式和时限信息类别内容描述经理职责抄送报送时

6、限报送方式信息半月报部门主要工作完成情况及计划描述2日、17日PM17：30前上载内部网信息快报重要性较高，部门正面事件审阅总经理办公室分管领导1个工作日内邮件突发事件体系文件规定的内容品质管理部1小时内电话投诉信息各类服务、管理投诉1小时入住信息统一入住楼盘当天网上公告租售信息租赁、转让信息租赁中心管理报告管理处季度管理报告或周工作简报季度首月20日前会议纪要部门级重要会议会议结束3日内上载内部网、邮件小区荣誉国优、省优、市优及其它各种奖励、称号获得荣誉当日工作计划月工作计划每月1日前信息网工作计划管理系统完成情况上月工作计划完成情况媒体采访采访要点、报道全文采访2个工作日内媒体曝光即将或已

7、发生的媒体负面报道事发1小时内说明：1、部门经理是本部门信息管理第一责任人，对部门发出的信息负有直接责任。2、重要信息必须以邮件形式按限定级别发送，不得通过信息网络发布；3、报送时限如遇节假日顺延，重要信息除外。行政后勤管理 资产管理工作服领用权限注意事项各岗位服装的领用和换新物资领（借）用单主送房管部后勤主办抄送房产部主管和金色家园注明领取种类数量，工作服穿着人员；确保工作服按规定穿着满2年领用本岗位以上的工作服申请主送分管总助抄送房管部后勤主办和主管，金色家园业务管理管理项目负责人例行工作表月季半年年管理服务报告首月20日前顾客恳谈会半年一次业委会会议每季至少一次外包保洁巡查及评估报告5日

8、前保洁现场巡查和记录每月一次机电设备年检计划12月15日前设备检查及记录职员工面谈每年一次B级查岗计划12月31日前安全消防检查及记录设备设施管理安全管理 保洁管理绿化管理客户关系管理 客户服务流程 客户投诉处理流程CI标识管理装修管理 1、改变建筑物主体或承重结构的，需有建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出的设计方案及政府审批部门的审核证明材料。 2、只铺木地板、刷墙的装修，可不提供施工队的承建资格证。会所管理工程遗留问题处理 1、保修期以发出的入伙通知书上的入伙日期开始计算。迎检工作流程业委会筹备和选举流程业委员会和业主恳谈会会议工作流程本体维修基金管理和使用物业前期管理入伙前工作计

9、划表工作项目主要内容负责人完成时间情况备注与发展商沟通对接管理用房和保安住房对接小区公共洗手间的设置对接保安宿舍水、电和排水排污问题设备主管对接垃圾收集点对接装修款式跟踪前期工程遗留问题的处理情况设备交接住宅交接公用设施交接再次递交整改、返修清单签定返修合同列出所有分包方的联系电话管理处食堂和员工宿舍的租用技术员值班室装修食堂和员工宿舍的装修管理处的装修会议室的装修购置办公设备及用品行政后勤办公场所的布置保洁外包人员到位入伙前1月绿化人员、会所人员到位购买绿化工具管理人员到位维修人员到位入伙前2月安全管理人员到位刻制管理处公章办理管理处营业执照、收费许可证、税务登记证办理停车场营业执照制作备用

10、钥匙柜（办公室、宿舍等钥匙）制作员工宿舍床50张购买文件柜建立与政府部门联系购买证件悬挂镜框确定管理制度、岗位职责及工作管理流程编写各类设备操作作业指导书及规章制度购置管理处办公设备（保险柜、电脑、打印机、白板）、用品、值班室办公桌椅、培训椅及电视机购置保安用品购置维修工具购买维修材料制作培训室隔离展板、培训桌领取公司人事操作指南行政制度汇编、财务制度、规定汇编CI手册客户主办领取体系部分常用表格（如值班本、物资领用单）安装人事、设备、财务软件电脑室跟总办对接安全员、保洁员服装款式邻取各岗位人员服装-1层建消防沙池员工岗前培训、在职培训为施工人员办理临时出入证电话安装消防电梯桥箱临时装修制作公

11、布栏交通及设备房等各类表识的悬挂控制中心控制中心布置装修工程部会所经营确定会所经营方案拟订会所酒吧酒水价目表确定会所规章制度、公约及会员章程宿舍购衣柜 购宿舍木桌子 购排气扇、挂衣架购热水器联系饮水机操作间制作操作台、工具架停车场制作停车场标识车位划分及制作倒车架停车场卫生清扫跟踪控制台的制作整理备用钥匙并列清单中心各系统的安装调试中心各系统使用方法培训购置消防器材及工具门禁系统的启用仓库仓库现场布置制作货架仓库货架分类标识制作仓管员宿舍卫生打扫制作上下铺床制作鞋架安装宿舍窗帘架及窗帘安排排气扇、挂衣架安装宿舍热水器及冲凉管道标识办公室、培训室各类标识的制作及张贴设计室设备房各类标识的制作及张

12、贴公共设施各类标识的制作及张贴楼道内各类标识的制作及张贴地下车库各类标识的制作及张贴购买各类临时挂牌、警告标识入住入伙手续培训品质部领取公司各类入住表格资料员办理水电抄表到户、水电气及电话、电线等申请表领取入住现场宣传展板设计入住现场设计、布置入住资料的分放准备住户入伙装修手续的各类表格资料住户入伙资料装袋房屋验收递交整改、返修清单入伙前房屋的清洁入住手续的办理业主资料的归档入伙流程用水（电）指标办理更改流程1、 在未办理更改用水指标之前，统计水费差额，并要求由地产公司承担。2、 重视住户资料的收集和动员工作，尽量缩短资料收集时间。 3、若住户的资料确实无法收取，则应在征得业委员会同意的基础上

13、，对此部分用户以商业用水的价格收取水电费。 4、用电指标的更改参照用水指标的更改的手续办理。印鉴证照办理流程1、 申办是指证照的首次办理。 2、变更是指证照的登记事项（如地址、负责人、名称等）发生改变后需办理的相应备案或换证手续。年检是指在证照有效期内，根据颁证单位的要求和时限，进行一年一度的申报审核手续。 4、延期：在证照有效期临近前向颁证单位申请办理的证照续期工作。 5、新部门成立，筹备人员应及时办理正常经营所需的全部证照； 6、各部门应做好证照的登记、保管、借用等工作，并充分关注证照的有效期限及年检日期，及时办理证照变更、年检和延期等手续。印鉴证照办理指引表名称证照主体颁证单位营业执照正

14、副本管理处、停车场市工商局注册分局必须申办申请刻制印章登记卡区公安分局也可在公司印鉴卡上登记公章业务专用章根据业务需要申办收费专用章根据业务需要办理发票专用章组织机构代码证、代码卡市技术监督局8、国税登记证、登记表市国家税务局登记分局9、地税登记证、登记表市地方税务局登记分局10、收费许可证、价目表区物价局11、机动车停车场许可证市交通管理局卫生许可证（会所或泳池）区卫生防疫站卫生许可证（食堂）根据食堂规模及外卖情况申办统计登记证正副本及信息卡市统计信息局二次供水设施清洗消毒合格证市水务局有相关业务的部门必须申办16房屋租赁许可证辖区租赁所对讲机执照市无线电管理委员会一机一证，凡配置对讲机的部

15、门均需申办电梯安全检验合格证所有电梯均须申办，一般由电梯维护的专业公司代办物业接管验收标准一、 土建类 1、封闭式小区应设通透式围墙，且在入住前15天竣工；在设计时应考虑红外线防越系统和监视系统的设立。 2、物业管理各类用房（附件一）应在入住前装修完毕，办公场所和员工宿舍必须配备洗手间，装修标准见住宅局制定的物业管理用房装修标准（附件二）； 3、小区道路出入口、大厦车库出入口设道闸及岗亭； 4、小区内设平面指引图； 5、小区内设垃圾转运站，按环卫要求；住宅标准层应考虑垃圾桶的摆放位置；并配置垃圾桶；标准层垃圾收集点（站）应安装水龙头，并设地漏； 6、每层电梯厅设楼层号标志、防火疏散线路图，消防

16、通道楼梯设楼层号； 7、设备房门上应有标识牌，各设备房应装单独锁，墙面用ICI涂料，地面铺瓷砖； 8、高层所有防火门、消防通道门、强弱电井、电水表房用通锁；应有标识牌； 9、配电室、发电机房、变压器室应比地下室排水沟高1米； 10、配电室应设计有独立值班室； 11、高层消防楼梯应增设扶手；消防楼梯及楼层通道照明开关应选用感应开关； 12、控制中心面积应在20平方米以上，室内应设能与各电梯乘客联络的对讲电话和轿箱监视器；并有电梯的楼层显示。 13、屋顶天台门用防火门，天台设水龙头； 14、屋顶女儿墙上设固定挂钩（供清洗外墙吊绳用）； 15、高层大厦应考虑将商业和住宅的通道隔离； 16、电梯轿箱内

17、应安装监视探头，电梯地板应铺地毯，消防电梯内要安装防护板，电梯底坑内应设爬梯； 17、大厦（小区）必须配备背景音乐设备，大厦大堂内应配置沙发、家俱； 二、给排水 1、水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于50毫米； 2、天面雨水管应直接排入地面雨水井、沟； 3、水泵房控制柜应与水泵隔离； 4、地面水池应设水位计；天面水池应设检修爬梯、水池盖应加锁、透气孔加防蚊网； 5、应考虑空调的集中排水。 6、大厦（小区）地下水池到给水泵的管道的两侧都要装阀门，所有水表、阀门一侧都应加装活结，以便维修更换。 7、所有大厦（小区）地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵。 8、卫生间地漏要安装存水弯头。 三、电气 1、风机房控制柜应安装在便于操作的位置； 2、高、低压配电房应设计绝缘工具壁柜； 3、高、低压配电柜前、后应配置绝缘胶板； 4、所有设备房应有应急照明，通风设备； 5、备用发电机房应安装水龙头并设置排污地漏； 6、电梯已办理运行许可证；机房应安装通风降温设备； 7、配电柜上标识清晰； 8、所有电缆首尾端应接编号挂牌； 9、地下车库照明控制应采用分区、分组控制； 10、公共部分应设计、安装公用插座、公共电表； 11、庭园照明宜采用自动控制（定时）； 四、消防 1、消防控制中心应安装通风、降温设备； 2、地下室排风管应刷防火漆；