北京顺义天竺地区国门商业中心区开发总体设想之建筑形态及功能具化研讨方案Word文件下载.docx

1、二、 文化概念与建筑功能的交融三、 对应消费结构的区域功能配套和建筑风格市场反馈及开发效应预期判断一、 新兴主题商业地产的延伸二、 政府形象工程的建立三、 地区内综合经济的带动四、 区域内就业机会的增加五、 散落文化遗留的整合六、 地域商业形态的完善结 语1、 年，北京市通过的关于国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出，“制定支持文化创意产业发展的地方法规和优惠政策，打破行业垄断，鼓励资源重组，强化资金扶持，重点发展六大文化创意产业”。这是北京市第一次将支持文化创意产业发展提到政府工作日程。2、 “资本和技术主宰一切的时代已经过去，创意的时代已经来临。”这句从美国硅谷到华尔街的流行语，现在

2、流行到了北京。在今年北京市的两会上，市长王岐山在政府工作报告中明确提出，将“制定支持文化创意产业发展的地方法规和优惠政策，重点发展六大文化创意产业”。所谓六大文化创意产业，指的是文化演出、出版发行和版权贸易、影视节目制作和交易、动漫和网络游戏研发制作、文化会展以及古玩艺术品交易等六大产业。目前已初步形成了六大创意产业集聚区，即北京数字娱乐示范基地、中关村创业产业先导基地、国家新媒体产业基地、东城区文化产业园、德胜园工业设计创意产业基地以及朝阳大山子艺术中心。根据这个框架，年北京将初步成为“创新型城市”。3、 年12月29日北京市发展改革委员会透露，06年北京拟建立由发展改革、文化、科技、信息等

3、部门组成的跨部门、跨行业政府机构北京市创意产业发展领导小组，领导小组将由市里主要领导亲自“挂帅”，同时还要成立创意产业促进中心，并将专门设立或集中一部分产业发展资金，用于壮大创意产业总量规模，逐步形成七至八个各具特色的创意园，把北京打造成全国的创意产业之都。1、 什么是创意地产对于创意地产的概念，一个主流的看法是泛地产创意产业，其核心是一种新型的商业地产运作模式。所谓泛地产，或称广义地产，是将狭义的房地产开发置于更广的空间尺度上进行定位、规划、设计与开发，以顺应人类活动和消费层次的日益高级化及多元化的趋势发展。创意产业与地产结合的过程是广义地产开发的一个单独领域，其可以理解为“产业的整合浓缩”

4、，即把具有同等创意模式的创意产业按照门类、规模等进行区域性整合。如果做住宅地产是为了提供一种“生活空间”或者“生活方式”，那做创意地产实际上是为创意行业提供一个充分的创意空间，提供一种整合智慧的商业运作模式。如果说住宅地产是“居住改变生活”，那我们也可以创意产业的泛地产概念是“地产整合智慧”的商业集合概念。2、 从商业地产的角度看创意产业1） 新颖的地产开发模式创意产业概念自提出至今也仅仅9年的历史，其最鲜明的特点是产业环境友好、融合性和包容性利于产业延展且可用于开拓发挥的空间庞大，对不动产的多元化开发和增值起到一定的补充和推动作用，因为创意地产将集中整合大量的智慧，这是地产开发行业的创新、创

5、意，也是新兴地产模式的创造。2） “创意产业+地产”的产业模式有空间随意性的特点地产开发的一个重要环节就是注重建筑主体和群落的空间概念，而创意产业则要求的空间就是一种创新的空间，不论是硬件还是软件均需要足够的可塑性和自由性。另外，在考虑功能的实用方面，“创意产业+地产”的概念则需要空间的绝对舒适化、人性化，以便于创意产业人群思想火花的迸发，完成创造价值的智慧思考。3） 创意产业是地产开发新兴的温床北京的东西南北几大区域，具有不同的地域、历史、文化脉络，其实这是极好的做地产、做创新地产或说创意地产的基础，这对于做出房地产产品的差异化，或把文化因素渗透到地产创新中去是一个非常坚实的基础。4） 概念

6、市场的叫卖和炒作作为地产开发商与创意产业结合，首先要讲“培育”二字，即培育市场、培育概念、培育目标客户群体，这是人力、财力、物力、时间的投入，这个投入可能会很大，这要求开发企业要有耐心，这是“创意产业+地产”模式的特性。3、 北京创意地产目标客户分析1） 个人群体 有固定的服务对象，或者服务（挂靠）于一些大的企业，但并不是成天打游击， 有固定的产品思路和创意方向，不是那种靠一两篇设计稿临时打发一下时间或 挣些外块的人群；2） 团队群体 有一个比较固定的创意团队，人员流动性也并非人们想像中那么大，企业或者 叫团队具备了一定的稳定性；3） 企业群体 此类群体所包含的这些公司开始走品牌化道路，或说靠

7、他的名字也许就开始能 挣钱了，甚而更有甚者已经可以输出自有品牌进行市场商业化操作。群体特征：群体内人员组成表现为年轻化，团队或企业的规模中小型化，在这个行业里国内还很少见到真正意义上的规模化企业。基于以上几点，群体内人员目前大部分都是属于“佃户一族”即租驻办公居住空间，并且很多还在SOHO。4、 “创意产业+地产”的“幼儿园”情节把办公空间或住所租给创意群体的从业人员仅仅只是项目运作的第一环节，针对群体特征所带来的大量后续服务才是应运中的关键。创意产业的从业人员大多具有相同的特点，即极度懒惰、不讲究生活规律、生活条理混乱、非业务方面的各类事宜都必将推给别人协助或代替其完成。因为他们把大量的精力

8、放在了创作上，并顽固地秉承和推崇其工作生活的不顾虑信条，这就需要大量服务方面的事情就要靠对应的服务机构来完成。没有固定的睡眠时间、没有固定的进食时间、甚至不为居所考虑必要的生活设施，这是针对这个群体最大的商机体现。所以，在制造“创意产业+地产”的地产开发项目的同时，进驻后的全方位服务机构的提供也将成为吸引目标群体进驻的必要条件或者先决条件，同时也为项目提供更为多元化的商机。我们可以很贴切地把这种全方位的服务概念戏称为“幼儿园模式”。5、 创意地产开发运营者的管家角色1） “创意产业+地产”的整合体应该是创意产业的“服务商”或者叫“系统集成商”“创意产业+地产”的新型地产开发模式，必将带动一系列

9、的链条式角色的定位和与传统商业地产开发的角色转变。在新的开发模式的特殊需求下，在产业集成的环境营造下，开发企业将扭转其原有的开发和运营角色，逐渐由所有者的主导思想演变成大区域下的服务商，开发企业将担当集主人和管家为一身的复杂角色。2） 要用塑造不动产品牌概念的思路为创意产业提供一个特性化的“氛围和空间”。“创意产业+地产”的开发模式提出了特殊的空间需要，开发者将为这一特殊空间要求建立更为全面而的服务体系，人性化、个性化、多元化的服务概念将在迎合该模式下人群需要的同时给开发和运营企业提供一个艰难的课题。6、 北京主题商业地产发展思路1） 商业发展的重心未来几年，北京市商业发展的重点将转移到三环路

10、、四环路及五环路以外的周边地区。根据北京十五时期的商业发展规划，从2000年到 年北京的零售楼面营业面积将增加160万平方米。新增的供应主要来自改造后的前门、崇文门地区、北京市商务中心区、中关村科技园区和在城市的外围化发展下的四环路以外及五环路地区。从业态看，到 年，国外所有业态都将出现在北京，国际零售100强至少有50将在北京开店。从新开店形式看，可能会出现3到5家大型购物中心，其中2到3家会开业；超市会有非常大的发展空间，而大型百货空间不多；各类专业店和专卖店在这几年会有突飞猛进的发展，各种不同类型的连锁专卖店将在北京开业经营。为了保障项目的长久生命力，越来越多的开发商开始借助专业商业策划

11、公司的专项能力，纷纷寻找专业商业策划公司来对其商业物业进行运营策划，这也促进了北京市商业物业从市场定位到招商推广整个运营过程日趋规范成熟。因此，未来商业物业的开发、经营操作将呈现专业化和多元化的发展趋势，缺乏专业知识和专业优势支撑的项目将很难获得成功。2） 街区型商业和底商将成开发主流目前北京的商业物业市场处于发展的初期阶段，尚不具备成熟市场的特征和发展规模。但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，北京经济持续发展，商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。个性鲜明的特色商业街，大型、现代化的购物中心，连锁超市，便利店等商业物业星罗棋布。北京市商业市场开始呈现出现代化、市

12、场化、多元化的发展趋势，商业市场开始逐渐走向成熟和完善。同时伴随地区经济的迅速发展，居民对消费品的需求呈逐年上升的趋势，消费品价格指数持续下降，为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础。因此开发商对商业地产重视程度加强，尤以街区型商业发展迅速。随着对商业认知的上升，街区型商业和底商成为近年商业开发的主流。随着北京住宅郊区化进程的加快，新住宅区不断产生，新需求也应运而生，社区店发展的市场空间也相应放大。此类商业立足于社区及周边区域，与人们生活密切相关，需求量庞大。3） 北京商业发展呈现如下特点 北京市商业发展的重点将转移到三环路外、四环路的周边地区，局部地区将突破五环，形成集规模、综合性为一体的

13、体系化商业开发； 主题商业地产项目将逐渐增多，高档消费空间更为集中； 零售业将进一步整合，市场集中度将进一步提高； 市场进一步对外开放，更多国外著名零售商将进入北京市场； 新兴业态将保持高速度、高水准发展，自动售货、电子商务、邮购等无店铺零售业态发展加快； 物流配送业进一步发展，将成为流通现代化重要标志和企业获得竞争优势的源泉； 社区商业将成为连锁商业企业重点进入的领域； 京郊农村的经济转型带动消费市场的发展前景广阔，以连锁经营为主的现代流通企业将进一步向乡镇市场延伸； 经济发展已经进入了体验经济时代，人们购物、休闲讲求更多的多样性； 区域型社区商业街的商业形式与北京现有的“购物中心”互相补充

14、。7、 “创意产业+地产”的商业开发模式的疑虑体现1） 北京的“798”应该是一个创意产业的基础。但是，建造非常高档的商业房地产来对接创意产业，特别是在我国创意产业发展的初期，创意产业的商业特性是否会跟房地产开发的思维模式产生比较大的偏差。2） 地产开发的中心宗旨仅对投资商来讲，一切的开发工序都是为了最后的销售，它的定位、炒作都是以达到完美的销售为目的的。在针对传统商业地产研究时，最为关注的就是最终形成的目标市场是怎样的，一切策划工作都是在向着形成这个目标市场而努力，否则目标客户进驻项目后效果不好，就会影响整个项目甚至带来不好的社会口碑。那么对于创意地产，则要在考虑这些细节的同时还要建立强大而

15、周到的后续服务体系，在这种“创意产业+地产”的新型产业模式下不是选择一个概念让人来就行了，必须制造适合他进来的基础和条件。3） 创意产业从业人员的进驻是“创意产业+地产”的地产开发的最终目的，那么在没有强大文化背景作为积淀的地区内进行文化产业的概念操作将势必会给开发企业带来沉重的后续工作，诸如：项目宣传、消费定位、功能定位等，这些将是需要值得特别考虑的环节，且需要得到特别的关注。4） 项目运营中强大消费链条的有效保障也将是摆在开发者面前的一道鸿沟，一旦不能适时、适当地解决，将成为永远无法跨越的壁垒。各类商业机构的进驻势必给项目开发运营商带来极大的压力，区域内商业消费的消费能力、消费动力、消费水

16、平都是开发运营商需要考虑的，当一旦达不到进驻商户的销售底线，商户利益被触动的时候，整体商业地产的运营将受到严重的考验。8、 北京已形成或正在建设中的六大文化创意产业集群名 称位 置功 能北京数字娱乐示范基地石景山以小山子研发基地、万商大厦、雕塑公园、石景山游乐园、室内主题公园、八大处公园和科技馆为主体，是科技部批准设立的四个数字娱乐产业基地之一中关村创业产业先导基地海淀区中关村以图书城为中心，辐射北京大学科技园、清华大学科技园、人民大学文化产业园、北太平庄动漫设计中心和甘家口地区建筑创意设计带。到 年底吸引软件、游戏、动漫画、音乐、出版等领域200余家创意企业进驻国家新媒体产业基地大兴区魏善庄

17、“十一五”期间预计总投资100亿元，准备引进英国国家动漫中心、迪斯尼等世界知名旗舰级企业5100家，到年实现产值100亿120亿元。东城区文化产业园东城区该产业园由歌华集团整体运作，主要优先发展数字内容产业，树立动漫网游产业基地品牌，以歌华创意产业中心为平台，建设北京动漫网游研发制作中心及版权贸易和进出口交易中心。德胜园工业设计创意产业基地西城区德胜科技园区一期工程总面积约7000多平方米。基地包括设计技术、材料展示、交流培训、机构培育、基础研究等五大功能板块。近期目标是建成推动工业设计创意产业发展的智能化平台朝阳大山子艺术中心朝阳区利用朝阳区大山子地区的七星华电科技集团的闲置厂房发展起来，吸

18、引了一批文化机构和艺术家陆续进驻，这个自发形成的文化艺术区已成为中国艺术和时尚地标之一1、 便利的商业交通条件顺义天竺地区，毗邻机场高速、京顺路、京承高速，路网密集，交通发达，航空与公路连接紧密，即将修建的东直门直达首都机场、四惠直达顺义的两条轻轨将使该地区更加如虎添翼，瞬间可畅达市中心各商务区。2、 日益庞大的商业消费需求天竺地区内分布着多个高档别墅项目，其中聚集着近2万外籍人士和港、澳、台及国内富有人群，其年收入大多在15万美元以上，是京城著名的富人区。地区内天竺花园、空港米兰及机场生活区等中高档社区内居住着3万中高收入人群，加之随着长江实业集团、新世界地产集团等开发的高档别墅的动工，预计

19、本地区高收入人群将增至8万。附近匮乏的商业设施使强大的购买力无法释放，促使天竺地区内的商业需求越发膨胀。3、 以现有人群为核心的商业配套发展机场商圈和空港工业区商圈，确立了天竺地区空运枢纽的重要地位，促进了本地交通的发展。首都国际机场每天900架次飞机起降，使大批从事航空行业的高中收入人群聚集于天竺地区。逐渐开始兴建的各集团公司总部基地，均属于高收益的行业，是天竺地区的商业消费和未来再发展的保障。此外，这里还是京城国际教育最集中的地区，北京顺义国际学校、北京京西学校、北京力迈学校、瑞典小学、蒙台梭利幼儿园等7所全外籍生源的国际教育机构均在此建址，形成天竺地区特有的国际化都市生活教育氛围。天竺地

20、区独特的办公、生活环境，形成特定的消费群体，营造出了高收入、高品位、高消费、国际化的区域商业氛围，使其成为京城消费能力最高、经济增长速度最快、未来发展潜力最大的地区之一。4、 新核心商业区建立的坚实基础天竺地区在多元化交通的资源保障下，已经被更多的行业所认知，其所具有的交通优势大大降低了各类集团性企业的运营成本。同时，因天竺空港工业区依托紧邻首都机场的优势，对电子通信产业，仓储物流产业的跨国企业有很大的吸引力，目前排名世界500强的企业参与投资的项目已经超过20个。5、 缺少真正意义上的商业核心区天竺地区虽然得到大面积和多元化的发展，但在区域内迅速增加的大量高档住宅的同时，并没有商家和投资企业

21、充分利用这些有待开发的商业资源，在区域内没有任何一个可以担当商业核心区重任的商业集群，这就为该地区的迅速发展和满足区域内各类人群的多元化消费造成了资源上的匮乏，也就延缓了该地区成为特色经济重镇的脚步。1、 泛天竺地区的整体开发热点成型1） 天竺“新国展”开发后的地区热点“新国展”的开发将第一轮引爆沉静已久的天竺地区商业地产概念，同时将在一段时间内成为该地区的核心建筑和媒体炒作的核心经济标志，并带动周边经济、服务等各类机构的迅速成长，同时也引入了大量依托“新国展经济”的企业进驻。2） “国门商业中心”所推崇的对“创意+旅游+商业”文化理念的新一轮引导本项目在开发周期和规模的复杂性上均有别于“新国

22、展”，所以在建造周期和完成时间上也均将晚于前者。但在项目的充足定位和所推崇的文化理念方面则是一个单纯功能的“新国展”所无法比拟的。在此状况下，“国门商业中心”将带动“新国展”组成一个功能与服务有效结合的商业核心区，造成该地区的第二波商业概念炒作，并引领区域内各产业的迅速膨胀，起到引进内需完善区域功能的重要作用。3） 泛天竺地区及周边规模化开发的集中体现和带动天竺地区的开发并不是近一两年才开始的，但是因为从未有过主题化的开发思路，所以在地理位置并不占优、原有投资策略更偏重市区的情况下，该地区没有得到充分发展和资源利用。那么在以“国门商业中心”为地区经济龙头，“新国展”等一批新型商业项目为经济辅助

23、补充的商业建筑集群的带动下，必将给泛天竺地区带来更多地消费群体也更加推动该地区的配套规模建设，形成合理而理性的环状周期开发，以及持续的经济效益。2、 “国门商业中心”所在区域独特地理位置所带来的特殊性1） 综合消费需求的特殊性“国门商业中心”的消费群体可以集中在外来人群和本地人群两个环节。本地人群以空港居住区内的外国人、华裔外国人等为主；外来人群则更多地集中在旅游机构的输送、北京市区内已经形成气候的高档消费和休闲消费群体、到“新国展”和未来周边商业或娱乐场所的流动人群等。2） 文化融合的相对优越性因地区内原有文化资源的相对不足，且加之政策的导向性，造成了一个非常适合新鲜文化引入的机会的产生，这

24、直接削弱了新文化引入时的“排他性”和“局限性”。3） 建筑施工的约束性因项目所在地位于特殊的航空管制区域，所以在建筑特性上将呈现独特的建筑特殊性。同时考虑到“创意文化+旅游文化+商业文化”的建筑核心内涵，故在建筑机群的规划、设计、施工中要尽量达到合理的融合和相辅相成的功能配套。3、 项目所在区域和业务领域内消费群体的综合消费倾向1） 项目所迎合消费群体的特殊性决定了项目的未来消费方向和配置2） 以休闲度假为健身方式的大量都市人群的涌现将项目融合文化休闲的规划初衷得以验证3） 京城内大量出现的追求特色消费或传统饮食的消费群体4） 旅游观光资源消费群体将随着与各旅游机构的成功合作成为主力群体之一二

25、、 “国门商业中心”开发的整体描述1、 交通流向“国门商业中心”主体区域内包含两条主干道，其中未来区块中心道路将改造成功能区内部主干道，届时道路承载将以满足规划区内车辆和人流要求的管理需求而建设。道路规划将以机动车、非机动车的有效分流为目的，主要依照如下标准来建立科学而有效的交通流向管理模式。 大型客车、中小型客车、货车与私人车辆分行； 规划社会公共停车场； 各商业设施专用停车场； 各功能区块儿内的临时性停车场2、 建筑结构“国门商业中心”的建筑主体结构将依据其文化内涵的要求进行结构布局和建筑形态设计，其宗旨是在充分保证建筑主体节能、环保、功能完善、人性化等现代建筑所须考虑的诸多元素的同时将中

26、华民族文化的内涵融入其中。建筑结构中可以通过传统建筑元素的有效借鉴来实现中西文化在建筑群落中的体现，以适应相对功能的相对消费之用。建筑形态设计中尽量避免不和谐、不实用、不环保的环节产生。3、 景观规划景观规划方面，项目将采用景观小品与建筑主体和各分区主题定义相结合的手法，在建筑主体内部和外部形成多角度、多布景的点缀，以达到旅游文化元素的充分体现。同时，在建筑群落的功能划分处选择适当的绿化点缀，即为商业中心提供了绿化保障，也为消费群体增添了旅游、消费中的枯燥氛围。4、 人流设计“国门商业中心”具有规模庞大的占地面积，这对人流和车流的规划都提出了更苛刻的要求。在游人或者目标消费群体到达商业中心内需

27、要进行针对性观览、消费时，规划方案应充分体现开发者人性化的一面，充分考虑人流和停车位的分布和交叉。 按照不同商业功能配套提供人流设计 按照不同商业配套设计人车到达时间 按照不同消费倾向设计人流脉络 按照不同客户需求设计合理流向三、 “国门商业中心”文化内涵描述根据“国门商业中心”的主题规划方向，本项目的文化内涵将贯穿项目全程，依托中华民族丰富的传统文化和现代文化，使建筑群呈现非常浓厚的文化气息，并在内部功能环节上充分展现传统文化的风采。1、 创意文化2、 中华民族传统文化3、 旅游文化4、 建筑文化四、 “国门商业中心”应有功能体现根据“国门商业中心”的文化内涵和所在泛天竺地区的综合定位，其内

28、部功能模块将为满足特定文化和消费需要而定立，其功能依据和方向将主要包含：1、 文化内涵引导所需2、 新兴旅游经济的必要配置3、 商务消费的体系化培养4、 周边物业消费需求5、 大区域经济集中化、规模化的强势发展1、 区域扩张和原有经济链的迅速发展带来的大规模消费需求1） 广域地区概念下的消费需求发展顺义凭借优越的自然环境，便利的交通位置吸引了大量东部、东北商业区的高级白领和海外人士落户此地，成为北京房地产项目的主战场，尤其是高档别墅项目的聚集地。其中顺义天竺、后沙峪、温榆河和潮白河旅游观光带，因距离市中心最近加上交通的便捷，将成为未来迅速发展的经济集中区，并成为顺义经济发展的前沿阵地。目前顺义

29、新城的建设、新国际展览中心落户天竺工业区、潮白河综合治理、奥运场馆建设“三位一体”工程已经启动实施。一些高水平国际学校也针对各高档别墅区建立了各自的分支教育机构和合作机构，为地区高档人群解决了子女就近上学的问题。再加上温榆河、潮白河旅游度假区的建设规划，进一步完善了顺义的各种配套功能。地产带动消费，消费促进经济圈的不断扩张，进而带动地区内地产开发的多元化，最终引导地区内的终极消费正在呈全方位、多层次的方向发展。2） 特定区域和行业的持续稳定需求 政府的明确规划无疑将为房地产发展找到更为明朗的方向，尤其是机场东扩与新国际展览中心落户天竺，这将为天竺、后沙峪地区的房地产发展带来众多的机会。“国门商业中心”正处在地区发展的中心位置，根据有关规划方案，首都国际机场将往东扩建3倍，未来15年内，首都国际机场的年旅客吞吐量将达到6000-7000万人次，年起降飞机50-60万架次，高峰每小时120-140次。这对“国门商业中心”乃至泛天竺地区的经济发展都将起到突破性的推动作用。 占地200公顷，总投资额50亿元的新国际展览中心将成为中国规模最大、设备最先进、服务配套设施最齐全的国际一流的展览中心，也是该地区与世界先进国家、地区进行信息交流的最佳手段与窗口。其带动周边