住宅定价方法Word文档格式.docx

1、86280160-28027002004-01封顶紧临南江滨公园，户型专门紧挨大桥噪音较大金山明珠157F49F65亩110244125-15824002003-12-31单体落成户型新颖，景观绿化精巧。南向朝金山大道。金山明星6-7F,4-7.5F3-9F,5-11F71亩6826890-1271985电梯：20772004-05外墙装修户型多样价格相对较低建筑密度大，配套少北京金山515F511F57亩55240120-1302500桩基完成楼间距大空中花园面积大，3米层高价格人相对较高金山佳园99、117万M2100154100-1202350地面二层设观景电梯，入户空中花园。项目地势狭

2、长且沿街分布百合苑3-12F-126-300149-1582300得房率高物业费按多层价格收户型单一交付时刻长武夷明珠147F4幢电梯房7.9万M2902001968起打桩紧临南江滨公园滨江丽景C区59F127F348亩62-21697-12521002003-08规模大，交通便利临江看景周边交通状况杂乱卫生状况差康城77F104亩8721087-12019602004-03部分封顶价格相对较低位置偏交通不偏周边环境杂乱幸福城512F97F7.1万M260180107-13920002003年底靠近森林公园价格适中北峰是垃圾处理场区域形象不行福光远东花园57F3万M238-150101-106

3、17502003-09已交房价格低绿化、配套简单有关提要1：南江滨区域现有竞争楼盘要紧是滨江丽景、金山碧水、金山明星等楼盘，各个楼盘在规模、位置等方面都优于本项目。其中金山碧水依靠规模大、配套齐、政府扶持、价格低的优势对本项目构成威逼。另外，滨江丽景占据有利的地理位置将分流本项目的部分客源。区域内竞争的结果将分散市场对本项目的注意力。有关提要2：各个板块之间竞争猛烈。“东扩南移”的都市进展战略造就了金山和东区两大热门板块；随后五四北板块异军突起，并带动了周边区域的进展，形成共同进展之势。这些新兴的板块都具有专门强的市场号召力，众多可类比的项目构成对本案的多角度冲击。2要紧竞争对手价格特点金山碧

4、水三期金山碧水三期B区起价1677元/，均价1833元/，最高价2174元/；一、二层差价100元/，二、三层差价90元/，三、四层差价30元/，水平差价80元/，东西无明显差价；复式为最高价； 按揭贷款不打折，一次性付款98折。附：金山碧水三期B区1#楼价格表： 单元号（东）单价单元号（中间）单元号（西）10117641021677106176220118672021781206186930119543023061958401198840219024061994501复式212750220405062135滨江丽景C区起价1888元/，均价2100元/，楼层差价60元/左右，四五层差价20元

5、/左右。一次性付款96折，商业贷款97折，公积金贷款98折，仅针对教师做首付20%，贷款80%的差不对待。金山明星多层起价1688元/，均价1985元/；小高层均价2077元/。一、二层差价100元/，二、三层差价30元/，水平差价30-70元/，东西两头差价因景观而异。金山明星（多层）9号楼价格表房号（东头）房号（中间）房号（西头）207620441042209217821072042271220021693042334404501504601（复式）215960221286042293注:9号楼西向朝中央花园,东向朝加油站,因此差价大.四、价格定位原则随行就市定价法，第一应对本案进行项目价

6、值判定，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判定本项目在当前市场形势下可实现的价值。本案就“舒服”、“便利”、“健康卫生”、“景观”、“品牌”、“物业治理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。（一）项目价值要素分析1、舒服要素 户型针对目标客户群“量身定做”，周到细致的考虑使用者对实际功能的需求，并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒服性。配套会所娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娱乐等设施配备恰当。环境由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心理、情感休闲的空间，环境规划以人

7、为本。2、便利要素出行与停车方便距交通干道距离合适，有数条公交路线通过项目，有充足的停车位。生活方便购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。子女教育方便幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。3、健康卫生要素A、无有害气体、烟尘、噪音污染；B、有完善的供水、供电、煤气系统；C、日照充足、通风良好。4、景观要素外景观山景、水景、公园、绿地内景观建筑立面、广场、小品、绿艺院内景观私家花园、空中花园、门前环艺5、品牌要素开发商、建筑商、设计院、物业治理公司的实力及品牌。6、物业治理要素安全防火、防盗、交通安全，各项措施周密服务日常服务、家政服务、酒点式服务文化氛围特色社区活动，温馨、健康的社区氛围（

8、二）项目价值要素综合评判表类比项目均价（元/M2）品牌要素舒服要素便利要素健康卫生要素景观要素物业治理要素本 案可实现度金山碧水三 期+2450 城幸 福 城福光远东花 园备注+为本案高于类比项目，0为相当于类比项目，为低于类比项目。按照对项目的价值要素进行对比分析，认为本案的综合素养： 高于-福光远东花园相当于- 金山碧水三期 低于 - 金山明星、金山佳园、金山明珠、香江明珠、北京金山、滨江丽景、康城、幸福城因此，本案可实现价值为1830元/M2，将会有比较适合的回报率与回报周期。五、单元价格调整方案由于房地产商品的专门性，同一幢楼里的各个单元的价格又个不相同，这是因为各个单元的效用不同。效

9、用高消费者就情愿支付较多的费用；效用低消费者就情愿支付较低的费用。因此，在制定出一个小区的基准价格之后，还需要对各个单元进行价格调整。调整系数=调整价格基准价（一）价格调整系数1、按照各栋楼位置的差异制定不同的价格水平，用位置系数表示：楼号7#8#、9#、10#、11#12#、13#、14#系数+0+2+112讲明7#楼南向尽管有30米楼间距，然而北向沿街噪音较大，两项相互抵消因此位置系数为零。8#楼北向有30米楼间距，南向最大有27米楼间距，又位于两个主题花园之间，9#楼有主题花园，同时东西两头无建筑物遮挡，西向现有的花园11#楼一层只有四个单元，因此10#楼的南向留出了较大的空间，是主题花

10、园和羽毛球场的位置，12#、13#位置相对靠后，离主入口约有150米的距离。14#楼因位于社区最角落，靠近指挥学校，操练声音较大。2、按照楼宇景观的差异制定不同的价格水平，用景观系数表示：8#、7#、9#、11#、10#、12#、13#、14#8#楼之间楼间距大，是主题花园的最好位置，又能与一期的中央花园相呼应。7#、9#楼西向是现成的花园，11#楼南北向空间较大，是主题花园的位置之一。朝向无突出景观特点。3、按照同一栋楼内住宅单元的层次差异制定不同的价格水平，用垂直系数表示：楼层1F2F3F4F5F6F阁楼层943+30拉大一、二层之间差价的目的是利用一层住宅的低总价先将低楼层的住宅消化掉。

11、六层是复式住宅和带阁楼住宅，复式按六层价格运算，阁楼户型按六层价格加上基准价的30%运算。4、按照同一栋楼内同一层次住宅单元的朝向差异制定不同的价格水平，用水平系数表示：单元号01单元（东头）06单元（西头）02、03、04、05单元（中间）系数+4+3东向靠指挥学校西向是一期建筑、康复中心和空地中间的单元，仅靠南北向采光系数为零5、按照各栋楼的分摊系数的差异制定不同价格水平，用分摊系数表示：6#、7#、8#、9#、11#分摊比例为10.6%10#、12#、13#、14#楼的分摊达11.7%-12.9%6、按照户型功能的差异制定不同价格水平，用户型系数表示：8#10#11#13#单元01、06

12、02-0501-0405、0601、0402、038#楼01、06单元是全明设计，而且进深仅为11.8米；10#楼05、06单元南向不被11#楼遮挡。0104单元各功能区分隔明显。11#楼是全部住宅中进深最短的，仅为10.2米，而且01、04单元三房并排朝南；02、03户型厨房的门开向客厅；阁楼户型的梯位在客厅，阻碍客厅的完整性。13#楼01、06单元南向是厨房和卫生间，客厅夹在中间不行摆设家具，而且三房面积105M2只有一个朝北的阳台。（二）各单元综合系数表7#楼综合系数表位置系数景观系数垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计总计94+149+53+32102 103 104 1058202 203 204 205302 303 304 305402 403 404 405502 503 504 505+285+318#楼综合系数表：+228+6+10601（阁楼）+37602 603 604（阁楼）605（复式）+9606+79#楼综合系数表2+234601+3461602 603 604 605606+3310#楼综合系数表：+66+2711#楼综合系数表+170+8+351021037202203302303 402403 502503 602603 +29-212#楼综合系数表：4212