合肥房地产住宅商品房销售分析报告Word文档下载推荐.docx

1、财务部宣布了关于调解小我私家住房转让营业税政策的通知，划定小我私家将购置不敷5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。2011年1月28日（财务部）上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点都会。2011年2月9日住房和城乡建立部宣布关于调解住房公积金存款利率的通知，要求从2011年2月9日起，上调小我私家住房公积金贷款利率。五年期以上小我私家住房公积金贷款利率上调020个百分点，调至4.50%。五年期以下（含五年）小我私家住房公积金贷款利率上调025个百分点，调至4.00%。2011年4月19日领土部领土部资源部党组成员、国度土地副总督察甘藏春4月19日在国新办举行的新闻宣布会上表

2、现，领土部要适当扩大增加普通商品住宅用地的供给量，加大对闲置房地产用地的清理力度，防备圈地、囤地产生，同时要继承完善招拍挂制度。改变已往完全依靠价高者得的方法，综合考虑种种因素来控制地价。2011年5月1日发改委凭据国度发改委于2011年3月16日宣布商品房销售明码标价划定，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价划定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。组成代价欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。2011年5月10日住建部下发了关于公然城镇保障性安居工程建立信息的通知，要求各地在下发文件后的20个

3、事情日内宣布保障房建立筹划、开工和竣工相关信息。凭据住建部的划定，6月9日则是宣布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一线都会已宣布了今年保障房的建立情况。2011年5月19日住建部与各省、自治区、直辖市签订保障性住房目标责任书，完成1000万套保障性安居工程住房的分派任务。2011年7月7日住建部下发关于调解住房公积金存贷款利率的通知，5年期以上公积金贷款利率上调至4.90%。2011年7月14日国务院召开集会摆设房地产调控，称部分都会房价上涨压力仍然较大，要求继承严格执行限购政策，上涨过快的二、三线都会也要接纳限购总理温家宝12日主持召开国务院常务集会，阐发当前房地产市场形势，研究摆

4、设继承增强调控事情，要求房价上涨过快二三线都会进行限购。2011年7月21日国务院宣布土地市场国五条，强化土地调控。2011年7月27日中国银监会召开年中事情（电视电话）集会，银监会党委书记、主席刘明康出席集会并颁发重要发言，总结通报上半年主要事情，摆设摆设下半年重点任务。2011年8月31日财务部提出关于加速推进财务部分依法行政依法理财的意见，要求推进税制革新，加速修订房产税暂行条例。2011年9月1日财务部划定婚姻干系存续期间衡宇土地权属问题，划定婚姻干系存续期间，衡宇、土地权属原归伉俪一方所有，变动为伉俪双方共有的，免征契税。2011年9月3日国务院办公厅提出关于保障房建立和治理的指导意

5、见，要求健全保障房退出机制。2011年10月12日国务院常务集会，研究确定支持小型和微型企业生长的金融、财税政策步伐，适当提高对小企业贷款不良率容忍度。2011年11月19日国务院常务集会审议并原则通过的国有土地上衡宇征收与赔偿条例（草案）划定，取消行政强制拆迁，被征收人凌驾划定期限不搬家的，由政府依法申请人民法院强制执行。2011年银行信贷政策宣布时间细则解读1月14日1月20日上调存款准备金率0.5个百分点这是央行2011年以来首次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达19%，中小金融机构存款准备金率将达15.5%。2月18日2月24日起上调存款准备金率0.5个百分点这

6、是央行2011年以来第二次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达19.5%，中小金融机构存款准备金率将达16%。3月18日3月25日起上调存款准备金率0.5个百分点这是央行2011年以来第三次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达20%，中小金融机构存款准备金率将达16.5%。4月17日4月21日起上调存款准备金率0.5个百分点这是央行2011年以来第四次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达20.5%，中小金融机构存款准备金率将达17%。5月12日5月18日起上调存款准备金率0.5个百分点这是央行2011年以来第五次上调存款准备金率

7、，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达21.0%，中小金融机构存款准备金率将达17.5%。6月14日6月20日起上调存款准备金率0.5个百分点这是央行2011年以来第六次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达21.5%，中小金融机构存款准备金率将达18.0%。11月30日12月5日下调存款准备金0.5个百分点中国人民银行今日决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年加息时间表解析2月8日2月9日起加息0.25个百分点这是2011年以来央行首次加息，此次加息使得衡宇贷款以基准利率贷款额100万，20年为期，则每月还款额度

8、增加117元。4月5日4月6日起加息0.25个百分点这是央行2011年以来第二次加息，也是去年以来第四次加息。调解后，一年期整存整取定期存款利息到达3.25%，一年期贷款利息到达6.31%。7月6日7月7日起加息0.25个百分点这是央行2011年以来第三次加息，也是去年以来第五次加息。调解后，金融机构人民币一年期存款利率达3.5，一年期贷款利率达6.56。（二）2011年房地政策点评“新国八条”出台2011年1月26日：点评：相对付前几轮的调控而言，“新国八条”具有更大的力度，因此被认为是有史以来最严厉的房价调控步伐，2月中旬开始，国八条相继在各大都会落地。“新国八条”明确了房价调控目标、震慑

9、住了飞涨的房价，使其回归理性，成为停止房价投机“杀手锏”。星级：钱币政策调解2011年以来存款准备金率变动时间表2011年11月30日：央行12月5日下调存款准备金0.5个百分点中国人民银行今日决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年6月14日：央行宣布6月20日起上调存款准备金率0.5个百分点这是央行2011年以来第六次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达21.5%，中小金融机构存款准备金率将达18.0%。2011年5月12日：央行宣布5月18日起上调存款准备金率0.5个百分点这是央行2011年以来第五次上调存款准备

10、金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达21.0%，中小金融机构存款准备金率将达17.5%。2011年4月17日：央行宣布4月21日起上调存款准备金率0.5个百分点这是央行2011年以来第四次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达20.5%，中小金融机构存款准备金率将达17%。2011年3月18日：央行宣布3月25日起上调存款准备金率0.5个百分点这是央行2011年以来第三次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达20%，中小金融机构存款准备金率将达16.5%。2011年2月18日：央行宣布2月24日起上调存款准备金率0.5个百分点这是央行2011年

11、以来第二次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达19.5%，中小金融机构存款准备金率将达16%。2011年1月14日：央行宣布1月20日起上调存款准备金率0.5个百分点这是央行2011年以来首次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达19%，中小金融机构存款准备金率将达15.5%。2011年以来历次加息时间表2010年7月6日：央行宣布7月7日起加息0.25个百分点这是央行2011年以来第三次加息，也是去年以来第五次加息。2011年04月05日：央行宣布4月6日起加息0.25个百分点这是央行2011年以来第二次加息，也是去年以来第四次加息。2011年2月8

12、日：央行宣布2月9日起加息0.25个百分点这是2011年以来央行首次加息，此次加息使得衡宇贷款以基准利率贷款额100万，20年为期，则每月还款额度增加117元。今年以来，央行共加息三次、上调存款准备金率六次、下调存款准备金率一次。截止目前，金融机构人民币一年期存款利率达3.5，一年期贷款利率达6.56；大型金融机构存款准备金率为21%，中小金融机构存款准备金率达17.5%。购房者贷款门槛不停提高，开发商贷也是越来越少。与往年相比，今年的信贷空前紧张，住房贷款额度紧缺，银行开始实施差异化的信贷政策。限贷政策对楼市的影响堪比限购，不停攀升的利率让不是购房者堪忧，也让开发商陷入到两难的境地。征收营业

13、税2011年1月27日：财务部宣布了关于调解小我私家住房转让营业税政策的通知，划定小我私家将购置不敷5年的住房对外销售的，全额征收营业税；小我私家将购置凌驾5年（含5年）的非普通住房对外销售的，凭据其销售收入减去购置衡宇的价款后的差额征收营业税；小我私家将购置凌驾5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。点评：如此之大的执行力度给房产市场转达了严厉的调控信号，由于营业税的全额征收，将使卖方的房产转让本钱加大。上调小我私家住房公积金贷款利率2011年2月9日：利率上调肯定会提高买房本钱，但因为提高的幅度并不大，想买房的人，不会因为利率上调而改变买房筹划。“一房一价”政策执行2011年5月1

14、日：一房一价”意图虽好，但执行的标准模糊。不少开发商在实际操纵中都有了对策，部分楼盘为了吸引客户，常年“打折”，但实际上“水分很大”，经常用来忽悠消费者。开发商对明码标价划定的抵触情绪可见一斑，一房一价执行难，难在利益，利益决定了执行力。保障房安居工程建立2011年5月10日：2011年5月19日：截止11月，住房和城乡建立部宣布消息称，截至10月底，全国城镇保障性安居工程开工已凌驾1000万套，实现了年初筹划的目标任务。这一时间足足比原定筹划提前一个月。作为抑制房价过快上涨以及引导住房市场康健生长的楼市重要调控手段，提高社会住房供给量，特别是保障性住房的供给量一直以来被人们寄予厚望。继承严格

15、执行“限购”2011年7月14日：国务院召开集会摆设房地产调控，称部分都会房价上涨压力仍然较大，要求继承严格执行限购政策，上涨过快的二、三线都会也要接纳限购。2011年8月17日：住房城乡建立部宣布对各地列入新增限购都会名单的5项发起标准：6月份新建住房代价指数同比增幅或1至6月新建住房代价指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅凌驾大概靠近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心都会周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反应强烈的。又一年年底将至，而部分都会的楼市“限购令”也即将到期，

16、到期的限购令是否继承执行成为近期全都城遍及存眷的话题。针对这一问题，住建部日前知会地方政府，对付限购政策将要于2011年年底到期的都会，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续，从而进一步牢固调控结果。由此可见，政府对峙实施停止房价过快上涨的决心。二、合肥土地成友爱况2011年，合肥市（不含四县、巢湖市）成交56宗土地共3893.74亩，总成交金额为1354724.52万元，合约135.47亿元。今年的土地成交单价为348万元/亩，而2010年的土地成交单价为430万元/亩，同比下跌了19%。2009年283万元/亩，2008年216万元/亩，2007年163万元/亩。合肥土地成交单价从2007

17、年一直上涨的局面，在2011年首次出现了下跌。2011年合肥土地单月成交金额2011年合肥土地单月成交面积 2011年第一季度成交2389.41亩土地，占全年总和的61.36%，5月和9月为零供给。前三季度的土地成友爱况出现出前热后冷的态势，一季度在楼市暂时回暖成交量回升的市场条件下，房企拿地情绪高涨，土地成交量大，溢价率也同时高企。但是随着合肥升级版限购令的颁布，合肥成交量在二季度出现了大幅缩水，2011年4月份2130套的成交量成为3年来的最低值，合肥土地市场一再出现流标的情况。同时，5月12日存款准备金率上调至21%，到达了历史最高点，中小房企出现了融资困难，这同时也抑制了房企的拿地能力

18、。二季度，合肥市仅成交两宗地块9.4亩，并均为通过挂牌的方法低价成交。三季度合肥土地市场依然处在低成交之中，撤除BHA-08-3以776万元的单价，55.6%的溢价率成交外，三季度仅成交了5宗地块。一季度的土地市场火爆，而二、三季度出现了冷清的局面，房企资金收紧，融资困难，无暇顾及拿地，楼市正处在以价换量的时刻，以低价取得销售量回笼资金，中央政府为了牢固调控结果，楼市调控加码的可能性大大存在，2011年四季度合肥土地市场依然不会太多的好转。四季度，特别是12月份，合肥通过挂牌方法出让了12宗地块，大大提高了成交率，制止了流拍的难堪局面。滨湖区成交地块12宗地块，总成交面积占全市的51%，其中拍

19、卖成交8宗，吸引了万科、保利、中铁四局、旭辉等大牌房企扎堆入驻。2011年合肥土地市场经历了抢地的热潮，零供给、频频流拍的低潮，政府接纳了低落单价，把拍卖地块转为挂牌方法积极促进成交，这低落了开发的土地本钱代价，加大了土地的供给量，有利于楼市调控。三、合肥住宅商品房销售情况（一）全市总体销售情况2011年合肥市共销售了住宅类商品房56324套、销售面积为578.61万。在与去年的比力中可以看到，2011年合肥住宅的销售量同比去年出现了明显幅度的下跌，其销售套数同比去年跌幅高达28.55%。在2011年合肥住宅的销售中，集资房占据了合肥住宅市场很大的比例，在全年的销售中，集资房销售量就占到了20

20、11年住宅销售量的19%，靠近于五分之一。2011年合肥市住宅的销售均价为6219.23元/，同比去年的6051.90元/上涨了167.33元/，涨幅达2.76%。2011年合肥住宅的销售均价受到了大量集资房存案的影响，故而使得销售均价同比去年只有小幅度的上涨，在排除集资房后合肥住宅的销售均价到达了6804.88元/，可以看到今年的住宅均价较之去年实际上照旧出现了明显幅度的上涨。套数（套）面积（）金额（亿元）均价（元/）2010年78832763.58462.116051.902011年56324578.61359.856219.23同比-28.55%-24.22%-22.13%2.76%20

21、11年合肥市住宅类商品房销售及同比销售情况一览表销售套数（套）2007年754983344.622008年673153780.302009年1086594382.03近五年合肥住宅商品房每年销售走势变革情况一览表近五年合肥住宅类商品房年度销售情况一览图近五年合肥住宅类商品房年度销售均价走势图在2011年合肥住宅的供销中可以看到，2011年合肥住宅在3月份时候的新增量是凌驾了万套的，而上半年的其他月份的新增量均相对较低，而下半年开始的新增量却是出现了明显上涨的现象，其中7-9月份期间的新增量均是单月凌驾了6000套的，而10月份的新增量也是仅次于3月份期间的新增量。11月份的供给量和销售量均是出

22、现了下跌的现象，但是仍是呈供大于求的局面的，而到了12月份销售量与11月份持平但是供给量却有明显幅度的增加。在2011年上半年的供销中可以看到，上半年期间的根本是呈共小于求的局面的，其中3月份期间的供给量是全年最高的，但是到了4月份由于受到新政的影响销售量出现了大幅度下滑，全市的新增量也出现了大幅度下跌的现象；下半年期间新增量有了明显上涨的现象，下半年期间除了11月份的新增量较低外，其他各月的新增量均保持在6000套以上的现象，在下半年期间新盘的入网销售是使得下半年新增量出现提升的主要原因。新增（套）销售量（套）供销比（%）1月份36361006936.11%2月份2362520845.35%

23、3月份118368268143.15%4月份49342130231.64%5月份3034387978.22%6月份2446368366.41%7月份68063498194.57%8月份61184763128.45%9月份64273727172.44%10月份91394179218.69%11月份35682968120.22%12月份64002976215.05%2011年合肥市住宅单月供销情况一览表2011年合肥市住宅单月供销情况走势图 在今年的上半年销售中，1-3月份期间的销售量保持单月销售量较高的状况，其中2月份由于春节沐日的影响，销售量是三个月后总最低的，但是其销售量也有5208套，凌驾

24、4月份以来的单月销售量；在第二季度的销售量受到了新政的影响，销售量出现了大幅度的下滑，其中4月份期间的销售量只有2130套，是近四年来单月销售量最低的一月。 在5-7月份期间的销售量保持单月略有下跌的现象，但是全市单月的销售量均保持在3000套-4000套之间，而8月份期间的销售量受到了碧水兰庭小区等集资房项目存案的影响出现了销售量跌幅提升，而随着集资房存案量的淘汰在接下来的几个月销售量照旧出现了下跌的现象，其中11月份和12月份的销售量只是靠近于3000套，与前几个月相比照旧有明显的下跌。10862-7.30%50423.29%10394-20.45%11115-80.84%4110-5.62%280131.49%307513.76%5410-11.96%7127-47.71%6573-36.42%5986-50.42%7647-61.08%2011年合肥市住宅类商品房分月销售及同比变革一览表2011年合肥市住宅类商品房分月销售走势图2011年合肥市住宅类商品房分月销售及同比变革一