房 地 产 经 济 学Word格式文档下载.docx

1、国际房地产市场、全国房地产市场、地区房地产市场 按房地产商品生产要素分：土地市场、房地产金融市场、房地产劳动力市场等3、房地产市场的特性： 房地产市场是不完全竞争市场 房地产市场是区域性市场 房地产市场既是消费性市场，又是投资性和投机性相结合的市场4、房地产市场的运行 供给与需求房地产市场运行的首要力量 涉及到三个重要的方面：一是供给方、二是需求方、三是可供交易的房地产及与之相关的服务。 一级市场的需求方是二级市场的供给方 房地产市场运行的核心价格 房地产市场运行的动力竞争 房地产市场方向的把握者政府 5、租金是在租约中明确指定的，对于业主来讲租金被定义为物业所有权相联系的年度成本。6、房地产

2、使用市场决定房地产的租金水平，房地产资产市场则决定房地产的价格和开发建设水平。 使用市场与资产市场的两方面联系：第一：物业市场的租金决定了房地产资产市场的需求 第二：物业市场的供给由资产市场决定7、整体房地产市场包括土地出让市场、房地产增量市场和房地产存量市场8、供给是指其他条件相同时，卖者在既定的时间和既定的市场上以不同价格所提供的一种商品或劳务的数量 需求是指其他条件相同时，买家在既定的时间和既定的市场上以不同价格所愿意购买的一种商品或劳务的数量9、房地产市场的供给： 概念：是指房地产生产者或者拥有者在某一特定时间，以某一特定价格愿意而且能够提供的房地产商品或服务的数量 影响房地产供给的因

3、素：1 某一类特定房地产的价格水平2 某一类特定房地产的开发成本3 开发商对未来的预期4 开发商对自身竞争力的判断10、房地产市场的需求：是指消费者在某一定特定时间，以某一特定价格所愿意且有能力购买的房地产商品或服务的数量 需求的分类：1 消费需求2 投资需求3 投机需求 影响房地产需求的因素2 消费者的收入或财富水平 （财富分为流动财富和人力资本）3 相关房地产的价格水平4 消费者的偏好5 消费者的未来的预期11、房地产的供求弹性主要包括供给的价格弹性和供给的要素成本弹性 房地产的需求弹性主要包括需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性，需求的交叉价格弹性12、房地产供求的弹性数值：

4、1 富有弹性 完全弹性 =1 单一弹性 =0完全无弹性 1 缺乏弹性13、房地产市场供求的均衡分析： 均衡数量Q 均衡价格D14、房地产市场的非均衡分析： 最小原则模型 市场聚合条件下非均衡模型15、房地产价格的特性： 房地产价格具有复杂性 房地产价格具有个别性 房地产价格的实质是房地产权益的价格 房地产价格受区位的影响很大 房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金16、房地产价格的构成 P32 图2-7 土地取得成本 土地开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润17、房地产价格的影响因素：P34 图2-8 自身因素： 实体、区位、权益 外部因素：社会稳定状况、经济发

5、展水平、国家制度政策等18、房地产价格的形成机制： 市场经济条件，供需定价规律 投资产品的定价规律 资本定价第三章 土地市场1、土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的紧急关系的总和2、土地市场的运行模式： 一类是以土地私有制为基础的完全市场模式 另一类是以土地国家所有制为基础的市场竞争模式3、我国的城市土地市场包括土地使用权出让市场、土地使用权转让市场、土地使用权租赁市场和土地使用权抵押市场4、土地市场的运行机制： 土地的供给 （自然供给和经济供给） 土地的需求 土地市场的均衡5、地租及地租理论 西方经济学地租理论将地租分为契约地租和经济地租 马克思主义地租理论1 批判了资产阶级经济学

6、认为地租是“自然对人类的赐予”的错误观点2 批判了资产阶级经济学认为地租造成产品价格上涨的错误看法3 批判了资产阶级经济学认为极差地租产生了土地的自然差异的错误观点4 批判了资产阶级经济学否定绝对地租的错误观点6、研究地租理论应区别以下几方面：P52 不同土地所有权形态下地租性质的区别 土地资本利息与地租的区别 土地租金与地租的区别 地租与一般剩余产品的区别7、地价与地价理论 地价的本质是一种产权价格，是土地所有者让渡土地权利所要求的报酬或者是放弃土地权利都应获得的补偿，是土地需求者获得土地权利所要付出的代价 马克思主义地价理论 土地资本即土地资产，是通过人类劳动投入，凝结于土地之中的固定资产

7、，具有使用价值和价值，土地资本价格是其价值的货币表现，在数量上表现为土地开发的成本加上平均利润 西方经济地价理论1 土地的收益是确定它的价值的基础，并不是资本价值决定收益，而是收益决定资本价值 （收益价格）2 土地价格取决于土地市场的供给与需求，土地价格就是土地市场上所形成的正常交易价格 （市场价格） 我国的土地价格体系1 基准地价：包括城镇土地基准地价和农地基准地价2 标定低价3 交易低价：是指土地买卖双方按土地交易规则，在土地市场中实际成交的价格4 其他价格形式8、地价与房价之间的关系 P579、地租理论的运用 为土地的有偿使用提供理论依据 可以强化地租作为土地管理的重要经济杠杆 地租是制

8、定土地价格的基础10、地价理论的运用 地价的本质特性 P56 土地价格的发展规律 地价上涨的主要原因： 投资性增值 供求性增值 用途性增值 货币政策性增值投资性增值的两种形态： 宗地直接投资性增值 外部投资辐射性增值第四章 房地产金融市场1、房地产金融市场的结构： 由房地产信贷市场、房地产证券市场、房地产信托投资市场、房地产保险市场等几个分市场组成 房地产信贷市场 房地产储蓄市场 房地产储蓄存款主要是住房储蓄存款，包括强制性的储蓄和自主性的储蓄两大类，其中强制性的储蓄又称为住房公积金制度 （个人收入1%，同时单位出资10%） 房地产贷款市场 房地产贷款市场是房地产开发企业或购房居民通过金融机构

9、获取房地产开发经营资金或购房资金的市场 （企业：信用、工程抵押；个人：住房公积金） 房地产证券市场 房地产股票 （一级） 房地产债券 （二级） 房地产保险市场 具有分散风险、经济补偿和融通资金三方面的功能 房地产信托市场 房地产信托市场是货币所有者或房地产所有者将其拥有的资金委托信托投资公司全权代理进行房地产投资、经营、管理的市场2、我国房地产金融市场存在的问题 房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融市场体系 缺乏多层次的房地产金融市场机构体系 缺乏多元化 缺乏独立 尚未建立房地产金融二级市场 房地产融资渠道单一，风险集中 对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善3、我国房地产金融

10、市场发展对策 进一步完善房地产金融一级市场，稳步推进房地产金融二级市场的发展 鼓励房地产融资产品创新，积极拓展房地产企业融资渠道 加强监管，完善制度和立法，创造良好的房地产金融市场外部环境4、房地产行业是资金紧密型行业，具有开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵等特点5、房地产企业的融资方式： 内源融资与外源融资 直接融资与间接融资 权益融资与债务融资6、融资结构的表现形式有： 直接融资比例和间接融资比例 内源融资比例和外源融资比例 权益融资比例和债务融资比例 长期资本比例和短期资本比例7、融资成本和融资风险 融资成本表现为资金需求者使用资金所付出的代价，或者是资金供给者让渡资金所要求的报酬

11、融资风险是指在融资过程中由于不确定因素存在而带来的损失8、股票融资 股份制房地产企业依托证券市场，通过发行股票向资本市场直接筹募资金的方式就是股票融资 房地产股票融资可以分为首次公开发行和配股、增发两种再融资方式。根据上市融资地点和方式的不同又可分为：国内A股上市、国内B股上市、国内买壳上市、海外上市9、房地产企业发行债券的一般规定： 目前我国房地产企业发行债券必须符合公司法、证券法和企业债券管理条例的规定，具体包括公司性质、资产规模、盈利能力、偿债能力等10、房地产企业发行债券的程序 P75 图4-211、房地产信托融资的方式 贷款型信托 资金来源渠道主要是：信托机构自有资金、吸收的房地产信

12、托存款和信托基金 股权型信托 受益权信托第五章 分类房地产市场1、我国现行住房制度下的住宅供应体系： 以经济适用住宅为主的多层次住宅供应体系：即高收入家庭租购市场价商品住宅、中低收入家庭购买经济适用住宅、最低收入家庭承租廉租住宅2、住宅市场的特点： 住宅市场的区域性特点明显 住宅市场即使消费品市场，也是投资品市场 住宅市场的供求均衡包含数量和结构两方面的均衡3、房价收入比：是指一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比，是制定住房政策的重要依据之一4、商业是指以商品交易为核心的行业5、商业物业的特点： 商业物业具有开放性 商业物业的人口流动量大 商业物业对区位要求很高 商业物业价格昂贵

13、 商业物业的价值跟商业经营活动密切相关6、商业房地产市场的发展特点： 商业房地产市场的发展必须以商业市场的发展为基础 商业房地产市场的发展必须与城市的发展紧密结合 商业房地产市场的发展必须协调好增量市场与存量市场之间的关系 商业房地产市场的发展必须处理好结构问题7、商业按照规模可以分为城市中心商业、次级中心商业、社区商业8、工业物业的特点： 工业物业的用地规模大 生产制造与仓储、配送类工业物业对交通基础设施的要求高 研发类工业物业对周围的研发环境要求较高 生产制造类工业物业对配套设施的依赖性高 工业物业按建筑设计等要求可分为标准厂房与非标准厂房 生产制造类工业物业可能对环境造成污染9、工业房地

14、产经营模式主要有两种：一是销售、二是租赁第六章 房地产周期1、经济周期及其相关理论 经济周期被定义为国民经济整体经济活动随着时间变化而出现扩张和收缩交替反复运动的过程 经济周期划分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个典型阶段 按经济形成的原因，经济周期理论可分为内生论和外生论 经济波动是乘数原理与加速原理联合作用的结果 乘数原理指出：在一定的消费需求下，投资的增加可直接或间接的导致国民收入和就业的若干倍于投资增量的增加 加速原理指出：当国民收入（产量）与上年比较的相对量增长时，会引致投资的加速增长 创新理论的“创新”包括以下五种情况： 引入一种新产品或提供一种产品的新质量 采用一种新的生产方法 开辟一

15、个新的市场 获得一种原料或半成品的新的供给来源 实行一种新的企业组织形式2、房地产周期 房地产周期的定义：房地产周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动，它领先或滞后与其他房地产指标 房地产周期的成因可分为：基本经济条件和预期 房地产泡沫破裂的主要原因是：低利率、国际资本流动、严格的土地利用限制、优惠房地产投资的税收政策和无弹性的土地供给3、房地产周期的阶段及表现 P125 图6-2 房地产周期波动是由房地产经济体系的内生因素和外生因素相互共同作用形成的 内生因素决定周期的规律性 外生因素可能会导致改变房地产周期波动的形式 房地产市场的运行主要受供给与需求的合力作用4、房地产指数 中国房地产指

16、数：是一种以价格指数形式来反映国家各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系和分析方法 中房指数系统由全国综合物业总指数、全国分类物业总指数、城市综合物业指数和城市分类物业指数构成 国房景气指数：是全国房地产开发业综合景气指数的简称 国房景气指数的计算分为八个部分： 确定指标体系 建立原始指标数据库 消除量纲的影响 确定权数 确定基准对比时期 消除季节、价格的影响 建立分类指数和“国房景气指数”计算模型 计算结果分析报告5、房地产周期的实证研究 根据周期波动的指标来进行分析 根据商品房销售额增长率来研究周期波动的规律 用年商品房销售面积来刻画中国不动产供给与需求相互作用而产生的波

17、动状况，认为年销售量波动率与增长率曲线清楚的反映了我国房地产经济的内在波动 选用房地产价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积、实有房屋建筑面积、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交面积8项指标，从而得出周期波动形态第七章 房地产宏观调控的经济手段1、房地产宏观调控是指国家以经济、行政等手段，推动或抑制房地产的发展，使房地产发展在总量上同国民经济发展保持协调，同时保持房地产业内部和房地产市场结构协调的管理行为2、房地产宏观调控的必要性是由房地产业在国民经济中的重要地位和作用决定的3、房地产宏观调控的目的： 保持房地产发展同国民经济的发展的协调关系 保持房地产发展内部关系的协调性 保持房

18、地产市场中供给和需求关系的协调性4、房地产宏观调控的内容： 房地产发展的总量：包括规模和速度两个方面 房地产发展的结构： P1445、房地产宏观调控的途径和环节 调控途径是指从供给还是需求入手，抑或是同时从供给和需求两个方面入手 调控应注意的环节： 土地的供应是房地产开发的起点，土地的调控应该成为调控供应的主要环节 在房地产的市场序列中，新旧房屋的转让调控应该成为调控需求的基本环节6、房地产宏观调控的手段和方法 房地产宏观调控的手段包括经济手段、行政手段和其他手段 总量调控的手段和方法： 行政性计划 行政性审批 金融的调控 财政诸方法的调控 结构调控的手段和方法：P1457、房地产宏观调控的经

19、济手段： 财政政策 财政政策是指通过调整政府支出和税收总需求或总供给的宏观经济政策 财政政策主要包括两个方面：一是指政府的财政收入政策，主要指税收政策 另一方面是指政府的财政支出政策 货币政策 货币政策是指一个国家的中央银行采用各种相应的政策措施，增加或减少货币供应量，提高或降低利率来实现的特定的经济目标 货币政策目标 终极目标： 包括促进经济的持续增长、稳定物价、实现充分就业、实现国际收支平衡以及金融市场的稳定 中介目标： 是中央银行为了实现其货币政策的终极目标而设置的可供观测和调控的指标 货币政策的主要工具： 利率政策 调整法定存款准备金率 再贴现机制 公开市场业务 消费信用控制 证券保证

20、金比率控制 优惠利率 道义劝说 货币政策的传导机制： 利率渠道 非货币资产价格渠道 信贷渠道 货币政策的效果就是中央银行操作货币政策工具后，达到的其最终目标的程度。 从以下三方面考察： 货币政策的时滞 货币政策传导机制的有效性 中央银行的独立性8、产业政策的主要内容包括：产业结构政策、产业组织政策、产业技术政策、产业布局政策和产业联系政策等第八章 房地产税制1、房地产税收的基本功能： 财政收入功能 调节收入功能 资源配置功能 经济调控功能2、房地产税制的基本要素： 纳税人: 指税法规定的负有纳税义务的单位和个人 课税对象： 指税法规定的征税的目的物，是征税的根据 课税标准： 指国家征税时计算税

21、额的依据，房地产收税的标准有从量计征和从价计征两种方式 税率： 指国家征税的比率，它是税额同课税对象的比值 附加、加成和减免3、房地产税收的原则： P167 财政收入的原则 公平原则 效率原则4、房地产税收的归宿： 房地产税收的归宿涉及两个层面的问题：一是房地产税收的转嫁过程 二是房地产税收的承担结果 税收是否发生转嫁，转嫁的方式及转嫁的比例多少取决于商品或生产要素的特性，供求弹性及所处的市场特征 财产税中财产的概念一般包括土地、住宅之类的不动产以及银行存款，有价证券等类动产5、我国房地产税制现状： P172-P174 涉及的税种主要有13种，包括直接以房地产为课税对象的7种6、我国现行房地产

22、税制存在的问题： 租税费体系的设置不合理，导致征收混乱，税收功能难以发挥 税收立法层次偏低，税权分配不均 税收政策不统一，有失公平 税收设计复杂，导致效率低下，税收流失 计税依据不合理，税率设置缺乏弹性，不符合房地产经济发展要求 税收的辅助制度不健全，征管不严7、国外房地产税制的基本状况 房地产税通常作为地方政府的重要收入来源 在税种设计上，主要对房地产的保有、流转和取得环节分别课税 房地产保有税制： 不动产税 财产税 定期不动产税 房地产流动税制： 以所得税的形式对房地产转让收益课税 直接征收土地增值税 对房地产投机中的增值课税 遗产税活赠与税 （遗产税分为总遗产税制、分遗产税制和混合遗产税

23、制） 房地产取得税制： 登入许可税 印花税 不动产取得8、我国房地产税制改革的基本原则： 简税制、宽税基、低税率、严征管 正税、明租、少费 依据房地产市场运行过程行为设定税种 税收中性和适度调控相结合 效率优先、兼顾公平9、我国房地产税制改革的基本思路： 科学界定租、税、费的内涵，建立合理的租、税、费体系 提高房地产税收的立法层次，赋予地方相应的立法和管理权限，加大依法治税的力度，提高地方政府的积极性 完善房地产税制，扩大征税范围，制定科学合理的计税依据和税率，保证地方政府的财政收入来源 建立健全的房地产征管辅助制度，提高房地产税收的征管效率 注重税收政策与土地规划、住房政策等的协调，强化房地

24、产税收杠杆的宏观调控功能第九章 城市竞争力与房地产市场1、城市竞争力相关理论 P190 图9-1 国家的竞争突出表现为城市的竞争，城市更加成为企业竞争优势的重要源泉，市民能够从更具竞争力的城市中获取更自由的发展机会，享受更充分的价值福利 国际竞争力是指一国在世界市场上均衡的生产出比其他竞争对手更多财富的能力，一国的国际竞争力是建立在现有经济实力基础上的持续成长能力2、城市的收益构成包括城市货币收益和非货币收益 城市收益又可以从不同的角度体现出来：城市居民收益表现为其居民的生活质量，城市增长收益表现为城市GDP增长，城市竞争收益表现为城市外贸收益，城市产业收益表现为城市产业价值体系3、城市竞争力

25、中人的要素对房地产发展的影响 从城市房地产发展的需求角度看，房地产为人们的生产与生活提供物资空间，其发展水平取决于人们对物质空间需求的数量与质量 从城市房地产发展的供给角度看，房地产企业作为房地产的供给主体，其整体发展水平直接影响着城市房地产的发展水平 从城市房地产发展的环境角度看，具有较强管理能力和制度创新能力的开明政府能为房地产发展创造规范、公平的市场环境4、城市竞争力中环境要素对房地产发展的影响 P1965、房地产发展对城市竞争力的影响 （人和环境两个方面） 一是房地产发展决定了城市能够为居民与企业提供适宜的、可支付的居住与工作空间的能力 二是房地产发展对城市环境的影响6、房地产因子影响

26、城市竞争力的途径： 产业途径 资源途径 环境途径 房地产价格途径7、城市房地产业的发展趋势提出政策建议： 房地产业不可能成为所有城市的支柱产业 房地产业的发展应致力于人居环境的建设 房地产业的发展应致力于城市文化价值的提升与形成城市特色8、城市的经济划分为三个市场：城市产出市场、城市劳动力市场和城市房地产市场9、城市经济增长可以被定义为城市总就业人口的增加，这种增长归因于劳动需求的增长或劳动供给的增长，即驱使城市经济增长的力量主要有两个：一是对于城市产品的需求 二是城市的要素供给第十章 城市的土地使用模式1、土地集约利用是相对于土地的粗放利用而言，通过对单位面积的土地追加投入以提高土地的收益。2、土地报酬递减规律是指在一定