整理论中国房产市场泡沫破裂的后果Word下载.docx

1、此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。1992年，日本制造业的研究开发费用下降3.5，以这次危机为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。生产的不景气又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。据泰国官方统计数字，1998年1至7月，泰国破产企业达5,377家，停产企业达6,538家。至1997年底，失业人数达120万，1998年又增加到200万。 （二）消费锐减 Case et al.（2001）等人的研究指出房地产价格的变动对消费的影响远大于股票，以香

2、港经验来看，是当楼价大幅下滑造成大量负资产，房地产交易大幅减少，连带建筑、工程、银行抵押及律师行的生意大受影响，最终影响会扩展至高档消费市场及其它行业。此外，地价的下跌使得居民个人所拥有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分。以备不时之需，以美国经验来看，房地产业的下滑至少使经济增长率下降2个百分点以上。（三）经济增速下降 个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。令大量企业倒闭及裁员。图1为1982年至2006年香港失业率和就业不足率情况，自1998年开始不断攀升，直至2004年才开始下降。企业倒

3、闭及裁员意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业。由于收益的下降也要不断裁减人员。二、房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机 随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，失业人数剧增，社会民怨会增加。以香港为例，1997年房地产泡沫破灭后，以举报个案计算的犯罪率开始攀升，由1997年的每10万人有1,038宗，增加至2004年的1,299宗，增幅高达25.14，直至2005年才开始同落。以图2为例，由1997年至2005年间犯罪率与香港私人住宅售价指数走势基本上呈相反方向变动，即当住宅指数下跌时，犯罪率会上升，相反亦言，由于2001年及2002年属于不规则情况，若从图中剔除，并以虚线连接2000年及2

4、003年，前迹的反向关系更为清晰。我们再以散点图重绘香港私人住宅售价指数（以平均计算）与犯罪率的关系。由点的分布来看，两者存在反向关系，但并不是直线关系，表明还有其它因素在发生作用。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，香港社会危机逐渐加剧。中产阶级、负资产业主、工人，甚至商家此起彼伏地采用不同形式向政府表达不满、终于导致发生了2003年7月1日的50万人示威游行，幸而在中央的大力支持下，示威并没有引起暴乱，亦没有造成社会动荡不安。但在经济形势每况愈下，最终迫使董建华以健康理由在2005年3月10日向中央请辞。香港房地产泡沫破灭亦同样令百业萧条，失业率上升，但香港的经济基础较坚稳，社会福利保障

5、亦较其它东南亚国家完善，尽管民怨日深，但始终没有造成太大的社会动荡。在图4为由1997年4月至2005年3月香港私人住宅售价指数与特首董建华的支特度走趋比较，不难发现董建华自出任特首开始，支特度一直下跌，与楼价走势相似，但波动幅度较细，支特度长期在50以下，而2003年7月期间更一度跌至40以下。图5为香港私人住宅售价指数与特首董建华的支特度的相关度分析，我们可以见到在楼价由55至95之区间，正相关度较高，高于或低于此区间，相关度较低，反映民意认为某些环境不是特区政府或董建华所能控制的，例如亚洲金融风暴或非典疫情令房价下跌，说明香港民意是有理智的。 三、总结 总而言之，房地产业的发展，关系到相

6、关产业的发展以及整个国民经济的增长。房地产行业的投资风险问题，关系到政府对房地产业的调控措施制定、企业投资方向确定以及金融机构决策等。如果对房地产的泡沫程度、房地产业投资风险评估有误，将可能会对个人、企业和社会造成无法估量的损失。日本、东南亚、香港等国家和地区的房地产泡沫所引发的金融危机几乎使这些国家和地区的经济一蹶不振，也造成大批企业倒闭，投资者倾家荡产。近代的资产泡沫破灭事件不但规模大、次数频密、影响深远，而且不再局限于资本市场，有互动、跨国和跨产业的趋势。近代较严重的泡沫事件包括八十年代末发生在日本的房地产泡沫、九十年代末发生的亚洲金融危机导致部分东南亚地区的地产泡沫破灭，及在2000年

7、发生的科网股泡沫破灭。至于香港，早于1881年便首次出现房地产泡沫，但令人们记忆犹新的还是由1997年至2003年间房地产曾泻近70的经历。事实上，房地产泡沫在世界上其它大城市亦随处可见，上海由1995年至1999年间房地产价格下跌了近38，莫斯科在1995年至1999年间下跌了近67，巴黎在1991年至1998年间下跌了近43。当然，房地产泡沫与大多数投机泡沫一样，最终逃不了暴跌的下场。每一次房地产泡沫破灭不但令许多私房拥有者带来痛苦，也对当地的经济发展，甚至给政府的管治威信带来沉重的打击。研究房地产泡沫的成因、形成过程、泡沫破灭的诱因和导火线，舒解和烫平泡沫的方法和对策，特别是在设立预警机

8、制、REITs和衍生工具（例如根据Halifac房价指数而设的hedgelets），不但对社会稳定和经济发展有一定的实用性，而且对房地产以至金融理论的创新亦有一定的价值。因而，正确分析房地产泡沫的成因，房地产泡沫存在与否及泡沫的规模，从而正确评价房地产行业投资风险，对于政府宏观调控、房地产商投资决策及金融机构决策等都有很好的参考作用以上内容摘自网络。用简单的话说就是：原本已经够低的工资会大幅的下降，失业的人满大街都是。钱变得更加的不值钱。完完全全的经济危机。谢国忠：中国房地产泡沫2012年破裂中国已面临通胀压力问题,估计通胀将在2012年变得更为严重,中国房地产泡沫到时将会破裂。独立经济学家谢

9、国忠21日发表文章表示,许多企业将资金转投到房地产,从而导致楼价高涨,预计2012年中国资产泡沫将会破裂。由于开工厂赚不到钱,企业家不得不将钱投资楼市。谢国忠指出,在中国资产泡沫的背后是资金从制造业流出后流入楼市。在中国房地产市场中,今年一级市场的收入很可能超过4万亿元,占国家所有政府收入的一半以上。谢国忠预期,美联储将来为了应对通胀,到时会将利率调高至5%,这将导致热钱离开中国,而中国也将调高利率以抑制通胀和防止资金流出,因此中国房地产泡沫将在2012年破裂。相关阅读：王石：已准备好房地产泡沫破裂日前，万科董事长王石再次表达其对于中国房地产市场的忧虑。他称，目前中国房地产市场已经产生泡沫，并

10、且这个泡沫终将破裂，万科为此已经提前准备。王石称自己对房价的上涨也感到惊讶，尽管现在有中央对房地产的一道道下限令。但今年一年放了10万亿元贷款，产生资产泡沫也是必然的。据统计，现在某些一线城市的楼盘销售80%是投资者，这是很可怕的。“目前全国二三线城市还没有泡沫，但是我非常担心这种泡沫向二三线城市蔓延，这就非常像日本的泡沫经济时代。”王石称，日本房地产泡沫破裂前，地价可以把美国买下来，“我们现在有这种趋势，这是很可怕的。”万科早就说过，制订的一个原则就是不追求暴利，利润超过20%不做。日本的第二大住宅开发商，技术开发专利几千项，得到的嘉奖令挂了一个屋子，就是因为在泡沫的时候高价拿了几块地，最后

11、被迫重组，被丰田地产收购，创始人提前退休。王石表示，不管现在怎么好，这个泡沫总是会破的，中国的经济不仅要看今年、明年，还要看到十年之后。万科今年常被媒体评论没有赶上楼市高涨的行情。王石说，“宁可慢半拍，万科需要做到三点，首先是不追求暴利，第二绝对不做价格的领跑者，第三重点研发刚性住宅需求。”王石预测，未来五年内，全球前十大开发商都是中国的。论：美国银行业改革方案禁止自营交易，将导致大规模的“去杠杆化”，这对资产市场和商品市场将产生以下两种影响：1.在多头炒家主导的市场：股票市场、房地产市场、原油市场、大宗商品商品市场均以多头炒家为主，一旦去杠杆化，泡沫迅速破裂。尤其是中国的房地产市场，将成为“

12、沃尔克法则”的最大打击对象，其后果不堪设想。2.以空头炒家主导的市场：黄金市场，黄金空头银行从中央银行借入黄金储备，到市场上抛售，然后再低价买回归还央行。一旦此项自营交易被禁止，天量的黄金空头头寸将平仓，黄金价格将暴涨。博主有这样一种感觉：“沃尔克法则”与其说是为美国银行业改革准备的套餐，不如说是引领未来全球货币体系改革的指南针。大规模的去杠杆化，将降低美元资产在全球的需求，严重打击美元，而禁止自营交易又可能疯狂地抬升黄金价格，使得黄金作为储备资产的吸引力更大，从而导致黄金可能重新回归国际货币体系。有人说“去杠杆化”就是“去全球化”，而“去全球化”的后果便是美元不再有吸引力，在与邻为壑的“去全

13、球化”环境下，黄金必将成为天然的“国际货币”。“沃尔克法则”的核心是去杠杆化2010年01月27日 03:14第一财经日报 顾虎一是限制商业银行的规模。规定单一金融机构在储蓄存款市场上所占份额不得超过10%，此规定还将拓展到非存款资金等其他领域，来限制金融机构的增长和合并。实际上美国在1994年即通过法案，要求银行业并购时不得超过存款市场份额的10%，本次提案将限制扩大到了市场短期融资等其他非储蓄资金领域，限制了银行过度举债进行投资的能力。二是限制银行利用自身资本进行自营交易（proprietary trading）。此交易是金融机构用自身资本在市场买卖，而不是作为中介机构代表客户执行交易，这

14、在金融危机时造成了严重的市场风险。三是禁止银行拥有或资助对私募基金和对冲基金的投资，让银行在传统借贷业务与高杠杆、对冲、私募等高风险投资活动之间划出明确界线。今后将不再允许商业银行拥有、投资或发起对冲基金，也不能拥有私募股权投资基金，不能从事与自己利润有关而与服务客户无关的自营交易业务。此方案公布后，G20金融稳定委员会（The Financial Stability Board）公开表示力挺奥巴马进行银行改革，认为该政策对于解决银行业 “大到不能倒”的问题有着重要作用。法国、英国对此方案也表示欢迎。法国财长拉加德表示，奥巴马的银行业改革计划与法国政府的立场完全一致，她称美国政府这一立场转变令

15、人印象深刻。英国央行行长默文金一直坚持必须分拆银行、将银行分拆为零售银行和投资银行，从事高风险、高杠杆金融活动的投资银行不应得到政府救助。细察这三招，其实招招指向同一个目标，即对金融市场“去杠杆化”。商业银行规模越大，为市场提供杠杆的能力就越大，本次提案将10%的上限扩大到市场短期融资等其他非存款市场领域，直接降低了银行提供杠杆的能力。禁止银行自营交易，包括私募基金和对冲基金等业务，是希望通过控制银行机构激进的投资行为，以保证民众存款的安全性，并避免纳税人为华尔街的投资失误“埋单”。但在此目的背后，则是更直接地降低市场上的资金量，起到“去杠杆化”效果。金融危机发生时，银行自营交易的风险集中在巨

16、量的金融衍生品如MBS、CDO、CDS等产品上，这些衍生产品都具有数十倍甚至近百倍的杠杆，给市场造成了极大风险。典型的例子就是贝尔斯登和雷曼兄弟以及花旗银行的表外资产为花旗带来的风险。可以说禁止自营交易，就是政府强行对市场进行大规模的“去杠杆化”。这里不能不提及全球黄金市场。黄金市场包括现货金市场和黄金衍生品市场，黄金空头银行从美联储或其他央行借入黄金储备，到市场上抛售，然后再以低价买回还给央行，通过差价获取利润。2007年摩根大通和汇丰银行、德意志银行所持有的黄金空头头寸占市场的90%，2008年9月17日，短短几小时内，由于摩根大通巨量的黄金空头平仓，伦敦现货金价格上涨87美元/盎司，涨幅

17、达13%，创下1980年以来单日最大涨幅，纽约商品交易所12月份交割的黄金期货暴涨70美元,报收于每盎司850.5美元,涨幅达到9%。如果这次银行改革禁止银行的自营业务，无疑将导致持有巨量黄金空头头寸的银行进行平仓，黄金价格将得到难以想象的上涨。这多少有些讽刺意味。“沃尔克法则”里的银行分业经营，非常类似于1933年的格拉斯-斯蒂格尔法案。在美国经济大萧条后，此法案将投资银行业务和商业银行业务严格划分开，降低系统性风险，对此后半个多世纪美国金融市场的平稳运行起到了重要作用。1999年该法案被废止，商业银行开始全面涉足投资银行业务，重新成为全能银行。这些“大到不能倒”的银行有了政府的默认担保，肆

18、无忌惮地涉足高倍杠杆的高风险业务，博取高收益，为政府和纳税人带来了巨大的风险。分业经营虽表面上看不出有什么“去杠杆化”的痕迹，但由于分业经营，投资银行和商业银行之间的交易成本将大幅提高，融资成本的增加本身即意味着杠杆化的下降。牛刀发表的房价泡沫将从二三线城市开始破灭一文中说：“土地财政成了高房价的巨大推手，在许多二三线城市表现了同质化的趋向。因此，带来的市场反映也基本相似。由于购买力与商品价格完全脱节，房价的暴跌在所难免，只是市场在寻找一个暴跌的突破点而已。原来市场的视角一直在关注一线城市，而现在的情况是，流动货币主要集中在一线城市，造成了市场旺销的假象，引起了某些错觉。”他感到，中国当前的“

19、房价地价同时开始暴跌，房地产泡沫已经开始破灭。”而且，“这一轮房价泡沫的破灭将从二三线城市开始，逐步蔓延到一线城市，引发高房价的全面崩盘。”面对当前严峻现状，“要维护高房价不崩盘，最好的办法是分三年时间给购买自住性普通住宅的城市居民予以货币补贴，数额大约为9万亿。” 牛刀认为政府“不会”或“无法”拿出9万亿来“救市”，所以，房产泡沫破灭也就在所难免。对于牛刀上述大多观点，我十分赞赏！但对他的“泡沫破灭，究竟是谁来买单”的顾虑，却不以为然。笔者认为，房产泡沫破灭并不可怕，因为那是对一个行业盲目扩张、狂热发展、追逐暴利的不自律行为的应有惩罚！虽然，我们的社会会因此付出惨重代价。然而，更可怕的是该破

20、灭的没破灭，该惩罚的不惩罚，就必然连累不该破灭的“被破灭”，不该惩罚的“被惩罚”！正像牛刀所讲：“政府早已知道市场的真实情况，只是不愿意从民众的立场来考虑问题罢了，希望抱住开发商的大腿，把市场弄起来。这一点，也正是笔者所担心的。如果我们的政府，在房产行业绑架金融部门将要一起跳楼同归于尽，从而可能导致下一轮金融危机在中国上演；如果开发商、投机商和各级官员互相勾结、官商互动、共同造势，加之媒体跟风大肆炒作，将房产泡沫破灭“上升”到“影响稳定、影响和谐、影响增长、影响民生、影响政府形象”的“理论高度”上，那么，我们的政府可能不会像美国政府那样依照市场规律顺其自然，使其自生自灭！而是会“积极”采取“特

21、别行政干预”和“宏观经济调控”的手段，比如说，通过拆墙补墙、挖肉补疮办法，或通过滥发纸币、导致通胀的渠道，进行所谓的“强行拉动”和“紧急救市”。其后果是，“一人偷果，全体受罚！”房地产一个行业非理性的恶性膨胀所造成的巨大恶果，强行让毫无过错的全国民众一起吞咽！虽然按理性分析，事态如此发展的几率不高，可能性不大。但是，在我们这个依然缺乏科学与理性决策的社会里，在依然缺乏有效监督的大环境下，在绝大多数老百姓呼声很难产生明显效果的前提下，我相信，什么不可能发生的事情都极有可能发生！甚至，最不可能发生的事，最有可能发生！如果我们的担心不幸成为事实，那时候，漫说9万亿，就是再多几个亿，也极有可能“拿”得

22、出来。我们国家过去的许多事例都反复证明：该花的钱往往一分钱也拿不出来；不该花的钱，常常是要多少有多少 这或许就是“国情”！网上流传“房地产崩盘时间表”显示中国地产走势与1991年日本崩盘前颇相似房地产频遇调控，一份“房地产崩盘时间表”也开始在网上流传。它回顾日本1985年1991年房地产市场走势，发现与中国2005年2008年房地产市场走势颇为相似，最后更预言中国房地产会在明年崩盘。然而，多位专家却表示，两地银行体系、人口结构、城市化程度不同，“崩盘”可能只是“预言”而已。记者赖伟行雷同房价飞涨、货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策、稳健财政政策。日本国土交通省本月公布调查显示，

23、日本地价在去年连续第二年下滑，商业用地价格跌至纪录低位。经济起飞晚了近30年的中国，金融危机过后地产价格依然火热。国家统计局公布的数据显示，今年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，新建住宅销售价格同比上涨13%。“现在的楼市，确实和当年的日本非常相似。树长不到天上去，这样下去早晚要出问题。”曾在亚洲开发银行任职的经济学家、现任中国发展研究基金会副秘书长汤敏不无忧虑地表示。中金公司香港研究部副总经理沈建光也表示，近期确实有部分投资者认为中国房地产泡沫严重、经济过于依赖出口、货币面临升值压力等等，都与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似。此外，中国也与当年日本有相似的低消费

24、率、高储蓄率。在宽松的货币政策和稳健的财政政策方面，中国也和以前的日本雷同。差异政府对银行和企业的控制力、市场广度、银行体系和人口结构等都不相同。在中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容看来，当前高房价症结在难以抑制的投机性需求。中国大量二、三线城市如今还可以吸引投机资金。所以这几年房地产整体还难以遭到崩盘的结果。“但是一旦房地产泡沫破裂，后果将会比日本更严重”。戴德梁行策略研究顾问部董事黎庆文更认为，内地楼市10年内都不会崩盘。中国内地金融体系与美国、日本甚至中国香港地区不一样，央行对房地产信贷的控制力更强。中金公司香港研究部副总经理沈建光也指出，泡沫前，日本政府并没有对商业银行采取有效措

25、施引导监管。中国政府对银行和企业有很强的控制力，可以引导资金流向，出台政策打压房地产泡沫。沈建光认为，另一个视角是人口结构。1985年日本城市化率达76.7%高点，城市化接近尾声；中国城市化进程还处于加速阶段。只要吸取日本经验教训，采取有效及有前瞻性的政策，历史就不会重演。专家视点 房价须建容忍指标去年底开始，从信贷到土地，从中央到地方，一系列政策的出台无一不指向“高烧”的房价。房地产调控全世界都是失败者？不过在中国发展研究基金会副秘书长汤敏看来，过去对房地产的调控，全世界的政府应该说都是失败者。不然的话，美国也不会在次贷危机面前栽下这么大的跟头，日本也不会出现20年经济低迷的。英国、爱尔兰、

26、希腊、迪拜目前还在因房地产崩盘而苦苦挣扎。更有意思的是，几乎所有国家都多次地绊倒在房地产这一块“石头”上。汤敏认为，内地以前如70/90这样的调控政策，大多过于微观，难以起到有效调控的作用。而且对房地产的调控缺乏一个明确的目标调控的目标到底是什么？是保证人人有住房？还是人人有房住？目标很不清楚。调控房价建立房价指标体系“要用调控通胀的机制来调控房价，首先要建立统一的房价指标体系，建立城市的普通住房价格指数。同时，设立不超过居民年收入增长率的房价容忍指标，一旦超过这一指标，相关部门就要马上启动调控机制，例如调整房地产贷款利率、增加土地供应、提高购房首付。”汤敏认为，具体的调控手段可以再作探讨，中国有条件在世界上首先建立一套完善的调控房价体系。“这一容忍指标也要设立下限，房价大跌同样不利于房地产市场的健康。”他说，最理想的状态是通过这一体系，让中国房价在四五年内实现“软着陆”。日本房价未跌到位日本房地产价格持续低迷和经济持续萧条密不可分。去年，中金公司的一份研究报告指出，居民及企业资产负债表严重受损导致需求不振及金融市场系统性风险，资金供给不足加上老龄化导致日本经济长期不振，遭遇“失落的二十年”。不少分析都指出日本整体房价虽然并没有完全跌到位，但在大量欧美房产资金撤出后，日本众多房产项目停工、市场交易冷清，一些日本房地产中介开始把目光投向中国。