物业管理财务管理制度精选.docx

1、物业管理财务管理制度精选物业管理公司财务管理制度1.?基本任务?管理处财务管理的基本任务是:?物业管理处的财务管理为独立运作及核算，与物业管理?公司分开。筹集和管理物业管理处的资金和资产，组织?日常财产运作和会计核算，协调财务开支，真实地、系?统地、全面地反映公司的经营状况，监督各项财务计划?的执行情况。?1?会计制度?1.1管理处的业务范围，所属国内行业，执行其所属行业之会计制度。?1.2执行公司统一规定的会计制度。?2?会计年度?2.1为了符合国内会计法要求，管理处需按国内规定的会计年度，即自公历1?月1日起至12月31日止，编制一套符合国内要求的会计报告。?3?记帐本位币?管理处记帐以人

2、民币为单位。?4?收入和费用的确认?管理处正确划分资本性支出和权益性支出，对各项收入和费用的确认采用权责发生制原则。?2.?公司内部财务管理的基本工作?2.1财务汇报流程?1.?财务汇报流程?1.1?管理处财务每月定期向项目中心物管部报告。?1.2?物管部财务每月定期向项目中心财务部报告。?2.?财务汇报格式?2.1?为统一口径、便于汇总，管理处统一使用公司总部规定的财务报告格式。?3.?财务报告分类?3.1月报、季报和年报?4.?财务报告组成及内容?4.1?财务报告组成按公司总部统一规定编报，其主要报告有：?4.1.1?资产负债表；?4.1.2?损益表；?4.1.3?现金流量表;?4.1.4

3、?其他报表（包括但不限于固定资产，应收账，应付账，收入明细账等）。?4.2财务报告中管理处核算或反映的内容按公司总部统一规定执行。?5.?财务报告提交与审批时间?5.1季报应于每月5日以前、年报应于年度终了10日内，报公司总部物业经理审批。?5.2公司总部物业经理应在收到管理处财务报告次日起3日内审完，并将财务报告?返还各管理处。?6.?对外公布资料：按广州市物业管理办法每季公布收支表给业户查看。?2.2预算及审批预算流程?1.预算制度?1.1管理处的一切财务收支活动都要按财务预算执行，受财务预算的制约；?1.2管理处的财务预算由年度财务预算、季度财务预算组成；?1.3管理处的财务预算要树立全

4、局观念，搞好综合平衡，做到统筹兼顾；?1.4财务预算需经地区总监审批后才能执行；?1.5预算编制禁止巧立名目，弄虚作假。?2.预算编制根据?2.1?管理处业务范围及工作方式；?2.2?管理处所在地区生活及工资水平；?2.3由管理处付薪的员工人数；?2.4?管理处拥有或控制的固定资产的构成及数量、价值等；?2.5租赁的房屋、设施等的数量及价格；?2.6?其他?3.预算编制、审批及拨款流程?3.1前季度第二个月月末各管理处部门向财务提供预算所需数据，然后财务部按总?部统一规定之预算格式编制。?3.2?管理处在前季度第三个月第一个星期，将预算报物业经理审批。?3.3物业经理收到各管理处预算，在10日

5、内审批完成。?3.4?审批完毕后，交地区总监最后审批，审批于5日内完成。?3.5?审批后的财务预算，及时回复各管理处并通知公司总部（项目中心）财务部。?3.6公司总部财务部根据审批后的管理处预算的拨款金额、拨款时间等，及时为各?管理处拨款。?4.预算与实际对比?4.1?各管理处的财务报告，要有反映预算数与实际完成数对比资料；?4.2?实际完成数大于预算5%以上时，要有文字说明；?4.3?实际完成数小于预算10%以上时，要有文字说明；?2.3审批管理?1.?营运开支审批?1.1?范围:非业主,住客按金/基金等的物业管理处营运开支,一般多于RMB500。?1.2?申请程序?1.3?未经批准和有效报

6、销前的支出当个人借款处理?1.4?审批权?1.4.1物业管理处主管可签批支付每单不多于RMB500。?1.4.2物业管理公司物业经理可签批支付每单RMB3000或以下。?1.4.3物业管理公司财务总监（即项目中心财务总监）加签每单RMB3,000至?RMB30,000。?1.4.4物业管理公司总经理（即项目中心地区总监）加签每单RMB?以上。?1.4.5有效合同或预算。?1.5?复核?2.?备用现金开支审批?2.1最高存放金额:RMB5,000；申请现金补充备用现金金额:RMB500；存款应付约一?星期需要。?2.2备用现金适用范围：难以用支票形式支付的小额支出，一般不多于RMB200。?2.

7、3申请程序。?2.4未经批准和有效报销前的支出当个人借款处理。?2.5审批权?2.5.1物业管理处主管可签批支付每单不多于RMB300?2.5.2物业管理公司物业经理可签批支付每单RMB300以上?3.?合同方面?3.1?如已有合同之约束，及既定协议之金额，则由物业经理签批后便完成审批。?3.2?未有合同,则按如下情况?3.2.1?对外签约(备预算)?3.2.1.1?预算金额?30,000元或以上?审批:?总经理?3.2.1.2?预算金额?3,000-30,000元或以下?审批:?财务总监?3.2.1.3?预算金额?3,000元以下?审批:?物业经理?3.?货币资金及往来帐项管理?3.1现金管

8、理?1.现金处理?1.1管理处的现金管理由现金出纳和会计负责，现金出纳，应每天登记当天的现金?收支记录及整理有关凭证资料，管理处负责人可以随时监督检查。?1.2管理处办公室应储存适量现金，现暂定500元，足够3-5天内的日常零星开支。?现金存量在规定的限额内。当现金余额到达现金存量下限时,由出纳通知会计，?并准备支票由物业经理签署后提取现金。?1.3现金出纳根据管理处开支情况，提出现金存量上下限报总部物业经理批准。?1.4办公室应把现金储存于保险箱内。?1.5保险箱密码与保险箱锁匙由二人分别持有管理，未得物业经理批准不得移交第?三者。?1.6出纳与会计每周末及月末下班前进行现金盘点；由出纳填写

9、现金盘点登记表两?人共同签字。月末盘点，会计核对现金帐无误后，再由会计及出纳共同签署确?认帐物相符。管理处负责人可以随时进行监督盘点。出纳每日必须登记现金日?记帐，?保证账目与现金数额相符，并每月与会计对帐。?2.?现金提款?2.1?管理处每月的用款由项目的专用帐户开支。?2.2?管理处现金储存量在规定限额内（现暂定在不超过5，000元。每当现金余额?到达现金存量下限（500元）时，出纳要通知会计，并准备转帐支票预约签署。?财务部要每月咨询管理处主管，建议财务部主管修订现金存量上下限。?2.3?每次提款由出纳负责安排，管理处派员与出纳一同提款。?3.2按金管理?1.退还装修押金及装修工作证押金

10、程序?1.1?装修后3个月内，管理处对已装修单位验收合格后，填写装修按金发还申请表，并附上文件凭证.?1.2?管理处经理签名同意后可予以退还装修押金及工作证押金。?1.3?财务核实发还申请表后才发放款项。?3.3支出报销流程?1.?支出简化流程?1.1各部门需指定一人与财务部对口办理有关支出报销管理工作。（其他人员支?出报销亦统一由部门与财务部对口）?1.2?部门任何支出，先向财务部索取付款申请表，填好后连同有关单据合格、?发票等并作背书，经部门负责人核实签字。?1.3?管理处经理签批后，再交财务部核对。会计核对后，将付款申请书及有关?单据交财务部出纳。?1.4出纳登记现金日记帐，将签署后的付

11、款申请书与发票、原始凭证等交会计。?1.5财务部会计入帐，制作凭证。?1.6若要开支票，会计负责准确支票并安排盖章。?1.7遇到物业经理审批权限以外，需要总部审批的支出，由物业经理与有关高层?预约时间审批。?2.支出报销时限?2.1由管理处负责人确定每周的某段时间天为报销日期，非特殊情况，其他时间不审?批报销。?2.2管理处人员有因工预借款项，应在完成业务返回管理处后3日内报销结帐，对有?特殊情况的其清帐日期亦不得超过30天。出差前领款亦不可以早于出差前3天领款。?3.现金预支?3.1管理处货品购买，尽可能地使用非现金结算方式?。?3.2预借现金必须填写借支单，经管理处主管签字后，向出纳领款，

12、副本留在出?纳处，正本予会计入帐，但出纳及会计要在副本上签署确认。预借现金必须在?借出日起3日以内归还/清帐。清账前，借款人需个人承担借款责任；每次借款?不得越过人民币3000元，若部门总借款共3次而未清账时，共3000元便不可?再预借款项。?3.3员工使用现金应取得原始凭证/合格方案并背书，填付款申请表，本人签字后，?交管理处经理批准签字，会计审核，向出纳领款。有预借现金者，应同时还清所?借现金。?3.4若有特殊情况不能取得原始凭证/合格方案，用款人应以书面形式说明原因，并得?到部门主管核实批准，财务部审核，作为自制凭证入帐。?注：凡采购办公用品及各种设备、物料，要经行政部办理入仓出仓手续，

13、并签字核实。?3.4?帐户管理?1.户口分类?物业管理公司?物业管理处?户口类别?负责人?用?途?户口类别?负责人?用?途?1、基本户口?财务总监?作收支费用?1、小额户口?物业经理?支付日常支出?（储备额不超过10,000元）?（3000元以下）?2、大额户口?财务总监?处理日常收款及转帐?至小额户?3、按金户口?财务总监?收取装修按金、?管理费按金?4、基金户口?财务总监?收取资产储备金?注：每个管理处均开设以上类别户口?2.户口运作?1.小额户?1.1?支付RMB3,000或以下物业管理处营运开支。?1.2小额户运作类似备用金运作模式,资金不足时以实报实销的形式大额户转入。?1.3小额户

14、不收管理费和其他物业管理处的收入。?1.4户口签名人除管理物业管理公司的地区总监与财务总监外，物业管理公司主管?（KK?LEUNG）可单独执行。?2.大额户?2.1?主要支付RMB3,000以上的物业管理处营运收入。?2.2大额户运作类似公司的基本户运作模式，资金不足时以实报实销形式大额户调?入。?2.3大额户收管理费和其他物业管理处的营运开支。?2.4资金不足由所属物业管理公司免息借入补足，一些非一般支出经特定审批程序或?会由基金户拨入应付。?2.5户口签名人参考广州项目中心下属公司银行户运作模式，物业管理公司主管（KK?LEUNG）可单独签RMB3000可以下的支票。?3.按金户?3.1?

15、专门收支物业管理处客户的各类按金。?3.2?户口签名人参考广州项口管理中心下属公司银行户运作模式,物业管理公司主管(KK?LEUNG)要单独签RMB3000或以下的支票。?4.基金户?4.1?专门收支物业管理处客户的各类基金。?4.2?一些非一般支出经特定审批程序或会由基金户调拨至大额户应付。?4.3?户口签名人参考广州项目中心下属公司银行户运作模式,物业管理公司主管?(KK?LEUNG)可单独签RMB3000或以下的支票。?4.?固定资产的管理?4.1?计价方法?1.?资产计价采用历史成本原则。?2.凡单位价值2，000元以上，使用期限在一年以上的，并在使用中保持原来物质?形态的资产，列为固定资产。?3.设备或物品要作报废,填写物品报废申请表?4.2折旧?1.折旧按照建时的成本价及预期可使用年限，以直线法每月计算，不预计残值和清?理费用。?2.购建的固定资产,