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1、以开发项目为对象，从事单项房地产开发经营项目公司不写着资质级别，但必要有项目一次性资质证书。对不具备资质开发商建设销售房屋，不能作为商品房来交易。因而，百姓选房时，应规定开发商出示资质证书。考察资质证书时要鉴别：项目型公司。若资质证书标明开发商只具备对某一特定项目开发资格，并标明开发期限，对此也许产生售后风险，购房者应引起高度注重。由于项目型公司，在开发销售完毕一段时间后往往就不存在了，购房者在后来使用过程中，若发生诸如房屋质量问题，往往找不到投诉对象，引起不必要纠纷。资质证书上标明 级别。依照国家关于规定，开发公司资质自高至低分为一至五级。资质高低表白了开发商在资金规模、技术力量、开发业绩和

2、信誉度方面实力。从某种限度上反映了开发商所开发商品房，在性能、质量和售后服务方面水平。资质证书合法性和时效性。资质证书普通状况下每年审核一次，购房者应留意开发商与否以旧充新。（2）理解开发商实力。开发商实力是保证项目正常进行最核心因素。有实力开发商自有资金充分，普通可以保证材料及时供应和施工正常进行，避免工期延误等状况发生。从如下几方面，可以理解开发商实力：市场占有率。理解开发商所主持项目总开发量和开工量。同期开工项目较多开发商，普通来讲具备一定实力。没有金刚钻，谁敢揽瓷器活？但是已知革开发商自身实力并不雄厚，却主持了过多项目，就要慎重考虑。工程工期和进度状况。建设工期过长是开发商缺少资金保障

3、体现之一。银行贷款发放状况。中华人民共和国人民银行“121”决策出台，对开发商自有资金量有一定限制，对开发商资质进行了更严格审核。上市公司公开财务年报、股票汇走势等。良好融资渠道在一定限度上保证了公司有较为充实运转资金。（3）理解开发商信誉信誉是保证期房承诺兑现主线，随着房地产行业品牌销售临近，谋求长远发展开发商必然要顾及公司形象，打造品牌。如果开发商将每一种项目成败当作是影响公司形象化核心，那么她们对信誉注重限度就高，选取这样开发商，浮现质量问题也许性也比较小。即便浮现了问题，获得妥善解决也许性也比较大。从如下几方面，可以理解到开发商信誉：“翻旧账”。从开发商以往作品当中，可以容易地看出其对

4、信誉注重度。楼盘与否都能准时交工？楼盘品质如何？楼盘与否发生过严重纠纷？都是需要你认真理解状况。登录本地以房地产为重要内容网站中“业主论坛”。从这些论坛中，你会理解到已经购买了你选取楼盘购房人对楼盘及开发商种种评价。（4）考察销售资质。商品房销售分为开发商自行销售和委托物业代理两种。由于委托物业代理要支付相称于售价1%-3%拥金，因此在如下几种状况下，开发商乐意自行销售：大型房地产开发商有自己专门营销队伍和销售网络；房地产市场高涨，市场供应短缺，所开发项目受到使用者和投资人士欢迎；开发商所开发项目已较为明确，甚至是固定销售对象。如果是开发商所属营销部门售房，则要查实其能否及时提供购房者所需资料

5、，并要查看其与开发商从属关系。对于各物业代理，则要查看其与否有开发商委托代理书，是合代理还是独家代理？代理权限、时间期限等有哪些规定？审查这些资格文献目，是要弄清开发商授予物业代理哪些权利，哪些问题仍由开发商负责，代理商与否有合法售房权利，开发商与否承认物业代理销售行为，并与否承担物业代理相应责任。物业代理有全权代理和普通代理区别。全权代理是开发商只委托一家代理，并规定代理方对委托事项承担责任；普通代理是开发商委托一定或几家代理，但不一定规定代理方对委托事项承担责任。在涉及商品房定价、房号选取、订立认购书或商品房购销合同等重要问题时，如由物业代理代办，购房者一定要核算开发商对物业代理授权委手书

6、，以及商定物业代理能承担和应承担各项责任。3、如何辨认“假热销”（1）认购时间看长短。大某些楼盘上市之前均有一种内部认购阶段。所谓内部认购，是指期房项目在尚未获得预售允许证状况下，先行对楼盘进行购买资格认证，这种认证方式同经济合用住房“倒号”类似，虽然曾被主管机关明令禁止，但至今仍十分流行。从内部认购判断楼盘与否热销是较可靠方式。买房人可以依照内部认购时间长短和认购期所结识客户之间信息交流进行判断。普通状况下楼盘项目内部认购时间越短，造“假热销”也许越大。从各地市场状况来看，上市楼盘内部认购时间有逐渐缩短之热，三天、两天，个别项目甚至只有一天。如果一种新楼盘通过较长时间内部认购，就会有相对较多

7、数量客户积累。这种状况下，想买房人可以通过搜弧焦点网网上“社区准业主论坛”理解项目详细状况，特别是其她准客户对楼盘评价反映，从中即可理解到大某些买家对该楼盘举限度。对于内部认购时间较短楼盘来说，判断与否热销是门很深学问，市场上经常可以看到，内部认购时间越短楼盘，排队人越多，楼盘好像更热销。这其中多数有诈。除非性价比极突出，或位置独特性极具吸引力，否则排队者中一定有相称某些是“托儿”。（2）莫中“雇托炒房”计。“雇托炒楼”现象绝非偶尔。从初期外销房，到之后某些高档住宅以及近期小户型楼盘，炒房已是再普遍但是现象。开发商在内部认购或者是销售阶段，先期予以“托儿”们认购权，而后迫使真正买房人花更高价钱

8、从“托儿”手中买回认购权或房屋，而价格高出某些将由开发商和托儿们按照一定比例进行提成。实质上，“雇托炒楼”同样是营造稀缺房源现象一种手段，只但是其目不但在于营造一种热销假象，更要制造出“楼盘遭到抢购”书面，这不但有助于开发商获得更高利润，并且还会给买房人导致相称限度心理压力，使其作出非理性判断和购买决策，从而使开发商有机可乘。当你发现你来得很早，而“房号”定是这样：售楼人员会告诉你，你想户型或者朝向房子已经被别人认购了，但是如果你真想要话，尚有商量余地，固然一定是要付出更高价格。遇到这种状况，一定要冷静，建议你千万不要草率作出决断。（3）电话预约断真假通过售楼处穿梭不断人流来营造“热销”氛围，

9、是开发商在楼盘开盘后经常使用手段。固然，咱们不能说所有“人多”售楼处都是造假，但是，你可以通过一种简朴手段来辨认售楼处热销真假电话预约。你可以拨打某一项目售楼处电话，向售楼人员提出某一天去看房，如果对方爽快地答应，那么应当没什么问题。如果售楼人员没能答应你预约，而是但愿你在某一特定日子去售楼处看房，那么，你该留神了，这也许是楼盘销售现场控制。销售现场控制是楼盘销售最为重要一某些，与内部认购制造“假热销”原理相似，开发商但愿把看房人都集中在某一天，这样，售楼处人流就会呈现“川流不息”状况，所有来现场看房人都会以为这个楼盘正在热销当中，自己要抓紧购买，这种心情一定会影响你理性购房决策，从而再次把机

10、会留给了开发商。在一周之内，开发商只在一天或两天对外接待买哝看房，如果你着急买了，则中了开发商现场控制计策。4、开发商惯用营销方式（1）设立专门销售机构。当前房地产开发商普通采用如下几种方式设立销售机构：开发商自己组建销售部；委托某一专业房地产代理机构进行独家销售；与多家代理行订立代理合同，委托其销售，但同步自己也有人员从事销售工作。对于购房人来讲，在哪家销售机构购房，其实都是无所谓事情。但是其中核心是购房人从哪家签下来房价，可以拿到某些折扣，以及销售方可以更多地提供哪些服务。（2）房屋销售有先后方略。由于每一栋楼房总有楼层、朝向好坏之分，所觉得了可以让房屋尽量都销售出去，普通状况下，开发商或

11、销售商在售楼时总会制定严谨销售方略，控制性地将同一栋楼或社区中好、坏房屋搭配出售。（3）房屋定价先低后高。开发商或代理商为了使购房人增强对所购物业信心，同步也为了造势，烘托人气，普通在开盘销售时都先放出低某些价格。然后定期将房价抬高若干个百分点。除非市场极度萧条，否则，开发商是决不下调房价。（4）广告宣传房产促销。对于大多数房地产项目来说，商品房销售重要传播途径，即是在媒体上刊发广告。此类广告中普通都显示有用电脑制作项目效果图，注明项目突出优势等诱人阐明。普通状况下，项目规模大、资金实力雄厚开发商广告投入量较大，而某些开发规模小、销售不畅项目广告投入量相对就要小得多。但也有某些项目并没有投入多

12、少广告，房屋就销售一空，这只能阐明这样项目市场定位比较精确，符合买家胃口。5、好户型原则数据依照世界卫生组织定义，健康住宅是指可以使居住者在身体上、精神上和社会上完全处在良好状态住宅。国内“健康住宅建设技术要点”提出了健康住宅面积、光环境、声环境、热环境等方面原则。（1）建筑密度不不不大于25%。（2）面积原则：客厅，最低14平方米，普通18平方米，推荐面积25平方米；主卧室，最低12平方米，普通14平方米，推荐面积16平方米；次卧室，最低8平方米，普通10平方米，推荐面积12平方米；厨房，最低5平方米，普通6平方米，推荐面积8平方米；餐厅，最低6平方米，普通8平方米，推荐面积10平方米；主卫

13、生间，最低6平方米，普通7平方米，推荐面积8平方米；次卫生间，最低3平方米，普通4平方米，推荐面积5平方米；贮藏室，最低3平方米，普通4平方米，推荐面积6平方米；书房，最低6平方米，普通8平方米，推荐面积10平方米；总体上各个某些面积除了要达到以上原则外，并且还要有足够人均建筑面积，并保证其私密性。（3）能引起过敏化学物质浓度很低。（4）尽量不使用易散发化学物质材料。（5）二氧化碳浓度要低于1000PPM。（6）悬浮粉尘浓度要低于0.15mg/平方米。（7）每天日照时间应在3小时以上。（8）有足够亮度照明设备。（9）功能良好换气设备能将室内污染气体排到室外。（10）厨房灶具或吸烟外要设局部排气

14、设备。（11）整个房间温度全年操持在1727之间。（12）室内温度全年保持在40%70%之间。（13）噪声要不大于50分贝。（14）有足够抗自然灾害能力。（15）便于护理老人和残疾人。（16）人均公用绿地面积不不大于或等于2平方米。164挑选户型八大忌（1）忌大而无当。大户型不能简朴理解为中小户型图纸放大。它应当是一种全新理念上设计，房屋整体功能要相应增长；房屋高度合理增长；新型采光设计、装修效果等也应有改进和提高，切忌大而无当。从国内当前家庭构造看，长时间内都将是三口之家，主导户型至少在十年内仍会以三室三厅或两室一厅为主。（2）忌一览无余。许多老户型，进入户门没有玄关设计，厅内景象一览无余，

15、房屋整体缺少层次感。卧室、书房私密性和安适度受到影响。玄关设计各种各样，普通有“密闭式”和“屏风式”两种，前者会多占用某些空间，后者事实上是一种完整方厅一扇屏风，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各种艺术造型，可起到丰富内涵作用。（3）忌厨厕扎堆。不少蹩脚户型设计中，厨房和卫生间紧连在一起，随着人们生活品位提高，这种设计应弃用。（4）忌厅内多门。起居室（厅）内户门过多，形成了对厅实际面积挤占。过去设计中往往忽视了这一点，在实际使用当中，起居室往往变成了过廊和走道，而人们都乐旨在厅中摆放沙发、电视，多门起居厅使得以上家具难以摆放，起居厅持续墙应保持在3米以上，以摆放家具。（5）忌光线暗淡。在选取住房时

16、要尽量注重卧室采光效果。起居室、厨房、卫生间采光效果依次类推。（6）忌动静相扰。所谓动静结合事实上也就是房间功能组合要趋于合理。例如，按照生活起居以便规定，卧室位置规定深某些，户门最佳不要直接面对着厅。同步卫生间与主卧室位置要近。避免不必要穿堂越室。此外起居室是家人集中活动空间，设立音箱、电视等发声设备地方应当和主卧尽量保持一段距离，以免互相干扰。（7）忌厨房深藏不露。厨房在使用中要排房烟气、产生噪音，因此牢记不要把厨房设计在单元房深处。此外，要注意厨房或卫生间中管道解决，如果管道太多且明置，既不美观又挤占空间，是一种不可取设计。（8）忌房屋通透效果不好。房间之间和公共活动区域通风状况好坏，也

17、是衡量户型设计成功与否一种重要标志。过于曲折户型设计往往使空内空气阻隔，夏日室内空气偏高。户内空气对流是一项很重要环保指标，只但是长期以来不太被人注重罢了。6、房屋面积注意要点（1）合同里面积陷阱。新合同范本里规定：“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%），依照产权登记建筑面积结算房款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值中有一项超过3%时，买房人有权退房。”应对办法：看房时注意施工进度。一种楼盘如果总体开发规模不是很大，并且施工进度比较快（如主体构造已经封顶），那么面积浮现较大差别也许性就会大大减少。人住时别忘了向开发商索要测绘部门实测报告。特殊商定写进合同。如果选取了比较特

18、殊计价和结算方式（如按使用面积计算），那么对于面积差别解决，一定要做出相应商定，并写进合同。（2）阳台问题。不同类型阳台，面积计算原则也大相径庭。封闭阳台按其水平投影面积计算，而凹阳台、挑阳台仅按其水平投影面积一半计算。在商品房预售中，不少开发商先说阳台是未封闭，但到实际交房时阳台却变成封闭了。在合同里把套内面积、阳台面积都商定清晰，保障浮现问题时有据可查。（3）要钱“赠送”面积。购房者在买房时，一定要对开发商“赠送”部梯形性质分析清晰，不要届时候拿到一种要钱“赠送”面积。此外，套内建筑面积购房人对它有收益、处分、使用等各种权利；公有所有权，如楼梯、外立面等，无论购房人个人还是开发商都不能随便

19、拆改或变化使用性质。不妨将开发商承诺写到合同里。（4）公摊面积陷阱。公摊面积由于是不能测量，而成为消费者“心有余而力局限性”某些。消费应当在订立面积条款时，将使用面积、公摊面积、套内建筑面积详细长度尺寸用厘米表达出来，这样自己后来有也许检测出来复核一下。消费者有权对自家房屋公摊面积进行测量、复核，或者双方共同聘请一家有房屋测绘资质单位，对有争议面积进行检测。在主张对面积进行复核同步，一定要在合同中写清晰违约责任，保障当事人合法权益，必要写清假设面积尺寸差一厘米，就要补偿相应数额钱款，这样某些销售商才不敢作假。（5）变更房屋、社区设计。这会导致房屋面积发生变化。商品房面积重要由套内建筑面积和公共

20、分摊面积两某些构成。如果开发商在预售过程中，变更了公共部位或某些房屋设计，就会使各家各户公共面积分摊系数发生变化，从而使公共分摊面积发生变化，导致购房者在房屋竣工时建筑面积发生变化。施工过程中设计变更及由此引起面积出入，开发商未及时地以书面告知购房人，购房人有选取退房权利。如果购买期房，就要对也许风险有所预测，如果承担不了这个风险，就尽量避免买期房。（6）部位定性不清。在商品房面积计算中，不同部位计算原则相差甚远。开发商往往就运用这方面规定设下陷阱，如依照规定，阁楼是不计入商品房面积，但夹层是要计入面积。在预售时，有些开发商往往会把夹层说成是阁楼，到实测时，购房者房屋面积却增长不了。在签合同步

21、就商定清晰。（7）总面积增长能用少了。消费者普通都看建筑面积是多少，而建筑面积的确没有问题，使用面积问题却由于最初消费者没有商定而无法举证。诸多消费者败诉就是举证局限性。7、选房七个环节（1）自我评价。依照自身家庭储蓄、可获得各类贷款以及从亲友处可获得借款等因素，来估算自己实际购买能力，最后拟定所要购买房屋类型、面积和价位。（2）收集信息。可从如下几种渠道获得购房信息：媒体广告；亲友简介；开发商或代理商邮寄、发送宣传品；售楼书；现场广告牌；现场展示样板房；房地产交易展示会；直接与房地产营销人员进行交流；其她途径，涉及从房地产交易所、征询公司等处查询关于房地产交易各种资料。（3）项目筛选。依照收

22、集购房信息和自己需求，对有关信息进行筛选，拟定重点楼盘。（4）实地察看。购房者依照所收集购房信息，对欲购房屋进行实地调查。对房屋建筑面积、使用面积大小，房屋建筑质量，装修原则、装修质量，房屋附属设备与否完备，房间隔音效果如何，天花板、墙壁、地面、门窗以及内部设计与否合理等方面进行仔细考察。对房屋外部进行查看时，要注意房屋位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等状况。此外，还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施设立等状况进行理解。在实在查看过程中，购房者如果有无法调查状况，或在某些方面存在疑问，还可以直接向现场售楼人员询问，真正做到心中有数。（5）拟定目的。依照前面三个环节中检查

23、，最后拟定欲购房屋。（6）查询欲购房合法性。房地产商在销售商品房时应具备“五证”：即国有土地使用证、建设土地规划允许证、建设工程规划允许证、建设工程施工允许证和商品房预售允许证或商品房销售允许证。（7）接触洽谈。购房者与开发商就价格、住房规定等详细问题进行协商。8.楼盘信息获得（1）媒本广告，涉及报纸杂志广告、广播电视广告和招贴广告等；（2）网上查询；（3）亲友简介；（4）开发商或代理商邮寄、发送宣传品；（5）售楼书；（6）现场广告牌；（7）现场展示样板房；（8）房地产交易展示会；（9）直接与房地产营销人员进行交流；（10）真她途径，涉及向房地产交易中心、房地产交易所、房地产中介征询公司查询关

24、于房地产交易各种资料。9如何区别板楼和塔楼可以从楼房平面图区别塔楼和板楼。塔楼平面图特点是，一层若干户，普通多于四五户共同环绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成楼房平面，平面长度和宽度大体相似。这种楼房高度普通从12层到35层。塔楼普通是以一梯4户到一梯12户。板楼平面图上，长度明显不不大于宽度。板楼有两种类型，一种是长走廊式，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一种板楼。其实咱们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简朴地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长。10板楼分代第一代板楼追溯板楼历史，人们可以看出它在建筑造型以及实用性方面进步。板楼第一代产品浮现于20世

25、纪七八十年代，随着住房从平房向楼房发展，板楼诞生了。板楼最典型造型是前三门和西便门板楼，普通为十多层高，楼房很长，立于道路一边，几乎遮挡了人们视线。每层电梯普通位于楼房两侧，两部电梯交替使用，使得一梯10户甚至16户，繁忙时候，电梯十分拥挤，并且紧邻电梯一户要忍受住户反重复复通过门口烦恼。第二代板楼20世纪90年代，板楼浮现了“升级”，面宽减小，继续“发扬了”南北通透、户户朝阳优势。但由于占地大、土地成本分摊较大，成为诸多开发商眼中“鸡肋”，这期间，开发商为了多余面积，大多开发塔楼，使其一度风行。第三代板楼近来几年，某些开发商举起“第三代”板楼大旗，重新杀回楼市，使人眼前一亮。其中以板式小高层

26、为主打，力求在建筑立面玻璃、金属应用、外廊装饰等方面创新，创造与众不同视觉效果。同步，使用率高经济性和一梯两户设计舒服性也成为“第三代”板楼卖点，这一代板楼以崭新形象变化了人们对前两代板楼印象。板楼变脸为理解决板楼占地多问题，诸多开发商还开发出围合式板楼群，这也掩盖了板楼体过长缺陷。令人叫绝是，国外建筑设计理财在板楼设计中，将呆板单调大片板楼中间设计为方形空洞，既彰显了楼体个性，同步也有助于气流通过，与大气融合。应当说，由于人们对通风指标关注和建筑形式规定，板楼在不断变化中确立着自己地位，也使得楼市有充分选取。在推崇健康生活理念之下，人们对板楼青睐，让塔楼颇感失落。其实，它们像两个风情女子，各

27、有各特点。12、高品质板楼高品质板楼人部采用板式构造，让电梯与楼道位于后立面，将朝阳面让位于居室。比较典型是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面客厅、主卧等有充分朝阳面；东西朝向时，先后居室各有半天朝阳面。在房型组织上，尽量有助于风直线流动，常保空气新鲜。同步还强调户与户独立性，避免因凹凸过多、户与户之间窗户过近而导致互视，较好地保证了私密性。详细品质还体当前：（1）控制面宽和进深比例。板楼发展在经历了八十年代长板楼之后，近年逐渐过渡到舒服度较高纯板楼。前者因电梯少而隔几层设立长通道有显而易见弊端，后者则是一梯两户，并保证一定面宽，使日照充分，同步将各种功能区配备得更完善。随着住宅发展，一种只

28、有两三个门洞短板楼也开始浮现，它不但保持了纯板楼优势，还克服了园林规划单调、布局呈兵营式排列等弊端，并在楼体上增长了开槽，形成明卫生间、明餐厅，有效地提高了舒服度。因而，要尽量选取进深短、面宽宽户型。普通来说，低层板数进深控制在14米以内，高层板楼进深则在18米以内，有些超过20米户型。如果不是靠板楼两侧在面采光，尽量慎选，由于过大进深会使户内灰色空间增多，影响居住舒服度。面宽则依照户型大小而定，普通板楼户型多在二居室以上，二居室面宽在6米至8米，三居室面宽在10米至13米，四居室面宽在12米至15米。（2）注意卧室和客厅日照。设计上要着重考虑把房间和辅助房间位置摆放严格区别、不错杂分面，要动

29、静分开，这一点是板楼优势。在户型间隔上，开门是厅或玄关，餐厅和厨房相邻并置于背阳面。起居室和主卧室置于朝阳面。走廊尽头是主卧室。在朝向上，正南正北户型布局普通是“二居室，主卧室和起居室朝南，或两个卧室朝南，起居室朝北；三居室，主卧室、一种次卧室或书房和起居室朝南，或主卧室和起居室朝南，另两个次卧室朝北，或三个卧室朝南，起居室朝北；四居室，三个卧室和起居室朝南，或两个卧室和起居室朝南，或三个卧室朝南，起居室朝北。作为东西朝向板楼，则以东侧为重要朝向，其她而已规律与南北朝向相似。板楼最大优势是户型规矩、互视小、通风、日照良好，因而尽量选取直板楼，对于U形和Z形板楼要依照日照和互视状况慎重考虑赞同212| 评论（1）