中航国际-北京四合院项目小股东退出方案.pptx

1、 2013 AVIC INTERNATIONAL.All rights reserved www.avic-北京四合院项目小股东退出方案Beyond commerce for a new world中航国际地产投资事业部中航国际地产投资事业部投资发展中心投资发展中心20142014年年2 2月月2 24 4日日 2013 AVIC INTERNATIONAL.All rights reserved www.avic-n背景情况介绍背景情况介绍n院落价值院落价值分析分析n退出方案建议退出方案建议n项目成本情况项目成本情况n经济测算模拟经济测算模拟报告目录 2013 AVIC INTERNATIO

2、NAL.All rights reserved www.avic-Part背景情况介绍 2013 AVIC INTERNATIONAL.All rights reserved www.avic-1、背景情况介绍-股权架构n2006年中航城&世纪盈丰（以下简称“小股东”）为推动深圳渔农村旧改项目合作事宜，按照68%:32%股权比例设立中航置地。中航城公司按照双方签署合作协议约定，已支付诚意金及前期款项2600万元，目前渔农村项目已不具备继续合作条件。n2008年经小股东推荐位于后海的四合院项目，双方联合以中航置地名义分期收购北京千秋公司100%股权。收购过程中根据双方投入股权转让款情况，以中航置

3、地出具股东会决议明确小股东间接持有北京千秋公司股权比例为24%24%，另8%股权为代中航城持有。2013 AVIC INTERNATIONAL.All rights reserved www.avic-1、背景情况介绍-往来款项n中航城已支付的诚中航城已支付的诚意金及前期款项意金及前期款项26002600万元万元：根据世纪盈丰2006年12月11日出具的承诺函，如中航城解除渔农村项目合作协议，则有权要求小股东限期返还全部已付款，赔偿同期银行利息和经济损失。截至2月底以银行同期利率计息约1700万元。n与中航置地的股东往来款项与中航置地的股东往来款项13201320万元万元：其中借款1000万元

4、可根据约定利率计息，其他应收款320万元暂无还款期限及利率约定，须另行协商解决。截至2月底以银行同期利率计息约970万元。39203920万万（利息利息2 2670670万元）万元）诚意金1000万付装修补偿款1500万租赁保证金100万其他应收款320万借款本金1000万 关于关于“盈丰广场盈丰广场”项目的合作框架协议项目的合作框架协议（2006.3.282006.3.28）深圳渔农村深圳渔农村“裕亨花园裕亨花园”旧城改造协议旧城改造协议（2006.12.52006.12.5）账务挂往来，无期限及借款利率约定以北京千秋公司享有的利润分配偿还，最迟于首次分配是直接扣减，按一年期银行贷款利率加1

5、%计息 2013 AVIC INTERNATIONAL.All rights reserved www.avic-n项目地处京城什刹海（首规委指定二十五片历史文化保护区内），位于首都中轴线西侧，皇城景山以北，钟鼓楼之南。n本项目规划设计传统精品四合院五套，形成宅区建筑群。其布局为东、西、中三路，南北长86米，东西宽75米，中路为一套五进院，按清代郡王府规制恢复。东路和西路各有三进院两套。二环二环中轴线中轴线小石碑胡同小石碑胡同鸦儿胡同鸦儿胡同86M75M1、背景情况介绍-项目区位鼓楼鼓楼 2013 AVIC INTERNATIONAL.All rights reserved www.avic-

6、 1、背景情况介绍-项目指标 2013 AVIC INTERNATIONAL.All rights reserved www.avic-Part院落价值分析 2013 AVIC INTERNATIONAL.All rights reserved www.avic-2、院落价值分析-北京四合院市场简析n四合院市场供给极少，精品都在东西城：四合院市场供给极少，精品都在东西城：1、目前北京四合院受到城市区域改造、产权不清晰、翻建开发周期长城市区域改造、产权不清晰、翻建开发周期长等问题的影响，真正具备交易条件的四合院极少；产权问题是瓶颈产权问题是瓶颈，目前很多四合院产权关系复杂，短期内不可能进入交易市

7、场；开发周期较长开发周期较长：建造四合院的规划条件严格，建造技术复杂，以及市政条件的诸多制约，决定四合院的建造不可大面积大规模的实施。2、“东富西贵”（昔日北京谚语：“东直门的宅子，西直门的府”）的历史根源，东城与西城所保存下来的院子多为高官富贾的邸宅，尤其是什刹海区域拥有北京地区不可多得的水景，历来是精品四合院荟萃之地。n买卖门槛买卖门槛高，产权混乱困扰高，产权混乱困扰交易，价格良莠不齐：交易，价格良莠不齐：1、因多数四合院交易不同于普通商品房销售，无法通过银行融资分期付款，这意味着四合院交易必须具备足够的经济实力。买家构成相当复杂，用于自住、投资和办公使用的比例旗鼓相当。2、产权清晰是四合

8、院上市交易的前提，而现实中很多产权不明晰的四合院的交易在和政策打擦边球，同时此类四合院成交价格因产权缺陷远远低于完全产权的四合院。3、目前北京四合院市场中占地1000平米以上的“极品”极少，且顶级四合院宜采取定制化，直接面对目标客户。2013 AVIC INTERNATIONAL.All rights reserved www.avic-2、院落价值分析-项目价值挖掘n 核心优势：核心优势：相对于在售的大杂院式的四合院，本项目具有以下不可替代的核心优势：唯一不可再生的历史地脉价值。唯一王府式规制完整的产品。唯一整片大面积、连片翻新开发的院子。唯一四围独立、私密性最强的四合院。唯一严格遵照古法古

9、制修建的四合院。唯一带大面积地下车库的四合院。n 稀缺性价值：稀缺性价值：北京内城800年的中心区域，北京传统文化的中轴区。完整的独立产权，并且可注册办公。全新建造的古式四合院，避免了拆建成本。稀缺的大面积院子（占地900-2240平米，建面1791-4000平米）。2013 AVIC INTERNATIONAL.All rights reserved www.avic-n 以市场比较法进行均价价格推算以市场比较法进行均价价格推算n 列举竞品项目列举竞品项目案例案例A A：建筑面积1160平方米，挂牌时间2013年8月，挂牌价格258621元/平方米。案例案例B B：建筑面积1200平方米，挂

10、牌时间2013年7月，挂牌价格275000元/平方米。案例案例CC：建筑面积1250平方米，挂牌时间2013年8月，挂牌价格280000元/平方米。本项目本项目 案例案例A A案例案例B B案例案例CC区位及交通所处区域什刹海北岸 什刹海风景区 什刹海风景区 什刹海风景区 交通节点及距离鼓楼西大街 德胜门内大街 德胜门内大街 德胜门内大街 100米 400米 400米 400米 周边环境临街商业成熟成熟成熟成熟临街道路 小石碑胡同 羊房胡同 羊房胡同 柳荫街 双向2车道 双向2车道 双向2车道 双向2车道 房屋状况 建筑外形 矩型 矩型 矩型 矩型 使用状况 新房 较旧房 较旧房 新房 结构

11、3进院 3进院 3进院 3进院 朝向 南北 南北 南北 南北 楼层 1-11-11-11-1层高 3.53.53.53.5面积 1,645.91116012001250外装修 精装修 无装修 简装修 简装修 内装修 毛坯 简装修 简装修 简装修 交易概况价格259,000275,000280,000时间预计2014年2013年8-182013年7-52013年8-16A AB BCC本项目本项目2、院落价值分析-市场比较分析 2013 AVIC INTERNATIONAL.All rights reserved www.avic-比较因素修整系数表比较因素修整系数表因 素待估房地产案例1案例2

12、案例3交易价格 -259000275000280000交易时间1.00 1.00 1.00 1.00 交易情况1.00 1.00 1.00 1.00 区域因素土 地 级 别1.00 1.00 1.00 1.00 基础设施电力、供水、排水、通讯系统1.00 1.00 1.00 1.00 公共配套设施医院、学校、娱乐1.00 1.00 1.00 1.00 交通便捷程度交通主(次)干道数量、级别1.00 1.00 1.00 1.00 与主干道通达程度1.00 1.01 1.01 1.01 离火车站、汽车站距离1.00 0.99 0.99 0.99 商业繁华程度1.00 1.00 1.00 1.00

13、环境质量1.00 1.00 1.00 1.00 个别因素宗地条件临街状况1.00 0.99 0.99 0.99 临街道路评价道路类型、级别1.00 1.00 1.00 1.00 房屋状况建筑物使用状况1.00 1.05 1.05 1.00 层高1.00 1.00 1.00 1.00 面积1.00 1.02 1.01 1.01 设施、设备1.00 1.00 1.00 1.00 外装修情况1.00 1.03 1.01 1.01 内装修情况1.00 1.00 0.99 0.99 建筑结构1.00 1.00 1.00 1.00 朝向1.00 1.00 1.00 1.00 楼层1.00 1.00 1.0

14、0 1.00 建筑外形1.00 1.00 1.00 1.00 比准单价282,825.00288,663.00279,916.00评估价格(元/平方米)280,000.00 280,000.00 2、院落价值分析-市场比较分析 2013 AVIC INTERNATIONAL.All rights reserved www.avic-n 各院落单价的推算各院落单价的推算以市场均价28万为基础，综合朝向、绿地、临路性等因素进行综合评分，对15#院落的单方售价评估排序：5 5#4#4#2#2#3#3#1#1#2、院落价值分析-市场比较分析另考虑四合院顶级高端产品应更侧重私密性，若重点评值因素重点评值

15、因素是院落的私密性和院落的是院落的私密性和院落的格局、结构格局、结构；初步判断，初步判断，本项目四套三进院落本项目四套三进院落的价格的价格水平排序应为：水平排序应为：3#3#、4#4#2#2#1#1#。2013 AVIC INTERNATIONAL.All rights reserved www.avic-Part退出方案建议 2013 AVIC INTERNATIONAL.All rights reserved www.avic-3、退出方案建议-基本思路n小股东退出项目合作，按照北京四合院项目小股东退出项目合作，按照北京四合院项目24%24%的间接权益分配和渔农村项目合作关系解除的间接权益

16、分配和渔农村项目合作关系解除原则执行原则执行：1、按照5套院落的24%计算小股东可分配面积，并结合院落价值分析，优先分配价值较低的院落1#和2#（小股东已认可），具体分配情况如下：2、小股东退出合作关系，须同时处理妥当与中航城&中航置地往来款项，归还渔农村项目诚意金及前期款项等3,920万元，并承担资金成本约2,670万元。3、小股东无其他资金偿还来源，希望通过享有的上述1套半院落的收益偿还；但因不直接持有北京千秋公司股权，24%间接股权享有的权益分配，唯有通过变现上述1套半院落的税后净利润实现。2013 AVIC INTERNATIONAL.All rights reserved www.avic-3、退出方案建议-具体方案签订解除合作协议，约定解除渔农村项目合作关系，并就北京四合院项目约定双方收益权院落1#由小股东自行处置，院落2#优先由中航按照约定价格购买实现销售后清算土地增值税分配利润、偿还借款、股权过户统一进行操作流程操作流程协议内容内容1、解除渔农村项目合作关系小股东归还中航城支付的诚意金及前期款项2600万元，并承担双方商讨约定的资金成本；小股东归还中航置地往来款项132