中国产权式酒店专题研究(70页).ppt

1、产权式酒店介绍产权式？产权式酒店产权酒店概念产权式酒店的特征产权式酒店的类型 产权式酒店税收政策产权酒店、分时度假酒店区分其他相关介绍产权式酒店概念产权式酒店概念 伴随拥有酒店产权（股权、房产权）的，以固伴随拥有酒店产权（股权、房产权）的，以固“定投资回报定投资回报+经营收经营收益回报益回报+入住权益入住权益”作为投资回报的一种物业经营方式作为投资回报的一种物业经营方式产权式酒店作为一种全新的纯投资型物业，起源于20世纪70年代的欧洲，即开发商将传统酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时投资者还享有酒店管理公司赠送的优惠消费

2、等。作为一种特殊投资和消费模式产权酒店符合经济资源共享的基本原则。它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种既是消费又是存储、既是服务又是家产、既可自用又可赠送的特殊商品是房地产业和旅游业的有效结合。产权式酒店有三大类型：产权类时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店。产权式酒店主要坐落在风景优美的旅游区，在中国主要以北京、海南等地为主。注：产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。以法权形式体现所有制关系的科学合理的产权制度，是用来巩固和规范商品经济中财产关系，约束人的经济行为，维护商品经济秩序，保证商品经济顺利运行的法权工

3、具。产权式酒店概念产权式酒店特征（1 1）业主拥有酒店独立产权业主拥有酒店独立产权 投资者以一次性付款或按揭（分期）的方式拥有产权，但产权往往仅有40年，并且没有经营权。（2 2）酒店式管理，管理费用较高）酒店式管理，管理费用较高 产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣服、叫醒服务，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无而致，其管理费也比较高，管理费一般是40元/平方米月。（3 3）兼具居住度假与投资两种功能兼具居住度假与投资两种功能 产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途所有不同。有

4、的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加30%酒店经营利润；有些则是提供75%的酒店经营利润，不提供其他回报。产权式酒店概念产权式酒店类型（1 1）有产权的时权酒店）有产权的时权酒店 有限的使用权由瑞士亚力山首先提出“timeshare hotel”，是产权式酒店的发端。酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。（2 2）有限自用的投资型酒店）有限自用的投资型酒店有限的使用权+有限的回报收益 开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者，投

5、资者一般不在酒店常住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。（3 3）养老型酒店（退休住宅型）养老型酒店（退休住宅型）有限的使用权+有限的回报收益使用权是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。产权式酒店概念产权式酒店相关税收政策由于酒店物业属于经营性物业，根据国家税收法律规定此类物业应缴纳的税费有以下五项：（按租金收入征收计算）：1、营业税：商业类物业为5%（产权式酒店为商业类物业）

6、2、城市建设维护税：营业税的7%3、教育费附加、地方教育费附加：营业税的4%4、房产税：4%5、个人所得税：10%以上五项税费总共占到月收益的15%左右，税费起征点为800元起，由于分散的住宅出租目前法律管理还有很多漏洞，因此在税收上还没有严格执行，但是集中的租赁行为，比如酒店经营行为就无法回避这个问题。产权式酒店概念产权酒店、分时度假酒店相似点产权酒店与分时度假同根共祖，皆源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式，产权酒店可看作分时度假的延伸和扩展。性质相近性质相近产权酒店和分时度假从基本性质上说均属于度假住宅或者第二居所的范畴，其主要的功能不是日常居住。地理位置多毗邻风景名胜或者邻近海滨高

7、尔夫球场等娱乐设施居，家装饰与普通住宅楼有很大区别。使用方式相同使用方式相同消费者对于产权酒店和分时度假的使用频率不高，大多在每年的节假日等有限时间，或用来馈赠亲友或作为一种保值增值的投资手段。产权式酒店概念产权酒店、分时度假酒店相异点是否具有产权或产权是否分割是否具有产权或产权是否分割分时度假房产的销售分为有产权和无产权的两种，标准分时度假房产并无产权。相反，产权酒店强调产权概念。规范操作的产权酒店，每位业主拥有固定房产的所有权。而且，作为所有权人业主每年享受若干天的住宿权利并将其余时间的住宿权委托酒店管理方对外出租收取利润分红。销售价格销售价格标准的分时度假产品由于只拥有每年若干周的使用权

8、利，所以价格相对产权酒店较低。付款方式付款方式分时度假产品要求一次性付清所有款项，而产权酒店由于有资产作抵押因而可以联合金融部门提供购房贷款。产权式酒店概念历史发展分时度假产生于20世纪60年代的德国。在60年代早期一位名叫亚历山大奈特（Alexander Nette）的德国人在他所管理的位于瑞士提西诺（ticino）的饭店中首先创造出原始的分时度假酒店（Timeshare Hotel），亦称时权酒店。概念创始者引入这一概念主要是为了减轻家庭购买第二套住宅用于休闲度假的压力，当时只是把饭店内房间的使用时段进行简单的划分。每个家庭购买房间每年十二分之一的使用时段，即每年可享受在此度假一个时段的权

9、益。1967 年法国设计出了全球第一个标准的分时度假产品，到70 年代分时度假开始在加勒比海及佛罗里达等地流行并迅速风行美国。可惜早期提供的房间一般质素较差难以满足消费者的需求，直到80 年代后，多家国际级酒店集团加入分时度假行列形成分时度假交换系统。至此，欧美产权酒店的发展步入了正轨并得以健康持续的成长。产权式酒店概念分时度假交换系统分时度假交换系统是分时度假中最吸引人的地方。它是指度假房产的使用权所有者，将自己的度假房产使用权通过全球计算机网络交换系统换取同等级但位于不同地区的度假房产使用权。比如，当客户决定某一年不使用原认购的度假时段时可以通过该系统交换同属于一个服务网络中任一家度假酒店

10、的时段。1974 年，最早的交换系统出现。同年，RCI（Resort Condominiums International）公司成立，这是世界上第一个分时度假交换公司。1976 年，II(Interval International)公司组建，RCI 和II 是目前为止世界上实力最雄厚的分时度假交换公司。目前，世界上已经有100 个国家和地区约4000 家的交换酒店或度假村加入了RCI和II。1984年后，一批世界著名的饭店连锁集团和发展商进入这一领域，分时度假房产的质量有了大幅度的提高。1990 年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制又称分数制。国内产权酒店在中国发展产权酒店在中国

11、产权酒店在中国发展（1）无产权“时权酒店”模式在我国最早出现。这种模式之下因投资人不拥有客房的所有权，故不能称其为真正意义上的“产权式酒店”。因国情差异，其发展在我国产生了“水土不服”的现象。“时权酒店”主要是依靠契约和信用机制保障投资者的权益，而由于目前中国的物权和信用机制不完善，开发商携款潜逃的事件屡有所闻，因此单凭契约保障很难取得投资者的信任，这就产生了赋予投资者酒店所有权的必要性。（2）“退休住宅”，因我国现行法律规定，土地及房产的使用年限的较短，并且对于不同类型的土地及房产用途有不同的使用年限和使用规范，故在我国也未能成为主流。（3）“投资型酒店”经过发展改良，逐步衍变成极具中国特色

12、的产权式酒店，在中国其最大适用性为“开发商规避旅游用地产权不可分割”与“在资金链较紧时，加快回收速度”两方面。产权酒店在中国今典红树林在北京开发“今典花园”、“空间蒙太奇”、“今日家园”等项目的今典集团较早进入三亚，其三亚亚龙湾红树林度假酒于2004年开业，近年其在三亚投资项目为七星级酒店“海棠湾红树林费尔蒙度假酒店”及“三亚湾红树林度假酒店”。其中“三亚湾红树林度假酒店”部分以产权式销售。产权酒店在中国海棠湾红树林费尔蒙酒店国际知名酒店管理公司三亚湾红树林度假酒店国际知名酒店管理公司三亚湾红树林度假酒店国际知名酒店管理公司三亚湾红树林度假酒店项目位于三亚市凤凰路边，据距离三亚湾海滨大约2公里

13、，凤凰机场6.4公里。项目总占地26万平米，建面约50万平米。包含两栋豪华地标酒店、一栋会展酒店、两栋公寓式酒店，共有客房5400间。酒店建筑风格充满浓郁的东南亚风情，六座酒店环水而建、错落有致。波浪式的顶部设计以及地标性的建筑高度，共同勾勒出三亚湛蓝晴空中最优美的天际线。配套：近千米长人工运河，1.2公里长东南亚风情河畔商街 百家店铺世界美食港“迪拜水上乐园”迷幻3D海底餐厅近5万平米国际电影节主题会展中心，含国际电影节标准颁奖影厅600座露天演出广场、结婚礼堂国际知名酒店管理公司三亚湾红树林度假产权酒店销售方式其中两栋公寓式酒店以产权式销售，每间客房均拥有独立产权证，基本条件如下：。（1）

14、免费居住权。每年30天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住总统套。（2）现金折返权。自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均业主价折返现金。（3）业主房价权。免费居住使用完后，业主在红树林系列酒店订房均享受业主房价。（4）酒店利润分红权。三亚红树林酒店为第三方独立财务，年终按业主所购房屋的分红指数，自动分享酒店利润，酒店运营第二年起即每月分红。（5）团体订房佣金权。业主订会议或团队房享受团体价，同时可获得5%订房佣金。国际知名酒店管理公司半山半岛项目名称：半山半岛项目地址三亚市路岭路27号鹿回头半岛物

15、业类型住宅、产权公寓、商业、酒店当前均价23000元-27000元/（住宅、产权公寓）占地面积2500亩建筑面积18万平米(三期)容积率1.72（三期）绿化率45.5%规划户数1302套（三期）车位配比1：2建筑风格南洋现代房型两房（120）、三房（160、190）装修情况精装修装修标准4000元/物业公司世邦魏理仕物业管理费公寓4.5元/、别墅6元/国际知名酒店管理公司三亚湾红树林度假酒店国际知名酒店管理公司三亚湾红树林度假酒店项目位于三亚市凤凰路边，据距离三亚湾海滨大约2公里，凤凰机场6.4公里。项目总占地26万平米，建面约50万平米。包含两栋豪华地标酒店、一栋会展酒店、两栋公寓式酒店，共

16、有客房5400间。酒店建筑风格充满浓郁的东南亚风情，六座酒店环水而建、错落有致。波浪式的顶部设计以及地标性的建筑高度，共同勾勒出三亚湛蓝晴空中最优美的天际线。其中两栋公寓式酒店以产权式销售，每间客房均拥有独立产权证，基本条件如下：。（1）免费居住权。每年30天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住总统套。（2）现金折返权。自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均业主价折返现金。（3）业主房价权。免费居住使用完后，业主在红树林系列酒店订房均享受业主房价。（4）酒店利润分红权。三亚红树林酒店为第三方独立财务，年终按业主所购房屋的分红指数，自动分享酒店利润，酒店运营第二年起即每月分红。（5）团体订房佣金权。业主订会议或团队房享受团体价，同时可获得5%订房佣金。产权式公寓半山半岛三亚湾红树林度假酒店配配套套商商业业产权式公寓洲际酒店洲际酒店高档磁砖 高档磁砖墙面 海吉布或立邦乳胶漆 高档磁砖 铝木复合结构门框（山东华建铝材）中空伏法双层钢化玻璃高档磁砖墙面 铝木复合结构门框（山东华建铝材）中空伏法双层钢