世联地产CBD研究.ppt

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。10/28/房地产房地产E网网世联地产世联地产CBDCBD案例研究案例研究成果及借鉴成果及借鉴谨呈：谨呈：中南控股集团有限公司中南控股集团有限公司 10/28/2022本报告是严格保密的。房地产房地产E网网本报告结构本报告结构国内外国内外CBD的研究成果的研究成果1、CBD的7大规律与模型2、成功CBD的物业配比研究3、成功CBD的启动模式研究附件：CBD典型案例研究2本报告是严格保密的。房地产房地产E网网CBD的定义、形态和特征的定义、形态和特征3本报告是严格保密的。房地产房地产E网网CBDCBD的定义的定义CBD英文全称为英文全称为Central B

2、usiness District即中央商务区最早产生于上世纪20年代的美国现代大都市的现代大都市的CBD是经济生活国际化的产物；是适应生产力进步的结果；同时也应是一个城市现代化的象征与标志。u关键词：关键词：中央商务区中央商务区 商务中心区商务中心区 中央商业区中央商业区 4本报告是严格保密的。房地产房地产E网网CBDCBD的形态的形态CBD的形态的形态CBD的建筑形态：规模宏大的现代建筑群；CBD的建筑功能：大量商务办公/酒店/公寓等设施，市政 交通、通讯条件完备；CBD的职能设施：商务办公、金融和服务类三大职能设施 及一定量的传统商业零售类职能设施；CBD的产业形态：经济运做管理中心 金融

3、中心 生产服务中心u关键词：关键词：现代建筑群现代建筑群 商务设施职能商务设施职能 管理与服务中心管理与服务中心5本报告是严格保密的。房地产房地产E网网CBDCBD的形态的形态CBD对城市的作用对城市的作用管理、金融、服务的创新使其成为经济发展的核心和经济变革的发源地。u关键词：关键词：经济核心经济核心6本报告是严格保密的。房地产房地产E网网CBDCBD的特征的特征城市城市CBD的八大基本特征的八大基本特征 n拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导；n拥有商务空间的最高聚集度；n具有最高的交通可达性（CBD无一例外处于城市干道系统 的核心）；n拥有最高的地价；n与城市最初的发源地、目前的地理中

4、心有一定的关联性；n具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观；n借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用；n趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信 息、科技领域重合的趋势显著。7本报告是严格保密的。房地产房地产E网网CBDCBD意象意象曼哈顿CBD法国拉德方斯8本报告是严格保密的。房地产房地产E网网CBD的的7大规律与模型大规律与模型房地产房地产E网网9本报告是严格保密的。房地产房地产E网网CBDCBD规律与模型规律与模型规律规律1：地价与租金峰值关系：地价与租金峰值关系n峰值地价点与租金峰值地价点与租金峰值的关系峰值的关系 峰值地价点的周围地带往往成为CBD的核心，同时也是城市

5、最高租金汇集地。n区位经济法区位经济法以CBD为中心，时间距离为尺度来衡量其他各个区位与CBD的距离，来确定城市区位的优劣。1 12 23 34 4专业零售、娱乐物业专业零售、娱乐物业商务办公物业 旅馆、批发业、临时居住物业 居家物业及其它物业1 12 23 34 41 12 23 34 4CBD内峰值地价与物业承租能力模型10本报告是严格保密的。房地产房地产E网网CBDCBD规律与模型规律与模型规律规律2：城市功能聚集中心城市功能聚集中心nCBDCBD的三种功能聚集中心的三种功能聚集中心 管理和控制职能积聚 金融市场运作功能积聚 专业化生产服务职能积聚11本报告是严格保密的。房地产房地产E网

6、网CBDCBD规律与模型规律与模型规律规律3：CBD开发成型时间开发成型时间 城市城市 新宿 拉德方斯 启动启动1960年 1965年 成熟成熟 30年 30年合理开发时间：城市城市 北京 上海 深圳 广州 启动启动1993年1990年1990年1993年 历时历时 12年 14年 14年 12年结论：结论：成型的CBD建设时间在10年以上。12本报告是严格保密的。房地产房地产E网网CBDCBD规律与模型规律与模型规律规律4：CBD开发规模开发规模 分类分类 级别级别 主要城市例举主要城市例举 CBDCBD规模规模 （建筑面积）人均占有量人均占有量 第一类第一类世界级纽约、巴黎、伦敦、东京等1

7、5002500万M2 约1.23.5人/平米 第第二二类类全球区域级多伦多、悉尼、上海、北京等 500万M2 约0.41.6人/平米 第第三三类类国家级深圳、广州、天津等 300万M2 约0.4人/平米 第第四四类类地区级合肥、长沙、大连等 150250万M2 约0.3人/平米结论：结论：城市级别决定CBD规模。不同级别CBD的合理规模：13本报告是严格保密的。房地产房地产E网网CBDCBD规律与模型规律与模型规律规律5：CBD开发强度（容积率）开发强度（容积率）单中心城市CBD规模及容积率比较表：单一中心单一中心CBD用地面积用地面积 KM2建筑面积建筑面积 万万M2容积率容积率巴黎拉德方斯

8、1.62501.6芝加哥中心1.86003.3休斯顿中心1.54202.8悉尼金融区12502.5新加坡CBD1.53502.3上海陆家嘴CBD1.74002.6北京建外CBD1.56004.0大连新市中心区2.24001.8深圳中心区CBD0.83003.7广州珠江新城CBD15005.0结论：结论：单中心城市单中心城市CBDCBD开发三大规律开发三大规律n总用地规模多在2平方公里以下；n总建筑面积多在500万平方米以下；n开发强度指标容积率多在2.5左右。本地块经过验证，规划指标基本吻合此三大规律。本地块经过验证，规划指标基本吻合此三大规律。14本报告是严格保密的。房地产房地产E网网规律规

9、律6：CBD开发与老城区的距离开发与老城区的距离新中心区新中心区 核心核心新新 宿宿上上 海海广广州州深深 圳圳距老城区距离距老城区距离5公里5公里6公里4公里规划人口规划人口30万20万18万26万CBDCBD规律与模型规律与模型结论：结论：成功CBD与老城区的距离为46公里。15本报告是严格保密的。房地产房地产E网网规律规律7：成熟成熟CBD的功能结构的功能结构E区公共管理及办公机构区C区商务办公区D区餐饮娱乐、及临时居住区F区居家住宅区B区次级零售区A区高档零售区混合区周边区域功能延续动态发展功能延续区CBDCBD规律与模型规律与模型16本报告是严格保密的。房地产房地产E网网E区C区D区

10、F区B区A区A A区区高档零售区。高档零售区。位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。所售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分布。B B区区次级零售区。次级零售区。与A区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常位于A区一侧或围绕A区不连续分布。C C区区商务办公区。商务办公区。为高度集中的写字楼，倾向于分布在展示性较好的位置。D D区区餐饮餐饮娱乐娱乐及临时居住区。及临时居住区。与A区、C区相连，主要依赖于这两个区而实现商业价值，是CBD中最具活力的区位。E E区区公共管理及办公机构区。公共管理及办公机构区。一般位于CBD一侧，因其非商业性而缺乏活力。F F区区居家住宅

11、区。居家住宅区。居家型居住社区，一般位于CBD边缘环境较好的位置。CBDCBD规律与模型规律与模型17本报告是严格保密的。房地产房地产E网网CBD物业功能配比物业功能配比18本报告是严格保密的。房地产房地产E网网CBDCBD的物业功能配比的物业功能配比CBDCBD主体功能的分类：主体功能的分类：居住空间居住空间 新区不是某一社会阶层的中心区，应多元设置；办公空间办公空间 金融/商务/商业贸易/公寓式办公/酒店式公寓；商务活动商务活动 从产业发展角度出发，包括：酒店会议中心、展 览中心、高新科技成果、高科技人才交流中心；商业零售商业零售 从满足住宅、商务办公功能设置：商业零售（平价超市、主题商场

12、、大百货、仓储 购物中心等）、餐饮、酒吧娱乐等19本报告是严格保密的。房地产房地产E网网CBDCBD功能配比案例功能配比案例1 1：新宿：新宿新宿：新宿：30年规划建设-金融业-9条地铁线路-超高层建筑群u新宿新宿 国际成熟的国际成熟的CBDCBD 20本报告是严格保密的。房地产房地产E网网CBDCBD功能配比案例功能配比案例1 1：新新宿宿集中商集中商务办公务办公区区边缘边缘办公办公区区住宅住宅区区娱乐及娱乐及临时居临时居住区住区集中集中商业商业区区办公、办公、临时居临时居住混合住混合区区功能延功能延续续周边住周边住宅区宅区功能延功能延续续周边住周边住宅区宅区 住宅住宅 办公办公 商业商业

13、5 525 房地产房地产E网网21本报告是严格保密的。房地产房地产E网网CBDCBD功能配比案例功能配比案例1 1：新宿：新宿5：5：2 代表国际成熟CBD发展的正确趋势与方向。22本报告是严格保密的。房地产房地产E网网CBDCBD功能配比案例功能配比案例2 2：上海：上海u上海上海 国内较成功的国内较成功的CBD CBD 上海市CBD范围上海：上海：南京路、外滩与陆家嘴金融中心区-CBD网络发展 集中商业区-集中商务区-住宅聚集区23本报告是严格保密的。房地产房地产E网网休闲休闲休闲休闲观光区观光区观光区观光区集中集中集中集中商业区商业区商业区商业区集中商务集中商务集中商务集中商务办公区办公

14、区办公区办公区住宅聚居住宅聚居住宅聚居住宅聚居区区区区功能延续功能延续功能延续功能延续周边办公周边办公周边办公周边办公区区区区功能延续功能延续功能延续功能延续周边住宅周边住宅周边住宅周边住宅区区区区CBDCBD功能配比案例功能配比案例2 2：上海：上海 住宅住宅 办公办公 商业商业 5 725 7224本报告是严格保密的。房地产房地产E网网CBDCBD功能配比案例功能配比案例2 2：上海：上海通过比较可以看出：通过比较可以看出：1、上海CBD是以金融贸易为核心的CBD，办公所占比例非常高；2、商业比例稍显不足，尤其是陆家嘴金融中心区内商业娱乐功能 更显缺乏。25本报告是严格保密的。房地产房地产

15、E网网CBDCBD功能配比案例功能配比案例3 3：深圳：深圳u深深圳圳 国内成功的国内成功的CBD CBD 深圳：深圳：九宫格-中心西区-14座高层写字楼-四角布置居住区26本报告是严格保密的。房地产房地产E网网CBDCBD功能配比案例功能配比案例3 3：深圳：深圳 住宅住宅 办公办公 商业商业 762762居居住住区区居居住住区区少少年年宫宫图图书书馆馆市市民民中中心心高高交交会会馆馆商商务务办办公公商商务务办办公公商商务务办办公公居居住住区区居居住住区区27本报告是严格保密的。房地产房地产E网网CBDCBD功能配比案例功能配比案例3 3：深圳：深圳通过比较可以看出：通过比较可以看出：1、深

16、圳CBD办公与居住物业所占比例较高；2、从长远发展的眼光来看，商业比例相对较低，中心区商业 配套功能不足。28本报告是严格保密的。房地产房地产E网网物业功能配比小结物业功能配比小结新中心区核心新中心区核心新新 宿宿上上 海海深深 圳圳用地面用地面积270公顷220公顷 其中浦东170公顷413公顷 其中CBD 0.8公顷总规划划规模模600万平方米浦东400万平方米300万平方米住宅：住宅：办公：商公：商业5 5：5 5：2 25 5：7 7：2 27 7：6 6：2 2根据相关研究结果：根据相关研究结果：结论结论1：新宿作为国际成熟的CBD，与本地块无可比性，不做 参考；结论结论2：上海作为国内较成功的、以金融行业为主的CBD，商务办公发达，与本地块无可比性，不做参考。29本报告是严格保密的。房地产房地产E网网物业功能配比小结物业功能配比小结结论结论3：与深圳：与深圳CBD具有可比性具有可比性n体量和指标相似：体量和指标相似：深圳CBD占地0.8公顷，建筑面积300万平方米，与本地块指标 相似（本地块占地0.66公顷，建筑面积250万平方米），具有 参考价值。n启动方式相似：启动方式