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1、开发流程及经济评价开发流程及经济评价顾问课程讲义：顾问课程讲义：版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.01.08本报告是严格保密的。本门课程的目的本门课程的目的了解房地产项目了解房地产项目开发决策和流程开发决策和流程环节环节掌握掌握经济评价经济评价及其在决策中的作用及其在决策中的作用p课程分两节，预计时间课程分两节，预计时间3 3个小时；个小时；p课程将会结合实际的案例和现象作剖析，与大家展开研讨。课程将会结合实际的案例和现象作剖析，与

2、大家展开研讨。2本报告是严格保密的。我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和经济评价，有什么实际应用经济评价，有什么实际应用关于开发流程：关于开发流程：p什么时间干什么事？什么时间干什么事？p什么事情谁来办？怎么办最好？什么事情谁来办？怎么办最好？p环节容易出什么问题？环节容易出什么问题？p流程对开发商的影响是什么？流程对开发商的影响是什么？关于经济评价：关于经济评价：p评价哪些指标？评价哪些指标？p评价用在什么地方？评价用在什么地方？p如何进行评价？如何进行评价？3本报告是严格保密的。课题一：开发决策和流程环节课题一：开发决策和流程环节4本报告是严格保

3、密的。房地产项目的整体开发流程房地产项目的整体开发流程一个房地产项一个房地产项目的整体开发经营行为如何？目的整体开发经营行为如何？土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理资源获取资源获取资源加工资源加工资源流通资源流通及再流通及再流通p房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向政府流向开发商开发商、开发商流向消费者开发商流向消费者、消费者之间的转移消费者之间的转移。所以房地。所以房地产的问题也是出在流通环节上！产的问题也是出在流通环节上！5本报告是严格保密的。土地获取土

4、地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？p市场未来预期；市场未来预期；p项目或区域发展预期；项目或区域发展预期；p规划条件的市场实现及经济实现；规划条件的市场实现及经济实现；p开发商企业发展战略和机会成本；开发商企业发展战略和机会成本；p竞争对手的情况分析。竞争对手的情况分析。政府出让土地的方式政府出让土地的方式p拍卖、招标拍卖、招标、协议；（挂牌属于拍卖方式的一种）、协议；（挂牌属于拍卖方式的一种）p什么情况之下用什么方式？什么情况之下用什么方式？招标

5、将会增多招标将会增多p目前的现象：北京双限、深圳背负目前的现象：北京双限、深圳背负15%15%返还指标等返还指标等6本报告是严格保密的。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理现有的土地政策的问题现有的土地政策的问题p单一的供应主体导致的信息不对称；单一的供应主体导致的信息不对称；p政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失；政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失；p价高者得的土地分配制度。价高者得的土地分配制度。土地拍卖中的黑马土地拍卖中的黑马对项目发展预期的不同导致对项目发展预期的不同导致p战略型高价战略型高价建业郑州

6、北市区地块；（不在土地本身）建业郑州北市区地块；（不在土地本身）p转型企业高价转型企业高价产业企业进入房地产；（利润期望低）产业企业进入房地产；（利润期望低）p资金密集型无地企业资金密集型无地企业金地龙华地块；（恶狼扑食型）金地龙华地块；（恶狼扑食型）p非理性企业拿地非理性企业拿地众多非成熟企业。（一介莽夫）众多非成熟企业。（一介莽夫）7本报告是严格保密的。地地块块分分析析市市场场态态势势售价预测售价预测开发模式开发模式利润预期利润预期初步地价初步地价地价变量地价变量变量分析变量分析变量分析变量分析最高竞拍价最高竞拍价最可能地价最可能地价最乐观地价最乐观地价竞争对手分析竞争对手分析企业发展战略

7、企业发展战略起竞价格起竞价格过程加价过程加价策略加价策略加价场外公关场外公关传统价格模型传统价格模型合理价格模型合理价格模型土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理企业如何在招牌挂中为自己谋利？企业如何在招牌挂中为自己谋利？p设定竞拍门坎：资金门坎、资质门坎；设定竞拍门坎：资金门坎、资质门坎；p改变用地条件：附带诸多规划条件如加酒店、降容积率、配套公建；改变用地条件：附带诸多规划条件如加酒店、降容积率、配套公建；p带方案拍卖：设定方案或者要求短期给出方案；带方案拍卖：设定方案或者要求短期给出方案；p人为因素：搞定拍卖师（敲

8、锤）、搞定政府（返利）、搞定对手（给人为因素：搞定拍卖师（敲锤）、搞定政府（返利）、搞定对手（给钱）。钱）。8本报告是严格保密的。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理主要决策问题（钱、地、人）：主要决策问题（钱、地、人）：p决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道p决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度p决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门

9、9本报告是严格保密的。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理项目决策案例项目决策案例资金如何运作？资金如何运作？p城市背景：山东省某地级城市，城市背景：山东省某地级城市，2004.12004.1p地块情况：地块情况：10361036亩，亩，r=1.3r=1.3，30%30%高层高层p挂牌：起挂挂牌：起挂1.361.36亿，原地安置（约亿，原地安置（约2.42.4亿）亿）p开发商账面资金：开发商账面资金：40004000万万p银行信用额度银行信用额度2000020000万，通过另一正在建设项万，通过另一正在建设项目抵押，先

10、拿目抵押，先拿1200012000万投入土地款（类违规）万投入土地款（类违规）p土地获取价格：土地获取价格：1.461.46亿；亿；p抵押给上述银行再贷款抵押给上述银行再贷款80008000万万p提前低价卖图纸：提前低价卖图纸：16901690元元/平，开盘平，开盘800800套，套，近两个亿；近两个亿；p银行：快速放按揭，作为条件；银行：快速放按揭，作为条件；p施工付款：施工付款：3 3个个1/31/3，1/31/3房屋、房屋、1/31/3主材主材（开发商赊销）、（开发商赊销）、1/31/3现金，现金，0 0开始付款；开始付款；p成本：成本：14001400元元/平方米；平方米；p启动资金：

11、商品房建设启动资金：商品房建设+回迁建设回迁建设p资金平衡：快速的现金流满足平衡资金平衡：快速的现金流满足平衡vsvs10本报告是严格保密的。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理开发商决策常见的问题是什么？举例说明：开发商决策常见的问题是什么？举例说明：p关于资金：以山东某开发商为例，项目建设中的资金抽出作为它用，关于资金：以山东某开发商为例，项目建设中的资金抽出作为它用，导致项目资金流出现问题；导致项目资金流出现问题；p关于项目方向，几种死法？关于项目方向，几种死法？想赚想死的想赚想死的（老想多赚，违背市场规律），体

12、现在做了市场滞销的产品，（老想多赚，违背市场规律），体现在做了市场滞销的产品，比如商业问题、容积率问题、产品形态问题；比如商业问题、容积率问题、产品形态问题；逞能能死的逞能能死的，不要和地价、政府、专业公司过不去；商业就是商业不要，不要和地价、政府、专业公司过不去；商业就是商业不要牵扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；牵扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；省钱省死的省钱省死的，省钱省出事了，竞争问题、质量问题、成本压力问题；，省钱省出事了，竞争问题、质量问题、成本压力问题；p关于人力，是否具备了足够的项目运作、工程管理、财务管理、对外关于人力，是否具备了足够的项目运作、工程管理

13、、财务管理、对外公关人力，是否理顺了内部的管理体系；公关人力，是否理顺了内部的管理体系；人力问题其实更是管理问题人力问题其实更是管理问题。讨论：顺驰在发展扩张中，哪些问题值得检讨？讨论：顺驰在发展扩张中，哪些问题值得检讨？11本报告是严格保密的。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理包含的主要设计阶段：包含的主要设计阶段：p地块勘查测绘：提供设计依据，地块勘查测绘：提供设计依据，3 31010天天p规划建筑设计：落实决策思路，规划建筑设计：落实决策思路，3 36 6个月个月p施工图设计：施工标准和结构形式，施工图设计：施

14、工标准和结构形式，1 13 3个月个月p景观设计：景观环境设计，景观设计：景观环境设计，2 23 3个月个月p样板房及会所设计：营销环境设计，样板房及会所设计：营销环境设计，1 1个月个月讨论：常见的问题有哪些？讨论：常见的问题有哪些？进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接质量问题：评价体系和评价经验的缺失质量问题：评价体系和评价经验的缺失12本报告是严格保密的。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理最优化的设计阶段流程参考：最优化的设计阶段流程参考：时间进度控制第1月第2月

15、第3月第4月第5月第6月单位规划设计规划单位单体设计规划单位施工图设计结构单位景观设计景观公司样板房及会所装饰设计各专业公司的合作与分工如何？各专业公司的合作与分工如何？p规划单位与施工图：初步设计、施工图把控规划单位与施工图：初步设计、施工图把控p规划单位与景观：完善、技术交底规划单位与景观：完善、技术交底p施工图与景观：隐蔽管线工程设计施工图与景观：隐蔽管线工程设计最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识的成果，而非作品。的成果，而非作品。13本报告是严格保密的。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工

16、建设施工建设推广销售推广销售物业管理物业管理开发办开发办开开发发经经营营许许可可证证项项目目手手册册计委计委固固定定资资产产投投资资计计划划项项目目立立项项规划局规划局建建设设用用地地规规划划许许可可土土地地测测量量、评评估估国土资源局国土资源局国国有有土土地地使使用用权权证证土土地地确确认认、报报批批土土地地交交易易开发办开发办人防办人防办墙改办墙改办消防支队消防支队环保局环保局基基础础设设施施牌牌套套费费开开发发管管理理费费人人防防异异地地建建设设费费墙墙改改基基金金消消防防设设施施费费环环境境评评估估及及排排污污费费规划局规划局建建设设工工程程规规划划许许可可方方案案审审批批规划局规划局中中标标通通知知书书质检站质检站散水办散水办劳保办劳保办定额站定额站安检站安检站安安全全许许可可定定额额鉴鉴别别劳劳保保统统筹筹散散水水押押金金质质检检委委托托城管大队城管大队执法大队执法大队规划局规划局开发办开发办建委基建科建委基建科开开工工许许可可证证预预售售许许可可证证放放线线管管理理14本报告是严格保密的。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广