中原出品深圳三湘东填海区项目户型定位报告81页.ppt

1、我只愿面朝大海，春暖花开！三湘东填海区项目产品户型定位案三湘东填海区项目产品户型定位案户型规划推导户型规划推导分析点分析点:深圳典型高端住宅区分析深圳典型高端住宅区分析 对片区潜在竞争项目进行分析对片区潜在竞争项目进行分析 三级市场的成交和需求分析三级市场的成交和需求分析 本项目自身条件的研究本项目自身条件的研究 客户群体研究客户群体研究目的目的:最终推导出面积比例和面积建议最终推导出面积比例和面积建议意向基本面积区间和比例研判思路研判思路区域看点项目定性深圳典型高端住宅区分析深圳典型高端住宅区分析 区域特点区域特点 蛇口蛇口/红树林红树林/华侨城华侨城/香蜜湖香蜜湖 代代表表案案例例:依依照

2、照片片区区影影响响力力和和地地产产发发展展年限选取年限选取1-41-4案例案例通通过过对对片片区区潜潜在在竞竞争争项项目目的的户户型型区区间间和和比例进行系统分析比例进行系统分析参考基本面积区间和比例最最终终建建议议户户型型面面积积区间和比例区间和比例寻找依托1 1第第一一次次推推导导得得出出同同质质片片区区同同类类项项目目的的面面积比例和面积区间积比例和面积区间2 2第第二二次次通通过过潜潜在在项项目目的的户户型型和和比比例例修修正正本项目的本项目的面积比例面积比例第第三三次次通通过过三三级级市市场场成成交交和和需需求求户户型型区区间调整项目的间调整项目的面积区间面积区间.通通过过片片区区三

3、三级级市市场场的的成成交交户户型型和和需需求求户户型系统分析型系统分析3 3意向基本面积区间和比例通通过过本本项项目目自自身身条条件件限限制制的的研研究究进进行行项项目修正目修正4 4第第四四次次通通过过自自身身地地块块特特点点分分析析修修正正项项目目的的面积比例和面积区间面积比例和面积区间策略基本面积区间和比例5 5通通过过本本项项目目客客户户群群体体的的需需求求研研究究进进行行项项目修正目修正第第五五次次通通过过客客户户群群体体的的分分析析修修正正面面积积比比例例推导过程推导过程分析过程分析过程:通过同质片区基本同类项目进行整体分析通过同质片区基本同类项目进行整体分析;考虑年限的变化特征考

4、虑年限的变化特征,寻找之间的规律寻找之间的规律;选取选取03-0603-06年年，同质片区同质片区的共的共1919个典型项目进行分析个典型项目进行分析;目的要求目的要求:由同质片区分析由同质片区分析,找出基本变化规律找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型初步得出本项目可参照的户型区间和比例区间和比例;数据来源数据来源:中原深港研究中心中原深港研究中心/中原三级市场数据库中原三级市场数据库1 1:样本容量样本容量时间跨度时间跨度筛选标准筛选标准21319个个3年年深圳关内高端住宅项目深圳关内高端住宅项目片区片区:蛇口蛇口/华侨城华侨城/红树林红树林/香蜜湖香蜜湖同质片区03-06年已/在/

5、近期销售项目分析 选取案例四大片区选取案例四大片区:蛇口蛇口 华侨城华侨城 红树林红树林 香蜜湖香蜜湖 以及本项目所在的片区以及本项目所在的片区片区片区/项目项目0303年已售项目年已售项目0404年已售项目年已售项目0505年已售项目年已售项目0606年发售项目年发售项目蛇口片区蛇口片区兰溪谷兰溪谷半岛城邦半岛城邦1 1期期花园城花园城3 3期期2 2号号华侨城片区华侨城片区红树东方红树东方天鹅堡天鹅堡2 2期期红树林片区红树林片区中信红树湾中信红树湾1 1期期中信红树湾中信红树湾2 2期期御景东方御景东方(在在)浅水湾浅水湾(在在)香蜜湖片区香蜜湖片区水榭花都水榭花都2 2期期国际公馆国际

6、公馆1 1期期熙园熙园香域中央香域中央国际公馆国际公馆2 2期期水榭花都水榭花都3 3期期本片区本片区天骄华庭天骄华庭海月海月3 3期期后海花半里后海花半里(在在)东海湾豪园东海湾豪园(10(10月月)1.03-061.03-06年面积和比例统计年面积和比例统计0303年年0404年年0505年年0606年年项目项目二房二房三房三房四房四房五房五房复式复式水榭花都水榭花都2 2期期121-130121-130占占25%25%171-203171-203占占75%75%中旅国际公馆中旅国际公馆1 1期期9494 占占4%4%116-164116-164 占占50%50%165-185165-18

7、5占占39%39%185185以上以上 占占7%7%熙熙 园园125125161161 占占41.841.8177-20377-203 占占32.9%32.9%215-330215-330 占占9%9%209-244209-244 16.3%(16.3%(跃跃)红树东方红树东方103-125103-125 占占29%29%155-220155-220 占占69%69%267-276267-276 占占1.2%1.2%天骄华庭天骄华庭4343 占占17%17%120120 占占23%23%150150 占占53%53%225225占占6%6%320320 占占2%2%中信红树湾中信红树湾1 1期

8、期91-9891-98 占占15.4%15.4%154-173154-173占占35%35%164-266164-266 占占44%44%主力主力160-170160-170，202-208 202-208 270379270379占占5.6%5.6%兰溪谷兰溪谷1 1期期123123133133 占占1717140140180180 占占2525190320190320占占8%8%香域中央香域中央130130160160 占占1818167167209209 占占5252190190220220 占占2727230-260230-260 占占2020招商海月招商海月3 3期期114-1281

9、14-128 占占42%42%136-152136-152 占占45%45%210210占占11%11%230230占占2%2%水榭花都水榭花都3 3期期147-166147-166 占占2222190-204190-204 占占7171270-308270-308占占6 6中旅国际公馆中旅国际公馆2 2期期105-127105-127占占51%51%153-187153-187占占49%49%主力主力120-127120-127主力主力150-160150-160天鹅堡天鹅堡2 2期期2 2区区150150以上占以上占10%10%160160180180占占70%70%占占20%20%中信红

10、树湾中信红树湾2 2期期144-193144-193占占38%38%176-255176-255占占57%57%主力主力220-250220-250289-458289-458占占5%5%花园城花园城3 3期期2 2号地号地50-7050-70占占15%15%9812098120占占35%35%主力主力110110140-170140-170，占，占45%45%主力主力160-170160-170210210占占5%5%半岛城邦半岛城邦1 1期期77-8777-87占占21%21%101-136101-136占占41%41%主力主力122-136122-136147218147218占占35%

11、35%主力主力147-164147-164 220 220 260260占占3%3%御景东方御景东方119119占占17%17%149-235149-235占占83%83%主力主力149-151149-151186-197186-197225-235 225-235 后海花半里后海花半里70707575占占24%24%8181124124 占占76%76%主力主力110-124 110-124 浅水湾浅水湾157-280157-280占占100%100%主力主力160-190 160-190 东海湾豪园项目东海湾豪园项目90-10090-100占占35%35%140-160140-160占占6

12、0%60%200200以上占以上占5%5%通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现三房、四房三房、四房户型在户型在这些参考项目中占据了绝对的主力；而在少数容积率较低的项目这些参考项目中占据了绝对的主力；而在少数容积率较低的项目中，中，五房五房比例明显较大。比例明显较大。由此我们有必要按一定的时间顺序，对这些项目的由此我们有必要按一定的时间顺序，对这些项目的三房、四房、三房、四房、五房及复式户型的比例变化进行细致的分析五房及复式户型的比例变化进行细致的分析，从中判断户型面积，从中判断户型面积区间及面积比例的变化趋势，指导本项目的主力户型定位。区间及面积比例

13、的变化趋势，指导本项目的主力户型定位。中信红树湾中信红树湾1 1期期半岛城邦半岛城邦1 1期期约约152期期现象一：参考项目一期有，二期均没有。现象一：参考项目一期有，二期均没有。半岛城邦1期 两房北向无海景，均价约8300元/，整体均价约11000元/；后海花半里，高层两房均价约9100元/，小高层三房均价约11500元/;现象现象二二：现象三：现象三：0关于两房关于两房现象四：现象四：与项目所在片区同质片区，03-06年推出的高档项目，设2房的项目仅有1/3，且供应的2房总量仅为4.42。关于两房关于两房结论：综合以上现象可以发现：综合以上现象可以发现：n 高档次住宅项目，普遍不设置两房，

14、高档次住宅项目，普遍不设置两房，即便设置两房，该户型也仅占到极少即便设置两房，该户型也仅占到极少的比例，并且都是弥补较差的位置；的比例，并且都是弥补较差的位置；n 一些高档次项目的二期，诸如红树湾二期、半岛城邦二期，均一些高档次项目的二期，诸如红树湾二期、半岛城邦二期，均取消了一期取消了一期中的两房以提升项目的整体档次中的两房以提升项目的整体档次；n 两房在项目中的两房在项目中的单价单价由于位置、总价的关系，由于位置、总价的关系，普遍低于大户型普遍低于大户型；n 片区中片区中容积率偏低，规模较大的项目容积率偏低，规模较大的项目，普遍都不设置两房单位。，普遍都不设置两房单位。03-0603-06

15、年以来，深圳关内高端住宅项目的三、四、五房供应比例呈基本平年以来，深圳关内高端住宅项目的三、四、五房供应比例呈基本平稳的态势；稳的态势；五房（含复式）比例则呈略上升趋势。五房（含复式）比例则呈略上升趋势。据此据此线性趋势预测线性趋势预测，0707年年本项目可以参考主力房型比例为本项目可以参考主力房型比例为三房约为三房约为3434左右，四房约为左右，四房约为5858左右，五房约为左右，五房约为8 8左右左右;2.2.整体三房、四房供应比例分析（新）整体三房、四房供应比例分析（新）0303年下旬至今，年下旬至今，各户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显放大趋势各户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显放

16、大趋势;我们的研究将从这些区间中研究我们的研究将从这些区间中研究03-0603-06年面积区间的畅销段年面积区间的畅销段;3.3.各户型基本面积区间分析各户型基本面积区间分析单位0303年年0404年年0505年年0606年年1-51-5月月()上限130130220220360360173173266266326326193193255255384384136136280280378378下限10310315015021921995951361362302301051051531532362368181140140254254弹性区间272770701411417878130130969688881021021481485555140140124124户型三房四房五房三房四房五房三房四房五房三房四房五房含复式含复式含复式含复式四房03年04年05年06年120-130120-130154-173154-173、114-128114-128、89-9389-93145-165145-165110-125110-125170-200170-200136-152136-152，160-17