【世联】房地产开发程序与税费62P.ppt

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。10/28/2022房地产开发程序与税费房地产开发程序与税费本报告是严格保密的。关键字关键字：u房地产开发程序、税费房地产开发程序、税费 简介简介：u通过总结分析国内房地产市场的开发程序以及各个阶段开发企通过总结分析国内房地产市场的开发程序以及各个阶段开发企业所应缴纳的税费总结，为进一步了解国内房地产市场发展提供业所应缴纳的税费总结，为进一步了解国内房地产市场发展提供一定的借鉴意义。一定的借鉴意义。本报告是严格保密的。中国的房地产开发程序中国的房地产开发程序uStep 1.Step 1.投资机会选择投资机会选择与决策分析与决策分析uStep 2.Step

2、 2.前期工作前期工作uStep 3.Step 3.建设阶段建设阶段uStep 4.Step 4.租售阶段租售阶段本报告是严格保密的。一、投资机会选择与决策分析一、投资机会选择与决策分析机会寻找机会寻找 机会筛选机会筛选财务分析财务分析市场分析市场分析投投资资机机会会选选择择投投资资决决策策分分析析本报告是严格保密的。二、前期工作二、前期工作选址、定点选址、定点土地二级开发土地二级开发土地一级开发土地一级开发可行性研究报告可行性研究报告项目立项项目立项取得土地取得土地使用权使用权 项目立项及项目立项及可行性研究可行性研究 确定规划确定规划 设计方案设计方案 并获得许可并获得许可 申请两证申请两

3、证本报告是严格保密的。1 1、开发项目的立项和可行性研究、开发项目的立项和可行性研究签订合作意向书确定初步开发方案编制、申报、审批项目建议书（代可行性研究报告）本报告是严格保密的。开发项目的立项和可行性研究主要税费开发项目的立项和可行性研究主要税费估算投资额编制项目建议书编制可行性研究报告0.3-1亿元6-14万元12-28万元1-5亿元14-37万元28-75万元估算投资额编制环境影响报告书编制环境影响报告表0.3-2亿元6-15万元2-4万元2-10亿元15-35万元4-7万元可行性研究费环境影响评估咨询费本报告是严格保密的。2 2、取得土地使用权、取得土地使用权集体土地征用和拆迁集体土地

4、征用和拆迁安置程序安置程序拟定征地方案拟定征地方案申请建设用地申请建设用地受理、审批土地受理、审批土地确定征地方案确定征地方案发布征地公告发布征地公告实施征地补偿安置实施征地补偿安置颁发颁发建设用地批准书建设用地批准书拟定拆迁安置方案拟定拆迁安置方案提出拆迁申请提出拆迁申请颁发颁发房屋拆迁许可证房屋拆迁许可证发布拆迁公告发布拆迁公告召开拆迁动员会召开拆迁动员会签订拆迁补偿协议，进行安置签订拆迁补偿协议，进行安置签订房屋拆迁责任书签订房屋拆迁责任书土地土地一级一级开发开发集集体体土土地地征征用用程程序序拆拆迁迁安安置置程程序序本报告是严格保密的。新增建设用地新增建设用地有偿使用税有偿使用税集体土

5、地征用过程中的主要税费集体土地征用过程中的主要税费u集体土地征用过程中的主要税费：征地管征地管理费理费耕地占耕地占用税用税本报告是严格保密的。拆迁安置过程中的主要税费拆迁安置过程中的主要税费国有土地房屋拆迁补偿费国有土地房屋拆迁补偿费集体土地房屋拆迁补偿费集体土地房屋拆迁补偿费城市房屋拆迁搬家补助费城市房屋拆迁搬家补助费拆迁标准租私房资助费拆迁标准租私房资助费提前搬家奖励费提前搬家奖励费临时安置补助费（周转费）临时安置补助费（周转费）停产停业综合补助费停产停业综合补助费一次性异地安置补助费一次性异地安置补助费危旧房改造区内的拆迁安置补偿费危旧房改造区内的拆迁安置补偿费房屋拆迁管理费房屋拆迁管理

6、费房屋拆迁服务费房屋拆迁服务费危改小区树木移植费危改小区树木移植费园林部门所有树木补偿费园林部门所有树木补偿费 本报告是严格保密的。国有取得土地使用权国有取得土地使用权划拨、招标、拍卖、划拨、招标、拍卖、挂牌出让等方式挂牌出让等方式招标招标挂牌挂牌拍卖拍卖划拨划拨本报告是严格保密的。招标招标挂牌挂牌拍卖拍卖划拨划拨国有土地使用权国有土地使用权招标出让招标出让程序：程序：（1）招标出让的申请；）招标出让的申请；（2）招标出让的准备；）招标出让的准备；（3）招标文件的编制及审批；）招标文件的编制及审批；（4）招标审批；）招标审批；（5）投标人登记及标书的编制；）投标人登记及标书的编制；（6）开标及

7、评标；）开标及评标；（7）确定中标人及签署出让合同。）确定中标人及签署出让合同。本报告是严格保密的。招标招标挂牌挂牌拍卖拍卖划拨划拨国有土地使用权国有土地使用权拍卖出让拍卖出让程序：程序：（1）拍卖出让的申请；）拍卖出让的申请；（2）拍卖出让的准备；）拍卖出让的准备；（3）拍卖文件的拟定及审批；）拍卖文件的拟定及审批；（4）拍卖审批；）拍卖审批；（5）竞买申请的提出；）竞买申请的提出；（6）召开拍卖会公开拍卖；）召开拍卖会公开拍卖；（7）出让合同的签署。）出让合同的签署。本报告是严格保密的。招标招标挂牌挂牌拍卖拍卖划拨划拨国有土地使用权国有土地使用权挂牌出让挂牌出让程序：程序：（1）挂牌出让的

8、申请；）挂牌出让的申请；（2）挂牌出让的准备；）挂牌出让的准备；（3）挂牌文件的拟定及审批；）挂牌文件的拟定及审批；（4）挂牌审批；）挂牌审批；（5）挂牌竞买申请的提出；）挂牌竞买申请的提出；（6）挂牌竞买；）挂牌竞买；（7）出让合同的签署。）出让合同的签署。本报告是严格保密的。招标招标挂牌挂牌拍卖拍卖划拨划拨国有土地使用权国有土地使用权划拨划拨程序：程序：（1）国有土地使用权划拨用地的申请；）国有土地使用权划拨用地的申请；（2）主管机关现场勘查；）主管机关现场勘查；（3）划拨用地申请的审查；）划拨用地申请的审查；（4）划拨用地申请的批准；）划拨用地申请的批准；（5）划拨土地使用权的转让、出租

9、、抵押）划拨土地使用权的转让、出租、抵押 本报告是严格保密的。取得土地使用权取得土地使用权招拍挂过程中的主要税费招拍挂过程中的主要税费地价款土地闲置费防洪工程建设维护管理费资金占用费土地权属调查、地籍测绘费地价评估费土地二级开发过程中土地二级开发过程中的主要税费：的主要税费：本报告是严格保密的。u对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以建设用对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以建设用地规划许可证确定的土地面积，按地规划许可证确定的土地面积，按每平方米每平方米2020元元的标准的标准征收。征收。u对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，以建对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，

10、以建设用地批准书确定的土地面积，按设用地批准书确定的土地面积，按每平方米每平方米2020元元的标准的标准征收。征收。u对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实际占地对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实际占地面积，按面积，按每平方米每年每平方米每年2 2元元的标准征收。的标准征收。防洪工程建设维护管理费防洪工程建设维护管理费本报告是严格保密的。地籍测绘费占地籍测绘费占50%50%，土地权属调查费占，土地权属调查费占50%50%：u1.1.党政机关、团体土地使用面积在党政机关、团体土地使用面积在20002000平方米（含）以下，每宗地征收平方米（含）以下，每宗地征收200200元，元，每超

11、过每超过500500平方米以内加收平方米以内加收2525元，最高不超过元，最高不超过700700元；元；u2.2.企业土地使用面积在企业土地使用面积在10001000平方米（含）以下的，每宗地征收平方米（含）以下的，每宗地征收100100元，每超过元，每超过500500平方米以内加收平方米以内加收4040元，最高不超过元，最高不超过4 4万元；万元；u3.3.事业单位按照以下规定征收：事业单位按照以下规定征收：（1 1）全额预算管理事业单位用地执行党政机关、团体收费标准；）全额预算管理事业单位用地执行党政机关、团体收费标准；（2 2）差额预算管理事业单位土地使用面积在）差额预算管理事业单位土地

12、使用面积在50005000平方米（含平方米（含50005000平方米）以下平方米）以下的，每宗地征收的，每宗地征收300300元，每超过元，每超过500500平方米以内加收平方米以内加收2525元，最高不超过元，最高不超过1 1万元；万元；u4.4.城镇居民住房用地面积在城镇居民住房用地面积在100100平方米（含）以下的，每宗地征收平方米（含）以下的，每宗地征收1313元，每超过元，每超过5050平方米以内加收平方米以内加收5 5元，最高不超过元，最高不超过3030元；元；u5.5.农村居民生活用地面积在农村居民生活用地面积在200200平方米（含）以下的，每宗地征收平方米（含）以下的，每宗

13、地征收5 5元，元，200200平平方米以上的，每宗地征收方米以上的，每宗地征收1010元。元。土地权属调查、地籍测绘费土地权属调查、地籍测绘费本报告是严格保密的。地价评估费地价评估费土地价格(万元)收费标准10055101-10002.52.51001-20001.51.52001-50000.80.85001-80000.40.48001-100000.20.2100000.10.1本报告是严格保密的。u土地使用者不能按规定时间交付地价款的，在延长付土地使用者不能按规定时间交付地价款的，在延长付款期间内按月向出让方支付资金占用费。款期间内按月向出让方支付资金占用费。u收取标准：每月支付未付

14、地价款额的收取标准：每月支付未付地价款额的11至至22。资金占用费资金占用费本报告是严格保密的。u1.1.征用土地闲置的，每年征收相当于同类土地年产值征用土地闲置的，每年征收相当于同类土地年产值5 5倍倍的土地闲置费；的土地闲置费；u2.2.出让土地闲置的，征收相当于土地出让金出让土地闲置的，征收相当于土地出让金10%-20%10%-20%的土地闲置费（具体标准各地有所差别）。的土地闲置费（具体标准各地有所差别）。土地闲置费土地闲置费本报告是严格保密的。3 3、确定规划设计方案获得规划许可、确定规划设计方案获得规划许可开发项目开发项目选址、定点选址、定点审批阶段审批阶段 申请申请建设建设 用地

15、规划用地规划许可证许可证 规划设计规划设计条件审批条件审批 市政配套市政配套 设计设计 设计方案设计方案 审批审批 申请申请建设建设 工程规划工程规划许可证许可证 申请申请选址规划意见通知书选址规划意见通知书申请申请规划设计条件通知规划设计条件通知书书及用地红线图及用地红线图委托勘察设计并作出规划设计方案委托勘察设计并作出规划设计方案完成人防、消防、环保、节水、绿化及完成人防、消防、环保、节水、绿化及项目规划设计方案审核项目规划设计方案审核市政配套设计方案综合图会签市政配套设计方案综合图会签本报告是严格保密的。确定规划设计方案获得规划许可确定规划设计方案获得规划许可工程勘察工程勘察（测量）（测

16、量）费费建筑市政工程设计费建筑市政工程设计费工程设计工程设计费费主要税费：主要税费：本报告是严格保密的。u根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价价和市场调节价u建设项目总投资估算额建设项目总投资估算额500500万元及以上的工程勘察收万元及以上的工程勘察收费实行政府指导价费实行政府指导价u建设项目总投资估算额建设项目总投资估算额500500万元以下的工程勘察收费万元以下的工程勘察收费实行市场调节价实行市场调节价 工程勘察（测量）费工程勘察（测量）费本报告是严格保密的。u根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价；导价和市场调节价；u建设项目总投资估算额建设项目总投资估算额500500万元及以上的工程设计收万元及以上的工程设计收费实行政府指导价；费实行政府指导价；u建设项目总投资估算额建设项目总投资估算额500500万元以下的工程设计收费万元以下的工程设计收费实行市场调节价；实行市场调节价；工程设计费工程设计费本报告是严格保密的。建筑市政工程设计费建筑市政工程