高端精品民宿书香居项目策划创意方案项目建议书Word文档下载推荐.docx

1、桐庐的芦茨土屋是省内较早出现的民宿，除了依赖难得一见的天然浴池带来人流以外，以艺术与玩乐结合的主题来策划一系列活动，也使得它在民宿行业内受人瞩目。民宿，必将是越来越多希冀内心文化之旅的人的选择。浙江拥有丰富的自然景观与人文风貌，具有发展深度观光的条件，对生态、环保、乡土关怀、地域文化的关注，带给浙江发展精品民宿的契机。面对未来的旅游趋势，具有休闲、主题、创意和美感概念的民宿将会创造新的风潮。民宿产业的崛起意味着新的旅游时代，如何在这个新时代中脱颖而出，形成个性化与自由化的乡旅形态，真正的挑战已然到来。一、总论5二、项目背景及必要性7三、项目选址与区域条件9四、项目市场前景与预测10五、项目建设

2、方案14六、项目产品15七、投资估算与资金来源17八、效益分析18九、可行性结论与建议19第一章 总论1.1 项目概况1.1.1项目名称：书香居精品文化民宿项目1.1.2项目性质：新建 1.1.3项目承办单位：1.1.4 项目建设地点：衢江区大洲镇外焦村第村组大冷水山1.1.5 项目建设主要内容：（1）1000平方米建设接待中心；（2）500米沿溪观景游步道；（3）1000米上山主干道；（4）600亩红豆杉养生林（红豆杉天然氧吧）； （5）小木屋（或竹楼）民宿30栋； （6）300立方米消防水池口； （7）1200平方米精品红豆杉观光园。1.1.6项目建设期限：3年（自2017年6月至2020

3、年5月）。1.1.7项目总投资：1300万元。其中固定资产投资800万元，建筑面积4000平方米。流动资金200万元，基础设备设施及道路、景观300万元。1.1.8 投资构成及资金来源投资构成：项目总投资1300万元，其中建设投资1000万元，流动资金200万元。资金来源：项目所需资金计划全部由项目承办单位自筹解决。1.2 编制依据及研究范围1.2.1 项目编制依据1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十三五规划纲要； 2、全国农业和农村经济发展第十三五规划；3、国务院关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见；4、中华人民共和国环境保护法；、2016年11月18日，发改委、林业局发布关

4、于运用政府和社会资本合作模式推进林业建设的指导意见（发改农经20162455号）文件。、浙江省加快培育民宿产业的实施意见、衢江区人民政府办公室关于加快培育民宿产业的实施意见、投资项目可行性研究指南；、有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料；、其它相关文献资料。1.2.2 研究范围1、通过项目背景及发展概况的研究，分析项目提出的由来；2、对产品进行市场调查和需求预测，确定本项目的生产规模和产品方案；3、对基地条件和项目建设方案进行可行性论证；4、对总平面布置和公用工程配套设施方案进行技术论证；5、对建设条件及原材料、燃料、动力供应情况调查研究；6、对工程技术及设备方案进行研究，分析项目工艺

5、技术的先进性；7、根据国家有关法规、规范和标准，对项目的环境保护、节能、节水、消防、劳动保护和安全卫生等内容进行论证；8、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；9、对项目的社会效益和环境效益进行综合评价；10、得出可行性研究结论。1.3 可行性研究结论本项目建设在充分发挥衢江区大洲镇地缘优势和生产优势的同时，还有助于促进区域文化旅游产业结构调整和经济发展。同时，对项目建设区经济的发展也具有一定的带动作用。另对项目的生产规模、交易规模、销售市场、技术方案和技术经济的可行性和合理性进行了全面的分析比较，本项目符合衢江区产业发展的要求和浙江省及衢州市民宿产业

6、发展规划。通过对项目财务分析表明，项目财务盈利能力较强，经济效益显著，抗风险能力较强。因此本项目的建设是必要的，技术和财务上是可行的。1.4 主要技术经济指标表1-1项目技术经济指标表（略）序号项目单位数值备注1建设总规模亩12002建设总面积模平方米40003项目总投资万元13004年营业收入8605年总成本4306利润总额7税金1008投资利润率%33.109净利润33010投资回收期年第二章 项目背景及必要性分析2.1项目建设背景书香居项目规划用地位于大洲镇外焦村第村组大冷水山范围，计划建设用地5亩。为游客提供以住宿服务为主，并综合传统文化、民俗活动、农业体验、休闲娱乐等内容的旅游休闲度

7、假服务，建设中国最有书香气息的精品文化民宿，打造具有度假、休闲、文化、旅游等功能的精品乡村民宿项目。近年来，省、市先后对发展乡村旅游作出了一系列部署，并把发展乡村休闲旅游经济放在更加突出的位置，乡村民宿经济迎来前所未有的发展机遇。2016年，衢州市发布衢州市人民政府关于实施全域旅游发展战略的意见，衢江区区委办发（2016-103号）衢江区人民政府办公室关于加快培育民宿产业的实施意见文件,各种政策利好使乡村民宿旅游迎来发展新机遇。2.2项目建设的必要性2.2.1促进产业转型升级的需要项目建设以休闲度假为功能、以民宿为载体，开展生态旅游，拓展当地农民创收渠道和生态旅游市场的深度与广度，推动着大洲镇

8、产业转型升级。2.2.2推进上海、杭州都市二小时交通圈地节点融合发展的需要项目建设促进了衢江区与上海、杭州中心城市的文创产业交流，使二小时交通圈各节点县市之间的文化认同感、旅游氛围、承接辐射带动性、发展联动性越来越强。2.2.3满足城乡居民日益增长的休闲和健康需求的需要项目的建设以文化为核心、以市场为向导、以资源为依托，以生态资源及高东寺历史资源为特点，创新模式，打造一个集休闲、度假、文化体验等为一体的度假胜地，为城镇居民提供天然生态的休闲康养之地，满足居民日益增长的休闲和文化、健康需要。2.2.4打造大洲镇高端民宿产业的需要项目的建设结合当地人文、自然景观、生态、环境资源、农林渔活动和历史文

9、化资源，提供旅客乡野生活之住宿处所和历史文化方面的体验活动，能让人体验当地风情、感受地方文化，并体验有别于城市的生活。2.2.5促进大洲镇自我发展、农民增收的需要项目的建设依托其优美的生态及历史文化资源优势，利用山区资源综合开发，以生态旅游、文化旅游、农林特产销售为基础，以休闲养生、文化旅游、民宿度假带动农村业态转型，拉动当地经济发展、促进农民增收、提高人们生活质量，推动山区资源优势向经济优势的快速转变。第3章 项目选址与区域条件3.1建设地点衢江区大洲镇外焦村第村组大冷水山；3.2区域条件3.2.1交通区位：上海-杭州-千岛湖钱江源黄山三清山龙虎山黄金旅游线中段。衢州市公路网密集，杭（州）金

10、（华）衢（州）高速公路、黄（山）衢（州）南（京）高速公路、杭（州）新（安江）景（德镇）高速公路、龙（游）丽（水）温（州）高速公路横穿衢州，205国道和46省道纵贯全市，县乡村公路成片成网。高铁、民航联通全国。3.2.2经济区位：大洲镇工业功能区是全市梯度工业空间布局体系的重要组成部分，衢州市本级重点乡镇工业功能区，规划总面积5.5平方公里，一期1.5平方公里，二期4平方公里。大洲镇以工业功能区为平台，以毛竹制品加工、化工制造、机械制造、建材等特色产业为支撑，以毛竹，大棚西瓜，高山蔬菜，食用菌，花卉苗木等高效、生态和城郊型农业为基础，以生态休闲旅游为新的增长点，建立特色鲜明的新型产业体系。3.2

11、.3旅游区位大洲镇是衢东南著名乡镇，镇区民风纯朴，佛教盛行，境内有遐迩闻名的东岳古刹“东岳殿”、西山寺院等名胜，它们都是衢州地区有名的佛教胜地和避暑胜地。另外，传说中的乌龙坑透露着神秘的色彩！衢州市首个畲族风情文化旅游项目在大洲镇外焦村大路自然村落户。大路畲族风情村是浙西一个美丽的畲族小山村，位于衢州城东南28公里处。这里生态原始，景色迷人，青山、秀水、古树、山寨、流云、飞瀑、湿地、古村落.，让游人流连忘返！大路村历史文化悠远，传说婀娜妖娆，畲族风情独特，是浙西的西双版纳。聚居在这里的畲族后裔至今仍保持着自己独特的文化艺术和语音，古遗风情淳厚；境内高山林立，最高峰六春湖海拔1390米；约有大小

12、景观60多处，构成了雄、奇、险、秀、幽、特的神奇畲族风情文化旅游村。 3.2.4区域投资环境衢江区为衢州市辖区，位于浙江省西部，钱塘江上游，区域面积1748平方公里，辖10个镇、8个乡、2个街道、1个办事处、272个行政村、3个社区，总人口399198人，是国家森林城市、国家卫生城市、国家级生态示范区、中国椪柑之乡、中国竹炭之乡、全国商品粮基地、全国瘦肉猪生产基地、中国高档特种纸产业基地、中国矿山装备制造业基地和中国碳酸钙产业基地。再加上政务环境的不断优化，有着投资兴业的绝佳优势。第四章 项目市场分析与预测4.1民宿市场分析与预测4.1.1民宿整体市场概况随着我国旅游业的发展和成熟以及越来越多

13、的人对生活品质要求的提高，旅游消费逐渐从“观光”向“休闲”快速过度，人们也不再满足于传统的农家乐、农庄、旅游景区提供的服务，转而投向精致高品位的民宿休闲旅游。在美丽乡村建设的大背景下，兼具秀美风景和文化内涵的民宿项目如雨后春笋般纷纷涌现。目前国内民宿大致分三类：第一类为“农家乐”，主要体现在“钓鱼、打牌、喝茶、聊天、吃饭”，是农民自发形成的一条生财之路。第二类称之为“梦想回归”，它是一些在城市里打拼了大半辈子、资产小有积累的退休人士，他们中有不少是教师、公务员、设计师或是公司里的中高层管理人员。从城市再次回到当年怀揣梦想离开的地方，重新构筑自己的梦想。第三类为“创意田园”，民宿是既能与当地接上

14、地气，又有文化氛围与人情味的住处。入住者享受的不仅是乡村清新的空气和优美的风景，更有民宿主人精心营造的家居环境，和朴实平和的生活之道，他们提倡的是一种环保、朴实、达观的生活方式，追求一种“低处生活”的慢生活自由状态。本项目民宿就属于第三类。目前浙江省民宿发展处于国内领先的水平，民宿产业在近几年得到了快速发展，并呈现多元化的局面。典型代表为：（1）德清及莫干山高端民宿：以工商投资户为主，面向中高端度假人群。粗粝和精致、文饰和质朴交融，山野自由的氛围和个性化服务及舒适性完美融合。一般每晚价格在1500-4000元。本项目即属于此类。（2）西湖民宿：民宿主人多为城市白领或创业者，展示标签为文艺、小资

15、、闲适。西湖民宿独门独院、风景、生态、慢生活，它们既结合现代生活的需求，又与西湖旅游紧密融合，融入了主人审美意趣，向自然归依，却不与尘世隔绝，颇有一番“大隐隐于市”的意境。一般每晚价格在300-600元。（3）乡村民宿：传统农家乐、渔家乐的升级版本，呼吸自然，回归传统，在乡村中感受到温情、寻找到文化、拥抱到山水的家外之家。一般每晚价格在200-400元。（4）丽水农家乐综合体。七要素的合理集聚，由政府引导整体规划建设。从最初为游客提供简单农家食宿起步，依托农村良好的自然生态环境和丰富的乡土文化资源，在政府主导下，通过“吃、住、行、游、娱、购、养、育”要素的合理集聚，融入休闲农庄、台湾民宿和乡村

16、旅游的理念，并整合出高山避暑型、养生养老型、民俗风情型、休闲农庄型、乡村民宿型、参与体验型六大鲜明主线，它们散布在群山之中，以低价、亲民、自然吸引着都市游客。一般每晚150-300元。4.1.2民宿前景与市场需求预测旅游消费升级，推高周边旅游市场规模。随着居民度假旅游需求的高速增长，中国将进入休闲旅游阶段，短途游、自驾游消费将成为常态化、高频次消费，周边游市场份额将持续提升。根据2015中国在线周边自助游市场专题研究报告显示，2014年中国在线周边游市场规模为66.51亿元人民币，占中国在线度假旅游市场的20%，预计2017年将达到33%，市场规模达到265.10亿元人民币。根据2014中国在

17、线客栈民宿预订市场专题研究报告显示，2013年第2季度至2014年第2季度中国在线客栈民宿预订市场增长迅速，2014年第2季度在线客栈民宿预订市场规模达到1.3亿元，环比增长58.5%，同比增长333.3%，远高于在线酒店预订市场整体35.8%的同期同比增速。大众出行主体已由商务出行转向个人旅游，居民对于客栈民宿等个性化主题酒店需求增加，民宿预订市场迎来爆发式增长。易观国际于8月份发起的“中国客栈民宿预订市场用户调研”项目显示，高达66.3%的在线酒店用户同时是客栈民宿预订用户，26至35岁的用户是中国在线客栈民宿预订用户的主体，占50.7%的份额。对于消费者而言，民宿产品区别于标准化住宿产品

18、的地方在于不仅实现“住”的功能，同时通过环境的营造和提供个性化服务，使消费者身心舒展，感受到有别于日常生活的旅游体验。4.2项目市场定位本项目位于浙江省衢州市范围，衢江区大洲镇外焦村大冷水山附近。位于上海-杭州-千岛湖钱江源黄山三清山龙虎山黄金旅游线中段，与上海、杭州都在二小时交通圈内。对于长三角的城市游客有很强的吸引力。但是该项目周边旅游发展相对滞后，旅游产品较为单一，同时经营能力欠缺，管理力量薄弱，硬件设施和服务水平都亟需提升。无论从知名度还是开发运作成熟度来说都处于劣势。基于此，书香居建设项目的战略定位是：通过对传统文化、历史文化和乡村特色的理解，建立一个有着浓郁乡土文化的独立磁极，充分

19、利用周边生态的资源优势，打造地方特色显著的乡村民宿，为游客提供“吃、住、游、娱、学“五位一体文化休闲旅游，引导人们来大自然过一种简单的生活，做到人和自然的真正融合。同时在开发初期以特色、亲民、自然吸引游客，打造良好口碑，做到可持续发展战略。项目初期建议一般每晚1000-1500元。4.3目标客群分析目前民宿项目的游客多以休闲度假为目的，地域构成主要为江浙沪客户群体，兼有周边省份城市客户群体，出游结构多为短期游。随着家庭汽车拥有量的增多，周末去郊区旅游成为市民一种主要的休闲方式。根据相关部门的调查，超过2/3的江浙沪城市家庭每年都进行郊游，其中40每年郊游3-5次。调查显示，95的江浙沪市民希望

20、到郊区旅游、度假，近1/3的市民愿意在双休日到郊区旅游，其中25的市民有在外住宿的意愿。体验当地的文化民情，贴近土地、真正地融入乡村生活成为市民调节工作压力，放松身心的第一选择。 随着旅游的发展以及消费观念的日渐成熟，游客对旅游的需求结构在发生转变，大众旅游市场需求在不断产生分化，逐渐向特色化、多层次化的小众市场方向发展。游客越来越多的考虑与他人不同的旅游经历、旅游感受和旅游收获。而书香居建设项目更多的吸引读书爱好者、文学爱好者、生态旅游爱好者、自驾旅游爱好者、农耕生活爱好者等追求回归自然，享受人与自然和谐的民宿旅游群体。4.4营销策略根据市场定位和客户分析的研究，在营销策略上，本项目应重视以

21、下方面：1、树立品牌推广概念，打造“中国最有书香气息的民宿”的品牌概念，并传达文化休闲并且有乡村特色的度假理念。本项目目标群体客流大，树立良好品牌形象有利于项目形象有效传播传达，以利于后期深入可持续发展。2、通过有成效的管理，提高经营能力及软硬件实力，以具有竞争力的产品赢得客户的满意度、信任度，努力让客户二次甚至多次来访，形成固定度假模式。3、通过线上线下同时传播，并与全球最大的在线民宿运营商“途家”合作推广。4、利用目前流行的互联网+模式，通过网络营销拓展渠道。首先要建立较为完善的技术服务保证网络营销的有效实施，其次通过大型知名网站，例如大众点评网等社交网站与其形成战略合作关系，通过它们的推

22、广渠道引入游客。另外还可以通过官方微信，APP等社交软件拓展渠道，进行全方位的推广传播。第五章 项目建设方案5.1 建设规模及分期开发计划5.1.1项目规模本项目总用地规模1200亩，其中建设用地积5亩，新建总建筑面积4000平方米。包括接待中心、小木屋（竹楼）民宿房；建设红豆杉苗木观光园、红豆杉养生林（天然氧吧）及相关的其他基础和配套设施等。项目区域位置及平面规划布置见右图5.1.2项目分期开发计划项目计划分二期进行，根据本项目的建设规模和投资规模，本项目总工期为3年：一期2017年6月2018年12月，二期2018年12月2020年5月。一期建设内容：1、建设接待中心1000平方米，可同时

23、容纳100人左右休闲娱乐。包括住宿、餐饮、书吧、棋牌等。2、开挖消防水池口约300立方米，用于满足消防要求及苗木培育的灌溉条件，并作为生态鱼池供垂钓用。3、建设500米沿溪观景游步道、1000米上山主车道。4、建设1200平方米红豆杉苗木培育及精品红豆杉观光基地。、新建小木屋（或竹楼）民宿10栋共1000平方米。用于游客接待需要。6、基础设施及配套设施建设。新建水塔辅设水网；铺设林园道、观景道并配套灯光；水电配套、绿化美化；整治山林地等工作，力争美观和实际结合，做到设施齐备、功能齐全，节能高效、循环利用。二期建设内容：1、新建小木屋（或竹楼）民宿20栋共2000平方米。2、建设红豆杉养生林60

24、0亩。5.2工程组织方案5.2.1组织原则本项目因地处山地，项目开发面积大，基础设施体量大，工程实施组织需严谨规划，尽可能提高建设效率，降低建设措施费用的投入。同时，考虑到山地的施工难度，需合理规划建设顺序，确保实施安全。5.2.2初步方案构想1、利用分期建设安排，一期实施时在二期用地范围设置临时设施及临时水、电接口，确保一期按期完工。2、利用山地自然条件，统一规划自上而下的临时排水设施，降低此部分成本投入。3、接待中心建设在原林地管理用房原址上，占地面积500平方米。小木屋（竹楼）民宿房建设在上山车道两旁，隐藏在林地中，每个占地面积100平方米。4、配套设施设计统一考虑，一期实施时考虑二期的

25、协调配合以及接驳口，降低平均配套设施成本。5、二期建设时，做好对一期已完工部分的保护。6、基础工程实施时，重点关注基坑降排水、基坑围护，防止事故发生。第六章 项目产品类型6.1 主要产品随着城市化的发展，生态休闲度假是发展的主导方向，市场需求空前扩大。正逐步向“以城带乡，城中有乡，乡中有城，城郊一体化”的方向迈进，这就要求城郊农业要为市民提供旅游休闲娱乐场所，从近郊的桐庐芦茨民宿，莫干山洋家乐，到台湾的民宿火热程度来看，亲民的，差异化的休闲市场正方兴未艾，随着80、90后的消费市场逐渐成熟，农居性质的特色休闲产品市场很大。本项目建设依托得天独厚的山水生态优势、交通区域优势和自然资源禀赋，结合书

26、香文化、农业文化景观、农业生态环境、农事活动、农村聚落及农村传统的生活习俗资源，向游客提供一种具有浓厚人文气息和文化气息，自在、自然、幽静、野趣、新奇的悠闲度假场所，尽力体现返璞归真、回归自然的消费心态，形成一个集文化体验、旅游观光、生态休闲度假，环境和社会文化功能为一体的原生态旅游、休闲的新型高端精品民宿。因此本项目在产品开发上定为六大类：书香文化体验；观光旅游；休闲娱乐；采摘购物品尝；农事活动；传统文化培训。6.2 产品性能优势6.2.1 书香文化体验。充分挖掘与合作方拥有的文化名人资源、藏书家资源及与国家图书馆、浙江省图书馆的良好关系，打造“最有书香气息的民宿”品牌概念，让客人们在书香居得一处美景，选几本好书，静静住下，让被城市喧嚣烦累的心回归本有的空灵，享受有尊严的休息，有品质的停歇。6.2.2观光旅游。观赏万亩杜鹃花及浙西丘陵沟壑区特有的山大沟深、山尖坡陡、梁峁纵横、绵延不断、群山环抱、多路相连、多村点缀的风光，观赏春花、夏绿、秋黄、冬褐四季分明的山色，观看高山流水和农村田园风光。6.2.3 休