上海塘桥酒店式公寓营销策划报告.ppt

1、上海浦东塘桥酒店式公寓营销策划报告2011年3月项目读解项目读解1Part区域价值分析区域价值分析交通环境交通环境商业配套商业配套周边市场周边市场内环以里，中心城区 项目属于内环以里，滨江城区,周遍生活交通配套相对成熟,区域地段价值稳步提升。毗邻地铁4号线塘桥站，具备通勤条件。行车方面，周遍浦东南路、东方路、内环高架等纵横交错形成立体交通格局。住宅小区云集，商办规模初具 项目周云集大部分住宅小区，商业配套也以居家生活配套为主，小范围内有一定规模的商办氛围，其中以由由大酒店，东源大厦，新塘桥生活广场，为代表的城市商业规模初具。塘桥生活广场塘桥生活广场（198平方米）平方米）1.4元元/平方米平方

2、米天天仁恒广场仁恒广场（16F137.29平方米）平方米）1.34元元/平方米平方米天天仁恒广场仁恒广场（1F91平方米）平方米）1.35元元/天天越富豪庭越富豪庭（154平方米）平方米）1.26元元/平方米平方米天天仁恒广场仁恒广场118平方米平方米2.54万元万元/平方米平方米众城商厦众城商厦160.07平方米平方米2.12万元万元/平方米平方米澳丽花苑澳丽花苑125平方米（平方米（3万元万元/平方米）平方米）112平方米（平方米（3.125万元万元/平方米平方米)周边办公租金分布周边二手房市场情况 项目周边二手市场住宅产品价格构成在2.3万到3万区间，区域市场内新增供应量稀缺，无有效成交

3、数据。2010年2月至2011年2月塘桥板块住宅市场成交较少，成交均价在20000元/平方米左右。浦江映象项目名称浦江印象开放商东臣房地产开盘时间2008-06-9 交房时间2009-7建筑类别普通住宅项目特色地铁沿线装修状况毛坯容积率2.4绿化率37%物业费2.98元/平方米.月占地面积13458平方米 建筑面积39270平方米总户数375均价公寓：23000元/平方米项目动态此项目较老，是2008年推出的。现依然有成交，成交均价为22000元/平方米。现二手房市场该楼盘价格在400-500万/套。2010年2月至2011年2月该楼盘成交两套，成交均价为21885元/平方米。御水豪庭项目名称

4、御水豪庭开放商上海越富房地产开发有限公司开盘时间2005-11-27交房时间2006-10建筑类别普通住宅项目特色地铁沿线装修状况毛坯容积率2.5绿化率35%物业费1.98元/平方米.月车位85 建筑面积25940平方米总户数252均价公寓：23000元/平方米项目动态此项目较老，是2005年推出的。现依然有成交，成交均价为20000元/平方米。现二手房市场该楼盘价格在300-400万/套。2010年2月至2011年2月该楼盘成交一套，成交均价为22754元/平方米。贵龙园项目名称贵龙园开放商上海贵龙房地产发展有限公司开盘时间2005交房时间现房建筑类别多位高层 项目特色地铁沿线装修状况毛坯容

5、积率2.05绿化率60%物业费1.75元/平方米.月车位420建筑面积150000平方米占地73040均价23000元/平方米项目动态此项目较老，是2005年推出的。现依然有成交，成交均价为20000元/平方米。现二手房市场该楼盘价格在300-400万/套。2010年2月至2011年2月该楼盘成交一套，成交均价为20181元/平方米。产品分析产品分析2Part总用地面积6096平方米总建筑面积46305.7平方米地上建筑面积38508.9平方米地下室建筑面积7796.8平方米建筑基底面积2150.6平方米容积率6.32绿地率20.3%6部客梯+1部货梯主要经济指标楼层编号楼层编号-1-1层层地

6、下夹层地下夹层1 1层层2 2层层地下总建筑面积地下总建筑面积地上总建筑面积地上总建筑面积总建筑面积总建筑面积3 3层至层至2727层层2828层层5069.25069.2平方米平方米2727.62727.6平方米平方米2150.62150.6平方米平方米1686.81686.8平方米平方米1380 x25=1380 x25=3450034500平方米平方米171.5171.5平方米平方米7796.87796.8平方米平方米38508.938508.9平方米平方米46305.746305.7平方米平方米楼层面积分布 3-27F办公空间为3.45万平方米，是本项目市场销售的主力产品构成。合用前室

7、风风排烟风风LT#01DT#01DT#02DT#03DTF#01前室消防电梯办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公DT#04DT#05DT#06办公办公办公办公办公水设备管井强电设备间弱电设备间排烟标准层平面布局需要解决的问题核心筒公摊面积较大结构梁错综复杂,与分割墙纵横交错内部通道全封闭，无自然采光面垂直空间尺度缩水3.5米到2.7米 80公分的结构梁使得可利用的空间由层高3.5米缩水到2.7米,若再考虑中央空调风管布局,则内部空间的高度将进一步缩减。3D建模结构梁对空间的干扰结构梁与墙面的交错，在空间中形成纵横排布的网状隔局使得空间可利用性进一

8、步降低。项目定位项目定位3Part内环以里浦江世博辐射板块精装小户型 各物业型逻辑关系各物业型逻辑关系公寓办公公寓办公主打产品主打产品主要资金回笼来源主要资金回笼来源商业商业利润价值最大化利润价值最大化提高项目整体品质提高项目整体品质公寓办公公寓办公核心定位核心定位商业商业项目展示平台项目展示平台能够提高项目综合竞争力能够提高项目综合竞争力持续的项目内在价值表现持续的项目内在价值表现 产品定位原则产品定位原则项目理解项目理解横向比较横向比较公寓办公公寓办公我们有内环以里浦江俊景的核心地段，却没有喜来登酒店我们有内环以里浦江俊景的核心地段，却没有喜来登酒店服务的品牌植入；服务的品牌植入；我们的出

9、路和优势我们的出路和优势 公寓用途公寓用途 我们同样可以打服务式公寓的概念，但我们更有我们同样可以打服务式公寓的概念，但我们更有家的感觉，房型更加舒适，服务更为周到。家的感觉，房型更加舒适，服务更为周到。办公用途办公用途，我们先天的单栋小体量，在区域内属于绝无仅有，我们先天的单栋小体量，在区域内属于绝无仅有的，电梯数量，公建配套都做到的，电梯数量，公建配套都做到5A5A标准，作为中型企业整层标准，作为中型企业整层购买。购买。主体酒店式公寓物业初步定位（分析此类产品特征）主体酒店式公寓物业初步定位（分析此类产品特征）地段地段利润最大化利润最大化（产权型）高级服务式公寓（产权型）高级服务式公寓差异

10、化差异化Boutique ApartmentBoutique Apartment-Mini豪宅豪宅定位思路：定位思路：本案的位置是属于具有收藏和投资价值的市中心稀本案的位置是属于具有收藏和投资价值的市中心稀缺地段，对于国内新贵或者境外人士都是很有吸引力的，缺地段，对于国内新贵或者境外人士都是很有吸引力的，一个以自住和酒店公寓出租都相宜的定位是最适合本案一个以自住和酒店公寓出租都相宜的定位是最适合本案的。的。概念店或品牌展示店休闲餐饮（西餐）会所配套2nd1st酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓需要什么？酒店式公寓需要什么？地地 段段商务氛围商务氛围市场支撑市场支撑管理团队管理团队入住率持续处于高位

11、入住率持续处于高位高档服务式公寓高档服务式公寓20102010年三季度平均入住率年三季度平均入住率85.6%85.6%国外资金看好大量进入，整体收购，品牌经营国外资金看好大量进入，整体收购，品牌经营Kerry Residence,Somerset,Kerry Residence,Somerset,AscottAscott 我们要做什么样的酒店式公寓？我们要做什么样的酒店式公寓？Shanghai Buotique Service Apartment什么是什么是BUOTIQUEBUOTIQUE？起源于法语的起源于法语的“BoutiqueBoutique”，原意是指专卖时髦服饰的小店。，原意是指专卖

12、时髦服饰的小店。自上个世纪自上个世纪诞生起诞生起“BoutiqueBoutique”便与便与“时尚时尚”、“独特独特”和和“个性化个性化”等含义联等含义联系在一起。渐渐地，系在一起。渐渐地，“BoutiqueBoutique”概念渗透到其它一些领域中，概念渗透到其它一些领域中，“BoutiqueBoutique”更多地成为了一个涵义丰富的形容词而不是名词。更多地成为了一个涵义丰富的形容词而不是名词。当今，当今，“BoutiqueBoutique”概念，意义广泛，概念，意义广泛，精品经营、富个性、讲究独特设计感、标榜量身订造的贴心服务。精品经营、富个性、讲究独特设计感、标榜量身订造的贴心服务。它

13、重视细节，代表了新世纪新一代它重视细节，代表了新世纪新一代3030岁上下高薪族精致生活、时尚品味的岁上下高薪族精致生活、时尚品味的消费形态，是当下最消费形态，是当下最InIn的时髦，也将是时尚的生活指标。的时髦，也将是时尚的生活指标。从从Boutique Hotel Boutique Hotel 到到 Boutique Serviced ApartmentBoutique Serviced ApartmentBoutique Hotel(Boutique Hotel(精品酒店精品酒店)是指那些规模小而提供贴身服务的酒店，每间均有其特色设计是指那些规模小而提供贴身服务的酒店，每间均有其特色设计。

14、在酒店的设置和环境上，强调在酒店的设置和环境上，强调“小而精致小而精致”。所谓小，是指它的客房。所谓小，是指它的客房数量要少，以数量要少，以160160间为上限；间为上限；精致则是指它的内部装修要极豪华或具精致则是指它的内部装修要极豪华或具有特色，与有特色，与“BoutiqueBoutique”精品店的概念一样，不豪华或没有特色难以精品店的概念一样，不豪华或没有特色难以称精品。称精品。在服务方面，在服务方面，“Boutique HotelBoutique Hotel”采用的是管家式服务，这是顶级城采用的是管家式服务，这是顶级城市商务近几年刚刚采用的一种服务方式，但在市商务近几年刚刚采用的一种服

15、务方式，但在Boutique HotelBoutique Hotel，这是，这是最基本的。最基本的。Boutique HotelBoutique Hotel的服务人员与客房的比例是的服务人员与客房的比例是3:13:1甚至甚至4:14:1，就是说三四个服务人员服务一个客房；而在星级酒店，这个数字通常就是说三四个服务人员服务一个客房；而在星级酒店，这个数字通常是是1:11:1，最多是，最多是2:12:1。Boutique Serviced Apartment Boutique Serviced Apartment 一种源于一种源于Boutique HotelBoutique Hotel的服务式公寓

16、体验的服务式公寓体验同样的具备同样的具备优势地段优势地段个性化的空间设计个性化的空间设计细致入微的服务细致入微的服务 但，更多的，强调自我居住的价值实现。但，更多的，强调自我居住的价值实现。概念包装思路概念包装思路Boutique Service ApartmentBoutique Service Apartment(迷你豪宅迷你豪宅)“BoutiqueBoutique”與生俱來的尊貴與生俱來的尊貴決定了它只可能是少數人享用的決定了它只可能是少數人享用的因為只有少數人享用得起。因為只有少數人享用得起。把酒店形態中的極品把酒店形態中的極品“BoutiqueBoutique”泛化泛化好比是在平民中好比是在平民中推行英國皇室的生活方式推行英國皇室的生活方式他，一个年轻的机长他，一个年轻的机长他，每周都要飞往遥远的异国他方他，每周都要飞往遥远的异国他方虽然，上海，是他的故乡虽然，上海，是他的故乡但，现在只能成为他短暂停留的港湾但，现在只能成为他短暂停留的港湾找一个合适的地方找一个合适的地方一个实现他梦想的居所一个实现他梦想的居所一个代表他理念的居所一个代表他理念的居所一个不需要费心去打理的居所