“融汇泉景”一期价格策略启示(正稿).ppt

1、重庆主城区热点板块大盘开发策略调研重庆主城区热点板块大盘开发策略调研“融汇泉景融汇泉景”一期价格策略启示一期价格策略启示第一部分第一部分热点板块大盘开发策略调研热点板块大盘开发策略调研重庆主城区热点及潜在热点板块分布重庆主城区热点及潜在热点板块分布龙龙 头头 寺寺-溉澜溪溉澜溪温温泉泉城城“西部大学城西部大学城”板块板块整体功能定位：整体功能定位：教育产业、科技产业。教育产业、科技产业。关键词：关键词：国内一流，西部领先、现代化、国内一流，西部领先、现代化、生态化、园林化、网络化生态化、园林化、网络化房地产市场展望：房地产市场展望：2 2008008年板块房地产开年板块房地产开发热度，将在龙湖

2、、富力、金融街等品发热度，将在龙湖、富力、金融街等品牌实力房企项目的带动下快速升温。牌实力房企项目的带动下快速升温。“高九路高九路”板块板块现状描述：现状描述：0707年该板块房地产开发迅速升年该板块房地产开发迅速升温，推出的四个项目已对渝中区、石桥铺温，推出的四个项目已对渝中区、石桥铺和与沙区马家岩区域产生较大的影响。和与沙区马家岩区域产生较大的影响。房地产市场展望房地产市场展望 ：可能形成主城西区新兴可能形成主城西区新兴高尚住宅区，对九龙坡、沙区以及渝中区高尚住宅区，对九龙坡、沙区以及渝中区中上购房能力群体产生较大影响。中上购房能力群体产生较大影响。大大学学城城板板块块高高九九路路板板块块

3、重庆主城区热点及潜在热点板块分布重庆主城区热点及潜在热点板块分布北滨路板块北滨路板块现状描述：现状描述：整体定位于集餐饮、娱乐、休闲、整体定位于集餐饮、娱乐、休闲、美食文化及房地产为一体的滨江高尚休闲居美食文化及房地产为一体的滨江高尚休闲居住区。目前是国内、市内顶级发展商项目最住区。目前是国内、市内顶级发展商项目最集中的板块集中的板块 。房地产市场展望：房地产市场展望：初步预计未来二初步预计未来二-三年，三年，板块潜在推出量板块潜在推出量400400万方以上。板块作为城万方以上。板块作为城市高尚居家滨江带的城市功能定位将逐渐凸市高尚居家滨江带的城市功能定位将逐渐凸现。现。二郎二郎九龙园板块九龙

4、园板块现状描述：现状描述：市场尚处于培育期；市场尚处于培育期；“产品形式产品形式单一单一”和和“销售均价偏低销售均价偏低”是其主要特征。是其主要特征。板块客户来源主要集中在石桥铺板块客户来源主要集中在石桥铺-陈家坪陈家坪-石石坪桥坪桥-杨家坪区域。杨家坪区域。房地产市场展望房地产市场展望：0808年始，供应市场将转向年始，供应市场将转向以中高档和高档项目为主，板块市场热度将以中高档和高档项目为主，板块市场热度将得以大幅提升。得以大幅提升。大大学学城城板板块块高高九九路路板板块块二二郎郎-九九龙龙园板块园板块北滨路板块北滨路板块重庆主城区热点及潜在热点板块分布重庆主城区热点及潜在热点板块分布“泛

5、沙滨路泛沙滨路”板块板块现状描述：现状描述：板块板块 配套环境较差、开发热度配套环境较差、开发热度低、产品形式单一。低、产品形式单一。“重庆新天地一期重庆新天地一期雍江苑雍江苑”对板块的引领效应不明显。对板块的引领效应不明显。房地产市场展望：房地产市场展望：实力房企逐步进入，将结实力房企逐步进入，将结束板块散乱的、小规模开发的格局，配套环束板块散乱的、小规模开发的格局，配套环境得以改善。境得以改善。“重庆新天地重庆新天地”开发理念将趋开发理念将趋于务实，开发进度提速。于务实，开发进度提速。茶园新区茶园新区现状描述：现状描述：区域内部虽已落户了部分知名开区域内部虽已落户了部分知名开发企业，但整体

6、声势及规模也不能与发企业，但整体声势及规模也不能与20042004年年的北部新区相提并论。的北部新区相提并论。房地产市场展望：房地产市场展望：板块在部分实力房企品质板块在部分实力房企品质项目引领以及项目引领以及“南岸新行政中心南岸新行政中心”建设启动建设启动利好的刺激下，利好的刺激下，0707年度开发热度有所提升。年度开发热度有所提升。但是，配套环境的滞后和大量远景承诺的兑但是，配套环境的滞后和大量远景承诺的兑现度是制约其开发热度持续提升的关键要素。现度是制约其开发热度持续提升的关键要素。大大学学城城板板块块高高九九路路板板块块二二郎郎-九九龙龙园板块园板块北滨路板块北滨路板块“泛沙滨路泛沙滨

7、路”板块板块茶茶园园新新区区本次调研目的及样本检验（筛选）条件本次调研目的及样本检验（筛选）条件目标市场重叠性原则目标市场重叠性原则沙区为其主力目标市场沙区为其主力目标市场项目特质可比性原则项目特质可比性原则项目规模项目规模/发展商背景发展商背景建筑业态相近性原则建筑业态相近性原则建筑形式以建筑形式以“高层高层”为主为主/业态的复合性业态的复合性 调研目的调研目的判断调研项目及其代表的板块，与判断调研项目及其代表的板块，与“融汇泉景融汇泉景”一期的潜在竞争关系一期的潜在竞争关系样本检验条件样本检验条件重点样本项目简介及调研理由重点样本项目简介及调研理由重点调研项目简介重点调研项目简介项目名称项

8、目名称归属板块归属板块项目规模项目规模建筑业态建筑业态/形式形式主力目标市场主力目标市场龙湖睿城龙湖睿城西部大学城板块西部大学城板块93.493.4万方（可万方（可售建面）售建面）启动区以启动区以“联排别墅联排别墅”为主为主沙区沙区富力城富力城西部大学城板块西部大学城板块680680万方万方左右左右一期：花园一期：花园洋房洋房/小小高层高层/高层高层沙区沙区金融街大学城金融街大学城项目项目西部大学城板块西部大学城板块2424万方左右万方左右花园洋房为主花园洋房为主沙区沙区富州新城富州新城高九路板块高九路板块地上地上建筑面积建筑面积187187万方）万方）全高层全高层沙区沙区/九龙坡区九龙坡区瑞

9、安重庆新天瑞安重庆新天地地泛沙滨路板块泛沙滨路板块200200万方左右万方左右 首期为首期为“全高层全高层”首期目标客户相首期目标客户相对泛化对泛化奥园康城奥园康城黄杨新城板块黄杨新城板块6060万方万方高层高层/小高层小高层九龙坡区九龙坡区次要样本项目简介及调研理由次要样本项目简介及调研理由次要调研项目简介项目名称归属板块项目规模建筑业态/形式 主力目标市场鲁能领袖城茶园新城150万方左右花园洋房南岸区/渝中区珠江太阳城北滨路板块100万方左右全高层渝中区/三北区域补充说明补充说明西西部部大大学学城城板板块块板板块块内内重重点点项项目目首首期期的的建建筑筑业业态态与与“融融汇汇泉泉景景”有有

10、较较大大的的差差异异性性。因因此此，研研究究的的重重点点不不在在于于分分析析项项目目间间的的直直接接竞竞争争关关系系，而而在在于于板板块块开开发发热热度度上上升升对对沙沙区区教教师群体和强制性搬迁人群购房力的分流，从而对本项目的间接影响。师群体和强制性搬迁人群购房力的分流，从而对本项目的间接影响。泛泛沙沙滨滨路路板板块块“重重庆庆天天地地”项项目目在在档档次次立立位位和和目目标标客客户户群群选选择择上上，与与“融融汇汇泉泉景景”有有较较大大的的差差异异性性。研研究究重重点点在在于于，考考量量它它对对“沙沙滨滨路路板板块块”的的带带动动作作用用，以以及及该该项项目目商商业业部部份份启启动动或或价

11、价值值呈呈现现后后，对对“沙沙滨滨路路板板块块”形形成成的的配配套套支支撑撑 。该该板板块块的的崛崛起起对沙区需求市场的分流。对沙区需求市场的分流。北北滨滨路路和和黄黄杨杨新新城城板板块块通通过过对对北北滨滨路路板板块块中中等等档档次次重重点点项项目目（“珠珠江江太太阳阳城城”）的的调调研研，关关注注该该板板块块08年年度度整整体体市市场场表表现现及及其其对对主主城城需需求求市市场场心心理理层层面面的的潜潜在在影影响响。通通过过对对“奥奥园园康康城城”的的研研究究，关关注注该该板板块块“主主城城市市场场价价格格洼洼地地”效效应应是是否否形成及其潜在影响。形成及其潜在影响。西部大学城板块典型项目

12、调研西部大学城板块典型项目调研富力城富力城项目名称项目名称重庆富力城重庆富力城（一期（一期瀚湖瀚湖）开发商及投资人构成重庆富力城房地产开发有限公司建筑规划设计广州市住宅建筑设计院有限公司园林/景观设计/物业管理广州天力物业发展有限公司建筑施工广州天力建筑工程有限公司总建筑面积680万方/启动区331万方占地面积一期占地1077亩/启动区占地247亩/二期占地2774亩容积率1.5-7.5/启动区启动区19建筑密度启动区启动区23绿 化 率启动区45%建筑类型启动区高层/小高层/花园洋房建筑风格定位：定位：一期“中式人文社区”/二期“国际复合生活社区”标准层配置启动区小高层启动区小高层/高层高层

13、2梯4户/3梯5户/4梯12户总 套 数启动区启动区1764车 位启动区启动区1039配 套项目整体配套支撑-260万方商业体量/一期配套商业、会所45400，酒店、写字楼45000，入口公建1550西部大学城板块典型项目调研西部大学城板块典型项目调研富力城富力城成本构成要素成本构成要素土地出让金总额土地摘牌金额22.6亿楼地面价500元/（内部了解）项目开发战略整体开发周期控制初步规划为7年整体档次立位项目总体分两期开发，一期规划为1077亩“现代中式人文社区现代中式人文社区”；二期规划为2774亩“复合国际生活社区复合国际生活社区”。启动区07年上半年开工，09年底交房启动区策略选址策略址

14、策略中等资源地块，但昭示性较好建筑业态构成建筑业态构成（20栋多层洋房、5栋小高层、6栋高层）；推售策略推售策略（首推花园洋房为主+少量小高层）；形象呈现策略形象呈现策略（“精装房交房标准+准现房”开盘策略）。西部大学城板块典型项目调研西部大学城板块典型项目调研富力城富力城启动区配套价值呈现策略交通配套呈现及承诺交通配套呈现及承诺社区巴士，交房社区巴士，交房3 3年内业主全免费年内业主全免费/2008/2008年，大学城年，大学城4 4线线6666辆公交环城贯通辆公交环城贯通/2013/2013年地铁年地铁1 1号线通车并在地块旁设站号线通车并在地块旁设站教育配套呈现及承诺教育配套呈现及承诺人

15、民小学、八中、人民小学、八中、商业配套呈现及承诺商业配套呈现及承诺启启动区商区商业体量体量1515万方，商万方，商业：主主题商商场、临街商街商铺、商商业中心中心公园配套呈现及承诺公园配套呈现及承诺中央公园、木鱼石公园、大成湖公园中央公园、木鱼石公园、大成湖公园其它（休闲、康体、文其它（休闲、康体、文化等）配套呈现及承诺化等）配套呈现及承诺会所：会所：约37003700，包含壁球，包含壁球馆、健身房、健身房、乒乓球室、台球室、台球室、棋牌室、室内恒温游泳池、网球球室、棋牌室、室内恒温游泳池、网球场、攀岩、茗茶、攀岩、茗茶室、露天休室、露天休闲茶座、儿童游茶座、儿童游戏区等多种体育、区等多种体育、

16、娱乐设施，施，涵盖生活所需的各涵盖生活所需的各项配套配套西部大学城板块典型项目调研西部大学城板块典型项目调研富力城富力城启动区产品策略启动区产品策略建筑形式建筑形式/风格风格花园洋房+小高层/现代中式风格标准层配置标准层配置小高层/高层2梯4户/3梯5户/4梯12户户型套数配比户型套数配比2房2厅（套内面积70平米）：3房2厅（套内面积96平米/105平米）：4房2厅（套内面积129平米）：跃层（套内面积154平米/192平米）：花园洋房（套内面积118平米/230平米）=25%:34%:9%:4%:28%25%:34%:9%:4%:28%户型设计亮点户型设计亮点户户有入户花园、宽景阳台、房间方正、转角飘窗、板点结合产品呈品呈现方式方式小高层/高层 精装修交房标准花园洋房清水房启动区整体于09年年底同时交房开盘前推广节奏及对应的主题推广语截止目前推盘节奏截止目前推盘节奏0808年年1 1月月1919日：日：首推花园洋房首推花园洋房7474套套（A22-31号楼）；小高层小高层192192套套（A9-11）。0808年年2 2月月1616日日：加推小高层加推小高层6868套套（A7）：加