[小产权]房屋操作(讲稿篇).ppt

1、小产权房运作心得小产权房运作心得主讲人：主讲人：报告提纲报告提纲什么是小产权房分类及特点产生的原因市场现状典型案例小产小产权房权房概念概念定义定义项目项目运作运作芙蓉雅庭鸿运金街运作心得第一篇：概念定义第一篇：概念定义小产权房定义小产权房定义什么是什么是什么是什么是小产权房小产权房小产权房小产权房分类分类分类分类及特点及特点及特点及特点产生产生产生产生的原因的原因的原因的原因12所谓小产权房屋（又称乡产权房屋），是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，未缴纳土地出让金等费用，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋

2、权属证书没有房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，故称之为乡产权。3即市场商品房，拥有完全产权，得到国家承认并合法登记的私人财产，其权益部分包含了房产使用权证与国有土地使用权。享有房地产应有的各项权益，在进行市场交易过程时，无需缴纳土地出让金，符合交易时限规定的也无须缴纳房产增值部分的税费。广义概念广义概念狭义概念狭义概念大产权房大产权房什么是小产权房什么是小产权房即不完全产权房屋，是指未办理统一规划、征收和出让手续，直接在国有或集体所有性质土地上，违法违规建设或超标准建设所产生的房屋，即违建房。由于购买者仅与房屋筹建者签订了交易合同，只有房产部分的使用权和收益权，但无法获

3、得国家房管部门颁发的房产证，无法进行抵押、赠与和拆迁补偿。一旦房屋产权发生变更或纠纷时，购买者各项权益均不能得到法律的保障保护。小产权房小产权房质量差质量差服务差服务差无产权无产权价格低价格低无法办理无法办理房屋产权房屋产权登记，合登记，合法权益难法权益难以得到保以得到保护。护。同样位置只同样位置只是商品房价是商品房价的的2020至至5050。物。物业、水电等业、水电等费用便宜。费用便宜。开发工程开发工程多承包给多承包给小建筑商，小建筑商，质量难保质量难保证证 。无物管，或无物管，或指定成立管指定成立管理机构进行理机构进行管理，服务管理，服务管理水平不管理水平不是很高。是很高。产权不受法律承认

4、，合法权益无法得产权不受法律承认，合法权益无法得到法律保障，是小产权房最大特点。到法律保障，是小产权房最大特点。小产权房特点小产权房特点种类种类特征特征商品房商品房合作建房合作建房集资房集资房经济适用房经济适用房小产权房小产权房土地取得方土地取得方式式国土出让国土出让政府划拨政府划拨农民集体土地开发方式开发方式房地产开发企业出资开发建筑一群有民事行为、有购房能力的中国公民集合开发政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造开发社会保障性质的商品住宅，属于政策性开发住房乡政府独立开发或联合房地产开发企业开发产权证产权证具有完全产权具有完全产权按出资比例确定产权比例拥有有限产权不具有产权不具

5、有产权销售对象销售对象不限参加该项合作建房的公民单位员工只供给城镇中低收入家庭不限交易规定交易规定自由进入二级市场流通交易自由流通居住满5年方可进入二级市场，并需补交土地出让金居住满5年方可进入二级市场，并需补交土地出让金不能进入二级市场流通从几种常见类型的房产物业来看，小产权在法从几种常见类型的房产物业来看，小产权在法律上表现为非保障性特征，具有一定风险性。律上表现为非保障性特征，具有一定风险性。大小产权区别大小产权区别数据来源：国家统计局占全国住宅总面积的三分之一以上，小占全国住宅总面积的三分之一以上，小产权房泛滥已上升到了全国性社会现象产权房泛滥已上升到了全国性社会现象全国市场现状全国市

6、场现状全国住宅总量约全国住宅总量约186亿平方米，其亿平方米，其中小产权房高达中小产权房高达66亿平方米面积，亿平方米面积，比例已经超过比例已经超过35%全国住房结构图全国住房结构图原因一原因一原因二原因二原因三原因三 建国以来，中国工业化高速发展，人口向城镇快速集中，造成城市住宅市场需求膨胀。但由于利益原因，一线城市的商品房开发量巨大，而满足中低端收入人群的社会保障性住房长期供给不足，促使小产权房出现并不断膨胀。改革开放以来，没有依据宪法规定落实农村集体土地使用权可流转原则，土地开发与管理使用方面的法律法规空缺，使农村集体土地使用权无法进入市场资源体系产生经济效益。导致村集体、村民、投资人在

7、经济利益驱动下大量违规建设小产权房。在经济发展、城市化进程加快背景下，必然促使区域中心城市人口迅速膨胀，产生大量居住用房需求。由于商品房市场利益最大化属性，开发周期较长，开发成本较高，供应结构不能满足不同阶层、不同收入人群多样化需求。因此，城市周边集体性质用地在市场需求和利益驱动下，产生了大量非法建设和转卖行为。小产权房不是偶然产生的，住房需求大，住房保障体系滞后、高小产权房不是偶然产生的，住房需求大，住房保障体系滞后、高小产权房不是偶然产生的，住房需求大，住房保障体系滞后、高小产权房不是偶然产生的，住房需求大，住房保障体系滞后、高房价等因素促使大量小产权房的产生。房价等因素促使大量小产权房的

8、产生。房价等因素促使大量小产权房的产生。房价等因素促使大量小产权房的产生。近年以来，没按照1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知中的承诺，落实城市房改制度。也没有探索在商品房开发领域之外，利用社会资源多渠道合作建房、满足城市居民多层次不同需求的住房保障方式和办法。导致城市商品房价格快速上涨，小产权房套利空间加大，促进其发展产生的原因产生的原因小产权房是城市房地产市场需求膨胀与小产权房是城市房地产市场需求膨胀与房地产政策法规滞后之间矛盾的产物。房地产政策法规滞后之间矛盾的产物。农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得私自出让、转让或者出租用于非农业建设

9、。村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。城市规划法转变为城乡规划法，一字之差，却标志着中国将从2008年起彻底改变城乡二元结构的规划制度，进入城乡一体化的规划管理时代。而与此相反，商品化的土地使用权的管理却仍然是用征地制度这个独木桥来连接城乡两个世界农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。城市居民不得购买在集体土地上建设的房屋。因为非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。土地管理法土地管理法

10、第六十三条第六十三条国发改委国发改委0808年年1 1月月8 8日日“禁售通知禁售通知”国土资源部国土资源部0707年年1212月月1414日重申日重申0707年年6 6月月1818日建日建设部风险提示设部风险提示0707年年1010月月2828日日中华人中华人民共和国城乡规划法民共和国城乡规划法国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知，国办严令禁止地方借农民集体所有建设用地使用权流转、土地整理折抵和城乡建设用地增减挂钩等名义，擅自扩大建设用地的规模。1 1 1 12 2 2 25 5 5 53 3 3 34 4 4 4国土资源部国土资源部0909年年6 6月月9 9日强调

11、日强调政策政策政策政策6 6 6 6“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。国家针对小产权房现象，陆续出台相关政策国家针对小产权房现象，陆续出台相关政策三令五申，坚决制止、打击三令五申，坚决制止、打击“小产权房小产权房”。国家政策解读国家政策解读国家不予支持消费者购买小产权房屋国家不予支持消费者购买小产权房屋 ，小产，小产权房由于没有法律保证而带来的一系列风险权房由于没有法律保证而带来的一系列风险建在集体土地上的，购买的房子拿不到国家发给的产权证，不具有房屋所有、转让、处分、收益

12、等权利。除了不能办理房产证外，小产权房严格说属于违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。小产权房一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。小产权房几乎都没有教育、绿化等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。风险三：风险三：质量难保证质量难保证风险四：风险四：配套不完善配套不

13、完善风险五：风险五：遗赠也麻烦遗赠也麻烦风险六：风险六：无法办贷款无法办贷款风险一：风险一：没有房产证没有房产证风险二：风险二：拆迁难补偿拆迁难补偿小产权房风险小产权房风险本地市场现状本地市场现状p淄博是一个集群城市，随着中心城区的不断扩张，郊区的村镇逐渐被纳入城市的版图，城乡接合部、城中村大量的村建房、回迁房等小产权房流入房地产市场。小产权房集中的区域主要有：石村、泉山小区、南苑绿洲等。p在法不责众的心理下，虽然国家明令禁止小产权房，但在房价高涨的冲击下，小产权的市场依然存在。淄博典型案例淄博典型案例南苑绿洲南苑绿洲2010年5月被媒体曝光为小产权，村委答应为业主办证，最终不了了之淄博典型案

14、例淄博典型案例南苑绿洲南苑绿洲20102010年年5 5月被媒体曝光为小产权月被媒体曝光为小产权第二篇：项目运作第二篇：项目运作小产权房代理小产权房代理芙蓉芙蓉芙蓉芙蓉雅庭雅庭雅庭雅庭鸿运鸿运鸿运鸿运金街金街金街金街运作运作运作运作心得心得心得心得p自自2008年，公司代理了两个典型的小产权项年，公司代理了两个典型的小产权项目：一个是目：一个是2008-2010年运作的年运作的芙蓉雅庭芙蓉雅庭综合楼，综合楼，一个是一个是2010年运作的年运作的鸿运金街鸿运金街商铺。商铺。p虽然项目销售过程中遇到了极大的困难，但最虽然项目销售过程中遇到了极大的困难，但最终都取得了项目的清盘和回款。终都取得了项目

15、的清盘和回款。p下面，我们来回顾一下这两个小产权项目的运下面，我们来回顾一下这两个小产权项目的运作过程，让大家对小产权房有一个更深的了解。作过程，让大家对小产权房有一个更深的了解。位置：位置：世纪路与昌国路路口南1000米路西开发商：开发商：小田村规模：规模：一二层为商铺，三至四层为住宅；住宅共32套，建筑面积2774。价格：价格：住宅1000-1700元/；商铺2500-3500元/。户型：户型：一梯四户，67-100，其中67为纯北向户型。付款方式：付款方式：一次性、分期（首付50%交房时付清房款）芙蓉雅庭芙蓉雅庭销售中遇到的最大抗性：销售中遇到的最大抗性：1、没有产权：、没有产权：无法正

16、常过户买卖，权益较难保障；2、产品本身劣势：、产品本身劣势：规模小，商住综合体，生活环境较差；一梯四户，北向户型本身存在缺陷；建筑质量一般。p突出优势，淡化劣势：突出优势，淡化劣势：1、价格低，仅是同区域位置楼盘的、价格低，仅是同区域位置楼盘的30%40%。2、南部城区核心地段，未来前景看好。、南部城区核心地段，未来前景看好。物业物业类型类型销售抗性销售抗性销售说辞引导销售说辞引导住宅住宅没有产权没有产权客户主要以自住为主，虽然不能办理客户主要以自住为主，虽然不能办理契证，但村里办理房产证和集体土地契证，但村里办理房产证和集体土地证，可以办理过户证，可以办理过户产品本身问题产品本身问题根据不同的客户需求细分客户，锁定根据不同的客户需求细分客户，锁定周边村镇、厂矿企业及投资出租的客周边村镇、厂矿企业及投资出租的客户，以户，以价格优势价格优势引导客户引导客户商铺商铺没有产权没有产权买商铺的主要是投资客户，不太关心买商铺的主要是投资客户，不太关心产权问题，更关心产品的使用价值，产权问题，更关心产品的使用价值，说辞以地段发展前景、低投资门槛、说辞以地段发展前景、低投资门槛、高投资回报率说服客户