REITs的中国路径(1201).ppt

1、加强经济运行分析，提升企业管理水平加强经济运行分析，提升企业管理水平预算管理之经济运行分析培训计划经营部2013-9-291引言引言 大浪淘沙，还记得我们吗？大浪淘沙，还记得我们吗？诺基亚：诺基亚：诺基亚：“没落的贵族没落的贵族没落的贵族”2引言引言 是否能够做的更好？是否能够做的更好？伴随企业竞争市场化程度的加深，企业面临的宏观经济环境与政策日趋复杂化，不确定性也在增加。企业作为单独的个体，要在市场经济大环境中保持力和具备竞争优势，需要做出正确、快速的经营决策。而决策的基础，是建立在对自身优势、劣势、机会与风险的充分认识与分析基础上的。经济运行分析作为企业日常管理的一项工作，正是。3本课题研

2、究的思路本课题研究的思路 本课题的主题是房地产金融创新。本课题的主要思路是：通过分析借鉴刚刚上市交易的香港REIT领汇（0823.hk），结合目前中国的具体国情，探索REITs的中国路径。本课题的逻辑结构如下：分析中国房地产金融现状。提出REITs是当前最值得探索的创新方向之一。阐述REITs的基本原理和概念。以“领汇”为样板进行案例分析。研究领汇“发售通函”的要点。以领汇为参考，探索中国REITs的发展之路。提出先发展私募REITs的设想。第一部分第一部分第二部分第二部分第三部分第三部分第四部分第四部分4目录目录第一部分：中国第一部分：中国房地产金融创新方向探析房地产金融创新方向探析第二部分

3、：第二部分：关于关于REITsREITs的阐述的阐述第三部分：领汇案例分析第三部分：领汇案例分析第四部分：第四部分：私募私募REITsREITs的运作模式的运作模式5 房地产融资房地产金融？国内很多媒体把房地产金融和房地产融资划上了等号，其实房地产融资仅仅是房地产金融的一个方面，一个最简单的方面。就中国目前房地产金融的现状来说，可以说还没有形成真正意义上的房地产金融。从房地产金融的机构和业务来说，中国还存在很多空白，还没有很好的研究和发展。中国目前房地产金融的现状如何呢？提出一个有争议的话题提出一个有争议的话题6海外基金海外基金民间金融民间金融REITsREITs企业海外上市企业海外上市企业大

4、陆上市企业大陆上市境内发行债券境内发行债券融资租赁融资租赁 典当典当国内银行贷款国内银行贷款信托融资信托融资外资银行贷款外资银行贷款企业间股权企业间股权合作方式合作方式概念概念 REITs REITs通过发行信托受益凭通过发行信托受益凭证或基金单位，集合公众投资证或基金单位，集合公众投资者资金，并委托专业机构进行者资金，并委托专业机构进行管理，通过多元化的投资，选管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将房地产降低风险的同时通过将房地产经营活动中所产生的收入以派经营活动中所产生的收入以派

5、息的方式分配给股东，从而使息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收投资人获取长期稳定的投资收益。益。趋势趋势 在在“11111 1”种融资渠道中，种融资渠道中，REITsREITs在未来在未来5 5至至1010年内必将成年内必将成为中国商业地产最重要的融资为中国商业地产最重要的融资渠道。渠道。国内国内11111 1种房地产融资渠道种房地产融资渠道7常见的几种途径常见的几种途径 真实出资：股东资本金股东借款 股权融资：附回购协议的股权转让 夹层融资：类似于优先股股股权合作合作 国内房地产开发资金55来自于银行。近年来国家宏观金融政策调整，银行收紧了房地产信贷。未走出“当铺文化”，产品

6、设计落后。银行家就是晴天借给你雨伞，在下雨天收回的那种人。国内国内银行行贷款款 手段多样，品种创新，可快速解决开发商资金短缺问题。受到“314”、“212”等多重政策限制，快速灵活的优势受到限制。受200份限制，发行额度对大项目来说杯水车薪。发行行资金信金信托托 房地产行业政策性较强，而公司上市又需要满足很多要求。权衡境内上市可能性、融资能力、成本后，大部分放弃。企企业大大陆上市上市国内国内11111 1种房地产融资渠道种房地产融资渠道8几种辅助途径几种辅助途径 一种证券化的产业投资基金。有效降低风险的同时将房产的收入以派息形式分配给股东。适合商业经营性物业。未来必将成为中国商业地产最重要的融

7、资渠道。REITs 内地房地产公司大部分选择香港，主板或创业板。必须表现出足具吸引力的盈利能力。总体来说，符合海外上市标准的国内地产公司有限。海外公司上市海外公司上市 一些公司型私募资金已暗中筹备。温州为中心的浙江地区和福州为中心的福建地区较为发达。始终未获得政策面的支持。民民间金融金融 售后回租保理。主要利用的还是银行资金，规模有限。金融租金融租赁国内国内11111 1种房地产融资渠道种房地产融资渠道9几种辅助途径几种辅助途径 近年来，海外基金在国内表现异常活跃，出手数笔大宗交易。大鳄无情，雁过拔毛。最好不要在长满幼苗的美丽田野上跑洋马。海外基金海外基金 汇丰、东亚、渣打等多家银行业巨头已获

8、得人民币牌照。项目开发思路与国内迥异，产品设计领先。贷款规模受发改委和银监会限制，同样受“宏观调控”。人民币存款总量不足，有限的人民币贷款主要面向中小客户。外外资银行行贷款款 必须有国有投资背景，用途为生产经营资金。审批程序繁琐，条件严格。不可能成为主流渠道。发行企行企业债 融资手续简便，融资速度快捷，但融资成本高昂。适合小额融通资金，其融资能力无法满足房地产开发需求。典当典当国内国内11111 1种房地产融资渠道种房地产融资渠道10房地产企业可结合自身情况进行选择：房地产企业可结合自身情况进行选择：p当融资规模在几百万元时，采用典当的方式最快速、最方便。p当融资规模超过千万但不足2亿时，信托

9、和外资商业银行贷款是很好的选择。p当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITs上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件。p银行贷款仍是不可或缺的主要融资渠道。p而境内外企业上市、发行公司债的方式下，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因，在目前阶段并不是适合房地产开发商的融资手段。国内国内11111 1种房地产融资渠道种房地产融资渠道11 三亚地产投资券：十三年前的实验三亚地产投资券：十三年前的实验时间：时间：19921992年年1111月月发行人：发行人：三亚市开发建设总公司三亚市开发建设总公司标的物：标的物：三亚市丹洲小区三亚市丹洲小区80080

10、0亩土地亩土地资金用途：资金用途：该片土地的规划设计、征地拆迁、土地平整、道路建设该片土地的规划设计、征地拆迁、土地平整、道路建设及供电、供水、排水等五通一平的开发及供电、供水、排水等五通一平的开发发行总额：发行总额：2 2亿人民币（亿人民币（800*25800*25）投资管理人：投资管理人：海南汇通国际信托投资公司海南汇通国际信托投资公司发行总顾问发行总顾问：投资与市场研究所（何、方等）：投资与市场研究所（何、方等）12 相对于诸多融资渠相对于诸多融资渠道而言，道而言，REITs由于自由于自身的种种优势身的种种优势政府对REITs了解不断深入、房地产市场的发展以及2006年金融业的全面放开更

11、符合商业地产的融资需求。比其他大部分融资渠道更具有可持续性。比典当等融资成本低。比公司上市和发行企业债券门槛低。比股权融资方式更能够掌握对资产的控制权。比同样的资产以其他融资方式进行融资时融得资金更多。REITs必将必将成为商业地成为商业地产市场融资产市场融资的主流渠道的主流渠道REITsREITs的比较优势的比较优势13中国房地产金融创新路向何方？中国房地产金融创新路向何方？11111 1？p从长远来看，商务部已明确向国务院提出：从长远来看，商务部已明确向国务院提出：“打通国内打通国内REITsREITs融融资渠道渠道”。p从当前来看，为解国内商业房地产开发商的从当前来看，为解国内商业房地产

12、开发商的“近渴近渴”，发展一个发展一个REITsREITs的过渡的过渡产品产品私募私募REITsREITs非常有意义非常有意义。中国房地产金融创新方向探析中国房地产金融创新方向探析14目录目录第一部分：中国第一部分：中国房地产金融创新方向探析房地产金融创新方向探析第二部分：第二部分：关于关于REITsREITs的阐述的阐述第三部分：领汇案例分析第三部分：领汇案例分析第四部分：第四部分：私募私募REITsREITs的运作模式的运作模式15 What is a REIT？A REIT is a collective investment scheme constituted as a trust

13、that investsprimarily in real estate with the aim to provide returns to holders derived fromthe rental income of the real estate.Funds obtained by a REIT from the sale ofunits in the REIT are used in accordance with the constitutive documents tomaintain,manage and acquire real estate within its port

14、folio.（房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金透过出售基金单位获得的资金，会根据组成文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。）香港证监会的定义 16A REIT is a company that buys,develops,manages and sells real estate assets.REITs allow participants to invest in a professionally-managed portfolio of real estate

15、properties.REITs qualify as pass-through entities,companies who are able distribute the majority of income cash flows to investors without taxation at the corporate level.What is a REIT？17 REITsREITs的基本要素的基本要素 房地产投资信托基金（REITs）是集体投资计划的一种，投资于可带来收入的香港及/或海外房地产项目，例如：购物商场、写字楼、酒店或服务式住宅。房地产基金由专业的房地产基金经理管理。房

16、地产基金的大部分，甚或全部收入会以股息形式派发予持有人。投资者可透过证券交易所买卖所持的房地产基金单位。REITs一般能提供投资者税务优惠（在公司层面不用缴税），以及在税务上高度透明。18 REITs REITs是一种典型的资产证券化投资工具是一种典型的资产证券化投资工具 原物业发展商将旗下部分或全部物业资产打包成立专业的基金公司，以其收益如每年的租金等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式，因而其收益将影响信托单位的价格。与传统住宅地产项目比较，商业地产项目从固定回报的角度看，有更稳定的现金流，更适合采用REITs方式融资。19 REITs REITs的种类的种类 资产类（Equity）：投资并拥有房地产；主要收入来源于房地产的租金。资产类REITs的目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押类(Mortgage)：向不动产所有者发放房产抵押贷款，收益主要来源于房地产贷款的利息。混合类(Hybrid)：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，混合类REITs采取上述两类的投资策略。20REITsREITs在香