2014房地产开发企业会计核算与纳税申报实务.ppt

1、房地房地产开开发企企业会会计核算与核算与纳税申税申报实务 圣圣 才才 财财 务务 SANT&TALENT 主讲人：尹颖主讲人：尹颖 MB:13801740055 E-MAIL:2022/10/271厚积薄发，成会计英才厚积薄发，成会计英才第一模第一模块：会：会计科目科目设置与税种置与税种一、房地产开发业务范围与特点业务种类土地使用权的转让、买卖与租赁房屋的开发、销售与出租住宅、公寓、办公楼、商业营业用房办公楼其他建筑物、附着物等配套设施代建工程周转房业务特点开发周期长风险高产品为不动产，位置固定投资额大单价高产品具有多样性2022/10/27厚积薄发，成会计英才2二、房地二、房地产企企业经营业

2、务流程流程2022/10/27厚积薄发，成会计英才3公司注册获取土地使用权房地产开发与建设转让房地产持有房地产三、房地三、房地产会会计核算体系与科目核算体系与科目设置置房地房地产企企业会会计核算制度的演核算制度的演进19831983年底前年底前基本建基本建设简易会易会计制度制度1984.1.11984.1.1 19881988年底年底 国国营建建设单位会位会计制度制度-会会计科目和会科目和会计报表表1989.1.11989.1.1 国国营城市城市综合开合开发企企业会会计制度制度-会会计科目和会科目和会计报表表19921992 企企业会会计准准则和企企业财务通通则，分行分行业会会计制度与分行制度

3、与分行业财务制度制度即两即两则两制两制1993.1.71993.1.7 房地房地产开开发企企业会会计制度制度11998.1.27998.1.27股份有限公司会股份有限公司会计制度制度-会会计科目和会科目和会计报表表 2022/10/27厚积薄发，成会计英才42001.1.12001.1.1 企企业会会计制度制度 2006.2.252006.2.25 基本会基本会计准准则及及3838项具体准具体准则 目前，房地目前，房地产企企业可能可能执行的是行的是企企业会会计准准则（20062006）、企企业会会计制度制度或房地房地产开开发企企业会会计制度制度。房地房地产企企业会会计科目科目设置置除会除会计准

4、准则中一般中一般规定性会定性会计科目外，房地科目外，房地产企企业至少根据本行至少根据本行业特点，开特点，开设以下会以下会计科目：科目：2022/10/27厚积薄发，成会计英才5一、存货类材料采材料采购 在途材料在途材料 原材料原材料材料成本差异材料成本差异 开开发产品品 分期收款开分期收款开发产品品 委托加工物委托加工物资 周周转房房二、非流二、非流动资产类 投投资性房地性房地产投投资性房地性房地产累累计折旧（折旧（摊销）2022/10/27厚积薄发，成会计英才6投投资性房地性房地产减减值准准备长期期应收款收款在建工程在建工程工程物工程物资三、成本三、成本类开开发成本成本开开发间接接费用用工程

5、施工工程施工工程工程结算算四、两个成本四、两个成本类二二级明明细科目科目成本成本类两个重要科目必两个重要科目必须进行行详细的明的明细核算，核算，归集房地集房地产行行业的的产品开品开发成本，具体如下：成本，具体如下：2022/10/27厚积薄发，成会计英才7房屋开房屋开发成本成本-土地征用及拆迁土地征用及拆迁补偿费 -前期工程前期工程费-基基础设施施费-建筑安装工程建筑安装工程费-公共配套公共配套设施施费-开开发间接接费 开开发间接接费-人工人工费-折旧折旧费-办公公费-水水电费-劳保保费-其他其他2022/10/27厚积薄发，成会计英才8房地房地产企企业税种与税率税种与税率 一、主要税种营业税

6、税房房产税税土地增土地增值税税企企业所得税所得税城城镇土地使用税土地使用税耕地占用税耕地占用税印花税印花税契税契税城建税城建税教育教育费附加与河道管理附加与河道管理费2022/10/27厚积薄发，成会计英才9二、房地产开发经营各阶段纳税税种与税率第一第一阶段：企段：企业设立立阶段段税种税种计算依据算依据1.1.权利与利与许可可证照照5元/件2.2.记录资金的金的账簿簿(实收收资本本 印花税印花税+资本公本公积)*0.50.5,其他其他5元/件3.3.土地使用土地使用权转让与出与出让使用合同使用合同,合同金合同金额的的0.50.5 契税契税1.1.自有房自有房产投入本人独投入本人独资经营，免税，

7、免税2.2.接受以土地使用接受以土地使用权等不等不动产出出资。按照土地使用按照土地使用权出出让、出售及房、出售及房屋屋买卖价的价的3%-5%3%-5%2022/10/27厚积薄发，成会计英才10第二第二阶段：段：获取土地取土地阶段段税种税种计算依据算依据印花税印花税同上同上契税契税同上同上耕地占用税耕地占用税1.1.获取土地使用取土地使用权，符，符合耕地条件的，根据合耕地条件的，根据面面积和税和税额一次性一次性缴纳；2.2.不合条件，不不合条件，不缴纳。第三第三阶段：开段：开发建建设阶段段2022/10/27厚积薄发，成会计英才11税种税种计算依据算依据 印花税印花税 据各据各类合同的合同的0

8、.3-0.50.3-0.5 城城镇土地使用税土地使用税 从取得的从取得的红线图次月起，次月起，据据实际占用面占用面积与定与定额税率税率计算算第四第四阶段：段：转让及及销售售阶段段税种税种计算依据算依据营业税税5%5%城建税城建税7%7%、5%5%、1%1%2022/10/27厚积薄发，成会计英才12教育教育费附加附加营业税的税的3%3%土地增土地增值税税查账征收：征收：1.1.项目全部目全部竣工竣工结算前，算前，转让房地房地产收入，收入，预征；征；2.2.待待项目全部竣工且目全部竣工且办理理结算算后后进行清算，多退少行清算，多退少补核定征收核定征收印花税印花税同上同上企企业所得税所得税查账征收

9、：征收：1.1.销售未完工售未完工产品取得收入，按品取得收入，按预计 计税毛利率，税毛利率，计算毛利算毛利额，2022/10/27厚积薄发，成会计英才13项目完工后目完工后计算算实际毛利，毛利，调整以前毛利合并到其他整以前毛利合并到其他 项目目计入当年入当年损益益计算算纳税税2.2.销售完工。税率售完工。税率25%25%核定征收核定征收印花税印花税同上同上第五第五阶段：房段：房产持有持有阶段段2022/10/27厚积薄发，成会计英才14税种税种计算依据算依据 营业税税 租金的租金的5%5%城建税城建税7%7%、5%5%、1%1%教育教育费附加附加营业税的税的3%3%城城镇土地使用税土地使用税

10、同上同上房房产税税自用：自用：计税余税余值*1.2%1.2%出租：租金的出租：租金的12%12%2022/10/27厚积薄发，成会计英才15第二模第二模块：企：企业设立立阶段的会段的会计核算与核算与纳税税计算算 自本模自本模块开始，开始，结合房地合房地产企企业业务特点，特点，系系统讲解各解各阶段的段的实务案例。在案例。在讲解案例前，解案例前，请先跟随我一道先跟随我一道浏览一下房地一下房地产标杆企杆企业-万科20102010年的年年的年报。之后，我之后，我们将系将系统讲解案例：解案例：设立立阶段段获取土地取土地阶段段开开发与建与建设阶段段转让与与销售售阶段段持有持有阶段段投投资性房性房地地产合作

11、开合作开发房地房地产利利润形成与形成与分配分配所得税所得税汇算算阶段段纳税筹划税筹划2022/10/27厚积薄发，成会计英才16一、公司注册法一、公司注册法规要求与出要求与出资方式方式 房地房地产企企业注册成立是需注册成立是需满足以下法足以下法规 公司法公司法 城市房地城市房地产管理法管理法 城市房地城市房地产开开发经营管理条例管理条例 出出资方式方式 货币出出资30%30%的注册的注册资金金 非非货币财产 实物物 知知识产权 非非专利技利技术 工工业产权土地使用土地使用权2022/10/27厚积薄发，成会计英才17非非货币出出资的程序：的程序：如果出如果出现股股东非非货币出出资，则按照以下程

12、序按照以下程序办理：理：房地房地产资质：1、2、3、4共四个等共四个等级，经营范范围，资质年年检2022/10/27厚积薄发，成会计英才18货币出资公司注册成立财产评估办理产权转移手续审计验资营业执照变更二、二、设立立阶段段纳税案例税案例案例一：上海案例一：上海发达房地达房地产公司于公司于20122012年1月1日设立了一房地立了一房地产开开发企企业，注册，注册资金金50005000万，万，其中其中20002000万万为甲股甲股东以土地使用以土地使用权出出资。会。会计开开设账本本1010个，个，总账记账资金，其他明金，其他明细账本本与日与日记账9个，于个，于1月3131日日获取取营业执照。此外

13、照。此外，还有房屋有房屋产权证和土地使用和土地使用证各一个。印花各一个。印花税一共税一共缴纳多少？（契税在下章）多少？（契税在下章）答案：（答案：（50005000万+2000+2000万）万）*0.50.5+(9+1+2)*5+(9+1+2)*5 元=35000+60=35060=35000+60=35060元2022/10/27厚积薄发，成会计英才19三、三、设立立阶段段账务处理案例理案例 此此阶段涉及到段涉及到资本投入和前期开本投入和前期开办费账务：案例二：上海案例二：上海发达房地达房地产开开发有限有限责任公司由任公司由甲、乙两个公司和甲、乙两个公司和张凯个人共三个股个人共三个股东投投资

14、设立，三股立，三股东分分别持股比例持股比例为50%50%、30%30%、20%20%。20122012年1月1日，三个股日，三个股东以以货币资金一次性金一次性缴足款足款项，工商已，工商已办好好营业执照。照。财务程序：先在程序：先在银行开立行开立临时验资户，股，股东一一将出将出资款存入款存入临时账户，会，会计师事事务所所审计验资，根据，根据验资报告和公司章程等工商注册。告和公司章程等工商注册。2022/10/27厚积薄发，成会计英才20开立开立临时验资户：DR:DR:银行存款行存款-验资户 1000000010000000CR:CR:实收收资本本-甲公司甲公司50000005000000-乙公司

15、乙公司30000003000000-张凯20000002000000原始凭原始凭证：现金金缴款款单、银行行进账单、公司章程公司章程等基本基本户开好后开好后临时验资户资金金转入基本入基本户：DR:DR:银行存款行存款-工商工商银行行897610000000897610000000CR:CR:银行存款行存款-验资户1000000010000000原始凭原始凭证：银行行转账凭凭证、验资报告告复印件等复印件等2022/10/27厚积薄发，成会计英才21案例三：案例三：发行股票融行股票融资长虹房地虹房地产股份有限公司股份有限公司发行普通股行普通股2000020000000000股，每股面股，每股面值为1

16、元，元，发行价格行价格为6元。股元。股款120000000120000000元已元已经全部到位，全部到位，发行行过程中程中发生的相关税生的相关税费6000060000元。如何元。如何处理此笔理此笔业务？解析：解析：计入股本金入股本金额2000000020000000*1=200000001=20000000元，元，计入入资本公本公积的金的金额=（6-16-1）*20000000-60000=9994000020000000-60000=99940000元DR:DR:银行存款行存款-*银行行119940000119940000CR:CR:股本股本-普通股普通股2000000020000000资本公本公积-股本溢价股本溢价99940000999400002022/10/27厚积薄发，成会计英才22案例三：以案例三：以货币与与实物物财产混合出混合出资甲、乙、丙三公司共同出甲、乙、丙三公司共同出资设立立东方房地方房地产有有限限责任公司，注册任公司，注册资本本1000000010000000元，甲、乙元，甲、乙以以货币出出资，丙以，丙以设备出出资，该设备的公允价的公允价值为21000002100