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1、房地产税收政策解析娄星区地方税务局稽查局主讲：邓慧京 手机：13707387331电子邮箱：房地产行业特点房地产企业是资金密集型企业，企业员工不多，资金需求大，产品生产周期长（经常跨年），涉及政府管理部门较多，经营风险高，利润也大。整个行业涉及的地方税种多，税收征管的难度大。在营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税等主体税源的控管上还存在较多漏洞。现分环节和要点将房地产税收管理和稽查中的一些要注意的事项总结如下，与大家一起学习。讲解的时候我会突出比较基础或者很重要的部分，没讲到的部分请大家参考课件。我们先来了解一下房地产企业经营流程。房地产企业经营流程项目设想和可行性研究项目立项及企业审批

2、项目规划土地使用权取得征地拆迁工程施工销售或经营物业管理主要审批部门选址规划局拿地国土局建设用地规划规划局建设工程规划规划局建设工程设计、项目设计设计单位施工许可证建委预售房产局竣工验收建委等初始产权证明房产局正式销售-现销房产局产权转移房产局 下面我们分环节来了解房地产的税收处理一、取得土地环节取得土地环节主要涉及印花税、契税、城镇土地使用税和耕地占用税的计算。重要证据：购买土地的资料，越详尽越好。较权威的资料是国土部门的土地成交确认书。如果企业不能提供，可以到国土部门调查取证。查清土地的来龙去脉。重点要了解取得土地的面积和支付的价款、是否缴纳了印花税和契税。取得土地环节涉及的主要税种 1、

3、要获得土地使用面积和取得支付的价款，主要的依据是国土局发放的土地使用证和转让合同、土地成交确认书。2、印花税按购买价款的0.5（产权转移书据）征收。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。取得土地环节涉及的主要税种3、契税按成交价格的4%征收。纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁

4、补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。4、如果是耕地，要按占用面积征耕地占用税。土地使用税的起征时间5、土地使用税是需要重点了解的。征收土地使用税的起始时间：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。新征用耕地，自批准征用之日起满一年开始缴纳土地使用税。注意的是，土地使用证的发布日期不一定是约定交付土地的日期，要以约定交付日期为准。土地使用税的截止日期征土地使用税的截止日期：房屋交付使用之次月截止，但要按未交与已交房产的建筑面积比例

5、分摊计算城镇土地使用税。已征用未开发的土地应按规定全额征收城镇土地使用税。房地产开发企业从全部交房后的次月起，开发用地的城镇土地使用税为零。无法核实实际交房日期的，可以办理大土地证、大房产证将土地转出的日期为准。案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土局签订国有土地出让合同，合同约定土地交付时间为2010年8月25日。2010年10月1日取得土地使用证，请问从何时起征土地使用税？分析 该企业应从合同约定土地交付时间的2010年8月的次月，即 2010年9月起申报缴纳土地使用税.二、设计施工环节设计施工阶段是开发商委托设计公司和建筑公司进行项目设计、建设的阶段。该阶段主要涉及印花税、城镇

6、土地使用税等税务事项。还应该检查施工费用是否按合同约定支付并取得发票。设计施工环节印花税房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。甲供材料应按购销合同税目，按按购销金额，万分之三税率贴花；建筑安装工程承包合同，按承包金额，万分之三税率贴花；设计施工环节印花税建设工程勘察设计合同，按按收取的费用金额，万分之五的税率贴花；借款合同，按借款金额的万分之零点五贴花；财产保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险合同，按收取的保险费收入金额的千分之一税率贴花。甲方提供材料的营业税事项中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第

7、十六条规定：“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”*纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。三、房产销售环节房产销售环节是整个房地产税收中的重中之重。主要涉及营业税、土地增值税、企业所得税和印花税、土地使用税等。根据房屋销售收入计征的税要确定房地产企业的计税收入，包括完工前的预售收入和完工后的销售收入。计税收入对于房地产税收来说，是最重要的数据之一。中华人民共和国营业税

8、暂行条例实施细则第五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”税率为5%。根据房屋销售收入计征的税中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”预售收入的税收处理从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了房地产销售合同、房地产预售合同并收取款项，税法不再考虑开发产品是否完工，一律确认为收入。国税发200931号第九条规定：“企业销售未

9、完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率（娄星区一般性房产10%，经济适用房、限价房和危改房为3%）分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。全部完工后再根据实际成本来调整。预售收入的税收处理营业税按预售收入的5%在收到预收款时征收。（即合同约定时间和实际预收时间孰前的原则）土地增值税按预售收入乘上预征率预征，清算时再多退少补。湖南省的土地增值税预征率年度普通住宅非普通住宅别墅、写字楼、门面等转让土地使用权2006年1%2007年1.5%2008年11月16日前1%2%3%5%2008年11月17日 至 2010年 6月30日0.5%1%3%5%2010年7月1日至今1.5%2%

10、3%5%预售收入的检查点我们对房地产企业预售收入的检查重点是，“预收账款”有没有按税法的规定提前确认为收入缴税，有没有收到预收款不做账或在其他往来科目中挂账而不缴税的情况。预售收入的检查点要注意的科目是“主营业务收入”和“预收账款”科目的贷方发生额，以及贷方发生额或者借方红字发生额较大的往来科目，如“其他应收款”、“其他应付款”等等。如果在账面上找不到突破口，比较好的方法是直接去售楼部，想办法取得第一手收款资料，包括收取的“订金（保证金、诚意金、VIP卡）”、“定金”等，一并计征营业税。订金的税收处理订金、诚意金可以暂时记在其他应付款。但是，一签合同，订金（保证金、诚意金、VIP卡）马上要从其

11、他应付款转到预收账款，和主营收入、定金一起按预计毛利率计算出预计毛利额计入当期应纳税所得额，缴纳企业所得税。定金和订金收入如果账面上清楚反映，则不需预征土地增值税；若与房屋销售收入划分不清的，则要缴纳土地增值税。定金、订金和预收账款税务处理的区别税种主营业务收入预收账款定金订金（保证金、诚意金、VIP卡）营业税按除去从预收账款中转入的部分计征按新增的（本期贷方发生额）部分计征全额计征全额计征城建税、附加按营业税附征土地增值税按除去从预收账款中转入的部分计征按新增的（本期贷方发生额）部分计征如果账面上清楚反映，则不需预征；划分不清的，则要预征土地增值税。企业所得税按实际收入按预计毛利率折算后计入

12、应纳税所得额对于视同销售的处理中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第五条规定：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。对于价格明显偏低的处理纳税人转让土地使用权或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的（以及单位将不动产无偿赠与他人），主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额（1）按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定；（2）按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定；（3）按公式核定，计税价格=工程成本（1成

13、本利润率）（1营业税税率），成本利润率由省级税务局确定。湖南省的营业税成本利润率表 湖南省地方税务局公告2011年第10号湖南省地方税务局关于确定营业税成本利润率的公告。2011年10月1日起施行。税目成本利润率交通运输业7%建筑业8%金融保险业15%邮电通信业20%文化体育业10%娱乐业20%服务业20%转让无形资产15%销售不动产20%组成计税价格例题A公司自建房屋一幢，成本1000万元，建成后出售，向税务部门提供的售价明显偏低，且无同类可参照价格。请问A公司的建筑业、销售不动产的组成计税价格和应纳营业税分别是多少？（适用湖南省新的成本利润率）解析：建筑业组成计税价格为1000（18%）（

14、1-3%）=1113.40万元，应纳建筑业营业税1113.40 3%=33.40万元；销售不动产的组成计税价格为1113.40（120%）（1-5%）=1406.40万元，应纳销售不动产营业税1406.405%=70.32万元。各种代收款项的处理为了避免企业利用代收的名义将价外费用逃避缴纳税款，各税种对代收款项都有相应的规定。企业所得税的处理。未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门收取、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。同时，企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。但是要注意的是，如果收了代收款项，等跨年度才支付的，要先征税

15、，以后跨年度支付时做费用扣除。各种代收款项的处理营业税的处理。同时符合以下条件代为收取的政府性基金和行政事业性收费（三个条件）不征营业税：（1）由国务院或者省级政府批准设立的政府性基金，由国务院或者省级政府及其财政、价格主管部门批准设立的 行政事业性收费。（2）收取时开具省级以上部门印制的财政票据。（3）所收款项全额上缴财政。另外，国税发200469号文件规定，专项维修基金不计征营业税。土地增值税的处理。与企业所得税基本相同，即“未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的”不征收土地增值税。*支出要取得合法有效凭据国税发200840号文规定：对于不符合规定的发票和其他凭证

16、，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款。国税发200880号规定：企业取得的发票没有开具支付人全称的，不得扣除，也不得抵扣进项税额，也不得申请退税。国税发200931第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。*什么样的凭据算是合法有效凭据营业税暂行条例实施细则规定：条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：“（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。”销售环节的印花税签订商品房销售合同或商品房预售合同的，应在签订合同时，按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花