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1、梨花溪风景区距新津县3000米，占地近万亩，每年春天，梨树漫山遍野，花开如云似雪。景区内茂林修竹，绿荫扶疏，溪水潺澉，鸟语虫鸣，更有峥嵘怪石，异景厅观，宛若世外桃源。 新津观音寺始建于南宋淳熙八年，四周九峰环抱，形成九朵莲花盛开，观音寺居莲花中央，故名“九莲景”。 新津老君山坐落于距县城约2000米处稠梗山颠。四面群峰拱卫，古柏森森，环境幽静，风景宜人，山高树密，常常云雾缭绕，蔚为壮观，“稠梗出云”即是指此。相传太上老君曾于此地炼丹修道，山上建有老君庙，是成都市级文物保护单位。 新津纯阳观是为纪念吕纯阳（吕洞宾）于上世纪初修建，为省级保护单位。该观占地2.7万平方米，紧邻县城，殿宇巍峨，更有楠

2、木成林，群鹤翩飞，为川西一大名胜。最佳旅游时间新津属亚热带季风湿润气候，冬无严寒，夏无酷暑，春暖多变，秋多绵雨，冬、夏季适宜旅游。历史文化新津人居环境优美，境内五河汇聚，江河如带，是四川省有名的鱼米之乡和特色水产大县，以“黄辣丁”为代表的河鲜美食饮誉全国。新津自然生态资源丰富，山不高而堆绿叠翠，水不深而蕴秀吐雅，龙马宝墩古城遗址、观音寺、纯阳观、老君山、等文物古迹与自然山水相得益彰，被誉为“成都后花园”。2.2、文化文井乡位于新津县北部，距成都25公里县城9公里，与崇州市、大邑县接壤，近年来，文井乡始终立足自身资源本底，按照发展高端产业、改善发展环境的要求，加快推进都市现代农业发展和新农村建设

3、。一是大力发展玉米制种业。采取“大园区、大业主”发展模式，引进四川科联种业公司集中连片流转土地5000亩，建成高端玉米制种基地，在杂交玉米种子生产的整个环节，全面推行机械化作业。同时，在小春季节，采取“村企结对、返租倒包”模式，进一步稳固了制种企业与农户的利益连接机制，实现企业与农户的合作共赢发展。二是加快发展特色种养业。成功引进多家业主发展500亩有机生态野菜基地，并实现农超对接；引进1500亩的黄辣丁特种水产养殖基地，为文井乡现代农业发展打下了坚实基础。三是稳步推进新农村建设。成功引进新筑投资1500万元，实施黄林盘改造工程，对28户农房的外墙进行了风貌改造，绿化环境，改善道路基础设施；引

4、进社会资金6300万元参与张场社区建设，275户农民乔迁新居，有效改善了群众的生活居住条件。下一步，文井乡将紧紧抓住统筹城乡建设，加大改善农村生产生活环境力度，加快都市现代农业发展，努力实现经济社会快速健康发展。不断总结提炼玉米制种基地发展模式，加快种子精加工厂建设，形成玉米种子育、繁、推一体化全产业链条发展；不断完善标准化农田基础设施建设，为都市现代农业发展提供更加良好的发展载体；积极探索“公司+基地+农户”、“公司+供销社+农户”以及小春“返租倒包”等发展模式，促进企业与农户建立利益联结机制，保障农民持续增收；加快推进一般场镇改造和农村新型社区建设，为农民提供更加优美的生活居住环境。2.2

5、、背景2007年6月7日国务院将成渝两地确定为国家统筹城乡综合配套改革试验区;2009年12月，成都市确立了建设世界现代田园城市的历史定位和长远目标。作为成都市重要组成部分新津，有着丰富的自然生态资源,独具特色的人文历史，及数千年深厚的文化积淀。2013年中央一号文件提出，鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转。其中，“家庭农场”的概念是首次在中央一号文件中出现。何谓家庭农场？农业部农村经济体制与经营管理司负责人日前解释说，家庭农场是指以家庭成员为主要劳动力，从事农业规模化、集约化、商品化生产经营，并以农业收入为家庭主要收入来源的新型农业经营主体。第一，家庭农场从事的是规模化农

6、业生产，这意味着家庭农场的土地经营面积要远高于一般的家庭联产承包。我们知道，家庭联产承包下的责任田是按人口来划分的，每个家庭的责任田数量会相对平均，不会有太大的差别。如果责任田不流转不集中，永远不会有规模化的家庭农场出现。因此家庭农场出现的前提是土地的流转。第二，家庭农场是商品化经营。就是说，家庭农场生产的农产品主要是用来出售的。家庭联产承包由于经营的土地面积有限，从而农产品产量有限，商品化率是很低的，许多甚至完全就是为自己生产口粮。第三，家庭的主要收入来源于农场经营。统计局的数字表明，当前农村人口的收入来源中，务工收入已经超越务农成为最主要的收入来源。从这个意义上讲，当前中国的农业实际上是最

7、大的兼职产业。中国缺乏货真价实的农民。出现这种令人尴尬的情况，与家庭联产承包下单个家庭责任田太少高度相关。务农不足以养活全家，必须依赖务工收入。但是，家庭农场的出现将改变这一现状。由于规模化经营，农场收入足以支撑整个家庭。家庭成员专心务农，农业的专业化显然更有利于农业的长久发展。实际上，家庭农场是早已为发达国家实践所证明的成功农业经营模式。但是，为什么迟至今日，中国才提倡这一模式呢？其实，这与我们的农业发展阶段紧密相连。家庭农场的发展依赖两个前提条件：一是土地的集中种植，二是机械化作业。这两点在很长时间内，我们并不具备。随着工业化和城镇化的持续发展，这两点已经初步具备。首先，工业化、城镇化吸纳

8、了大量的农村剩余劳动力，为土地的集中种植创造了条件。其次，农业生产的机械化水平日益提高，节约了大量劳动力，为家庭扩大土地经营规模创造了条件。就在十年前，两个青壮年劳动力家庭种植10亩水稻都显得吃力，因为插秧、收割都依赖人力。现在，由于播种、收割这两个最耗费体力和人工的环节在大部分水稻种植区已经实现机械化，两个青壮年劳动力可以负担得起百余亩土地。没有机械化对农业劳动力的节约，即使土地可以集中和流转，由于单个家庭有能力种植的土地有限，家庭农场也不会出现。从这个意义上说，没有工业化和城镇化，也就没有农业的现代化。家庭农场能否存续下去，土地制度至为关键。30多年前的家庭联产承包责任制之所以取得巨大的成

9、功，农民获得经营自主权是重要的原因，但是政策赋予农民长期的承包期限也是不可忽视的重要因素。如果政策只给予农民几年的承包期，农民是不可能有这么大积极性去经营自己的责任田的。家庭农场是一样的道理。由于农村土地集体所有，责任到户，不能自由买卖，只能流转。家庭农场大部分土地必然是通过流转得来，而流转而来的土地的稳定性就非常重要。如果一个家庭农场每年经营的土地规模变动太大，显然是对农场经营极端不利的。土地的流转如果大部分是短期的，家庭农场就难有专心经营的积极性，家庭农场主也不会在短期承租的土地上做长期的投资，这对于农业生产也是不利的。但是，外出务工的农民是否愿意长期转租土地，取决于外出务工农民对于自己在

10、城市立足可能性的考量。如果城市始终视农民工为过客，那么农民工也难以在城市找到归宿感，农民工有叶落归根的想法，就不会将自己的土地长期转租。十八大后，城镇化概念被热炒。我们认为，新一轮的城镇化一定且应该是人特别是农民工的城镇化。官方给出的中国城镇化率数字是51%，这是按户籍来计算的。实际上，相当一部分农民工常年在城市从事非农工作，早但是因为没有取得城市户籍，仍然算做农业人口，这显然是不符合现实的。2011年，中国GDP中，非农产出是农业产出的9倍，人均收入方面，城镇是农村的3倍，如果将农村人口定义为全职从事农业生产，并且用产出与人口之比来近似计算人均收入的话，那么2011年城镇人口应是农村的3倍，

11、这意味着中国真实的城市化率达到75%，而不是统计数字的51%。据据经济学家的估计，当前中国真正在农村务农的农民平均年龄已经超过50岁。这也说明当前农村已经没有多少劳动力可以转移了，从侧面印证了中国真实城市化率被大大低估。这意味着，进一步的城市化并不一定意味着更多的农村劳动力从非农转移出来，而是意味着当前已经在城市务工的农民工如何真正在城市立足。可以说，未来的城镇化如果解决了这个问题，那么制约家庭农场发展的核心问题也就解决了。 第二章 公司主营农业项目规划1、项目描述与技术支持1.1、项目描述文井镇现代有机农业旅游观光农场项目第一期占地1000亩，农场主要是由立体有休闲度假农场、养生颐养农场、名

12、优水果农场、名贵中草药农场、有机蔬菜农场、花卉苗木农场组成。项目基础设施完善，未来扩展预留到位。项目园区整体采用智能化管理模式：智能灌溉系统、农业多级循环处理系统、智能监控监测（包括病虫害预防）系统、远程呼叫、报警系统及服务中心等设备设施。可以说文井周末旅游养生农场是目前市面上少有的智能型农场。1、有机蔬菜农场：该农场占地400亩，规划设计由400个农场组团（每个组团是1亩为一个单元）形成，用于立体农业蔬菜种植。2、养生颐养农场：该农场占地200亩，规划设计由50个农场组团（每个组团是4亩为一个单元）形成，。3、休闲度假农场：该农场占地200亩，规划设计由50个农场组团（每个组团由4亩为一个单

13、元）组成。4、花卉苗木农场：该农场占地100亩，规划设计由25个农场组团（每个组团是4亩为一个单元）形成。5.餐饮.休闲.养殖.垂钓区占地50亩.6.深加工厂房占地50亩.1.2、项目技术支持目前在休闲度假和养生颐养功能板块部份，公司已经和成都市遐龄居颐养生态园签订提供民办非盈利性质的养生养老颐养服务品台技术支持意向协议。项目医疗保障及医疗技术服务主要来自项目相邻的新津医疗中心。在农场板块已经和当地农技站及四川农业厅农业研究所签订农业有机科技种植繁育实习基地的合作意向书，为公司提供现代农业技术种植提供技术支持。每年有近百名大学生在科研教授的带领下从事农业科技活动。项目位置优越，成青蒲快速旅游线

14、旁边。从成都出发有公交、大巴、快速特路等仅需20来分钟就到达至项目地。项目地理位置可以说四通八达，时分方便。2、项目内容与布局2.1、组团名称、规格、数量、可移动式农用房面积及种植内容（详见表一）表一 产品明细表序号项目组团名称规格数量可移动式农用房面积项目活动及种植内容备注1休闲度假农场4亩/组团5021/亩参与有机耕种:蔬菜、瓜果或其他农作物2养生颐养农场21亩参与有机耕种：3有机蔬菜农场1亩/组团400蔬菜和功能蔬菜及科普4花卉苗木农场25天麻、杜仲、玫瑰、金银花、菊花和了解健康科普知识5有机水果农场草莓、猕猴桃及科普知识合计说明：需要调查新津关于农业产业配套性用房情况的详细文件！第三章

15、 项目市场营销分析1、项目市场现状 新津作为著名的老君山旅游区，文井镇在雅安-五台山-都江堰旅游线上.旅游资源丰富，人文文化深厚，旅游市场庞大。新津其周边农家乐生意红火. 2、客户的设定 项目目标深入进行市场调研，结合当地特色人文风貌， 开发高端休闲养生项目， 满足现代城市人群对绿色、 生态、自然、养生的需求，兼顾公务商务接待以及科普示范作用。增进旅行者参与农事的乐趣，分享绿色健康农产品。提高新津文井高端乡村旅游接待能力，促进新津休闲农业、乡村旅游与新农村建设结合发展。3、项目消费群体分析 目标消费人群可按照消费人群属地和消费人群收入水平和消费人群年龄阶段三个标准进行划分。消费人群属地：主要针

16、对成都.重庆为主大城市居民；消费人群收入水平：以中高收入人群及其家庭成员为目标客户， 其中财力雄厚的商务客户为目标重点。消费人群年龄阶段：以全年龄段人群为服务对象，针对老龄人群提供专门的养生养老服务项目。该项目的细分市场为： 第一类市场：财力雄厚的商务客户和事业有成的高收入者及其家庭成员。 第二类市场：国内一线城市及台港澳地区对生态旅游有较高要求的中高收入旅行度假者。 第三类市场：子女收入较高的老龄度假者以养生养老和发挥余热为目的群体。 第四类市场：本地或附近区域私立学校的学生。 第五类市场：内部接待 4、影响项目销售的市场分析 当地目前尚无成功案例可循，若此类项目无序发展，未来可能面对较大的

17、竞争威胁。 需要投入较大的宣传力度，具有一定投资风险。再有可能受传统旅游淡旺季因素影响。5、项目趋势和市场未来分析5.1、项目趋势现有的风景游和文化观光游需要多种多样的旅游方式和旅游活动来补充，项目的实施促进了新津乡村农场旅游产业结构的有序发展。5.2、市场未来分析 2001年意大利一万多家乡村旅游企业共接待2100万人次，营业额达9000亿里拉（约合4.3亿美元），比2000年增加了12.5%。在美国有30个州有明确针对农村区域的旅游政策。一些国家和地区特别重视乡村旅游业，西班牙瓦伦西亚大区政府主持并提供规划编制的技术支持和资金的支持。许多国家还实施了一系列的计划支持乡村旅游业的发展，如法国

18、的“假期绿色居所计划”与“欢迎到农场来”，奥地利的“农场假期”等。随着国民收入的不断增加，多样的出游方式和养生养老方式必将得到深化和光大，项目的发展前景非常乐观。6、支持项目的相关政策 发改农经20072029号文件现代农业示范项目建设（2007-2010年），明确在“十一五”期间中央继续安排专项投资，在全国扶持一批体现不同地区现代农业发展方向的示范项目，规划在四川、重庆等地区，围绕农业资源综合开发和持续利用，大力支持绿色有机农业和生态旅游农业发展，观光休闲和文化传承等农业多功能性拓展项目属中央补助投资重点支持的五类示范项目之一。 中发20071号文件中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进

19、社会主义新农村建设的若干意见，提出要开发农业多种功能，健全发展现代农业的产业体系，大力发展特色农业，特别要重视发展乡村旅游业。都江堰文化底蕴深厚、自然资源丰富，地理条件优越，具备发展现代农业的基础条件，依托优良水果、中药材等当地名优特产品，发展现代绿色生态农业和农业生态观光旅游，带动当地乡村旅游业。永寿村太空农业产业园项目既符合国家的政策导向，又能因地制宜的发展当地特色农业，科技农业、健康农业、绿色生态农业，增加农民收入，更能完善当地旅游资源，依托绿色生态农业形成现代农业（立体农业）产业链。 中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见中，指出2009年农业农村工作把保持

20、农业农村经济平稳较快发展作为首要任务，围绕稳粮、增收、强基础、重民生进一步强化惠农政策。中共四川省委、四川省人民政府关于加快发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的意见中，明确了发展现代农业符合我省农业发展的现实需要，是今后一个时期的重点工作，要坚持把发展现代农业作为推进新农村建设的首要任务。永寿村太空农业园将认真贯彻都江堰市人民政府办公室2013年三月颁发的关于完善农业产业化生产设施及附属设施用地管理的意见（试行）的精神，进行标准化建设。国务院2013年10月颁发关于全国高标准农田建设总体规划的批复中提出:规划实施要加强统筹规划，强化政策支持，加大投入力度，着力改善农田基础设施，着力规范建设

21、标准，着力明确管护责任，着力推进农业发展方式转变，坚持不懈推进高标准农田建设，为保障农产品有效供给，提高农业综合生产能力奠定坚实基础。要整合资金，集中投入，连片治理，强化项目建设管理和建后管护，提高资金使用效益。第四章 有机蔬菜销售. 项目租售策略1蔬菜利润分析一般的每亩地的蔬菜大棚骨架需要5500元左右，为了节省造价及延长大棚的使用时间，比较经济的建造大棚的方法是，用菱镁大棚骨架以及塑料纸;如此一来既降低了建设成本，也便于日常的使用维护。这样的大棚可以使用5年，每年只需要更换塑料纸就可以了。每亩每年蔬菜种苗、农药、肥料等成本大约为700元，土地租用费每年800元左右。结合以上的计算，大棚蔬菜

22、种植成本为，每亩地初期的投入为7000元左右，蔬菜大棚以5年的使用期算，每亩地每年的均摊成本为2500元左右。大棚蔬菜种植 利润可以达到150%-250%，每年可以出2-3季的蔬菜，如果是种植一般的蔬菜，1-2季的蔬菜基本就可以回收初期的建造及大棚蔬菜管理成本，这样第一年就可以实现盈利，平均利润为100%-150%;以后的年份每年的成本就是换些塑料纸。1、定价依据和价格结构文井镇乡村旅游农场项目采用租、售两种模式，该项目土地属于农耕地已经流转地性质，产权归成都轩鼎投资公司下属农业开发公司所有。定价依据地区土地流转相关政策。租赁模式：年租（ ）万元/年/亩（单亩内产生的生活用及农业用水、电费，固定电话费、网络光纤费、物管费及其他服务性费用均自理）。销售模式：每亩一次性缴纳（ ）万元/亩后办理承包地经营权证（单亩内产生的生活用和农业用水、电费，固定电话费、网络光纤费、物管费、相关办证费及其他服务性费用均自理）。2、影响价格的因素和对策 项目在租售代理过程中，有可能出现的状况就是质疑项目的合法性，关于这部分内容作为营销代理人员必须先理解透土地流转政策内容及精神，再通过业务技能实施。只要做到认真贯彻专业的、统一的营销精髓就能迎刃而解。第五章 项目租、售后服务体系新津文井乡村旅游农场项目租、售后服务体系附件1、企业营业执照（正本）复印件2、企业税务登记证复印件