万达新项目规划设计方案评审关注要点详解Word格式.docx

1、万达商业综合体一样设置大型都市广场（300010000平 米左右）。大型都市广场应结合都市耍紧交通道路设置，其 他广场结合步行街入口设置；2） 竖向布置在整个广场的竖向布置上，整个广场的各出入口的数量合 理，位置与客流淌线相匹配。从商业角度看各岀入口应与 市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入 口等有机结合，尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用 以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计；3） 道路交通重点关注广场内外交通动线与都市周边大交通的关系和交 通组织。地下停车场（不含酒店）至少应有两处双向出入 口同时分不设在不同的道路上，出入口位置应最大限度地 降低对地而步行路线和客流出入

2、口的阻碍，同时还要保证 项目周边车辆到达和离开的车流淌线便利顺畅，正常情形 下不致形成交通拥堵；同时应对整个广场的独立对外通道和内部垂直交通（扶梯、 货梯、观光梯等）设计统筹考虑，提出设计思路（详见方 案设计时期【关注点10】）。【关注点4】：停车位依照当地法规的规定，结合都市私家车辆的保有量、当地 居民购物出行适应等因素，合理规划机动车和非机动车的 停车位数量，除了按照规定满足商务和住宅（如有）的需 要外，供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力 达到1000辆/小时以上。【关注点5】：停靠站和公交车站为方便顾客下车，还应在要紧的广场出入口区域增设港湾 式车辆停靠站，长度许多于20米，宽

3、度为双车道，可满 足出租车临时停靠，停靠站的数量依照实际情形确定。依 照公共客运交通现状应在广场周边适当位置规划公共客 运交通车站。【关注点6】：治理用房依照目前万达综合体的产品特点及物业治理模式，治理用 房包括大商业治理用房和销售型物业（包括大商业中的插 蜡烛物业）的治理用房，还有食堂等辅助用房。大商业用 房面积应达到1000平方米；食堂而积600-1000平方米;销售型物业（含大商业塔楼）的而积不得低于当地物业治 理法规规定的治理用房面积（通常为3%o-5%o）；管用房 位置应设置在地上区域。大商业部分和销售物业部分位置 应各自独立，幸免后期显现住宅物管用房产权纠纷咨询题。【关注点7】：消

4、防疏散通道在消防规范承诺的情形尽量减少消防疏散通道数量，同 时尽量减少占用步行街的商铺位置。【关注点8】：变形缝结合万达综合体建筑形状特点，变形缝应沿着各主力店 区域的边界设置，尽量做到不穿过主力店和少穿过步行 街，以减小因变形缝开裂漏水造成缺失的机率。三、建筑方案设计评审1.现在期商管公司任务及预备工作内容1）任务：规划院将建筑方案（初稿）反馈给各参与部门进行评审，商 管公司则着重进行招商分析及物业治理方面的研究分析，提出方 案评审意见。规划院通过组织一次或多次评审会签会汇总各部门 的评审意见并结合各方意见组织修改调整建筑方案，最终完成建 筑方案设计。由于建筑方案通常通过多次评审和调整，在多

5、次评 审调整过程中方案设计也在不断深化，因而这一段过程有时也被 视为方案深化设计时期。为方便起见，我们仍作为一个时期对参与设计的工作内容进行阐述。2）预备工作：地点商管公司和集团商管公司拓展部、招商部、物管部、工 程部等部门依照各自的业务领域对方案进行全而解读，并组织开 展相关市调工作。要紧包括：当地商业建筑的功能设施情形、当地物业治理水 平及各类商户对物业治理的需求情形、当地商家对商铺规模体量 的要求、当地物资运输车辆的类型、垃圾处理和清运方式、居民 停车适应和缴费方式、居民对休闲设施的需求、当地广告经营市 场同意的广告位的规格尺度和安装做法。2.评审关注商管公司在现在期应对整个广场总平面以

6、及步行街相关各区 域的位置和平而设计的确认，包括：主入口、与主力店开口、客 梯、货梯、观光梯、扶梯、中厅、客服中心（广播、LED、有线电 视操纵）、挑空区域、卫生间、与地下室的沟通；步行街商铺的布 置、开门、开间、进深；地下室停车场的区域功能划分和岀入口、 设备房、垃圾房、卫生间、仓库、职员食堂等布置要求及治理要 求；商管用房位置、面积确认；职员通道的要求。商管公司需提交步行街初步业态规划方案，确认餐饮区域的 设计要点；同时提交商管用房平面布置，确认房产技术条件。室内商业步行街1） 步行街主入口：步行街主出入口门高不低于3米, 两侧及上方立面应采纳通透玻璃幕墙设计，以增强门内区 域商铺的通透性

7、，充分提高入口区域商铺价值；商业广场 （含步行街）各岀入口应设双层门，并设风幕（长江流域 及长江流域以北地区宜设手动三翼旋转门）；步行街至少 保证一处出入口可供车辆进出（室内展现用）；出于节能 及实际使用成效的考虑，各出入口应安装水循环冷暖风幕 机；季风频繁、风力较大地区，步行街入口应采纳有框双 层夹胶玻璃门；以保证门的安全性和稳固性；2） 步行街空间：室内商业步行街一样以二至三层为最 佳。步行街首层层高为5. 4米，二、三层层高为5.1米， 走道吊顶下净高分不操纵为3. 6米和3. 3米。若室内步行 街为三层，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布 置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。如

8、有重油烟餐 饮业态，必须放置在三层，以减少其对一、二层的阻碍， 油烟必须高空排放。依照具体情形室内步行街的中庭邻 近、以及其他层的端部等部位可布置轻汕烟的餐饮、快餐、 咖啡、冷饮等餐饮业态。餐饮商铺应预留厨房点位位置和 排油烟位置；3） 管道井：步行街强弱电、供水等管道井应于公共通 道集中设置，并将管井面向通道开门，尽量减少在商铺内 设置管道井，如确需设置管道井，其位置不能占据商铺的 临街面；商铺门面尽量不设置防火卷帘，如确需设置则必须设置在商铺门外侧；4） 公共通道：在步行街主力店入口做客流缓冲区设计; 步行街两侧店面之间宽度：首层1011米，二、三层16 17米，步行街楼板开口尺度：层数为

9、2层的步行街，开 口宽度宜8米；层数为3层的步行街，开口宽度宜9米； 开口长度：为1625米。步行街走道净宽宜4米，“桥” 的净宽度宜3.5米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至 56米；2层以上的廊桥不宜过密（间隔在3050米）； 各主力店与步行街通道接口处应设置防盗卷帘，同时操纵 权在步行街一侧；5） 步行街商铺面积:零售和服务类商铺面积一样为100 川以下，餐饮类商铺而积一样为100200 nf。所有商铺 单元进深宜8米16米（其中零售和服务类商铺不宜超 过10米），而宽8. 4米，尽可能减少门而过窄、进深过大、 平面形状不规则等异形商铺设计，降低招商难度；6） 步行街商铺门面：所有商铺门应

10、正对步行街并尽量 幸免门对门式设计。步行街商铺外立面，除预留店招位置 外，应全部采纳通透白玻璃到顶设计（包括部分商铺与主 力店通道的立面）；7） 步行街商铺分隔：建议步行街商铺尽可能沿柱体进 行分隔，以方便日后商铺布局调整；专门商铺应在保证工期的前提下按照商户提出的具体设计要求进行分隔设计, 如肯德基、麦当劳、必胜客等战略合作伙伴的商铺通常会 选择步行街主出入口处的店铺，面积不低于180平米，并 在铺内设计卫生间、一二层增加楼梯设计。【关注点101：广场内部竖向交通组织1）观光梯:通常在步行街中庭设置，以23部为一组, 观光梯应通到地下停车场。观光梯与商铺门而的距离应不 小于4米。井道采纳钢结

11、构和玻璃立而，观光梯轿厢立面 也须做成玻璃，使观光梯整体保持通透。观光梯应能够到 达地下停车场，以保证垂直客流淌线的完整；2）货梯:步行街及各主力店均应设有货运电梯，步行 街除了与主力店共用的货梯外，还应有专用的货梯一至两 组。步行街的所有货梯（包括专用和共用）位置一样间隔80-100米设一组，但不宜安置在步行街主入口的明显位 置。每组货梯以两部为宜，载重量为1.62吨;货梯对 应的地下卸货区的位置必须考虑与地下停车场出入口的 关系；3）广场内的所有垂直电梯应具有三方通话功能；电梯 还应具有电梯厂家配套生产的运行状态和故障中央监控 显示系统，以保证运行安全。【关注点11：共享空间以娱乐、餐饮为

12、主的多主力店同楼的情形下，如综合楼、 娱乐楼，因其与步行街营业时刻的不同，宜在其楼内区 域单独设计共享竖向交通核并直截了当通向户外及地下 停车场，幸免使用步行街的公共区域，使其顾客出入不 受步行街闭店的阻碍，并降低治理公司的治理难度。【关注点12】：公共卫生间依照步行街的长度不同一样设35处卫生间，卫生间的间距80100米，而积70100平方米，卫生间可与主 力店合用，但每层至少应设置一处步行街专用卫生间，以满足步行街与主力店错时营业时使用需要；卫生间不 宜占用商铺位置，应设计在较隐藏的位置，卫生间的出 入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内而无需直 截了当对步行街开口，否则对周边商铺均有较

13、大负而阻 碍；卫生间应作无障碍设计，每处卫生间男间蹲位许多于 3个，女间蹲位许多于6个，均以蹲便器为主；残障人专 用间蹲位1个，采纳坐便器，辅助设施完备；男卫生间小 便池许多于3个；公用洗手盆许多于3个，其中儿童专用 1个；女卫生间还应设母婴室或母婴护理台，以方便带小 孩的顾客使用。卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为40公 分为宜。卫生间还应设置有供保洁员清洗储放清洁器具的 操作间；由于餐饮区域卫生间使用频繁，还应酌情考虑在 步行街餐饮区增设职员专用卫生间。【关注点13：顾客吸烟室建议在步行街各层适当位置设置一处顾客吸烟室，面积在10平米左右，并设置通风排烟设施。【关注点14】：主力店开口主力店在

14、步行街开口的原则是：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除 万千百货外，原则上不在中庭设主力店开口。主力店的 开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的 人流，首层开口宜设置在步行街入口至中庭的中间区域。非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和 其入口大堂结合，开口尺寸为48米;由于各主力店均 有独立的对外出入口，其与步行街的开口处与步行街出入口的距离应不小于30米。【关注点15L步行街专用物资通道因步行街较长，为方便步行街（专门是餐饮区）商户物 资和垃圾运输，建议在商铺背街的一面设立专用货运通 道，以幸免货运对环境和顾客造成阻碍。【关注点16】

15、：步行街公共通道顶棚步行街公共通道顶棚通常采纳多层挑空玻璃采光顶设计,采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大800mm；玻 璃采光顶宜采纳分段式设计。【关注点17】：1） 商业治理用房由商管公司提供平面布置。治理用房 中的职员宿舍应具备采光通风条件，并配套设置专用卫生 间、淋浴间、更衣室、活动室及访亲室；2） 职员食堂应考虑燃气管道、新风、油烟净化及排放 系统、上下水、隔油池等设施；3） 物管用房内使用的中央空调、管道天然气、给排水、 强弱电系统（消防、电话、网络）等均应独立设置；4） 综合体中治理用房涉及到销售物业治理用房的，销 售物业处办公室应单设，并应采取措施（如门禁等）与商 业治理治

16、理办公区域分开。【关注点18】：设备间和值班室1） 开闭所、变电所、制冷机房、消防操纵中心规划在 同一层相邻区域，以方便运行治理；应为供电局预留（一 样为10KV）开闭站的位置；为方便对各主机设备的管控, 建议增设运行值班室并将变配电室与值班室之间的隔墙 设计为防暴玻璃窗；设备房必须有空调设施（通风和散 热）；所有强弱电间门应向外开；值班室的位置可由商管 公司提供或确认，值班室的建筑标准可参照物管用房的标 准；2） 地下各设备用房门及通道宽度要适合设备运输安装 和日后修理；3） 为便于设备安装和日后修理，地下设备间的门应朝 向车场开阔区域；若超市等主力店设置于地下区域，其购 物手推车临时停放区

17、不宜设置在设备间门口周边；4）由于各设备机房要紧集中在地下，考虑到值班、巡 视、车场治理等人员及职员餐厅的实际需要，建议在地下 室合适位置增设卫生间。【关注点19】：电梯厅1）建议在电梯厅不设计排水槽，以防止排水槽排水不 畅造成外溢，回灌进电梯底坑，损坏电气设备；2）鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏 造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将观光 电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发 生跑水事故，短时刻内也不致阻碍到电梯的运行安全；3）通往地下停车场的客用电梯和扶梯间应建筑成封闭 的通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调及安全栏杆。【关注点20】：物业仓库为满足步行街商

18、户物资存放的需要，建议在地下适当位 置增加步行街仓库用房的规划，面积不小于200平米。【关注点21】：垃圾房1）步行街专用垃圾房应设立四六处，其中一处为危 险品垃圾房；每处分设干、湿垃圾房，每组面积不小于60 m2,主力店垃圾房应另外单独设立；2）垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口，或货 梯口及卸货区的邻近，垃圾房与车场出入口之间须有一条 垃圾车专用通道，通道的净高应满足当地垃圾清运车的高 度；3）垃圾房的建筑标准：墙面、地面铺瓷砖，墙面到顶、 地而包括排污沟满铺；配置上下水、排风、照明、灭蝇灯 等设施；其中危险品垃圾房还应配置防暴灯、防潮灯、泄 爆口及可燃气体报警装置和自动强制排风系统，

19、以确保广 场安全。【关注点22】：卸货区1）考虑到步行街将设置较多餐饮商铺，地下停车场货运电 梯口处设立而积为100200M：的卸货区域，各卸货区域 与车场入口之间必须有一条净高不低于3米的货车通 道。【关注点23】：屋顶设施1）屋顶设备设施的安装，应统一规划、有序排列。所 有冷却塔、排油烟风机、油烟净化器的安装位置，包括出 风口的方向，幸免对塔楼居住环境的不良阻碍；2）应充分考虑裙楼的冷却塔、风机等设备降噪咨询题, 烟气异味咨询题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异 味、飘水等对住宅、写字搂的阻碍和预防处理；3）由于肯德基、麦当劳、必胜客等主力店独立设计安 装VRV空调系统，裙楼屋顶应在适当

20、位置预留设备基础；4）屋顶油烟井距高层水平距离20米以上。【关注点24】：地下停车场1）车行道两侧（或单侧）应设置平行的人行道，人行 道与车行道之间应通过路面标线明确区分；2）车场内部应设计为“单循环”交通形式，尽量幸免 交叉口；3）地下车库必须预留机械停车,由于机械式停车位的 后期爱护保养成木较高，治理难度较大，顾客的认可度不 高，在地下平而停车位能够满足的情形下，可暂不采纳此 停车方式；4）为幸免非机动车乱停乱放，应设置非机动车存车处， 非机动车停车位数量为：10002500辆；5）IC卡智能收费治理系统，具备自动发卡、办理长期 卡等功能；收费软件应具备停车收费、己停车辆数量统计、 空余车

21、位统计、出入口电子显示板具有车位数、车位状态 显示的功能；6）地下车场岀入口需设收费站，地下车场通往百货、超 市等人流密集型主力店的直梯和扶梯邻近区域还应规划中 间收费站。具体位置应依照停车场交通规划由商管公司设 定。中央收费站布线应由桥架引入，在设计上要考虑到日 后中间收费站的移动调整要求。收费站长2000mm、宽 2000mm、高2500mm,并需安装分体空调；7）车库岀入口收费亭和道闸应尽可能设置在平坦路段；8）车道地面增加指引方向形状的减速带。【关注点25】：地下室广告地下室应在合适的位置设计安装一定数量的灯箱广告。广 告位要紧位于以下各处：内墙而灯箱广告、立柱灯箱广告、 坡道墙面广告

22、；广告位需预留供电管线。【关注点26】：供电与计量1）不同业态的机电设备系统应相互独立，并独立计量, 幸免造成营运期间治理界面纷乱，给设施设备爱护保养工 作带来困难；2）为便于今后实际运营中对日常能耗进行统计、治理, 各设备机房均需增加独立电表，例如：制冷机房、水泵房 等；3）外墙广告和景观照明应分不设置单独回路，单独计 量，在相应屋而或楼层预留外墙广告、景观照明用配电箱;4）步行街中庭应设置100千瓦独立电源；外广场的要 紧促销活动场地应设置200千瓦独立电源。四、项设计评审一、外立面及广告位设计【关注点27】：外立面设计1）外立而严禁使用全玻璃幕；南方都市以玻璃幕墙、铝板 幕墙为主。北方都

23、市以石材为主，结合部分玻璃幕墙及铝板。商业裙楼部分的色彩不能过于灰暗，应以暖色调为主, 应关注裙楼的昼夜色彩视觉感受，增强商业经营气氛；2） 步行街出入口外立而应设计大气，步行街标识易于辨 认，雨棚透光性好，易于保洁；3） 凡有对外采光的商铺，应保证立而玻璃幕墙的透光率， 确保正常经营；首层外立而应尽可能设计为展现橱窗，并 以口玻璃为主，以增加外立面商业氛围；4） 塔楼与裙楼临街的立面应幸免在一个平面上，塔楼应退 后至少2米，二者之间应有过度结构处理，以防止塔楼坠 物危及广场行人安全及裙楼泛光对塔楼造成的光污染；5） 室外应设置大型LED显示屏，而积依照外立而的形式统 一设计，在LED周围不能

24、有其它广告位和店招，同时应考 虑LED显示屏的爱护保养以及防水的需求；LED显示屏的 规格、视距、高度应和谐适度；室外广场适当预留音视频 接口与LED显示屏连接，以便在外广场举办活动时在LED 显示屏上进行现场直播。【关注点28】：店招及广告位1） 重点关注外墙广告位设置位置、数量和大小与整体 建筑品质的合理匹配；2） 万达广场店招及主力店店招与广告位在设计位置及 内容方而的关系定位应准确合理；3） 外墙广告位需依照外立面的高度及长度进行总体的 确定，宽度与高度比宜为1： 1.618黄金比例，而积宜大 于30平米；但假如当地广告经营市场能够同意的尺度有 不于上述标准，应按市场标准建筑；4）建筑

25、立而可预埋不锈钢挂件，供悬挂条幅使用，具 体位置可由商管公司确定；5）所有广告位、店招及相关照明的电源，建议在配电 室内设立独立的配电柜，并采取集中操纵方式，接入楼宇 自控系统；广场LOGO建议由光控开关操纵；6）为保证今后出租使用中计量准确，建议对每块广告 位进行独立计量；7）灯箱广告应在四周预留散热孔，以保证内部灯具的 可靠运行；8）灯箱内部的电器元件须使用知名品牌，如欧司朗、 GE的电子镇流器、光源等；安装、配线符合规范要求；9）广告位的照明应尽量采纳外置照明（金卤投光灯）， 内置照明为辅的设计。内置照明灯具应与广告画布保持一 定距离，通常不小于300mm,同时要随着广告画而增大而 增大

26、，以免过热引发火灾事故；10）户外广告位钢结构支架应做全面防锈处理，筋、梁密 度分布合理；内衬镀锌板厚度要符合要求，钏接牢固、密 度合理，以幸免在刮风时显现噪音；广告牌边框应采纳不 锈钢包边，并进行磨边处理；11）广告画面安装方式应简单牢固、易于拆换，广告位内 侧应设置检修口，方便爱护；建议设计可滑动式爬梯或吊 篮。二、泛光照明设计【关注点29】：泛光照明1） 泛光照明系统易于爱护清洁和更换光源，采纳的灯 具要节能耐用，宜选用高效光源，如稀土节能荧光灯、 小功率高显钠灯等；隐藏式LED灯带的灯光颜色要求不 应过暗、过冷；2） 泛光和照明结合良好，泛光色彩搭配合理，泛光成 效具有动感和变化；3）

27、 泛光照明的开关应集中设置并具有定时开闭的功 能；4） 独栋独户的主力店、酒店等其泛光电源应由主力店 自身的供电系统供应；5） 广场灯的高度和角度应合理，幸免产生眩光。三、外环境及景观设计广场外环境及景观设计应第一满足各种功能和需要，其次要考虑 爱护保养成本和治理难度。因此景观设计应从以下方面考虑：地而铺装材料的选择和施工工艺是否合理；提供保洁取水用电等 配套设施预留的点位和要求广告灯箱、立柱标识、灯柱、花钵、树池、 垃圾桶、休闲座椅等景观元素的位置是否合理；绿化的布置方式以及 绿植品种的选择是否合理；室外标识、售卖亭、促销活动场地的位置、 数量及设计要求。【关注点30】：景观风格广场景观整体格调应与建筑的风格保持和谐，通常商业以 简约时尚为主，销售型物业以文雅舒服为主。【关注点31】：外广场地面铺装1） 为幸免H后显现塌陷，应依照地质承载力的实际现状处 理基础和垫层，殓垫层至少要达到200W；2） 广场地而应采纳防滑、抗压耐用、不易污染、便于清洗 的材质，建议采纳600*600规格的天然石材，而积不宜过 大，便于日后修理更换，更换后色差也可不能专门突出。承诺机动车行驶区域的地面石材厚度建议不小于6cm或达 到上车地面的要求；3） 广场地面各种井盖的表而通常应采纳和铺地相同的材 料，井盖至少应具有美观、抗压、便于开闭、防盗等特点;4） 车行路