森林资源资产评估福建农林大学Word格式.docx

1、二、重置本钱标准1复原重置本钱2更新重置本钱三、现行市价标准与重置本钱标准异同 （1）计价的角度（2）受市场条件制约程度（3）价格包含的容（4）运用的条件2、决定现行市价的根本因素有：（1）根底价格（2）供求关系（3）质量因素四、收益现值标准1 有限期收益2 无限期收益五、清算价格标准各项匹配原那么表表1 森林资源资产业务、估价标准和根本法的匹配原那么 适用前提条件 适用资产业务 决定因素 重置本钱标准 投入前提 续用前提：在用续用 转用续用 移用续用 资产保全：价值补偿 实物补偿 财产保险 重置全价 损耗：实体性损耗 技术性损耗 经济性损耗 收益现值得标准 投入使用 续用前提 预用前提 企业

2、整体资产产权变动 中、近成熟森林资源资产 收益额 本金化率：行业风险、 市场条件、经营风险 现行市价标准 公平市场 资产具有公平市场 单项资产买卖 再生产价值、供求关系、损耗 清算价格标准 非公平市场 抵押典当 清算 变现时限 资产变现条件 第二章森林资源资产评估的根本知识第一节资金的时间价值一、资金时间价值的概念利息、本金、现值、终值、单利、复利二、资金时间价值的计算法一单利计算1单利终值F=A+Anp%=A1+p%n2单利现值二复利计算1复利终值2复利现值3普通年金的终值例2.1杉木用材林的轮伐期为26年，每年投入的管护费用为90元公顷，年利率为5%，主伐时应在主伐收入中摊管护费用本钱多少

3、？递缩等比数列，根据等比数列n项求和公式。其首项为R，递缩比为如果管护费用为年末支付，其计算公式为：2-5 4830 如果管护费用为年初支付，那么公式为：2-6 如果管护费用年中支付，那么公式为： 2-7 4.普通年金现值计算 2-8 例4某林场向乡村租赁林地100公顷，租赁期为30年，每公顷的年地租为100元，对要求一次性付清30年的地租，在利率为5%的条件下，应支付多少？解：由题意R=100100=10000；P=5%；n=30 按公式2-8=153725元5.永续年金现值 2-9 例2.3 某林场拟向某村购置100公顷林地的永久经营权。林地的地租每年每公顷90元，年利率为5%，试求该片林

4、地的使用权评估值据题意R=10090；P=5% =180000元6偿债基金 2-10 例2.4某乡林场将1000公顷的采伐迹地租给某公司经营药材林，租期20年。期满后由林场继续营造用材林，这时需投入1500000元。问林场每年应从地租中留下多少才能满足迹地更新的需要，利率为5%。据题意Sn=1500000 n=20 P=5% =45364元7资本年回收值 2-11 也称为资本复原系数例2.5某林场获得世界银行贷款40万元进展造林，按协议规定利率为4%，第8年开场还款，第20年还清。每年应还贷款多少？据题意P=4%；n=20-7=13 S0=4000001.0420 =52713元8永续定期年金

5、的现值1定期和年金都不变现值按无穷递缩等比数列无穷项求和公式，可得： 2-12 2年金不变但定期发生变化现值该式除第一项外是一个无穷递缩等比数列，按其求和公式可得：= 2-13 3定期不变但年金发生变化该式除第一项外，仍是一个无穷递缩等比数列，根据其求和公式可得：= 2-14 4定期与年金均发生变化= 2-15 9定期收益与连年收益的关系式1定期与年金都不变 2-16 2定期变与年金不变 2-17 3定期不变，年金变 2-18 4定期与年金均变化 2-19 例2.6省现行杉木经营26年主伐时的地租山价收入平均为4500元hm-2，年利率为5%，如改为年地租，每年每公顷应交纳地租多少？据题意P=

6、5%R=4500m=26 =88元hm-2第二节森林资源资产评估的利率确定一、利率的概念及构成利率：包括纯利率、风险利率和通货膨胀利率。、纯利率2.0%4.0% 、风险利率：造林失败：火灾损失：人为灾害：病虫害及其他自然灾害。RR100P100R式中：R为风险利率，R为风险率，P为纯利率。、通货膨胀率二、利率对森林资源资产评估值的影响1利率与重置本钱法关系2利率与收益现值法关系三、合理利率确实定5、森林资源资产评估中利率确实定利率一般应取4.0%5.0%，最高不应超过6%为宜。第三节林地地租一、林地地租 地租：1级差地租 级差地租、级差地租。2、绝对地租 二、林地投资补偿费 第四节 森林资源资

7、产评估的根本法 一、林木资产评估测算法 现行市价法：市场价倒算法、市场成交价比拟法；收益现值法：收益净现值法、年金资本化法、收获现值法；本钱法：重置本钱法、序列需工数法、历史本钱调整法；清算价格法。一市场价倒算法E一评估值 W一木材销售总收入 C一木材生产经营本钱 F一木材生产经营利润 该法测算时关键的问题有：1、准确确定待评估林分的各材种的出材率 2、合理确定木材的平均价格 3、合理计算税、金、费 二现行市价法 K林分质量调整系数 Kb一物价调整系数，可以用评估日工价与参照案例交易时工价之比 G一参照物的市场交易价格 其余字母含义同前下同。注意的问题 1、合理选择评估的参照案例 2、正确地确

8、定林分质量调整系数与物价指数调整系数 3、合理地综合确定评估值 三收益净现值法 En一n年生林木资产评估值 Ai一第i年的年的收益Ci一第i年的年本钱支出 u一经济寿命期 p一折现率 n林分的年龄 必须注意：1、各年度的收益和支出预测 2、折现率确实定 四年金资本化法 A一年平均纯收益额 P一投资收益率 格的前提条件。l、待评估资产的年收入必须十分稳定；2、待评估资产的经营期是无限的，它可以无限久地永续经营下去。注意2个问题：一是年平均纯收益测算的准确性， 二是投资收益率必须是不含通货膨胀率的当地林业投资的平均收益率。五收获现值法 计算公式为：Au一参照林分U年主伐时的纯收入指木材销售收入扣除

9、采运本钱、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费和木材经营的合理利润后的局部。Da，Db一参照林分第a、b年的间伐纯收入na，b时，Da，Db0 Ci一评估后到主伐期间的营林生产本钱 该法的使用必须注意：1、标准林分u年主伐时的纯收入预测 2、投资收益率确实定 3、评估后到主伐期间的营林生产本钱 在一般的生产实践中间伐的本钱在间伐纯收入计算时已扣除了，这阶段的营林本钱主要是按面积分摊的年森林管护本钱V,这样 为便于计算可将上式简化为， 4、主伐时间u确实定 5、间伐时间及间伐纯收入确实定 6、调整系数K确实定 六重置本钱法 Ci一第i年的以现行工价及生产水平为标准的生产本钱 p一投资收益率 与

10、一般资产的重置本钱法有三大区别。1、森林资产的重置本钱法必须计算复利 2、用材林资产的重置本钱法不存在成新率的问题 3、用材林资产重置本钱法中的调整系数 经济林资产评估中的重置本钱法又与用材林资产评估，以及一般资产评估不同。其主要区别是：1经济林资产评估中的重置本钱法必须确定重置期限营造的年限 2经济林资产评估中的重置本钱存在着成新率问题 七历史本钱调整法物价指数调整法 Ci一各年度投入的实际本钱含地租 Y一评估时的物价指数 Yi一投入时的物价指数 二、林地资产评估的根本法 l、现行市价法 2、林地期望价法 3、年金资本化法 4、林地费用价法 一林地的现行市价法 Bu林地评估值 K林地质量调整

11、系数 Kb物价指数调整系数 G参照案例的单位面积交易价格 S被评估林地的面积 二林地期望价法 Bu林地的评估价值 Ci第I年投入的直接营林费用 Au现实林分U年主伐时的纯收入指木材销售收入扣除伐区设计费、采伐运输本钱、销售费用、管理费用、财务费用、有关税费以及木材经营的合理利润后的局部 Da，Db一现实林分第a,b年的间伐纯收入 V平均营林生产本钱及间接费用包括森林保护费、营林设施费、二类调查设计费以及其营林段应分摊的生产单位管理费、场部管理费和财务费用 林地期望价法在测算时必须注意的问题有：l、主伐纯收入的预测 2、间伐收入 3、营林本钱测算 4、投资收益率确定 三年金资本化法 A年平均地租

12、 P投资收益率 四林地费用价法 A一林地购置费 Mi一林地购置后，第i年林地改进费 n一林地购置年限 三、森林景观资产评估法 1、现行市价法 2、收益现值法：包括年金资本化法，条件价值法。3、重置本钱法 E=KKbGS E森林景观资产评估值 K景观质量调整系数 G参照物单位面积的市场价格元hm2 s被评估森林景观资产的面积 2、年金资本化法 A年均纯收益 运用年金资本化法评估森林景观资产关键问题在于确定年均纯收益A和投资收益率P。3、条件价值法 4、重置本钱法 Ci第i年的营林投入主要包括工资、物资消耗、管护费用和地租等 Q旅游设施重置价 P利率 上式中林分质量调整系数K和林木、林地资产评估中

13、林分质量调整系数的含义是一样的。第五节 森林资源资产核查 一、森林资源调查 我国按照调查目的的差异，把森林资源调查分为森林资源连续清查、森林资源规划设计调查和作业设计调查。为了规森林资源调查，原林业局部别制定并公布了?森林资源连续清查主要技术规定?和?森林资源规划设计调查主要技术规定?。一森林资源连续清查 1森林资源连续清查的主要容。2森林资源连续清查的技术法 3抽样精度。二森林资源规划设计调查 1森林资源规划设计调查的容：1收集、验证或编制建立有关森林调查、经营数表模型；2依据有关文件，确定各级境界限，并在经营管理围进展经营区划和林地区划；3查清各地类面积及其权属关系；4查清各类森林蓄积、疏

14、林蓄积和林网、四旁、散生树木蓄积；5查清人工林的面积和蓄积；6调查林木生长量和枯损量；7调查与森林资源有关的地形、地势、土壤、气象、水文等自然环境条件；8按小班提出森林经营、利用和保护意见。2森林资源规划设计调查的技术法 1森林区划 当前，国有林业局的经营区划系统一般为：林业局林场林班。国有林场的经营区划系统一般为：总场林场分场营林区或作业区林班。集体林区的经营区划系统一般为：县乡村林班。也有以一个村作为一个林班的。2小班区划 小班是在林班划分的，林学构造特征根本一样、经营目的一样，要求采用一样的经营措施的地段。小班是森林资源规划设计调查、统计和森林经营管理的根本单位，森林资源规划设计调查的调

15、查数据落实到小班。3小班调查 4总体蓄积量抽样控制 5森林资源规划调查的精度要求 三作业设计调查 二、森林资源调查成果 一森林资源规划设计调查 二作业设计调查 三、森林资源档案 一森林资源档案的作用 二森林资源档案的建立 1、建立森林资源档案依据的资料 2、森林资源档案的等级 三森林资源档案的容和形式 四森林资源档案的管理 五、森林资源资产的核查 一有效森林资源资产清单 1、有效森林资源资产清单编制依据 2、森林资源资产清单的主要容 二核查步骤 三核查容 1、林地资源资产 2、林木资源资产 3、其它森林资源资产 四核查法 抽样控制法、小班抽查法和全面核查法 五森林资源资产核查报告 1、森林资源

16、资产核查报告书 其主要容包括：1概况 2核查法 3核查结果 4结论 2、附表 3、附图 第三章 森林资源资产评估操作规 第一节 森林资源资产评估操作程序 一、概述 一概念 二主要容 二、评估目的 二评估目的类型 三、评估围和对象 二评估围和对象的界定原那么 四、森林资源资产评估业务委托协议 二签订原那么 三森林资源资产评估委托协议根本容 五、评估基准日 二作用 三评估基准日选择原那么 六、评估案 二评估案的主要容 三评估案的制订原那么 七、评估价格标准 二类型 三价格标准的选择原那么 四价格标准的作用 八、评估法 二评估法的种类 现行市价法、重置本钱法、收益现值法和清算价格法 1、林木资产评估

17、：市价法：包括市场价倒算法、现行市价法。包括收益净现值法、收获现值法、年金资本化法；包括序列需工数法、重置本钱法。2、林地资产评估：现行市价法 林地期望价法 年金资本化法 林地费用价法 3、森林景观资产评估：包括年金资本化法、条件价值法。重置本钱法 九、森林资源资产清查和核查 一森林资源资产清查 1、概念 2、森林资源资产清查的目的 3、森林资源资产清查的要求 二森林资源资产核查 2、核查的法 抽样控制法 小班抽查法 全面核查法 十、森林资源资产评估报告书 三编制要求 四评估报告书的构造 正文 附件 3） 森林资源资产评估报告书送审专用材料 十一、三级审核 一三级审核概念 二工程负责人的审核要

18、求 三工程总审核人的审核要求 四评估机构负责人的审核要求 十二、立项与确认 1立项 2确认 二报送立项和确认围 100公顷县林业行政主管部门 100公顷500公顷市地林业行政主管部门 500公顷以上省林业行政主管部门 三立项所需提供的材料 四确认所需提供的材料 十三、森林资源资产评估工作底稿 二具体容 十四、森林资源资产评估档案 二森林资源资产评估业务档案制度 立卷 归档 与查阅 档案保管期限：一般5年，特定10年 第二节 森林资源资产评估的技术思路 一、用材林林木资产评估 一未成林造林地上林木资产评估 二幼龄林林木资产评估 10年生以下的幼龄林 10年生以上的林分尽量采用市场价格法。10年生

19、以上幼龄林在采用重置本钱法适当兼顾收获现值法。三中龄林林木资产评估 四近熟龄林林木资产 五成熟龄林林木资产评估 二、经济林林木资产评估 一产前期经济林林木资产评估 二盛产前期经济林林木资产评估 三盛产期经济林林木资产评估 四衰产期经济林林木资产评估 三、竹林资产评估 一新造竹林资产 二构造合理的竹林资产 三构造不合理的竹林资产评估 四、林地资产评估 五、森林景观资产评估 已充分开发利用的森林景观资产。 已初步开发的森林景观资产。 刚开场开发利用的景观资产 第三节 森林资源资产评估所需资料 一、整体森林资源资产评估所需资料 一森林资源资料 1、森林资源资产清单。以小班一览表或调查簿形式，按小班提

20、供 2、各类森林资源统计表 3、图面资料 二森林资源权属资料 三森林经营资料 1、林场企业概况、资料；2、林场企业森林经营案；3、林场森林采伐限额指标及说明；4、木材销售及价格资料；5、出材率资料；6、森林采伐本钱资料 7、营林生产本钱；8、销售本钱及税金费 9、管理费用分摊情况 10、当地的各种测树及经营用表 二、单项用材林资产评估所需资料 二权属资料 1、木材销售及价格资料 2、森林采伐本钱资料 3、营林生产本钱；4、销售本钱及税金费 5、管理费用分摊情况 6、测树及经营用表 三、经济林资产评估所需资料 一资源资料 三经营资料 1、各种经济林产品的近年价格；2、待评估资产近年的各种经济林产

21、品的产量；3、各种经济林的营林标准、定额及本钱；4、经济林的采集及资料本钱；5、经济林产品的税金费标准及计算法；6、管理费用分摊情况；四、竹林资产评估所需资料 三经营资料 1、竹材及竹笋近年价格 2、各片竹林近年竹材和竹笋的产量 3、竹林营造本钱、技术标准及定额 4、竹林管护本钱及定额 5、竹材、竹笋的采集本钱 6、竹材、竹笋的税金费标准及计税式 7、管理费等间接本钱的分摊 五、景观资产评估所需资料 三经营材料 1、景区经济地理资料 2、景区近年经营财务会计资料 3、景区近、远期开展规划 4、景区近期游客支付意愿调查资料 5、近期游客量动态资料及预测资料 6、现有附属设施的投资额及收益率 第五

22、章林木资源资产评估运作技巧笫一节用材林林木资源资产评估同龄林与异龄林的构造与经营特点：同龄林 异龄林 有明显的起点与终点 林分的株数按径级分布呈现正态分布 林分的株数按径级分呈反J字曲线分布 单层林皆伐 复层林择伐 人工造林更新 天然更新人工补植或人工促进天然更新 按面积分配意义大，要多个林分才可实现永续利用 一个林分可实现永续利用，但也要求有多个林分 不利用水土保持 有利用水土保持 可引进外来树种，更换树种容易 一般不引进外来树种，更换树种不容易 作业简单 作业复杂 生产一般以中小径材为主 生产一般以大径材为主 一、同龄林林木资产评估法及参数的选定市场价倒算法、市场成交价比拟法、收获现值法、重置本钱法、序列需工数法和历史本钱法。1成、过熟林林木资产评估1市场成交价比拟法2市场价倒算法2幼龄林含未成林造林地林木资产评估2重置本钱法：林分质量调整系数功能性贬值调整系数功能性贬值额=待评估资产年净超额营林本钱折现系数q：功能性贬值率：现时经营各树种幼龄林龄组上限；旧营造林标准各年单位面积投资额；新营造林标准各年单位面积投资额；例5-1：某小班面积为5hm2，林分年龄为4 年，平均高2.7m，株数2700株/hm2，要求用重置本钱法评估其价值。