君悦酒店项目产品定位书.docx

1、君悦酒店项目产品定位书绿城房地产集团君悦酒店项目产品定位书（试行）片区审核： 绿片区 编制单位： 绿城公司 编制日期： 2009-3-12 第一章 项目概况目的 说明项目情况，对项目的整体情况有清晰的认识，说明项目规划设计、开发节奏。第一节 项目基本情况（一） 项目地理情况（二） 1. 城市情况、所在位置2. 鹿城广场项目位置位于省市鹿城区的沿江路与车站大道交叉口北侧，该地块位于市繁华的鹿城区与新行政区之间，北面临近的母亲河“瓯江”（全长388KM，由湾注入东海），距离市政府约公里，是未来城市主城区的和一级商业中心。地块南面正对的车站大道两侧聚集了最为繁华热闹的商业与写字楼，道路南端的火车站与

2、其遥相呼应。东距永强机场约27公里（累计开通国和地区航线64条），交通较为便利。本项目所在商圈各类配套设施比较齐全，高端商住区规模逐步形成，日常生活较为便利。君悦酒店位于地块的东南角，与办公及公寓共同组成四期超高成塔楼。详见附图。项目区位图项目分期图3. 周边现状4. a、项目围：北面为规划中的沿江路，东侧为规划中的高田路，西侧为规划中的18米宽市政道路，南南侧为江滨东路。b、项目地块地势较为平台，南低北高，南面江滨东路标高4.4米，北面沿江路标高5.4米。c、地面现状：地块城市广场附近还有一个30万吨的污水泵站需整体协调处理，另地块西南角有一幢28层(约92M高)的高层建筑可能对地块有一定影

3、响。d、地下情况：地下无影响工程的管线、地下电缆、暗渠、地下建筑物等；也没有探测到需要保护的历史文物古迹及可利用的构建物等。e、土地的完整性：土地为净地出让。地块中有2.665万平方米的城市广场需要代建，有约4000平方米的污水泵站需要一并规划。5. 用地情况6. 本地块规划建设用地约132325m2（含26650的城市广场）其中超高层塔楼用地面积14595.6m2，塔楼总建筑面积196409m2，其中地上建筑面积：147989m2，酒店建筑面积67251m2，另外办公建筑面积27081m2，公寓建筑面积53657m2。（三） 项目规划设计条件（四） 1. 建设用地面积 14595.6平方米2

4、. 3. 总建筑面积（塔楼） 196409平方米4. 5. 地上建筑面积（塔楼） 147989平方米6. 7. 酒店建筑面积 67251平方米8. 9. 地下建筑面积 48420平方米10. 11. 机动车位 750个（地下）12. （其中酒店：275个、办公：155个、公寓：320个）13. 容积率 10.1214. 15. 建筑密度 22.80%16. 17. 绿地率 21.00%18. （五） 项目现状（须附图）（六） 项目现处于设计阶段。（七） 项目合作单位情况（独资项目除外）（八） 为方便项目后续开发运作，绿城联合了具备本土开发经验和人脉资源的家景房地产开发，共同打造绿城鹿城广场，双

5、方股权比例为：绿城60%，家景40%。 家景房地产开发经工商局批准，在桐庐于2002年9月份成立，注册资金为15000万元，法人代表为薛小云。其控股的公司有附件家景置业、家景置业、云翔实业发展、家景房地产开发、瑞安市创新时代房地产开发、华瓯创业投资；对外投资参股的公司有国信创业投资、福鼎家景房地产开发、临安同人置业房地产开发、君和实业、05、16省道等单位。第二节 酒店管理（品牌）公司选择（一） 产品定位与选择酒店管理公司（二） 1. 产品定位：白金五星级酒店。2. 3. 酒店管理公司及品牌：凯悦国际酒店与度假村集团旗下的超五星级品牌君悦。4. （三） 酒店管理公司情况（四） 凯悦国际酒店及度

6、假村集团的总部位于美国芝加哥，是“环球凯悦公司”旗下的子公司。目前，凯悦国际酒店及度假村集团在世界各地共有215家酒店（客房总数超过9万间），分布于43个国家和地区，拥有凯悦、君悦和柏悦三个酒店品牌。另外凯悦在全球还有38间新酒店及度假村正在建设中，包括13家即将在中国开业的酒店。 目前，凯悦在中国现有酒店有柏悦酒店、柏悦酒店、君悦大酒店、金茂君悦大酒店、外滩茂悦大酒店、富力君悦大酒店、凯悦酒店、松山湖凯悦酒店、京津新城凯悦酒店、凯悦(阿房宫)酒店、天津凯悦酒店、君悦酒店、台北君悦大饭店；中国正在筹建的凯悦酒店还有十多家，地点包括澳门、天津、义乌、和等。第三节 酒店整体规划设计情况（一） 酒店

7、规划设计情况（须附图）（二） 1 规划设计2 项目整体规划委托SOM设计，已经于2007年4月完成。详附图。项目规划总图项目俯视图3 建筑设计4 超高层塔楼委托SOM设计，目前正处于扩初报批阶段。国施工图配合设计单位为建筑设计研究院和绿城建筑设计。 超高层塔楼效果图5 室设计6 酒店室设计最初委托WILSON进行平面功能设计，已经完成合同部分的设计工作，目前正在寻找室设计单位。客房平面图客房透视图7 景观设计8 景观设计单位为EDAW，目前正处于概念方案设计阶段。景观平面图下层广场景观方案9 专业设计10 项目整体交通设计委托MVA交通顾问进行设计，已经完成方案设计。厨房洗衣房委托FSC进行设

8、计，外墙灯光委托BPI进行设计，弱电顾问为声美华。（三） 酒店规划设计计划 （详见附表一）设计分段开始结束建筑设计方案设计2008年12月扩初设计2009年1月2009年4月30日施工图设计2009年5月1日2009年11月30日景观设计方案设计2009年3月1日2009年6月30日扩初设计2009年7月1日2009年11月30日施工图设计2009年12月1日2010年6月30日样板房设计方案设计2009年1月1日2009年5月30日扩初设计2009年6月1日2009年8月30日施工图设计2009年9月1日2009年11月30日酒店室设计方案设计2009年1月1日2009年6月30日扩初设计2

9、009年7月1日2009年11月30日施工图设计2009年12月1日2010年5月30日第四节 项目营造计划（一） 项目营造整体计划表（详见附表二）（二） （三） 项目工程营造计划工程阶段开始结束基础工程 2009年3月1日 2010年12月31日 主体工程施工 2011年1月1日 2012年6月31日 外立面施工 2011年10月1日 2012年10月30日 精装修施工2012年5月1日2013年4月30日景观施工 2012年12月1日 2013年5月30日 达到可交付的最后条件 2013年6月30日 交房 2013年6月30日 第二章 项目总投资、成本情况目的 加强对总投资、总成本的把控。

10、第一节 酒店的总规模、总投资计划第二节 （一）总投资金额、总建筑面积、客房总数（表一） 君悦酒店项目总投资金额、总建筑面积、客房总数项目总投资金额（万元）总建筑面积（平方米）客房总数（套 ）171715.4189254351注：此表说明项目整体规模。由于地区差异，土地成本不列入总投资金额。（二）总投资金额与客房总数的比值（表二）君悦酒店项目总投资金额与客房总数的比值项目总投资金额（万元）客房总数（套）比值（万元/套）171715.41351489.22注：此表说明总投资的强度。由于地区差异，土地成本不列入总投资金额。（三）各公共配套面积与客房总数的比值（表三）君悦酒店各公共配套面积与客房总数的

11、比值序号区域名称面积（平方米）与客房数的比值1大堂31008.832大堂吧3宴会厅700019.94中餐厅22506.415西餐厅18505.276特色餐厅7餐饮包厢8雪茄红酒吧9商务中心1000.2810健康区域11行政酒廊3400.9712SPA14104.0213棋牌室14室泳池9402.6815室外泳池16会议室A14504.1317会议室B18公共走道（标准层）1232535.1119电梯厅697519.920厨房13003.721地下室车道20005.7022合计41040116.92说明：未列出区域由项目公司根据本项目情况添加。注：说明酒店的基本定位标准。公共配套面积中功能配置的

12、不同，确定了酒店定位如：商务酒店的会议服务面积指标强；度假酒店的娱乐功能面积指标强等。（四）客房数量比值及客房总造价（表四） 君悦酒店各类型客房数量及比值名 称数量（套）占总套数的比值（）客房总造价（万元）备 注普通标准客房25672.936716.96说明：其中总造价含：精装修、家俱、电器、灯具窗帘、床上用品等。注：说明酒店精装修定位指标。（五）项目总投资一览表（表五） 君悦项目总投资一览表序号名 称总成本 （万元）单方成本 （元/m2）备注1土地费用264002957.852前期费用5657.32633.843工程费用107564.0912051.464期间费用财务费用300003361.

13、19计息至03年底，按10.98%年利率估管理费用(建造过程中)2094234.61按开发成本1.5%估5开办费用6合 计171715.4119238.95第三节 酒店的主要经济指标第四节 （一）酒店主要技术经济指标 （表六） 君悦酒店项目酒店主要技术经济指标表基地总用地面积14595.6m2其中酒店用地面积14595.6m2塔楼总建筑面积196409m2酒店建筑面积67251m2办公建筑面积27081 m2公寓建筑面积53657m2地上建筑面积147989m2地下建筑面积48420m2裙房建筑面积4180m2主楼建筑面积147809m2机动车停车位750个（其中酒店：275个，办公155个，公寓320个）说明：未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。第五节 酒店的成本控制计划第六节 （一）项目工程预算费用表（详见附表三）（二）项目精装修工程成本表(按功能分) （详见附表四）（三）项目工程设施设备、设施、家俱配置（详见附表五）（