淮南山南新区土地一级开发项目经验交流Word下载.docx

1、（一）投资开发进展1.土地取得和供应。根据双方协议约定，淮南市政府负责新区各项规划批复和土地取得的具体实施工作；中铁四局负责在土地取得工作中投入资金，投资建设协议约定的基础设施。截至目前，双方合作的15平方公里、约21714亩土地，中铁四局配合市政府累计已完成土地报批并拆迁土地面积14344亩，完成全部土地面积的66.06%。土地供应累计完成11750.06亩，完成54.11%。其中：出让用地5259.19亩，划拨用地1766.66亩，基础设施4724.21亩；尚有7370.45亩土地未报批。2.项目投资及资金回收。一是按照“主合同”约定，山南新区15平方公里范围内的土地一级开发预计投资额58

2、.62亿元纳入土地开发成本；二是对“主合同”约定范围外的基础设施投资建设，签订13个代建合同价款20.93亿元。两项合计总投资预算达79.55亿元。目前，中铁四局已累计投入资金48.21亿元（其中土地一级开发投入资金34.98亿元，代建项目建设投入资金13.23亿元），占投资总额的60.6%，回收资金33.62亿元。净投入资金为14.59亿元，预测待投资额31.34亿元（其中：土地一级开发23.64亿元，代建7.7亿元）。（二）建设施工进展按照淮南市政府“大开发、大建设”的要求，为加快淮南项目投资建设，中铁四局麾下8家施工单位2007年开始齐聚山南，在较短时间里完成了山南新区诸多基础设施建设任

3、务：投资代建的洞山隧道和淮河大道先后于2008年7月、9月建成通车，高压走廊、农民新村等工程也按期完工并交付使用，“四横三纵”道路全面成型。其中，洞山隧道工程荣获淮南市政工程“舜耕杯”、安徽省建设工程“黄山杯”和中国市政工程协会“全国市政金杯示范工程”等奖项。2012年，淮南市行政办公中心、淮南二中先后迁入新区，围绕其周边的广弘城、山南印象、金地滟澜山、西湖春天等一批商业地产项目交付使用，新区形象显现、人气渐增，建设持续推进，发展前景越来越被各界看好。（三）项目收益可观淮南一级土地开发项目投资收益来自于土地开发投资收益分成和工程建设施工利润两个部分。1土地收益分成。截至2013年6月底，一是已

4、出让和划拨土地41宗，合计7025.86亩（出让土地5259.20亩，划拨土地1766.66亩），土地成本补偿及收益分成合计38.89亿元，其中：土地成本26.49亿元，收益分成12.40亿元；二是按当前土地出让平均价格（108 万元/亩）及成本（45万元/亩）测算，待出让土地5509亩，待划拨土地1500亩，预计待实现土地成本补偿及收益分成为43.69亿元，其中：土地成本31.54亿元，收益分成12.15亿元。预计项目土地总收入82.58亿元，土地总成本58.03亿元，土地收益分成24.55亿元。2建设施工利润。截至2013年5月底，我局对各施工单位批复计价24.83亿元（含代建工程），局收

5、施工利润4.45亿元（不含处级施工单位施工利润），局收施工毛利率17.91%。按当前施工毛利率17.91%测算，预计待实现工程计价18.35亿元，待实现局收施工利润3.29亿元，预计淮南项目工程建设（含代建项目）总计价额约43.18亿元，预计局收施工利润7.74亿元。综合分析，淮南项目总体投资收益总额预计为32.29亿元。二、淮南项目的经验和做法（一）谨慎选择项目。进入21世纪以来，淮南“煤、电、化”产业增速加快，经济实力显著增强。淮南市委市政府决心举全市之力建设好淮南山南新城区，计划用510年时间使其成为淮南的行政中心、科教文体中心、高新技术产业区、物流中心和最佳人居区，实现安徽省委、省政府

6、确定的打造“两淮一蚌”城市群战略，构筑淮南为皖北区域性中心城市目标。基于上述因素考虑，2005至2007年，四局经过对安庆、合肥、淮南三个城市土地一级开发项目精心比对分析，最终选择了淮南项目。正是前期的审慎预判和科学的预研分析，为后期投资开发的顺利进行打下了良好的基础。（二）领导高度关注。淮南投资项目从酝酿、诞生到今天取得良好的经济效益和社会效益，与各级领导的关心和支持是分不开的。2005年，时任四局总经理、现股份公司戴和根副总裁亲自出面，多次与淮南市主要领导沟通合作的模式、条件等细节并达成共识；2007年投资合同的签订仪式及2008年的淮南市政府的行政办公中心及主要干道的开工典礼，股份公司戴

7、副总裁和冯慧光部长等领导均莅临现场；2009年金融危机期间，股份公司李长进董事长（时任股份公司总裁）也专程前往淮南项目检查指导。四局董事长、党委书记张河川，总经理许宝成多次在局本部和淮南项目召开专题会议，研究部署相关事宜；局分管领导及相关部门负责人定期在淮南与政府高层召开会商会议，就淮南项目与淮南政府人员进行对接，交换意见。这些都坚定了四局与淮南市政府合作开发好山南新区的信心和决心。（三）固化合作方式。2005年，企业与政府合作进行一级土地开发还是新兴事物，如何进行合作，投资如何收回，如何确保实现收益等问题困扰着四局。经慎重考虑，我们与淮南市政府共同聘请，并与北京大岳咨询公司共同拟订了淮南市山

8、南新区首期土地投资开发合同的建议文本，并编制了淮南市山南新区首期投资开发区域投融资规划作为合同附件。该合同和规划对我们在该项目的运作提供了明细的操作程序，同时也明确了合作双方的权利和义务。在具体运作模式上，中铁四局在淮南成立了淮南项目投资公司，负责该项目的运作，从而更有利于划清与政府的经济利益，避免产生经济纠纷。（四）抢抓出让机遇。2007-2010年，是中国房地产市场快速发展的黄金时期。自2009年4月淮南山南新区首批三宗土地成功出让，从最初出让单价不足50万元/亩，到 216万元/亩，新区土地价格一路走高，节节攀升。2011年9月出让的一宗商业地块以219万元/亩成交，在国家加大对房地产市

9、场调控的大环境下，再次刷新了新区地价。这些地块的出让，不仅显示了山南新区蓬勃发展的生命力，给新区带来了人气，吸引了更多开发商的视线，而且坚定了中铁四局进一步加大投资建设力度的信心。2013年，新区已供应出让用地5宗，总面积401.53亩，出让均价205.16万元/亩。（五）强化市场营销。为提升山南新区的市场影响力和认知度，中铁四局与淮南市政府联合中国房地产协会、共青团中央、全国青年企业家联合会等组织，在淮南举办了“中等城市房地产开发与淮南山南新区发展高峰论坛”、“中国城市化建设高峰论坛”等大型的新区推介宣传活动，受到邀请的国内外知名专家学者、企业家、房地产商和各级政府部门及众多国内知名企业家纷

10、至沓来，有效提升了山南新区的市场影响力和认知度，为山南新区开发和土地上市奠定了良好的基础。（六）加强沟通协调。在与淮南市政府的长期合作中，双方建立了“专题对接会”、“双方联席会”和“高层会商会”的三级沟通协调会议机制。通过三级会议机制，双方及时研究解决新区建设和管理、土地取得和营销、工程审计和资金回流等具体问题，建立了资金往来及计息确认程序、竣工项目审计确认程序、土地取得费用过程审核确认及双方审核会商程序、土地取得费用审计确认与合同清算程序，以及年度预结算成本等工作，使双方对审计、资金支付、土地抵押等诸多经济事项有章可循，有据可依。双方还建立了山南新区开发建设工作推进协调会制度，每周六由分管副

11、市长牵头，对新区重点工作进行督察。三、淮南项目面对政策调整及市场风险的应对策略近几年来，国家对房地产市场的调控力度持续加大，淮南项目面临的宏观环境已发生了较大的变化，形势比以往更加严峻：一是国家对房地产调控的政策不动摇，对房地产行业的影响显而易见，对山南新区基础设施建设、招商引资等工作带来很大影响，形势不容乐观；二是国家对土地管理政策进行了部分修订，对土地征储、使用等方面进行了更为严格的制约，土地开发成本持续走高，将影响淮南项目投资收益。为此，我局和淮南市政府紧密联合，主动出击，确定相应的风险应对策略。（一）完善管理体制，真正解决征地拆迁问题。目前，山南新区一直没有行政区划，山南新区管委会作为

12、市政府的派出机构只负责新区建设，而新区建设涉及的乡镇隶属于田家庵区、大通区、谢家集区，征地拆迁补偿成为新区管委会的一大难题，工作滞后严重。其后果一是基础设施等项目施工时受农民阻碍；二是由于不能及时拆迁交地，各用地单位在拿地后无法开工，同时也以此为由拖欠土地款。2013年初，淮南市委市政府领导班子完成换届。新一届政府对新区建设高度重视，多次到新区各建设项目调研，四局乘势建议政府出台了一系列有力措施，以尽快理顺山南新区管理体制，为新区建设进一步推进注入了强大的动力。目前，新区行政区划调整方案已经上报省政府。同时，我们正在协助淮南市政府加强拆迁力度。淮南市政府也计划年内完成既已出让地块（毛地）的征拆

13、工作，收回剩余土地应收款，并承诺年内支付已确认的我方土地成本和分成收益。（二）适时联动开发，有效解决应收款项问题。面对正在如火如荼建设中的山南新区，中铁四局合作区域内土地一级开发及区域外代建项目剩余投资规模依然庞大，为不使新区建设和双方合作受困于此，有效解决淮南项目大量应回收款项的问题，我局意向充分利用我局房地产公司开发的“阳光城”项目在淮南取得了良好的销售业绩和形象，在取得股份公司的决策同意下适时在山南新区启动土地一二级联动开发。这样一方面可以加快新区开发和双方合作进程，另一方面可以合理解决应回收款项问题。四、淮南项目下一步工作重点及发展趋势（一）控制投资额度，确保投资回收。为确保四局利益，

14、我们一方面严格控制今后一段时期的代建项目，并对已批准的代建项目在合同的条款设计上增加土地抵押担保条款，降低投资风险；二是积极与淮南市政府沟通，加快土地上市供应速度，增加土地供应量，及时结算出让和划拨土地资金，确保资金回收率，实现项目预期收益目标；三是督促淮南市审计局加快对土地取得和代建项目工程建安费用的审计，加快资金回收。（二）深化合作机制，加强风险防范。一是加强与淮南市有关领导和相关部门的联系和沟通，积极争取政府方的支持，调动各方面积极因素，有效解决影响我方资金回收和工程建设等各方面的问题，促使双方合作进一步深化；二是坚持“三级会议”共商机制，共同做好土地的“商品”经营，督促政府土地市场规范

15、化运作，确保合作开发机制健康运行；三是提高合同履约意识，严格按照合同约定，规范项目建设，有效约束各方违法、违约行为；四是加强风险研判和防范，及时跟进国家和安徽省有关房地产市场的政策信息，及时应对出现的各类新情况、新政策，做好各种风险防范预案，切实保障四局投资权益不受影响。（三）把握投资节奏，有序推进项目建设。在工程资金的投入和施工进度控制上，按照既定的施工计划，合理控制投资节奏，有序推进项目建设。根据主合同约定，按照土地取得和工程进度落实资金，尽可能匹配投资和回报节奏。对政府高度关注的投资重点项目和资金能够保证的代建项目加快推进，降低多投入而少回报或无回报的风险，减少净投资。截至目前，淮南山南

16、新区累计建设开工项目145个，完成固定资产投资312.73亿元，占淮南市大建设投资的三分之一；新区房地产开发总量达450万平方米，规划五个居民安置点均已开工建设，已安置11034人，山南新区已经步入快速发展的关键时期，正由新区建设向新城建设迈进。中铁四局与淮南市政府合作开发的15平方公里区域，虽只占规划建设面积的四分之一，但其是山南新区的核心区域。随着淮南经济社会进一步发展和城市现代化的加速推进，以及淮南市政府为加快城市转型和产业升级，大力实施“合淮同城化”战略，实现融入合肥经济圈，改善能源工业城市人居环境，建设“两型城市”、打造“五彩淮南”的目标，必将在山南新城的建设上给予更多的关注和支持。在具备这样的政治优势和开发环境下，我们相信山南新区的美好未来将离我们越来越近，也一定能够实现中铁四局预期的投资效益。