我国房地产企业的财务报表分析以潍坊华润万家地产集团为例文档格式.docx

1、中国香港湾仔港湾道26号华润大厦49楼公司办公地址：潍坊市东方路2577号华润国际商务大厦A座公司股票上市交易所：深圳证券交易所 公司股票代码：HK 11091.1.2股东构成1.股份总数：10,995,210,218 （股）2.截至2011年12月31日，公司共有股东1,487,388 户（其中A 股 1,446,970 户，B 股40,418 户）拥有公司股份前十名股东持股情况如下：股东名称 股东性质持股比例持股总数华润股份有限公司 国有法人14.73%1,619,094,766中国人寿保险股份有限公司分红个人分红-005L-FH002 深其他1.67%184,121,543刘元生 1.2

2、2%133,791,208融通深证 100 指数证券投资基金0.91%99,575,114TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT.外资股东0.80%87,455,642易方达深证 100 交易型开放式指数证券投资基金（易方证基（2009）947）0.79%87,047,066HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH FD 0.75%82,406,712博时第三产业成长股票证券投资基金0.73%80,000,000易方达深证 100 交易型开放式指数证券投资基金（易方证基（2006）20）0.67%74,03

3、2,782博时新兴成长股票型证券投资基金0.64%70,000,0001.2、企业发展状况华润置地企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。华润置地1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务经过多年努力，华润置地逐渐确立了在住宅行业的竞争优势。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门

4、、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。2009 年公司实现营业收入488.8 亿元，同比增长 19.2%，实现净利润53.3 亿元，同比增长32.1%。报告期内，公司销售额首次突破 600 亿元，实现销售面积 663.6 万平方米，销售金额 634.2 亿元，分别比 2008 年增长 19.1%和 32.5%。实现结算面积 605.2 万平方米，结算收入 483.2 亿元，同比分别增长 34.1%和 19.3%。过去二十年，华润置地营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最

5、优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。1.2.1、2011年房地产业发展状况1.政府连续出台刺激政策，市场住房需求开始集中释放：2009年，全国商品房销售面积9.37亿平方米，同比增长42.1%；商品房销售总额达43994.54亿元，同比增长75.5%，其中，商品住宅销售额38157.21亿元，同比增长80.0%。2.房价强劲回升，各地区价格普遍上涨；3.房地产企业投资增加，新开发土地面积增长1.2.2、目前房地产业发展形势：1.进入 2010年前后，政府推出一系列调控政策，以遏制房价过快上涨、引导住宅市场理性发展；2.预计2010

6、年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主，保证房地产市场的平稳运行；3.低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。能否率先完成绿色转型，对于参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。1.3、关注审计报告的措辞 从审计报告的措辞来看，该审计报告是一个无保留意见的审计报告。这就意味着，注册会计师认为，公司的财务报表，符合以下条件：（一）会计报表的编制符合企业会计准则和国家其他财务会计法规的规定。（二）会计报表在所有重要方面恰当地反映了被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量情况。（三）会计处理方法遵循了一致性原则。（四）注册会计师已按照独立审计准则的要求，完成了必要的

7、审计程序，在审计过程中未受阻碍和限制。（五）不存在影响会计报表的重要的未确定事项。（六）不存在应调整而被审计单位未予调整的重要事项。此无保留意见的审计报告，意味着注册会计师认为财务报表的反映是公允的，能满足非特定多数的利害关系人的共同需要，并对发表的意见负责。同时也表明被审计单位的内部控制制度较为完善，可以是审计报告的使用者对被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量具有较高的信任度。第二章 资产负债表分析根据华润置地2011年资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如表1所示。表1 资产负债表趋势分析表2009年12月31日项目20102011增（减）%结构%流动资产：货币资金23,001,9

8、23,830.8019,978,285,929.9215.13 16.72 16.76 交易性金融资产740,470.77-0.000540.00 应收票据应收账款713,191,906.14922,774,844.24-22.71 0.52 0.77 预付款项8,736,319,500.733,160,518,998.56176.42 6.35 2.65 应收利息0.00应收股利其他应收款7,785,809,435.413,496,096,906.25122.70 5.66 2.93 存货90,085,294,305.5285,898,696,524.954.87 65.46 72.04 一

9、年内到期非流动资产其他流动资产流动资产合计130,323,279,449.37113,456,373,203.9214.87 94.71 95.15 非流动资产：可供出售金融资产163,629,472.66167,417,894.55-2.26 0.12 0.14 持有至到期投资长期应收款长期股权投资3,565,383,001.512,485,725,268.9943.43 2.59 2.08 投资性房地产228,143,157.99198,394,767.0514.99 0.17 固定资产1,355,977,020.481,265,332,766.187.16 0.99 1.06 在建工程5

10、93,208,234.13188,587,022.90214.55 0.43 0.16 工程物资固定资产清理生产性生物资产油气资产无形资产81,966,325.940.06 商誉长期待摊费用31,318,689.6525,268,164.9723.95 0.02 递延税款资产1,265,649,477.661,449,480,632.53-12.68 0.92 1.22 其他非流动资产非流动资产合计7,285,275,380.025,780,206,517.1726.04 5.29 4.85 资产总计137,608,554,829.39119,236,579,721.0915.41 100.0

11、0 流动负债：短期借款1,188,256,111.114,601,968,333.32-74.18 0.86 3.86 交易性金融负债1,694,880.00-100.00 0.00142 应付票据30,000,000.00应付账款16,300,047,905.7512,895,962,836.6326.40 11.85 10.82 预收账款31,734,801,163.7623,945,755,139.8532.53 23.06 20.08 应付职工薪酬806,504,472.20517,762,853.1955.77 0.59 应缴税费1,176,877,640.28-861,985,12

12、2.52+236.53 -0.72 应付利息122,643,721.10219,884,034.75-44.22 0.09 0.18 应付股利其他应付款9,258,734,468.309,968,304,370.93-7.12 6.73 8.36 一年内到期的非流动负债7,440,414,366.7813,264,374,576.45-43.91 5.41 11.12 其他流动负债流动负债合计68,058,279,849.2864,553,721,902.605.43 49.46 54.14 非流动负债：长期借款17,502,798,297.119,174,120,094.8390.78 12

13、.72 7.69 应付债券5,793,735,805.145,768,015,997.010.45 4.21 4.84 长期应付款专项应付款预计负债34,355,814.9541,729,468.03-17.67 0.03 递延所得税负债802,464,465.02867,797,927.60-7.53 0.58 0.73 其他非流动性负债8,408,143.8212,644,849.82-33.51 0.01 非流动性负债合计24,141,762,526.0415,864,308,337.2952.18 17.54 13.30 负债合计92,200,042,375.3280,418,030,

14、239.8914.65 67.00 67.44 股东权益：股本10,995,210,218.007.99 9.22 资本公积8,557,716,583.447,853,144,319.558.97 6.22 6.59 盈余公积8,737,841,436.856,581,984,978.1432.75 5.52 未分配利润8,808,398,744.056,184,277,986.6642.43 6.40 5.19 外币报表折算差额276,721,078.80277,307,760.05-0.21 0.20 0.23 归属于母公司所有者权益合计37,375,888,061.1431,891,92

15、5,262.4017.20 27.16 26.75 少数股东损益8,032,624,392.936,926,624,218.8015.97 5.84 5.81 所有者权益合计45,408,512,454.0738,818,549,481.2016.98 33.00 32.56 负债及股东权益总计2.1、资产负债表总体状况的初步分析2.1.1、资产状况的初步分析公司的资产总额由年初的11923657.97万元增加到年末的13760855.48万元，同比增长了15.41%。资产总额增加的主要原因在于：流动资产增加了1686690.62万元，长期股权投资增加了107965.77万元，固定资产增加了9

16、064.43万元，在建工程增加了40462.12万元，无形资产增加了8196.63万元。可见流动资产的增加仍是最主要的原因。从资产结构来讲，流动资产占比为94.71%，这一比例很高，说明公司经营较为灵活，但应注意自身的稳定性。非流动资产占比由年初的4.85%增长到年末的5.28%，公司的资产结构略有调整。相比较来讲，流动资产和非流动资产在当年都有增长，其中流动资产的增幅为14.87%，非流动资产增幅为26.04%。很明显的，非流动资产增长速度快于流动资产。另外，公司当年销售收入增加19.25%，大于流动资产的增长比，说明公司流动资产的经营质量和利用效益有所提高。2.2、负债与所有者权益的初步分

17、析负债与所有者权益增加的原因在于：流动负债增加350455.79万元，非流动负债增加了827745.42万元，所有者权益增加了658996.30万元。可见，非流动负债的增加额最大。从负债和所有者权益的结构来看，流动负债占比为49.46%，非流动负债占比为17.54%，所有者权益占比为33.00%。由这些比例可见，公司对短期资金的依赖性还是很强的，面临的偿债压力也较大，风险水平相对会高些。相对而言，流动负债、非流动负债和所有者权益都有增加，流动负债增加5.43%，非流动负债增加52.18%，所有者权益增加16.98%。可见，长期资本增长速度快于流动资本，且长期资本总额比重上升了4.68%，说明公

18、司调整了资本的构成，使风险有所减弱，当然筹资成本也会相应增加。2.3、资产主要项目分析2.3.1、货币资金及其质量分析从总体规模来看，公司货币资金同比增长了15.13%，略小于资产的增幅，因而其占资本总额的比重由年初的16.76%下降到年末的16.72%。虽然稍有下降，但公司货币资金持有量在同行业中也处于较高的位置（如图1所示）。相对来说，资产的安全性较强，质量较高。另一方面，货币资金的增加速度由快于流动资产（14.87%），货币资金占流动资产的比重有所上升，公司应对市场变化的能力得到增强。货币资金较充裕，能满足公司交易性、预防性和投机性动机。但公司在运用资金方面可能比较保守，存在资金闲置问题

19、。第三章 利润表分析根据华润置地2009年利润表，编制利润表的趋势分析表。如表2所示。表2 利润趋势分析表2009年度增（减）/%2009结构/%2008结构/%一、营业总收入19.25 二、营业总成本17.98 84.13 85.03 其中：营业成本38.03 70.61 61.00 营业税金及附加-20.54 7.37 11.06 销售费用-18.63 3.10 4.54 管理费用-5.80 2.95 3.73 财务费用-12.72 1.17 1.60 资产减值损失-1.07 3.09 加：公允价值变动收益-87.36 0.05 投资收益341.27 1.89 0.51 其中：对联营公司和

20、合营公司的投资收益158.35 1.11 三、营业利润36.46 17.77 15.53 营业外收入23.02 减：营业外支出38.39 0.28 0.24 非流动资产处置损失-32.48 四、利润总额36.30 17.63 15.42 所得税费用30.02 4.47 4.10 五、净利润38.58 13.15 11.32 归属于母公司所有者的净利润32.15 10.90 9.84 少数股东损益81.35 2.25 1.48 六、每股收益 （一）基本每股收益29.73 （二）稀释每股收益七、其他综合收益58.49 0.13 0.10 八、综合收益总额38.75 13.28 11.42 归属于母

21、公司所有者的综合收益总额32.40 11.03 9.93 归属于少数股东的综合收益总额3.1、利润表总体状况的初步分析2009年，公司实现营业收入4888101.31万元，同比增长19.25%；营业利润同比增长36.46%；实现净利润643000.75万元，同比增长38.58%；每股收益0.48元，同比增长29.73%。 存货比较稳定，这与景芝酒业的生产模式有关，需与固定的库存量。计提的各种准备过低，资产虚估，风险准备不足。3.2、利润表主要项目的分析3.2.1、对营业收入的分析2009年，公司实现营业收入4888101.31万元，较2008年增长了788923.39万元，上升幅度较大。在同行业中，公司营业收入处于很明显的较高水平（如图13所示）。究其原因，主要是由销售面积增加和房价上涨共同导致的。（1）销售面积因素。2009年，政府连续出台刺激政策，市场住房需求开始集中释放。全国商品房销售面积、商品房销售额、商品住宅销售额都有近乎惊人的增长。其中，华润置地在2009年实现销售面积663.6万平方米，较2008年增长了19.1%；实现结算面积605.2万平方米，同比增长34.1%。（2）价格因素。由于政府相关政策的出台和作用、市场需求的大幅增加，使得房价强劲回升，各地区价格普遍上涨。华润置地在全国各地的