巴厘岛项目投资收益分析doc 47页Word文档下载推荐.docx

1、商业部分定位“中国首家女性FREE主题体验式潮流生活港”，它导入国际最新购物概念文化“体验式”购物理念模式，代表着深圳女性生活的新天地，引领着鹏城女性购物的新潮流，是真正集购物享受、休闲、娱乐、餐饮于一体的LIVING MALL。巴厘岛以超前性、差异性、市场导向性、创新性、价值性为其定位原则，打造本项目三大核心竞争力板块淑女城、活色生香馆、真味生活馆；以其创新性、价值性来实现经营精品产品、品牌产品、文化产品的高素质定位。本项目各楼层的功能业态的特色表现在：一层淑媛名店城以品牌集、明星店、COFFEE SHOP为主题板块，以25-40岁中高收入的女性为目标消费对象，经营国际、国内、本地特色的知名

2、女装、珠宝首饰、化妆品、精品皮具、开放式咖啡吧；二层活色生香馆以精品超市、折扣中心、西式餐厅为主题板块，以20-30岁的女性为目标消费群，经营家居生活精品、中高档潮流服饰、运动保健用品、主题专卖店、品牌折扣超市、西式餐厅等；三层真味生活馆以情感世界、时尚梦工场、缘分空间为主题板块，以18-40岁成年女性为目标消费群，经营设计专营、话吧聊吧、保健美容纤体中心、情侣用品区、休闲酒吧、3D迷你梦幻影城。5 项目地块面积及边界长项目地块边界面积为9529平方米，南北边界长度为113米，东西边界宽度为83米。第二部份：投资成本及费用分析6 总建筑面积：18000平方米7 开发成本总额：17043.73万

3、元8 建筑单方造价：9500元9 各项成本构成成本费用是指项目开发所需投入，包括土地成本、建安工程成本、配套工程成本及发生的税费及费用。敝司根据贵司提供商住两部份的总成本，以建筑面积分摊计算本项目各成本。9.1 土地成本序号项目基数（万元）基数单位数量单位金额（一）土地出让金（二）折迁补偿费（三）合计4271.199.2 前期工程费市场调研、策划费用10.00勘测设计费183.05（1）规划设计费（2）水文地质勘察费0.00场地三通一平费（四）筹建开及项目管理费4881.363%146.44（五）339.499.3 建安工程土建工程基础及主体工程室内装修工程（3）外立面装修工程（4）室内水电安

4、装设备及安装工程电梯订购及安装室内外消防消防报警保安监视设备及安装中央空调系统工程其他照明、防雷接地工程费9.4 开发税费预算定额管理费建筑工程监理费建筑工程质量监督费建筑工程质量监督检查费建筑工程安全检查监督费（六）报建费：建筑许可证费（七）其他税费（如白蚁防治费）（八）1719.459.5 红线内外公建配套工程费外电工程费18000.0070元/126.00临时施工、用电费59.00外排水工程1018.00外水管网工程费、变频水泵等171.009.6 开发成本费用项 目单价（万元/）总额土地成本0.24前期工程费0.02建安工程费0.27开发税费0.10红线内外公建配套工程费0.01不可预

5、见费用0.03569.12开发成本总额0.6611951.619.7 开发期间费用数量单位管理费用48496.35万元1454.89销售费用3637.23宣传推广费5%2424.82租售代理费2%969.93其它销售费用0.50%242.48财务费用5092.12假设本项目资金来源全部是开发商自有资金，财务费用忽略不计。10 总成本费用汇总项目总成本费用为开发项目所有费用的投入，其包括开发成本与开发期间成本总和，即总成本=开发成本费用+开发期间费用（详见总成本费用汇总表）开发成本建安工程（5）（6）开发期间费用0.280.080.20总成本0.9517043.73第三部份：项目租售财务收益分析

6、11 租售价格的定位为确保巴厘岛销售收益合理预测，敝司通过对项目周边同类商场的市场调研，运用市场比较法预测项目的平均价格，为下一步分析工作的准确性、可操作性提供依据。11.1 销售价格的定位11.1.1 主要竞争项目参数对比主要竞争项目参数对比表竞争对手交通人流规模商场主题硬件设施规划设计经营模式商场管理均价金茂礼都稍差小一般较差3.2都市千千汇好4.811.1.2 采用市场比较法确定销售价格的上限根据调研已知可比实例金茂礼都商铺的均价为3.2万元，都市千千汇商铺的均价为4.8万元，故可求出本项目商铺的销售价格：销售均价市场比较法系数修正表比较实例均价交易时间情况修正区域因素修正个别因素修正交

7、易情况修正项目修正价小计100/100-1-2100/96100/92100/1033.5都市.千千汇+5100/108100/94100/1054.5说明：1. 交易时间情况修正是将比较实例交易时与本项目交易时存在的价格差异，利用不同时期的价格，通过比较系数修正方法来确定项目的价格。2. 区域因素修正是将比较实例与本项目所处不同的地段、商业气氛及人流情况而形成的价格差异，通过本项目与比较实例的对比加以修正价格。3. 个别因素修正是将比较实例与本项目自身不同的定位、规划设计、经营模式及经营管理的不同而形成的价格差异加以修正。4. 交易情况修正是将比较实例的非正常交易修正为正常交易的合理价格，这

8、种修正就是排除掉交易过程中的一些特殊因素（如特殊的交易方式、交易税费的转嫁、交易时附带有“价外费用”等）所造成的交易价格偏差。5. 等于比较实例均价乘以交易时间修正系数乘以个别因素修正系数乘以区域因素修正系数乘以交易情况修正系数，即项目修正价=比较实例均价个别因素修正系数区域因素修正系数交易情况修正系数。综上所述，根据项目的修正价格以算术平均法计算出项目均价：项目均价=（3.5+4.5）2 =4.0（万元/平方米）本项目销售均价应考虑区域市场及成本费用，敝司建议销售均价为：楼层建筑面积实用率销售均价一层5520.8054.634.5万元二层5811.4851.572.5万元三层6082.706

9、3.711.5万元11.2 租赁价格由于已根据可比实例的销售价格测算出了本项目的销售价格，故可将测算销售价格转换为租赁价格。假设本项目商铺经营为无限期，则根据公式A=PR来求其租赁价格，则租赁价格为： A为月租赁价格P为销售价格R为基准收益率，选取8% 首层月租赁价格=销售价格R12=450008%=300（元） 二层月租赁价格=销售价格=25000=166（元）=15000=100（元）11.3 租售价格综合以上市场的调研资料统计分析，通过敝司对项目周边商铺位置、近期价格走势、开发规模等市场竞争因素，在充分考虑到项目的开发利润，迅速回笼资金等各方面因素的基础上，建议项目商场定价如下表：商铺销

10、售均价商铺租赁均价首层300元150元80元12 项目销售收益测算12.1 销售收入12.1.1 项目销售进度与收入预测根据不同销售阶段预测项目的销售收入，详见各层销售进度与收入预测表。首层销售进度与收入预测2005年2006年总 额1-6月7-12月销售率80%20%0%100%销售面积4416.641104.16销售价格（元）4.50销售收入（万元）19874.884968.7224843.60如果首层按4.5万元/平方米销售，则销售收入为24843.60万元，即首层销售收入=19874.88+4968.72=24843.60（万元）。二层销售进度与收入预测2007年70%10%4068.

11、04 1162.30 581.15 0.00 5811.48 2.50 10170.09 2905.74 1452.87 14528.70 如果二层按2.5万元/平方米销售，则销售收入为14528.70万元，即二层销售收入=10170.09+2905.74+1452.87=14528.70（万元）。三层销售进度与收入预测50%35%15%3041.352128.95912.411.504562.033193.421368.619124.05如果三层按1.5万元/平方米销售，则销售收入为9124.05万元，即三层销售收入=4562.03+3193.42+1368.61=9124.05（万元）。项

12、目销售进度与收入预测汇总表10170.092905.741452.8714528.7034607.0011067.882821.48根据各销售阶段不同，各层销售收入总和为：项目销售总收入=34607.00+11067.88+2821.48=48496.35万元。12.1.2 项目三年期返租销售收入由于本项目以返租销售形式进行，其销售收入有一部份作为返租成本，在此以不同销售率来分析销售收入情况，进而分析剔除返租成本的销售收入。12.1.2.1 销售率为100%的销售收入此为没有剔除返租成本的销售收入，详见100%销售率的销售收入表。100%销售率的销售收入表面积市场均价总额（万元）备注商铺全部销

13、售2.5017414.9812.1.2.2 不同销售率的销售收入此为未剔除返租成本而按50%、60%、70%、80%、90%、100%的销售率计算的销售收入，详见不同销售率的销售收入表。不同销售率的销售收入表实收均价60%90%5520.80 4.50 12421.80 14906.16 17390.52 19874.88 22359.24 24843.60 7264.35 8717.22 11622.96 13075.83 6082.70 1.50 4562.03 5474.43 6386.84 7299.24 8211.65 9124.05 17414.98 24248.18 29097.

14、81 33947.45 38797.08 43646.72 48496.35 12.1.2.3 剔除返租成本后销售率为100%的销售收入此收入剔除返租回报率按8%，返租期为三年的返租成本计算的，详见剔除返租成本销售率为100%的销售收入表。剔除返租成本销售率为100%的销售收入表单位：市场回报率回报成本单位回报成本实收实收额5962.461.083.4218881.14商铺全部销售3486.890.601.9011041.812189.770.361.146934.2811639.1236857.2312.1.2.4 剔除返租成本不同销售率的销售收入此为剔除返租回报率按8%，返租期为三年的返租

15、成本后按50%、60%、70%、80%、90%、100%的销售率计算的销售收入，详见剔除返租成本不同销售率的销售收入表剔除返租成本不同销售率的销售收入表销售收入3.42 9440.57 11328.68 13216.80 15104.91 16993.02 18881.14 1.90 5520.91 6625.09 7729.27 8833.45 9937.63 11041.81 1.14 3467.14 4160.57 4853.99 5547.42 6240.85 6934.28 18428.61 22114.34 25800.06 29485.78 33171.50 36857.23 1

16、2.2 销售预计发生的税项及其他费用1. 返租成本，按销售收入的8%；2. 防洪工程维护费，按销售收入的0.13%；3. 营业税，按销售收入5%；4. 教育费附加，按营业税的3%；5. 城市维护建设税，按营业税的7%；6. 交易管理费，按销售收入的0.5%；7. 交易印花税，按销售收入的0.03%；8. 土地增值税，按销售收入的1%。销售税金及附加费用表金额（万元）返租成本11639.12 首层返租成本8%每年5962.46 二层返租成本3486.89 三层返租成本2189.77 销售阶段税费2670.45 营业税2424.82 教育费附加72.74 城市维护建设税7%169.74 防洪工程维护费0.13%3.15 交易阶段税费257.03 交易管理费242.48 交易印花税0.03%14.55 销售所得税16886.01 33%5572.38 20138.99