房地产估价基本术语标准文档格式.docx

1、com。cn网上书店： building 。公 告第84 号住宅城乡建设部对于公布国家标准房地产估价基本术语标准的通告现同意房地产估价基本术语标准为国家标准，编号为 GB/T50899-2013，自 2014年 2月1日实行。本规范由我部标准定额研究组织中国建筑工业第一版社刊行。2013年 6月 26日序言依据原建设部对于印发二二二三年度工程建设国家标准制订，订正计划的通知（建标 2003102 号）的要求 , 标准编制组经深入检查研究，仔细总结实践经验，参加有关国际标准和国际标准 . 并在充分征采建议的基础上 , 编制本标准。本标准的主要技术内容： 1. 总则； 2 。通用术语 ;3 。价钱

2、和价值； 4。估价原则 ;5 。估价程序 ; 估价方法； 7. 估价报告。本标准有住宅和城乡建设部负责管理， 由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责详细内容的解说。 履行过程中如存心见或建议， 请将寄送中国房地产估价师与房地产经纪人学会 （ 地点：北京市海淀区首体南路 9 号主语国际 7 号楼 11 层；邮政编码： 100048）本标准主编单位：中国房地产估价师与房地产经纪人学会本标准主要草拟人员:柴强 沈建忠 姜万荣 杨佳燕倪吉信 王全民 黄学军 丁川 高炳华 程敏敏本标准主要审察人员：冯长春 叶剑平 季如进 陶满德冯骏 崔太平 宋生华 吴守志金建清1总则 为一致和规范房地产估价的术语 ,

3、 并有益于国内外沟通和合作，拟订本标准 . 本标准合用于房地产估价活动 , 以及与房地产估价有关的管理、教课、科研和其余有关领域 使用房地长估价术语时，除应切合本标准规定外，尚应切合国家现行有关标准的规定。2通用术语2.0 。 1 房地产估价 real estate appraisal;property valuation房地产估价机构接受别人拜托 , 选派注册房地产估价师对房地产的价值或价钱进行剖析。测算和判断，并供给有关专业建议的活动2。0。2 房地产估价机构 real estate appraisal company依法建立并获得房地产估价机构资质， 从事房地产估价活动的中介服务机构 房

4、地产估价师 real estate appraisal ；property valuer经过全国房地产估价师执业资格考试或资格认定、 资格互认、获得房地产估价师执业资格的人员 .0.4 注册房地产估价师 licensed real estate appraisal ；certificate经过执业注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。 5 估价拜托人 client拜托房地产估价机构为其供给估价服务服务的单位或个人。6 估价当事人 parties involved in appraisal与房地产估价活动有直接关系的单位或个人， 包含房地产估价机构、 注册房地产估价师与估价拜托人 .7 估价利

5、害关系人 interested parties估价结果会直接影响其合法权益的单位或个人。 8 估价项目 appraisal project ；appraisal assignment估价拜托人拜托房地产估价机构为其供给估价服务的某项特定任务。9 估价目的 appraisal purpose ；purpose of valuation估价拜托人堆估价报告的预期用途。0.10 估价对象 subject property所估价房地产等财富或有关权益 . 11 价值时点 date of value所评估的估价对象价值或价钱对应的某一特准时间。 价值种类 type of value所评估的估价对象的某种

6、特订价值或价钱， 包含价值或价钱的名称、 定义或内涵。 估价原则appraisal principles;valuation principles估价活动所依照的法例或标准。0.14 估价程序 appraisal process；valuation process达成估价项目所需做的各项工作进行的先后序次。15 估价依照 appraisal support documentation valuation evidence作为估价的前提或基础的文件、标准和资料。 估价假定 appraisal assumptions针对估价对象状况等估价前提所做的必需、 合理且有依照的假定， 包含一般假定、不决事

7、项假定、背叛事实假定、不相一致假定和依照不足假定。17 估价方法 appraisal approaches;valuation methods测算估价对象价值或价钱所采纳的方法 , 包含比较法、利润法、比较法、成本法、假定开发法。 18 估价基础数据 basic data for appraisal估价测算中所使用的反应估价对象状况的数据，产的成交价钱、营运利润、开发建设成本等数据 . 估价参数 appraisal parameters以及估价对象及其近似房地用于测算估价对象价值或许价钱的参数、比率或比值。 20 估价结果 final value opinion经过房地产估价活动得出的估价对象

8、价值或价钱及供给的有关专业建议。21 估价报告 appraisal report ；valuation report房地产估价机构和注册房地产估价师向估价拜托人所做的对于股价状况和结果的正式陈说。 批量估价 mass appraisal鉴于同一估价目的 , 利用共同数据，采纳同样的方法，并经过统计查验，对大批相像的房地产在给定日期的价值或价钱进行评估 .23 个案估价 singleproperty appraisal相对于批量估价而言 , 独自对一宗或若干宗房地产的价值或价钱进行评估。 24 近似房地产 similar property ； comparable property与对象房地产的

9、区位、用途、权益性质、品位、规模、建筑构造、新旧程度等同样或邻近的房地产。 估价信誉档案 appraisal credit records房地产估价行业主管部门或房地产估价行业组织记录房地产估价师和房地产估价机构的基本状况、业绩、优秀行为、不良行为等内容，供社会民众查问的信誉信息管理系统。3价钱和价值3.0 。 1 成交价钱 transaction price ；actual sale price在成功交易中买方支付和卖方接受的金额。3。2 正常价钱 normal price不存在特别交易状况下的成交价钱 , 或成交价钱经交易状况修正后的价钱。 3 市场价钱 averaged market p

10、rice某种房地产在市场上的均匀交易价钱 .0.4 评估价值 appraised value经过房地产估价活动得出的估价对象价值或价钱。 5 市场价值 market value估价对象经合适营销后，由熟习状况、谨慎行事且不受逼迫的两方交易 , 以公正交易方式在价值时点自发进行交易的金额。 6 投资价值 investmentvalue估价对象或某个特定单位或个人的价值 .7 现状价值 value in use估价对象在某一特准时间的实质状况下的价值 .0.8 迅速变现价值 liquidationvalue估价对象在没有充分的时间进行营销状况下的价值。0.9 节余价值 residualvalue估

11、价对象在非持续利用状况下的价值。 10 抵押价值 mortgagevalue;mortgage lending value估价对象假定未建立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。11 抵押净值 netmortgagevalue抵押价值减去预期实现抵押权的花费和税金后的价值。12 法定优先受偿款 liens假定在价值时点实现抵押权时， 已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包含已抵押担保的债权数额、 发包人拖欠承包人的建设工程价款、 其余法定优先受偿款。13 计税价值 assessedvalue;taxablevalue为收税目的而评估的价值。 保险价值 i

12、nsurablevalue为保险目的而评估的价值。15 完整产权价值 value of fee simple interest房子所有权和以出让方式获得的建设用地使用权在不受任何其余房子地产权益等限制状况下的价值。 无租约限制价值 value of property as if no lease existed房地产在不考虑租借要素影响状况下的价值。 其评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确立租金收入人所评估的价值。 17 出租人权益价值 value of leased fee interest出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。 其评估价值为已出租部分在租借时期按合同租金

13、确立租金收入、 未出租部分和已出租部分在租借时期届满后按市场租金确立租金收入所评估的价值。 承租人权益价值 value of leasehold interest承租人对别人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。 其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值 . 房地价值 building and land value建筑物及其占用范围内的土地的价值 , 或土地及附着与该等土地上的建筑物的价值。0.20 建筑物价值 buildingvalue建筑物自己的价值，不包含该建筑物占用范围内的土地的价值。0.21 土地价值 landvalue土地自己的价值，不包含附着于该土地上的建筑物的价值

14、. 22 楼面地价 land price per unit of built up area必定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价钱。23 比较价值 sales comparison approach indication采纳比较法测算出的估价对象价值或价钱 .24 利润价值 income capitalization approach indication采纳利润法测算出的估价对象价值或价钱。 25 成本价值 cost approach indication采纳成本法测算出的估价对象价值或价钱。 26 开发价值 hypothetical development method indicati

15、on 采纳假定开发法测算出的估价对象价值或价钱。4估价原则4。0.1 独立、客观、公正原则 principle of independence,objectivity and impartiality要求站在中立的立场上， 脚踏实地、公正正直地评估出对各方估价利害关系人均是公正合理的价值或价钱的原则 . 合法原则 principle of legality要求估价结果是在依法判断的估价对象状况下的价值或价钱的原则。4.0 。 3 价值时点原则 principle of date of value要求估价结果是在依据估价目确实定的某一特准时间的价值或价钱的原则。0.4 代替原则 principl

16、e of substitution要求估价结果与估价对象的近似房地产在同样条件下的价值或价钱误差在合理范围内的原则。5 最高最正确利用原则 principle of highest and best use要求估价结果是在估价对象最高最正确利用状况下的价值或价钱的原则 . 最高最正确利用 highest and best use房地产在法律上同意、 技术上可能、 财务上可行并使价值最大的合理、 可能的利用，包含最正确的用途、规模、品位等。 7 谨慎原则 principle of cautious要求在影响估价对象价值或价钱的要素存在不确立性的状况下对其作出判断时，应充分考虑其致使估价对象价值或

17、价钱偏低的一面 , 谨慎考虑其致使估价对象或价钱偏高的一面的原则。5估价程序5.0 。 1 估价拜托书 appraisal assignment估价拜托人出具的拜托房地产估价机构为其供给估价服务的文件。 估价拜托合同 appraisal contract房地产估价机构和估价拜托人之间就估价服务事宜订立的协议 .5。0.3 估价基本领项 basic appraisal issues估价目的、价值时点、估价对象和价值种类的统称。 估价作业方案 appraisal work plan未达成特定估价项目而拟订的用于指导将来估价工作的计划， 包含工作的主要内容、质量要求、作业步骤、时间进度、人员安排等。

18、 估价技术路线 appraisal technical route评估估价对象价值或价钱所按照的基本门路和指导整个估价过程的技术思路。 6 实地查勘 on side inspection注册房地产估价师到估价对象或可比实例现场，察看、咨询、检查、查对、记录估价对象或可比实例状况的活动 . 0。 7 实地查勘记录 on side inspection notes ； on side inspectionrecords记录实地查勘的对象、内容、结果、人员和时间等内容的资料。8 估价报告内部审察 internal appraisal review房地产估价机构安房地产估价有关要乞降内部审察制度 ,

19、对自己的已撰写达成而还没有向股价拜托人出具的估价报告的内容和形式等的审察审定。 估价资料归档 appraisal date filing采集、整理在估价活动中获取和行程的文字、图标、声像等形式的资料 , 对此中拥有保留价值的资料进行分类并保留。0.10 估价档案 appraisal archives房地产估价机构和注册房地产估价师在估价活动中获取和行程的拥有保留价值的文字、图标、声像等形式的资料。6估价方法6.1 比较法6.1 。 1 比较法 sales comparison approach ；comparative method选用必定数目的可比实例， 将它们与估价对象进行比较， 依据此间

20、的差别对可比实例成交价钱进行办理后获取估价对象价值或价钱的方法。6。1.2 交易实例 property sales;property transactions真切成交的房地产等财富或有关权益及有关信息， 包含交易对象基本状况、 交易两方基本状况、交易方式、成交日期、成交价钱、付款方式、融资条件、交易税费负担、交易目的等 .1.3 可比实例 comparable sales ； comparables交易实例中交易方式合适估价目的、 成交日期靠近价值时点、 成交价钱为正常价钱或可修正为正常价钱的估价对象的近似房地产等财富或有关权益。 4 成立比较基础 establishing compariso

21、n basis使可比实例成交价钱与估价对象价值或价钱之间、 各个可比实例的成交价钱之间口径一致、互相可比的办理。交易状况修正 conditions of sale adjustment使可比实例的非正常成交价钱成为正常价钱的办理。市场状况调整 market conditions adjustmenttime adjustment使可比实例在其成交日期的价钱成为在价值时间的价钱的办理。 7 房地产状况调整 property conditions adjustment使可比实例在自己状况下的价钱成为在估价对象状况下的价钱的办理， 包含区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。1.8 总价调整 ad

22、justment based on total price鉴于总价对可比实例成交价钱进行的调整。 单价调整 adjustment based on unit price鉴于单价对可比实例成交价钱进行的调整。1。10 金额调整 dollar adjustment采纳金额对可比实例成交价钱进行的调整。 11 百分比调整 percentage adjustment采纳百分比对可比实例成交价钱进行的调整。12 直接比较调整 direct comparison adjustment以估价对象状况为基准， 将可比实例状况与估价对象状况进行比较， 依据此间的差别对可比实例成交价钱进行的调整。13 间接比较调

23、整 indirect comparison adjustment选定或设定标准房地产， 将估价对象状况和可比实例状况分别与标准房地产状况进行比较，依据此间的差别对可比实例成交价钱进行的调整。 楼幢调整系数 building adjustment factor对位于不一样楼幢的房地产价钱进行变换的系数。15 楼层调整系数 floor adjustment factor对位于不一样楼层的房地产价钱进行变换的系数。 朝向调整系数 aspect adjustment factor对位于不一样朝向的房地产价钱进行变换的系数。6.2 收 益 法1 利润法 income capitalization app

24、roach;income approach展望估价对象的将来利润， 利用酬劳率或资本化率、 利润乘数将将来利润变换为价值获取估价对象价值或价钱的方法。6.2 。2 酬劳资本化法 yield capitalization 展望估价对象将来隔年的净利润，利用酬劳率将其折现到价值时点后相加获取估价对象价值或价钱的方法。3 直接资本化法 direct capitalization展望估价对象将来第一年的利润， 将其处以资本化率或乘以利润乘数获取估价对象价值或价钱的方法。 4 利润乘数法 income multiplier method展望估价对象将来第一年的利润 , 将其乘以利润乘数获取估价对象价值或

25、价钱的方法。2.5 利润期 remaining economic life估计在正常市场和营运状况下估价对象将来可获取净利润的时间 , 即自价值时点起至估价对象将来不可以获取净利润时止的时间 . 拥有期 holding period估计正常状况下拥有估价对象的时间， 即自价值时点起至估价对象将来转售时止的时间。 潜伏毛收入 potential gross income估价对象在充分利用、 没有空置和收租损失状况下所能获取的归因于估价对象的总收入。2.8 空置和收租损失 vacancy and collection loss因空置或承租人拖欠租金等造成的收入损失。 有效毛收入 effective

26、 gross income潜伏毛收入减去空置和收租损失后的收入。10 营运花费 operating expenses保持估价对象正常使用或营业的必需支出 . 11 营运花费率 operating expense ratio营运花费与有效毛收入的百分比 .12 净利润 net operating income有关收入减去花费后归因于估价对象的利润 . 净利润率 net income ratio净利润与有效毛收入的百分比。2.14 时期利润 term income估计在拥有时期各年可获取的净利润。 15 期末转售利润 reversion ； income at reversion估计在拥有期末转售

27、房地产时可获取的净利润。 实质利润 actual income估价对象实质获取的利润 .17 可观利润 objective income估价对象在正常状况下所能获取的利润， 或实质利润经剔除特别的、 有时的要素后的利润 . 合同租金 contract rent租借合同商定的租金。19 市场租金 market rent某种房地产在市场上的均匀租金。 安全利率 safe rate没有风险或极小风险的投资酬劳率 .21 酬劳率 yield rate将估价对象将来各年的净利润变换为估价对象价值或价钱的折现率。 22 资本化率 capitalization rate房地产将来第一年的净利润与其价值或价钱

28、的百分比。2.23 综合资本化率 overall capitalization rate用于将所有房地产的净利润变换为房地产价值的资本化率。 土地资本化率 land capitalization rate用于将归因于土地的净利润变换为建筑物价值的资本化率。25 建筑物质本化率 building capitalization rate用于将归因于建筑物的净利润变换为建筑物价值的资本化率。 利润乘数 income multiplier房地产价钱或价钱与其将来第一年的利润的比值， 包含潜伏毛收入乘数、 毛租金乘数、有效毛收入乘数、净利润乘数、2.27 市场提取法 market extraction method经过可比实例的有关数据测算有关股价参数的方法。28 土地节余技术 land residual te