房地产行业税收筹划研究文档格式.docx

1、 绪论 经济活动变化不断，纳税人经营方式也是变化不断，但是税法具有原则性、稳定性和针对性的特点，所以税法不能包罗一切。这就给税收筹划以存在的空间。随着国家调控力度的不断加大，加上日益激烈的市场竞争，我国企业内部费用成本的压缩空间越来越小。作为企业外部成本的税收，其数额的多少极大地影响着企业的经济效益。科学的税收筹划，对于提高企业的经济效益、增强企业的竞争实力乃至促进整个行业的发展都具有积极的作用。1 选题背景 国外税收筹划由于起步较早，因此，对于税收筹划的理论研究的成果比较丰富。国外税收筹划几乎家喻户晓，美国约有50%以上的企业委托税务代理人办理纳税事宜;澳大利亚约有70%的纳税人通过税务代理

2、人办理纳税事宜；日本约有85%的企业委托税务代理人办理纳税事宜。税收筹划专业性强，许多企业都聘用专业的税务顾问从事税收筹划，企业设置专门的税务会计岗位。随着经济全球化程度的加深，跨国税收筹划的现象日益普遍。例如：联合利华由于子公司遍布世界各地，涉税情况复杂，母公司曾聘用45名税收高级专家进行税收筹划，给公司带来了可观的经济利益。 税收筹划是税务顾问、税务咨询和税务代理的重要组成部分。目前，税收筹划在西方发达国家已经成为一个非常重要的产业：许多高校开设了税收筹划课；会计公司、会计事务所等中介机构大都从事税收筹划业务，并且税收筹划已经成为这些中介机构的主要业务；从事与税收筹划业务有关的人员众多，如

3、德国有专门的税务顾问4.4万人，美国专门从事税务代理的人员有 3 万人；世界上大型企业，尤其是跨国公司，都聘请专门的税务顾问。随着经济国际化进程的加快，税收筹划事业将会得到进一步发展。 在国外，尤其是西方发达国家，企业进行税收筹划已经是司空见惯的事，但在我国，企业的税收筹划活动还刚刚起步，还处于初始阶段。我国企业税收筹划在理论研究方面比较薄弱，在实践方面也不够成熟，因而社会各界对税收筹划存在一些不够正确的认识，在税收筹划的概念、内容等方面的理解也有分歧。我国税收筹划的发展还很滞后，首先是在原来传统经济条件下，人们认为税收筹划就是偷税漏税，思想上认识的不足，导致人们很难去具体操作税收筹划，虽然近

4、些年税收筹划的概念被人们理解，但是由于企业管理水平的不足，税收筹划在我国的发展水平还不高。随着我国改革开放的不断深入和我国市场经济体制的建立健全，政府逐渐从直接参与企业管理的角色中分离出来，政府职能逐渐从指令性的直接管理转变为宏观调控的间接管理，企业的经营自主权日益扩大，企业经营机制逐渐转换。另一方面，企业的外部财税环境也在逐步改善，无论是政府公务员还是其他公民的法律意识在不断增强，“依法治国”、“依法治税”的程度也在不断提高，依法行事逐渐成为越来越多人的共识。尤其是党的十五大明确提出对国有大中型企业实行规范的公司制度改革，以及相关法律的修改和颁布后，企业逐渐成为独立核算、自主经营、自负盈亏的

5、经济实体，企业与国家确定了纳税人与征税人的关系，企业追求利益最大化这一经济行为也得到越来越多法律和道德上的支持；十七大报告在促进国民经济又好又快发展中的第七点“深化财税、金融等体制改革，完善宏观调控体系。”对金融体系的完善迫使企业从税收筹划角度而不是投机角度获得经济效益。企业财务管理者开始认识到税收在现代企业财务管理中的作用，认识到科学合理的税收筹划与偷逃税款的区别。外部环境的变化终于促使税收筹划打破了长久的沉寂，在我国逐渐发展起来。就在这两年，以税收筹划专业报刊出刊为标志，出版社出版税收筹划专业书籍，全国各地的研究所、大专院校纷纷举办税收筹划培训班，税务师事务所、会计师事务所纷纷以税收筹划来

6、招徕客户，打出品牌，北京、深圳、大连等税收筹划较为踊跃的地区还涌现出一些税收筹划专业网站，如“中国税收筹划网”、“中国税务通网站”、“大中华财税网”、“永信和税收咨询网”，税收筹划在我国蓬勃发展起来了。尽管如此，由于我国税务机关征管水平还有待提高，市场环境不够成熟、法制环境不够完善，适应发展需要的高素质筹划人员匮乏以及现实中税收筹划收费制度的困扰等，税收筹划在我国的发展尚处于正规化发展的初期。此外，房地产业由于其利润的丰厚和纳税排名的落后，引起社会的广泛关注和社会对房地产业的指责，也使国家加大了对房地产业查处的力度，进而遏制房地产业的偷逃税行为。随着21世纪社会经济的不断进步，特别是入世后我国

7、税收制度进一步的完善和规范，税收法治化进程的加快以及税收征管效率的提高，人们将会对税收筹划有一个更全面而理性的认识。鉴于此，我们有理由相信：税收筹划作为合法地为纳税人减少税负、降低成本、增加经济效益的手段，作为中国法制完善的助推器，是有其存在空间和发展潜力的。而房地产行业税收筹划的成熟和进步必然会对我国国民经济做出巨大贡献。2 研究动态近几年，由于我国市场体制的不断完善和法律制度的不断健全迫使理性的法人不断对税收筹划进行认识和加以利用。他们认识到：税法是确立国家与企业之间的利益主体地位、利益分配格局和利益调整规范的法律。税务机关有权运用税法征收、征足属于国家利益主体的那一部分利益，这是法定的政

8、府权力；纳税人亦可以运用税法保护、保足属于纳税人利益主体的那一部分利益，这是企业的法定权利。同时，企业拥有依据税法及时、足额纳税的义务;而税务机关也有依法精确计算和检查纳税金额的义务，做到不向纳税人多征税。因而，在法律面前征税人和纳税人在权利和义务上是位置互换的、公平对等的、相互制约的。于是，企业法人主体开始纷纷拿起税收筹划的武器争取资金的时间价值，为企业创造更大的利润，从而也不断推动了税收筹划理论的进步。目前，学者专注于新的税收政策对税收筹划影响的研究。尤其是房地产行业暴利但对国民贡献不大甚至房价太高引发民生问题的现状使得国家加大了对房地产行业的宏观调控，也不断完善税收政策以规范房地产行业纳

9、税秩序的新情况，使得税收政策对房地产行业的影响成为最新研究动态。3 研究方法 本文拟采用理论与应用研究相结合、定性分析与定量分析相结合的研究方法，运用理论和实例相结合，争取作到内容完整、结构严谨、论证透彻。4 文章结构全文共分四部分：文章首先对税收筹划理论进行介绍；文章第二部分对房地产行业特点及税收政策对房地产企业的影响进行阐述； 文章第三部分提出房地产行业税收筹划的必要性和可行性；文章第四部分从房地产行业涉及的三个主要税种提出房地产行业税收筹划的具体策略；文章第五部分作为结语总结了房地产行业税收筹划面临的机遇和挑战并再次强调论文的研究目的。1. 税收筹划基本理论1.1税收筹划的定义 税收筹划

10、是指纳税人站在企业战略管理的高度，在符合国家法律及税收法规的前提下，选择涉税整体经济利益最大化的纳税方案，处理生产、经营和投资、理财活动的一种企业涉税管理活动。1.2税收筹划与相关概念的区别 要正确理解税收筹划，首先必须搞清楚它与偷税、逃税等相关概念的区别。 偷税是纳税人有意识地违犯税收法令规定，以欺骗、隐瞒等方式逃避纳税义务的行为，如伪造凭证、少报应纳税项目、虚增成本费用、制造假账或搞账外账等。 漏税是纳税人无意识地发生漏税或少缴税款的行为，是由于纳税人不熟悉税法规定或工作粗心，再加上征收人员业务知识水平能力有限而引起的。 逃税是指纳税人有意逃避纳税义务的行为。 抗税是指纳税人抗拒按照税法规

11、定履行纳税义务的违法行为。 税收筹划则是在符合法律规定的前提下进行的，是合理又合法的“节税”行为。 偷漏税行为对国家和企业的危害巨大，是国家严厉打击的对象。在税收征管体制日益完善的今天，一旦企业的偷漏税行为暴露，企业除了补交税款外，还将面临高额的罚金，甚至受到法律的制裁。 避税是指纳税人利用合法的手段，在税法的许可范围内，采取一定的形式、方法或手段，通过经营和财务活动的安排，逃避纳税义务的行为。从法律角度讲，避税可分为顺法性避税和逆法性避税。从严格意义上讲，顺法性避税不属于真正的避税范围，因为它与税法设置的初衷相吻合，是对税法的承认和遵守，它利用的是节税，也即税收筹划，并不影响与削弱税法的法律

12、地位与税收的职能作用。如引进某具有节税功能的设备与普通设备相比，成本较高些，但企业考虑到税收因素，采用了税收法规引导下的具有节税功能的设备，同时也为企业获得了更大的收益，这就是顺法性避税，也就是税收筹划。而逆法性避税是指与税法的意向相悖，利用税法不及的缺点进行反制约、反控制的行为的活动，它对国家税法的作用与税收的收入有一定的影响。例如某人为了给其继承人留下尽可能多的财富，设法通过各种手段分割其财产，并将产业转化为不同类型的财产，以便达到避税的目的。而财产转移税的立法精神是从控制收入和资产转让等方面考虑的，所以这种避税行为是违背法律意图的，成为反避税的目标。虽然税收筹划和避税都是在不触犯法律的前

13、提下实现少纳税的效果，但两者还是有本质区别的。1.3税收筹划技术 税收筹划讲究技术和方法，总体而言，税收筹划的技术有以下几点： （1）免税技术。免税筹划技术就是利用税法规定的免税条件，尽量争取免税额最大、免税期最长。比如，国家对新办企业和高新技术企业都给予一定的免税期，企业可以合理加以利用。 （2）减税技术。减税筹划技术就是尽量争取获得减税待遇使其减税额最大、减税期最长。这就需要企业仔细研究所处行业的减税政策以及各地区的减税优惠政策，从而使企业可以利用这些优惠政策获得减税。 （3）税率差异技术。税率差异技术利用税率之间的差异进行税收筹划。例如房地产企业建筑安装业适用3%的税率，房地产销售适用5

14、%的税率，所以房地产企业要分清核算对象，分别适用不同税率。 （4）分割技术。分割技术是指通过分割应纳税所得，从而减少应缴纳税款的技术。 （5）扣除技术。扣除技术就是使税前扣除最大化，这样在收入相同的情况下，税前扣除额越大，计税基础就越小，应纳税额也就越少。 （6）成本（费用）调整技术。成本（费用）调整技术是通过对成本（费用）的合理调整或分配（摊销），抵消收益，减少利润，以达到规避纳税义务的税收筹划技术。应该指出，合理的成本（费用）调整和分摊，应是根据现行税法、会计准则和制度等，在允许的范围内所作的一些技术处理，它不是违反有关税收法规进行乱摊成本或乱计费用。 （7）临界点筹划技术。临界点的筹划，

15、就是利用税法规定中的有关数字等规定寻找筹划点，比如其它应收款股东借款只要超过年底不还款，就要征收20%的个人所得税，企业只要想办法绕过年底的临界点即可规避20%的个税，具体就是年底还款，年初再借出。 （8）利用税收优惠技术。充分利用国家现行的税收优惠政策进行纳税筹划是纳税筹划技术中最重要的一种。税收优惠政策指国家为鼓励某些产业、地区、产品的发展，特别制订一些优惠条款以达到从税收方面对资源配置进行调控的目的。如果企业运用优惠政策得当，就会带来可观的税收利益。我国的税收优惠政策涉及范围非常广泛，包括对产品的优惠、对地区的优惠、对行业的优惠、对人员的优惠等。对于房地产企业来讲，税收优惠政策相对较少。

16、1.4税收筹划的作用 税收筹划是对税法引导的肯定和遵守，又能为企业赢得资金和利润，因此，税收筹划无论对于国家、市场还是法人主体，都是具有积极意义的。 （1）对于国家而言，税收筹划有助于优化产业结构和投资方向。企业根据税收的各项优惠政策进行投资决策、企业制度改造、产品结构调整等，尽管在主观上是为了减轻税收负担，但在客观上却是在国家税收经济杠杆的作用下，逐步走上产业优化结构和生产力合理布局的道路。 （2）对于市场经济而言，税收筹划有利于促进企业提高竞争力，使得市场资源得到优化配置，使市场经济走上良性发展道路。在激烈的市场竞争下，谁能进行有利的税收筹划，降低税负、提高经济效益，谁就有更多的资源可以扩

17、大生产规模或者提高产品质量，从而获得更多有利的资源，获得更大的经济效益，从而实现企业利益最大化的同时也会为社会创造更大的贡献价值。 （3）对于市场法人主体而言，实施税收筹划有助于获得额外的税收利益，增强法人主体的竞争能力。降低了纳税成本，节省了费用开支，法人主体可支配的收入增多，资金调度更灵活。市场法人主体实施税收筹划，不仅有助于抑制偷税、漏税行为，降低经营风险，而且有助于提高市场法人主体的经营管理水平和财务管理水平。2. 房地产行业特点及税收政策对房地产行业的影响2.1房地产行业的特点及概况房地产行业与其他行业不同在于产品不同，作为生产不动产的行业，房地产行业具有投入资金多、投资规模大、经营

18、风险高、建设及销售周期长、工程滚动开发、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，与其他工商企业形成一定差别，而且这些特点也决定了房地产行业的税收筹划是多角度多方面的，因此房地产行业税收筹划空间大，节税潜力巨大，这使得研究房地产行业税收筹划更加具有意义。合理的税收筹划有利于房地产行业降低经营风险和纳税风险，以实现企业价值的最大化。2.2税收政策对房地产行业的影响 由于近几年房价高涨，国家采取了很多的宏观调控政策，并且也加大了税收力度，以下从几个方面谈谈税收政策对房地产行业造成的影响。2.2.1土地增值税开始清算的影响 2007年1月16日国家税务总局颁布了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题

19、的通知。为了进一步做好土地增值税清算工作，2010年5月19日国家税务总局根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则的规定，进一步对土地增值税清算工作中有关问题例如土地增值税清算时收入确认的问题等做了通知。土地增值税清算开始施行土地增值税清算对房地产行业有很大影响。土地增值税的清算对房地产行业的影响主要有压缩房地产行业的利润空间和行业竞争加剧两个方面。 （1）压缩房地产行业的利润空间。土地增值税是针对企业和个人的土地和房产转让增值额征收税金。按照累进税率，对早期拿地的企业和从事高端市场开发的企业影响较大，一些开发商早期通过较低价格获取土地，尤其是土地储备量较大的企业，将会为此付出非常高昂的

20、土地增值税。由于房地产行业结算的特殊性，房地产行业在出售商品房的时候并不知道土地的具体增值额，因此，对房地产行业征收土地增值税往往采用预先征收的方式进行，等项目结束后再根据实际增值额进行清算，原来预征标准为销售收入的1%一2%，和现在增值额的30%-60%的比例相比有较大差距，新的土地增值税清算办法必然会大大压缩房地产行业的利润空间。 （2）行业竞争加剧。从企业规模来说，土地增值税开征对房地产行业的流动资金造成压力，对中小房地产行业影响较大，对实力较强的房地产行业影响较小。土地增值税清算后，无论原先有无计提准备，房地产行业的流动资金都会减少，需要去筹集新的资金补充进来才能开发。由于中小房地产行

21、业融资能力较弱，清算土地增值税政策将使企业资金供应受到制约，客观上无法再进行更多项目的房地产开发，部分实力较弱的小项目公司，可能由于资金链断裂而倒闭。而对于企业运作比较规范，己对土地增值税的清算预提的房地产行业影响则较小。因此，资金实力雄厚的开发企业会趁机通过各种方式占有市场，开发企业的竞争会日益激烈。2.2.2房地产行业所得税收力度加大的影响 国家税务总局2006年3月21日发布文件，对房地产行业预售收入的预计营业利润率做出了调整，按不同区域分别确定房地产行业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15%提高到不得低于20%。国家税务总局关于房地产开发业务征

22、收企业所得税问题的通知（国税发【2006】31号）文与2003年发布的83号文相比，最明显的变化有三点：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，并将比例由过去的15%提高至20%；二是以销售房地产开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠；三是加强了对房地产行业所得税计征管理。这三点变化意味着今后房地产行业不仅要多交税，而且不容易再享受到税收优惠政策，税制也进一步完善使房地产行业偷漏企业所得税的难度加大。新规定将会对偷漏税大户造成致命打击。由于现行企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明

23、确的问题，难以保证税基的完整，因此新规定对征税手段加以改进，对房地产行业征税过程中可能出现的漏洞进行弥补。通过加大税收力度，整顿房地产市场秩序，消除税收漏洞。新规定的作用和意义主要在于提高预征标准和消除税收漏洞。提高房地产行业所得税预征标准，主要体现在将计税毛利率由15%提升至20%，这表明税务部门认为大城市房地产的平均毛利率已经上升到20%，因此政府要加强税收监管和征收力度。而消除税收漏洞则体现在新规定对房地产行业成本核算和税收计征得详细规范和限定上。这样新政策的出台，对长期偷漏企业所得税的大户会造成致命打击，过去行之有效的避税方法现在可能不灵了，但对于有良好纳税习惯和纳税记录的企业则不会有

24、太大影响。2.2.3开征物业税的影响 物业税是政府准备开征的一个税种。2009年5月25日，国务院正式公布关于2009年深化体制改革工作的意见，其中提到“深化房地产税制改革研究开征物业税”颇为引人关注。这是一种政府行为，“税”具有强制性、固定性和无偿性特征。国外有的称“不动产税”，有的称“物业税”，不管称什么，其实质它是一种财产税。也就是说，凡是具有私有财产性质的不动产一土地和房屋，都要交税，只是根据其财产性质设置的税率不同而已。近几年来，房地产开发每年增幅平均在30%以上，住房消费增幅也达20%以上，但商品房空置率每年也增长10%以上，出现开发与空置双增的局面，2003年商品房空置达1.2亿

25、平方米，积压信贷资金约2500亿，说明房地产开发有虚肿现象，隐藏巨大的风险。在这种背景下开征物业税，可以提高大户型购买房地产的使用成本，从而能够引导消费者合理购买住房，最终推广中小套型的销售。另外，还可以增加炒房者的物业持有成本，打击投机性炒房。虽然直到现在，物业税还是由于牵涉的法律关系、技术环境复杂，仍在试点时期，但可以肯定的是：开征物业税有利于形成地方政府长期稳定的财政收入。3 房地产行业税收筹划的必要性和可行性 3.1房地产行业税收筹划的必要性具体来讲，房地产行业进行税收筹划的必要性在于： （1）房地产行业涉及的税种较多，税负较重。 （2）合理的税收筹划可降低房地产行业的管理成本，有助于

26、实现房地产行业税后利益最大化。 （3）加强对税收筹划的重视有利于房地产行业的发展。随着经营规模的扩大，房地产行业所涉及的税收问题会愈加复杂，其税收负担风险、税收违法风险、经营损益风险也会变大。因此，应加强对税收筹划的重视。 （4）房地产行业税收筹划可以提高自身纳税意识和企业财务管理水平。税收筹划是建立在深刻理解和掌握国家税法的前提下的。所以有意识的开展税收筹划的企业，其依法纳税的意识强于其他企业。因为税收筹划是一项复杂的工程，要想税收筹划方案在实施的过程中顺利进行，企业必须加强自己的财务核算。所以房地产行业税收筹划可以提高自身纳税意识和企业财务管理水平。 （5）房地产行业税收筹划有助于税收法律法规的完善。税收筹划是对现行税收政策进行研究和运用，因而进行税收筹划可以及时了解现行税收政策中的不尽合理和不完善之处，为国家进一步完善税收政策、法律法规提供依据，起到完善税收法规的作用，最终能够有效地推动税收政策改革的的进程。同时，也有利于加快税法与相关法律，法规的相互协调与衔接，使我国法律成为一个相互协调的有机整体。 （6）房地产行业的税收筹划也利于国家宏观调控的顺利进行。国家对房