房地产估价师房地产中介服务行业标准房地产估价师考试docWord文件下载.docx

1、定理1某个物品的经济价值是由具有同样满意程度的替代物的支出决定的。 定理2“可比”并不意味着“相同”。 定理3“可比”既表示相似也表示相关。 定理4“市场价值”是一个范围（概率分布），而不是单个数值。 定理5“市场价值”的最好信息就是市场本身。 定理6用任何方法进行评估都不是一个完全精确的过程。 定理的详细讨论 定理1某个物品的经济价值是由具有同样满意程度的替代物的支出决定的。 这个熟悉的“替代原则”，为所有经济价值的评估提供了基础，并为大多数评估师认可。 它不仅应用于企业评估，还适用各种形式资产的评估。 当我们要买一辆汽车时，替代原则就解释了为什么我们想用一辆林肯来代替最初想买的卡迪拉克。同

2、时，还能说明为什么我们愿意用现金去交换“同样满意程度”的卡迪拉克（或林肯）轿车。 替代原则告诉我们，企业的经济价值是由具有同样满意程度的替代物的支出决定的。 一个企业的同样满意程度的替代物并不一定必须是与被评估企业相同的企业。 以下假设是不合理的，即市场价值典型定义中的潜在购买者只愿意考虑与被评估企业属于相同行业或有相同生产线的企业（投资）。 例如，一家五金零售商店的买卖可以作为购买一家零售鞋店的同样满意程度的替代物。它对于有鞋业经营背景的特定买主可能是不适用的，但对于所有购买者的总体来说是适用的。正是这些潜在购买者的总体组成了零售商店的“市场”。实际上，除了某些特殊情况外，任何类型的零售企业

3、都可能被视为其他任何类型零售业的“同样满意程度的替代物”。 一项投资，虽然在多方面与被评估企业不同，但仍有可能成为被评估企业的“同样满意程度的替代物”。关键要看这项作为替代物的投资是否同样满足被评估企业潜在购买者的财务需要和愿望。也就是说，被评估企业和这个潜在的“同样满意程度的替代物”在投资的出发点上是否一致？ 同定理2一样，定理3也是关于选择参照企业或投资与被评估企业相比较，以确定该企业的价值的。 定理3提醒我们，可比、参照投资与被评估企业相同是不够的。这些可比投资的买卖价格必须要与被评估企业的价值相关。 因此，作为揭示被评估企业价值的替代物的企业或投资必须在市场上交易，而在这个市场上决定价

4、格的买方与卖方应当与被评估企业的潜在购买者具有相同的投资原则、目标。 这种投资原则的一致性应包括投资者的关注事项，如风险承受能力、购买者时间范围（预期持有时间）、该项投资的流动性（变现性）以及至少在一定范围内的投资额相同。关于参照公司与被评估企业相关的要求见企业评估准则第六章“价值的市场评估法”。该章要求用以确定参照公司是否能成为“合理”比较基础的因素须包括“投资性质数量和质量上的相似性”。 由于公司的股票价格主要是由那些对短期价格变动感兴趣的投资者在买卖中确定的，所以，不能用来作为私人持股公司价值的替代物，因为这种公司投资者的目的在于长期拥有公司的所有权。 同样，不活跃投资者的投资也不能作为

5、被评估企业的替代物，如果该被评估企业的所有者是要准备以自身的管理能力，使本企业在未来获得成功。 直到现在，一些评估师还认为企业或其他形式资产的价值是单个数值。 这似乎与流行的市场价值的定义即“由资产带来的价格”是相一致的。 然而，近来越来越多的人接受了市场价值是一个范围而不是单个数值的观点。也就是说，企业的市场价值是由一些可能的价值量组成的范围，而其中的某些值比其他值的可能性更大。 市场价值是一个范围的有力论据出现在一篇关于道德规范的文章中。该文提出，人类的需求（如市场）因人而异，对某个特定人也因时间而异，并且与许多主观因素有关。他还指出，商品的价值是由它对大多数人而不是对单个购买者的用途决定

6、的。因此，市场价值应该是有弹性的也就是说是个范围。 通过与几百位评估师的交谈，我发现我们中的大多数人赞同市场价值是一个范围而不是单个数值。在一次企业评估师的全国性会议上进行的书面调查表明，2/3的评估师认为市场价值是一个范围而不是一个数值。 为强调价值的这种可能性，评估的评估执业准则中将市场价值定义为“一项资产能带来的最可能的价格” 这个定理显而易见，不用过多解释。 但是，一些评估师对企业进行评估时采用与市场间接联系的方法。 许多以收入为基础的企业评估方法依赖于由市场信息间接决定的资本化率（贴现率）。 通过“逐步累加”得到的资本化率开始于由市场决定的“安全系数”，但后来又加上了风险、非变现性以

7、及其他的可能因素。这些添加的因素主要是评估师主观判断的结果，而不是从市场中得来的。 同样，现在流行的资产价格模型引用了市场相关数据，如安全系数和一个表示与被评估企业相关的一组证券历史价格的变动因子（系数）。但资产价格模型又要求评估师在脱离市场的情况下估计出一个企业自身的特有风险。 直接依据市场中的实际数据来估计被评估企业的市场价值，比用间接与市场相联系的方法更合理。 评估精度的问题在企业评估的研究中很少为人重视。在评估界中对评估精度的忽略可能是因为这个主题没有被充分理解。此外这也反映出一种担心，即如果一个评估师承认评估结果不是很精确，这样的言语在将来可能进行的反复检查中使他处于很尴尬的境地。

8、企业评估师已习惯于不同的评估师对同一企业的价值评估结果差异很大。这种差异可以解释为用户导向的偏见以及意见上确实存在的分歧。 在桑侬。普莱特的企业评估私人持股公司的分析和评估一书中，对评估精度的问题有较清楚的叙述。指出，对于多数股东人数有限的公司来说，价值范围的上限比下限高出50，有时还要高一些。 1992年国际企业评估协会的年会中对 64位企业评估师进行了调查，要求这些代表填写“我确信，经过认真评估，对实际价值的估计可以精确到误差不超过正负百分之”。 绝大多数的回答都估计评估的精确性在 1025之间，其中出现最多的回答是 17%，总的平均值为22。这与普莱特的观点一致，还证明了定理中指出的，用

9、任何方法进行评估都不是一个完全精确的过程。 定理对企业评估师的意义定理中蕴涵着一些企业评估师应借鉴的东西。 选择作为参照物的投资定理1和2告诉我们，企业价值是由与其具有同样满意程度的替代物决定的，但该替代物并不一定与被评估企业相同。 因此，评估师寻找参照企业时，不必局限于与被评估企业属一个行业的企业。相反，其他类型的企业也可以被合理地作为被评估企业同样满意程度的替代物。 选择企业所有权相异的参照资产作为被评估企业的参照投资在理论上也是可行的，只要这些投资被视为与被评估企业具有“同样满意程度”。 对于评估师来说，在被评估企业所属的标准行业分类之外选择可能的参照资产的机会十分重要。因为这样可以大大

10、扩展潜在参照企业的统计空间，并提高所估计价值的统计有效性（可信程度）。 然而，定理3提醒我们，参照企业或投资与被评估企业不仅必须相似，而且也需相关。 这里“相关”指的是参照资产的交易价格应该是交易双方投资准则的反映，而参照资产交易双方的投资准则与被评估企业的潜在购买者的投资准则应当一致。 这些投资准则包括以下投资性质：投资者的时间范围、投资的积极性或消极性、投资的变现性、投资额及其他投资标准等等。 很显然，参照资产的相关性要求意味着除可能的特例外，公开上市交易的公司证券不是评估私人持股公司的理想替代物。较好的作法是在那些可获得信息的私人持股公司中进行选择。当然有的评估师认为公开上市交易证券的价

11、格可以进行调整，比如予以折扣，这样就可使这些价格与私人持股公司有关，但是目前没有关于折扣比例资料的市场，相反它们是由评估师的主观判断决定的。 因此，在重视从相同或相似企业中选择参照企业的重要性的同时，企业评估师应当地注重参照企业交易价格的相关性。 市场的现实性定理4告诉我们，市场价值是一个范围，而不是单个数值。 这说明，想要找到一个能代表被评估企业“真正”价值的某个数值的努力是徒劳的。相反，评估师应当明白，他应该去确定一个企业价值可能落入的价值范围。 定理5提醒我们，公司价值的最终裁决者是市场。 也就是说，在解释市场的时候，我们必须根据市场的实际运行情况，而不是根据我们想象中的运行情况。并不是

12、所有被称为以市场为基础的评估方法都真实地反映出市场的实际情况。 如果可行，我们要尽量选择基于市场的评估方法。 若被评估的企业或证券是在活跃、公开的市场中进行交易的，由此确定的市场价格就是市场价值的最好披示。但是，依据其定义，私人持股公司不是在公开市场中交易的，评估方法越偏离市场的实际情况，它的可信程度就越低。 评估私人持股公司，理论上“最好”的方法是选择其他私人持股公司作为参照物，从投资的角度来看，这些参照公司须与被评估企业相似，而且这些参照公司的交易市场上的投资者与典型的被评估企业的潜在购买者有着相类似的动机。 这种企业评估方法称为“直接市场数据法”。 对直接市场数据法的批评意见有：可以获得

13、信息的销售资料数量较少，个别销售案例数据资料较少，以及多数销售行为发生在“很久”以前。 虽然这些批评有一定的道理，但对IBA市场数据库中数据的实际研究结果表示，这些数据的局限性并不像假设的那样严重。 这些数据表明，销售价格在很大程度上与税前收入相联系（销售价格与总收入也有这种联系）。这说明，从个案销售中获得的有限的信息资料足以成为价值判断的基础，而不再需要其他过多的资料。 实际分析还指出，与被普通接受的假设相反，从任何程度上讲，这些数据都不“陈旧”。也就是说，以前的数据可用来评价现在的市场状况，这就使得评估师所能获得的销售数据大大增加。 还有一个需进一步研究的假设，即不同类型企业的市场的差异并

14、不是很大（例如一种零售企业与另一种零售企业的区别）。如果确实如此，就没有必要把销售参照物局限于与被评估企业同属一个标准行业分类内。同样，这也会大幅度增加评估师可用于销售参照物的数量。 对于可获得的私人持股公司的信息的另一些批评意见是这些信息差异很大，即某些企业的市盈率与同行业中的其他企业有显著差别。 这种意见反映出对市场价值是一个范围 （定理4）缺乏理解。许多评估师还是希望从参照资料中能得出单个数值的被评估企业的价值，或至少集中在某个很小的可能范围内。当事实不是这样的时候，他们就认为参照数据有误，或者抛弃这些数据，或者试图通过“调整”数据来得到更好的一致。 这样做是一个错误。 市盈率（或其他价

15、值指标）的多样性实际上能帮助我们用数值范围来描述市场的特点。任何对个别销售数据人为地进行调整以追求相符性的做法都会造成对市场资料的歪曲。这样做的结果是评估师很可能做出了一个不正确的评估结论。 这种强求参照销售数据的相互符合的倾向还会影响其他与市场相关的评估方法。 以公共持股企业为参照物的评估师通常一开始就列出一些潜在的“可比指标”。然后对该名单进行加工，使余下的可比指标彼此相符。正如从私人持股公司市场中获得的数据一样，这种对参照数据的过分加工会歪曲市场的实际情况，对评估过程毫无益处。抛弃过多的潜在参照公司做法的另一个缺点在于，样本的数量越少，在统计意义上的可信性就越低。这个问题应引起的注意，无

16、法仔细讨论。 与直接市场数据法相比，以公开上市交易企业作为私人持股公司参照企业的市场相关评估法有另外一些缺点。 其中的一个缺点是很难在被评估的私人持股公司和公开上市交易的企业之间建立足够的相关性。还有一个缺点就是在公开市场上的价格与私人持股公司价值之间缺乏相关性。 评估师试图通过采用诸如去除市场性缺乏因素等“调整”方法来解决相关性的问题。但是，这种调整的有效性一直都存在争议，并且缺乏足够的市场依据证明这种调整的有效性。 企业评估师要时刻铭记“市场价值的最好信息就是市场本身”。如果可能，私人持股公司的价值应该由其他私人持股公司的销售资料决定，而不是由调整过的上市公司的销售资料决定。另一个常被忽视

17、的直接从市场采用信息的方法是检测评估值。根据检验过大量企业评估报告的评估师估计，只有很少一部分（2%20%）的价值结论表明能经受“真实世界”市场的检验。 提交价值结论报告既然市场价值是一个范围而不是单个数值，那么我们如何提交价值结论报告呢？ 客户和利害关系者习惯于以单一数值出现的估价值。我们应该给出一个范围还是单一数值呢？若是后者，这个数是什么呢？ 虽然这是一个很复杂的问题，但从评估基金会对市场价值的定义“最可能的价值是”中还是可以找到部分答案。所以，不必用范围的形式提交企业的评估值。可以从价值范围中挑选一个“最有可能的”数值作为评估报告中的价值。 定理6把评估精度的好消息和坏消息都告诉了我们

18、。 坏消息是，我们不能期望找到一个精确的“用货币表示的”价值估计，不论我们进行企业评估时是多么认真地避免事实和判断中的错误。 好消息是，评估师之间的分歧并不必然是由于客户的偏向或一方或双方评估师的不称职导致的。（一）纳税人 在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人。 个人独资企业、合伙企业不适用中华人民共和国企业所得税法。企业分为居民企业和非居民企业。居民企业是指依法在中国境内成立，或者依照外国（地区）法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。居民企业应当就其于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。非居民企业是指依照外国（地区）法律成立且实际管理机构不在中

19、国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有于中国境内所得的企业。非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其于中国境内的所得缴纳企业所得税。 （二）税率 企业所得税的税率为25。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，就其于中国境内的所得缴纳企业所得税的，适用税率为20。 （

20、三）应纳税所得额 企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。 企业以货币形式和非货币形式从各种取得的收入，为收入总额。包括：（1）销售货物收入；（2）提供劳务收入；（3）转让财产收入；（4）股息、红利等权益性投资收益；（5）利息收入；（6）租金收入；（7）特许权使用费收入；（8）接受捐赠收入；（9）其他收入。 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。 （四）应纳税额 企业的应纳税所得额乘以适用税率，减除依照本法关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额，为应纳税额。 企业取得的下列所得已在境外缴纳的所得税税额，可以从其当期应纳税额中抵免，抵免限额为该项所得依照本法规定计算的应纳税额；超过抵免限额的部分，可以在以后五个年度内，用每年度抵免限额抵免当年应抵税额后的余额进行抵补： （1）居民企业于中国境外的应税所得； （2）非居民企业在中国境内设立机构、场所，取得发生在中国境外但与该机构、场所有实际联系的应税所得。