推荐下载关于房地产企业成本控制Word下载.docx

1、广大房地产企业实务中，房地产开发企业的成本项目主要包括项目开发成本和期间费用两大类。项目开发成本包括六大项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用。房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。在供应链思想下，房地产企业上述所有成本费用在由上下游所组成的业务链条中则以供应链成本的形态存在，并可以运用供应链管理的思想来加以管理和控制。房地产开发过程中的各个环节是相互联系、相互影响的，供应链成本的构成和形态取决于具体房地产开发企业供应链的具体结构。二、X 房地产开发公司成本控制存在的问题（一）土地征用环节。X 房地产开发公司在做征地方案可行

2、性论证时，仅仅从静态上基于对各项成本及预计商品房售价来测算整个项目的经济可行性，而缺乏对项目后续各环节实际运作的全面考量。比如该公司早在一年前就缴纳了 M 市一块土地的转让金，2但由于土地手续迟迟办理不到位，导致项目计划严重拖延，仅占用的土地转让金资金利息一年就 400 多万元，这无形中增加了该项目的整体成本。（二）设计环节。X 房地产开发公司在设计环节成本控制中存在的主要问题有：1、设计人员由于专业素质及经济意识的欠缺，产品设计缺陷及后续设计变更较多，造成后期窝工、返工和工期延误等。2、设计手段较落后，工程造价和设计方案缺乏有效结合，导致工程造价控制不力。（三）政府报建环节。X 房地产开发公

3、司在该环节成本控制存在的主要问题是：各项政府报建手续进展缓慢，从而严重延误后续各环节，尤其是导致项目预售时间推迟，这样一方面大额土地款占用资金，另一方面预售款回笼时间推后又变相地增加了资金的机会成本。（四）施工、材料设备采购环节1、在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位，结果日后经常导致索赔、变更及质量问题。32、没有确定一批具有战略合作关系的供应商，导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强。3、在施工过程中，对工程变更及现场签证的管理较盲目，比如变更程序及决策机制不完善。（五）销售环节。X 房地产开发公司物业的销售由本公司成立的营销团队来进行，该环节成本控制中存在的问题有：1、销售与

4、工程施工节奏不一致，导致存货过大，造成大量资金占用成本。2、各项销售政策的制定和执行较随意，销售礼品等管理较混乱。（六）物业管理环节。X 房地产开发公司的物业管理由其下属物业公司来管理，该环节常常由于前期物业质量存在设计、施工等质量问题，从而导致业主索赔、拖欠物业费，物业与开发商扯皮现象以及其他后续成本的追加，更重要的一点在于公司的品牌形象受到了损坏。4三、X 房地产开发公司供应链成本控制体系构建（一）X 房地产开发公司供应链结构。X 房地产开发公司的供应链成本划分为上游成本、房地产公司内部成本和下游成本。具体结构见图 1：X 房地产开发公司供应链结构模型。（图 1）结合 X 房地产开发公司的

5、项目组织结构，其供应链中的上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费，政府综合报建费用、规划设计费等;开发商内部成本包括基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、不可预见费等;下游成本包括销售费用、前期物业管理费、保修期内维修费用等。（二）X 房地产开发公司供应链成本控制体系构建。针对上述 X 房地产开发公司在成本控制方面存在的问题，引入供应链的思想，建立从前期土地取得，到物业销售及物业管理各环节的供应链成本体系，从而达到在时间、成本、质量等方面为业主提供综合性价比最佳的产品与服务。1、土地征用环节成本控制。经分析，X 房地产开发公司土地成本占项目开发成本比例约为 15%左右，可见土

6、地征用环节的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是 招拍挂 形式，地价的可控性较差。因此，该环节的土地控制重点应放在控制土地闲置资金占用成本上面，具体要考虑：（1）在做土地征用可行性方案论证时，系统论证从土地取得到最终物业实现销售整个5供应链的时间，减少土地款占用的资金利息成本。（2）运用价值工程等技术手段，提高土地使用效益，降低单位建筑面积分摊的土地成本。（3）规避土地闲置费的缴纳。2、设计环节成本控制。根据有关资料分析，在初步设计阶段，影响工程造价的程度为 65%，施工图设计阶段，影响工程造价的程度为 25%35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为 5%12%，这表明设计阶段的造价控制是建安

7、工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点：（1）提高设计人员素质，加强设计人员经济意识。（2）引入竞争机制，实行设计方案招标、方案竞赛，可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较，并应用价值工程最优方案。（3）引入目标成本理论，推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更，保证项目成本及分解的各项经济技术指6标不被突破。tips:感谢大家的阅读，本文由我司收集整编。仅供参阅！供热企业本身就是一个耗能企业，那么进行成本管理和控制就是一项和企业生产经营并存的探索活动。一、引言市场经济的竞争越来越激烈，优胜劣汰是基本的竞争法则。企业想要生存，想要

8、不断的发展，就必须深化成本管理，采取各种有效的措施对企业成本进行降低，只有把生产竞争中的成本低于竞争对手，才能够真正的利于不败之地。供热企业也不例外，想要在这一激烈的市场竞争中求发展，就必须实行成本管理。二、成本管理在供热企业中的重要性供热企业本身就是一个耗能企业，那么进行成本管理和控制就是一项和企业生产经营并存的探索活动。供热企业作为我国的社会公共事业，目前正处于改革的发展阶段，而且近些年来的企业所需要的供热能源的价格还在不断的提高，环保的压力也越来越大，而且其利润空间是由销售热价扣除经营成本之后所得，但是其热价不是由企7业制定，而是由国家进行统一制定，这使企业的利润空间在不断的缩小，甚至有

9、些供热企业已经出现了举步维艰的情况。成本管理的实施，其目的就是为了能够有效的降低企业的生产成本，提高企业的经济利益空间，所以说供热企业为了能够在市场经济激烈竞争的大潮中不断发展，并提高企业的经济利益，实行成本管理是有效的手段。三、有效的实现供热企业成本管理（1）建立现代成本管理理念。现代成本管理就是有管理人员对企业本身以及其竞争对手的相关资料进行分析，以此来帮助管理者制定企业战略发展方向，从而创造出企业的竞争优势，以使企业能适应于外部激烈的竞争环境。其理念主要包括有：成本管理的重点内容以及着力点都是对企业的成本源流进行管理，其中包括有劳动资料的技术性能、劳动者的素质和技能以及产品的技术标准，企

10、业进行职能分工，外部协作关系等;就是要把成本管理逐渐的融合到具体的业务活动以及管理过程中，使成本管理措施都能够有效的实施，发挥出成本管理的真正作用;人的活动对成本管理实施的有效性也具有主导作用，其素质和技能也是影响成本管理的重要因素。（2）确定成本管理目标。关于实施成本管理其目的就非常的明确，就是为了降低成本，提高企业的经济效益，但这一目的的实现也要根据企业的实际情况来制定出成本管理目标。如果在一个特定的条件下，能够影响企业利润的其他因素都没有任何变化的话，8那么就可以只把降低成本作为第一位;其次就是利用成本管理来对企业的经济效益进行提高。也就是对企业生产是成本、质量、销量以及价格之间的关系进

11、行充分的利用，通过调整价格、提高质量或者扩大市场份额等措施，提高企业经济效益;找到企业的竞争优势。实行成本管理的目的就是帮助管理者制定企业的发展战略方向，找到企业的竞争优势，然后在保持其竞争优势的前提下最大化的降低成本。提高资源的有效利用率。（3）成本管理的具体实施。关于成本管理的具体实施，首先要提高企业全体员工的成本管理意识，人是进行成本管理的主观因素，为了能够满足经济高速发展对供热企业的要求，就要建立一套完善的管理体制，特别是成本管理，要提高全体员工的成本管理意识，其方法有两个：意识把成本控制意识融合到企业文化之中;二是在企业内部实行民主、自主的管理意识。其次要对成本管理工作进行强化，确保

12、成本信息的真实性和准确性，并对整个企业的生产经营进行全程真实反映，制定出完善的成本核算方法，对企业成本进行有效控制。然后在实施成本管理中，要确保成本管理贯穿到了企业的整个生产经营中，其中包括项目投资、产品开发以及技术改造等，并对设计、采购、质量、销售等费用进行全面跟踪核算、控制，确保做到标准化设计，最大化的降低采购材料和设备成本，有效的降低工程造价等。最后还可以采用一些现代化的成本管理手段，现代化的成本管理手段可以有效的提高企业的成本管理水平，目前 IT 技术可以说发展的空前繁荣，并且具有运算速度快、信息储存量大以及使用方便的优点，在数据的处理上不但速度快、准确性高，而且还可以进行批次处理以及

13、实时处理，有效的提高了成本信息提供的及时性。所以说如果在供热企业的成本管理中对 IT 技术的这些优势进行充分的利用，不但节约了大量的事务性劳动，还可以有效的提高企业信息的处理速度以及反馈速度，提高成本管理人员的工作效率。另外随着人们生活条件的提高，对售后服务的要求越来越高，所以还可以加强对用户的服务工作，提高用户9满意度。那么关于供热企业的成本管理的内容就介绍到这了，更多精彩请大家持续关注我们网站。（4）运用价值工程的原理，进行多方案的技术经济分析和比较，推行工程造价和设计方案相结合的设计招标，在保证项目市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。（5）提高设计质量，减少或避免施工时的变更造成的浪

14、费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是，让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。（6）推行产品标准化，以此减少开发新产品的研发等投入成本。3、政府报建环节成本控制。该环节的成本控制要点是加紧办理项目 五证 ，及早进入项目预售回笼资金，降低资金使用成本。4、融资活动成本控制。不同的融资渠道，其利率水平差异较大，分析 X 房地产开发10公司现有的几种不同的融资渠道，利率水平由低到高分别是银行项目开发贷款、个人委托贷款、第三方公司拆借、集团公司内部拆借款、股权合作等。这样，公司在安排融资方案时，就可以优先考虑利率水平较低的融资模式。另外，在

15、此基础上，还要权衡不同融资模式的风险水平高低，对成本和风险加以平衡，设计公司最佳融资结构。5、施工、材料设备采购环节成本控制（1）招标阶段坚持 合理低价 原则。推行工程量清单计价报价与合理低价中标，做好资格预审，选择有实力、有信誉的企业参与投标，在此基础上采取合理低价中标，以避免投标方以低于成本价进行恶意竞争。同设计阶段一样，让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。（2）严格控制工程变更。建立工程变更的相关流程和制度，工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全，防止人为疏漏造成的后期变更，做到事前预防。在发生工程变更时，严格审核工程变更，从对总投资的影响

16、、使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性。（3）加强现场签证的审查，减少现场签证的盲目性。现场签证是施工过程中一项不可避免的工作，是甲、乙双方认可的工程实际变更记录，是办理工程竣工决算的重要依据之一。为保证洽商签证的严肃性，必须严格现场签证管理制度。11（4）推行三级收料及限额领料。材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料，按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算，节约时给予奖励，超出时由施工作业队自行承担，从施工作业队结算金额中扣除，这样施工作业队将会更合理地使用材料，从而减少浪费损失。（5）组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料，所以合理安排材料进出场的时

17、间特别重要。首先，应根据定额和施工进度编制材料计划，并确定好材料的进出场时间;其次，应把好材料领用关和投料关，降低材料损耗率。6、销售环节成本控制（1）引入资金成本概念，合理设计各项销售方案，在销售价格及销售回款上做一平衡，寻求综合成本最低方案。（2）严控各项销售费用，做好各种促销礼品的采购、发放管理，合理选取广告宣传媒介，提高广告宣传的投放效果，使各项销售费用产生实效。7、物业管理环节成本控制12（1）物业管理前置到设计阶段及招标环节，参与项目设计方案论证及关键物资的招标等活动。由于物业管理是直接面向业主的末端环节，对业主在物业实际使用中反馈的各类产品缺陷最具发言权，此项安排可以减少由于设计

18、缺陷、 绝对低价 招标等而导致的后期质量成本的发生。（2）做好备品备件的采购、保管、领用管理，提高实物使用率，减少物料浪费。（3）提高物业服务水平，增加业主满意度，从而提高收费率，降低物业运营成本。本文从理论方法上构建了一种有别于传统方式的房地产企业成本管理模式。其优势表现在将供应链管理思想引入到房地产企业的成本管理中，能将整个供应链条的策划、设计、顾问服务、施工、材料设备采购、销售及物业管理活动联系起来，在最短的时间内以最低的成本为顾客提供最大的价值，以赢得竞争优势。主要参考文献：1许龙.房地产企业现代成本管理体系研究D.重庆大学，2004.5.132任夏仪等.目标成本管理在房地产开发企业中的应用J.财会研究，2008.3.3杨秀凯.房地产企业全程成本控制的思考与对策J.财经学习，2009.1.4王新芳.房地产开发成本控制研究D.西安科技大学，2008.5赵涛，潘欣鹏.项目成本管理M.中国纺织出版社，2004.6施建刚.房地产开发与管理M.同济大学出版社，2004.那么关于房地产企业成本的内容就介绍到这了，更多精彩请大家持续关注我们网站。14