精装样板区及展示区品质控制管理流程Word下载.docx

1、 10. 图纸会审，提前做好图纸审查，对图纸进行全面细致的熟悉，审查出施工图中存在的问题及不合理情况并提交设计院进行及时处理。图纸会审由建设单位组织并记录。各参建单位特别是施工单位熟悉设计图纸、领会设计意图、掌握工程特点及难点，找出需要解决的技术难题并拟定解决专项方案，将因设计缺陷而存在的问题消灭在施工之前。二、设计控制：1、通过方案竞赛，缩短设计周期和优化设计方案，加强对设计部的管理与协调；合同管理；项目技术、经济和政策攻关；做好与设计人员特别是设计项目负责人的沟通；落实奖惩措施；开展设计部门内部小组间的交流与竞争。2、按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计。3、加强设计标准和标准设计

2、的制订及合理应用，建立管理程序与制度：完善设计标准；坚持设计全过程优化；建立专家会议评审制度；内部各阶段图纸审核制度化。4、正确理解“设计阶段的成本控制”。这里主要谈谈对设计变更的有效控制，应注意以下经常性发生的成本突破：如主体结构设计变更、外立面装饰提高设计标准、外墙增厚防水砂浆、增加防水卷材等；以及建设后期为提升项目品质增加的项目导致成本增加，如公共楼梯、电梯间的精装修、楼体增加木制作构架、景观增加软、硬景标准等等。5、设计管理是成本控制的关键着力点。前期完整的规划设计成为成本估算及投资决策的依据，如地形的处理、产品的分布、交通的规划、流线的设计、停车的考虑、地库的规模、竖向的设置、景观的

3、处理、资源的利用等。成本及市场的互动加上多方案比较形成完善的项目SWOT分析，如土地价值分析、管理界面分析、开放空间分析、竞争楼盘分析、主要成本分析、财务分析等。6、制定策划、设计、工程、销售的基准周期。成本管理根据项目的特性、定位制定设计成本目标，并分解列出分项工程清单。7、图纸设计专业化，标准化，提前做好图纸审查，坚决杜绝图纸变更问题。每一个区对应的负责人对图纸设计负责，并制定严厉的奖惩措施，签订责任状。8、设计专员根据公司要求，选择适合项目定位的设计。设计的选择原则是最优性价比，专业负责人的选择原则是能力、敬业、团队意识和成本意识。9、开展限额设计，有效控制造价：由于当前设计单位普遍经济

4、观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”， 设计节点把握度差，常导致赶工期、轻质量、各专业图纸矛盾多、细部设计缺失等问题出现。加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，浪费较大。因此，在设计任务书或投资估算上规定设计限额（造价、主材消耗指标，如每平米钢筋、混凝土用量等），并和设计费挂钩，同时尽可能实行设计监理制度，建立奖惩考核激励机制，加强设计阶段的成本控制。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标和同地区其他楼盘的经验数据，进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。10、设计限额要求设计人员应熟悉建筑工程预

5、算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。工程造价和成本管理专员应与设计专员积极配合。因此，设计专员在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用成本限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行合理成本、利润下的设计价值前期控制。三、成本合约控制：1、采用合同措施控制造价：与设计部门签订合同，建立奖惩措施，通过合同的约束性来控制成本是一个可行性较高的手段。在设计合同的签订中，首先要明确设

6、计单位提供甲方认可的设计进度及付款计划（付款与设计的进度、质量等挂钩），并明确延期的赔偿责任，甲方按合同对设计的质量与进度进行跟踪。2、本工程执行专款专用，以防止施工中因为资金问题而影响工程的进展，充分保证劳动力、机械的充足配备，材料的及时进场。随着工程各阶段控制日期的完成及时兑现各专业队伍的劳务费用，为施工作业人员的充足准备提供保证。3、同时在签订设计合同时，针对目前多数设计单位经济观念淡薄，设计变更随心所欲的现象，应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款（如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如1%）时，则扣罚一定比例的设计费）。同时在合同中明确要求设计单位提供设计概算

7、及电子版设计图纸。为控制设计起点的建安造价，成本部在项目成本估算的基础上要求设计控制好单方造价的上线，避免到全部设计成果完成时才发现与目标成本控制要求相差甚远的情况发生4、成本跟踪审核评估：成本管理、成本控制应该是一项全员参与的工作，比如工程、设计、成本等管理部门要充分协调沟通，制定详细的设计要求和设计任务书，并对设计部的设计方案和施工图、工程项目的结构形式明确结构工程师职责、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。5、承建工程应注重降低成本的可能性和合理的成本最低化。一方面挖掘各种降低成本的能力，使可能性变为现实；另一方面要从实际出发，制定通过主观努力可能达到合理

8、的最低成本水平。 6、动态控制原则。施工项目是一次性的，成本控制应强调项目的中间控制，即动态控制，因为施工准备阶段的成本控制只是根据具体内容确定成本目标，7进行成本核算。成本核算，要严格遵守成本开支范围，划清成本费用支出与非成本费用支出的界限，划清工程项目成本和期间费用的界限。8.实际成本中耗用材料的数量，必须以计算期内工程施工中实际耗用量为准，不得以领代耗。已领未耗用的材料，应及时办理退料手续；需留下继续使用的，应办理假退料手续。实际成本中按预算价（计划价）核算耗用材料的价格时，其材料成本差异应按月随同实际耗用材料计入工程成本中，不得在季（年）末一次计算分配。四、品质把控：第一部分、精装样板

9、房1、临时看房通道：为保证看房通道的质量和安全，所以材料选择、搭设要求、安全措施等方面必须满足规范要求，并定期对安全通道进行检查维护。2、入户大堂（1）、单元门：在土建抹灰阶段，单元门厂家即要对门洞尺寸进行测量复核，根据现场实际进行下单制作；材料进场后应对照合同及材料小样，检查型材、五金配件是否符合要求；安装时垂直方正、门扇劈棱、窜角等问题，应及时修补或调整；安装完成后，应进行复查、对成品进行保护。（2）、花灯：入户大堂的花灯大多较重，所以在天花基层施工时，就要明确花灯的重量，以便确定承重吊筋的数量，否则如果吊筋数量不足，轻则需要拆除吊顶进行加固，重则花灯易掉落，造成成品损坏及人身伤害；对于标

10、高较低的入户大堂，花灯的选型不能太低，否则后期业主装修运输材料时，易与花灯碰撞造成损坏。（3）、墙面干挂石材：3.1施工前必须根据设计图纸，现场放线后进行深化，重点对转角、与其他材料交接处进行深化，并确定单元板块规格。3.2所有石材干挂钢架焊接点防锈处理到位。3.3严格按照石材的编号进行安装，确保石材颜色、纹理保持整体统一；为了防止出现饰面石材颜色不一致，施工前应在加工厂事先对石材进行挑选和试拼。3.4石材到场后，应检查厚度、查看与设计图纸或合同约定是否相符，并对照封样，查看颜色、纹路是否一致。凡缺棱掉角、断裂的石材一律不予使用。若现场具备条件，可再做一次六面防护，加强石材的抗腐蚀、抗渗透性能

11、。3.5石材墙面表面应平整、洁净，无污染、缺损和裂痕；颜色和花纹应协调一致，无明显色差，无明显修痕。石材接缝应横平竖直、宽窄均匀；阴阳角石板压向应正确，板边合缝应顺直；凹凸线出墙厚度应一致，上下口应平直；石材面板上洞口、槽边应套割吻合，边缘应整齐。并检查石材的立面垂直度及表面平整度。（4）、电梯：若考虑施工电梯门套，应在施工前把结构墙面不平或结构不满足尺寸要求的地方打凿，然后用水泥砂浆找平。基层若为木质板材，需单面涂刷防火涂料，木基层安装必须牢固、无松动现象，不平的应加木方垫平后固定。3、楼梯间（1）、楼梯踏步及踢脚线瓷砖1.1墙面批腻子时，也要给踢脚线预留位置，若是直接粘贴在腻子层上，也将造

12、成空鼓。1.2由于墙体抹灰垂直度、平整度超出允许偏差，踢脚线镶贴时按水平线控制，所以出墙厚度不一致。因此在镶贴前，先检查墙面平整度，进行处理后再进行铺贴。1.3梯间墙地砖铺贴完成后，油漆桶不得直接放在地砖上，严禁在地砖上拌合砂浆，其它工种作业应对铺贴好的地砖进行覆盖保护，避免被污染；瓷砖铺贴完成后，应及时覆盖保护。4、样板房装饰装修（1）、入户门1.1入户门进场时，需要按照合同约定及样品，检查入户门及五金的品牌，产品检测报告、合格证，门扇、门框是否有划痕、撞击变形、掉漆等现象，必要时，依据图纸检测门框、门扇的钢板厚度是否符合要求。1.2进户门应在隐蔽工程、面层作业全部完成并经验收合格后施工，以

13、防止对门体的污染。1.3入户门安装不得歪斜且要牢固，螺丝禁止漏装，门扇对口缝、门扇与门框立缝控制在1.5mm-2.5mm。门框与洞口间的缝隙用水泥砂浆填塞密实，然后进行打胶，胶缝不宜过宽，颜色与门及周围装饰颜色相匹配。1.4门锁、门吸等五金安装不得歪斜、松动，安装完成后检查门扇开启是否顺畅，检查内容同单元门。（2）、天棚2.1乳胶漆，乳胶漆施工方式分为喷涂和滚涂。2.1.2喷涂较为方便快捷，缺点是损坏修补只能整面修补，否则会存在色差。2.1.3滚涂的工具需选择毛质细软的羊毛滚筒，施工时需沿同一方向涂刷，严禁来回或杂乱无章的滚涂，否则会有较多滚印。清理较麻烦。2.1.5乳胶漆的涂饰质量和检验方法

14、应符合质量验收规范中高级涂刷标准的规定。颜色均匀一致，无泛碱、咬色、流坠、疙瘩、砂眼、刷纹。2.2金属板吊顶，一般适用于卫生间、厨房、阳台等易受潮部位的吊顶。2.2.1吊顶用金属板的材质、品种、规格、颜色及吊顶的造型尺寸，必须符合设计要求和国家现行有关标准规定。2.2.2必须在顶棚内水、电、暖通等安装施工完成和管道试水、保温、安装预埋等一切工序全部验收合格，并书面会签后才可进行吊顶面板安装。2.2.3金属板与龙骨连接必须牢固可靠，不得松动变形。设备口、灯具的位置应布局合理，条、块分格对称，美观。套割尺寸准确边缘整齐，不露缝。排列顺直、方正。2.2.4轻钢骨架及罩面板安装应注意保护顶棚内各种管线

15、，轻钢骨架的吊杆、龙骨不得固定在通风管道及其它设备上。2.2.5安装装饰面板时，施工人员应戴手套，以防污染板面。3、墙面工程3.1墙面砖暗痕和裂纹等缺陷。3.1.2墙砖铺贴前，墙面基层应清理干净，门窗洞口完成抹面收口，门窗框完成安装，墙体的平整度、垂直度需再次测量，对不满足要求的部位进行找补或凿除。前墙砖需提前并集中浸砖23小时，以防瓷砖因含水率不足和同一墙面瓷砖含水率不同导致空鼓。3.1.4根据现场实际情况进行放线排版，墙砖贴完后，应检查接缝填嵌密实、平直，宽窄一致，颜色一致，阴阳角处压向正确，流水坡向正确，滴水线顺直。3.2木饰面3.2.1木饰面板木龙骨施工前应做好防腐、防火处理，基层板应

16、平整、牢固。3.2.2挑选木皮时，应剔除有明显疤节、纹理混乱的部位，否则待木饰面运至现场再去检查，已成定局，无法更改。3.2.3木饰面在厂家加工时，特别要留足在烘房烘干的时间，烘干时间过短会导致木饰面含水率过高，长时间后翘曲、变形，影响使用。3.2.4安装过程中还应按照图纸核对木饰面横竖纹理的对应关系，不要出现同一平面上横竖纹交错的情况。3.3软包3.3.1软包外饰面用的压条、分格框料和木贴脸等面料，宜采用工厂加工的完成品，含水率不宜大于12%，厚度应根据设计要求且外观没缺陷的材料并须经防腐处理。3.3.2木框架施工前，需在现场放线，确定单元板块模数，完成深化图纸后方可施工。3.3.3软包木框

17、构造作法必须符合设计要求，钉粘严密、镶嵌牢固。软包布表面面料平整，无明显褶皱，色泽一致，无污染，单元板间接缝严密，图案拼花端正、完整、连续、对称，同一房间同种面料花纹图案位置相同。3.4墙纸3.4.1施工前先检查腻子墙面的平整度，如有凹凸不平、疙瘩等，应找补、打磨，另外，还应检查腻子层的干燥程度，切忌基层水分过高就铺贴墙纸。3.4.2墙纸胶要充分搅拌均匀，不能有明显疙瘩，否则后期将会在墙纸表面形成圆形霉斑。提前。3.4.3了解墙纸的特性，如延展性、收缩性等，在墙纸铺贴过程中应注意收口位置，一般不建议在阳角处收口，否则会导致墙纸开胶。3.4.4 铺贴完成后，建议关闭门窗1-2天，让墙纸胶自然干燥

18、，这样后期接缝处不易开胶。3.5户内门及门套3.5.2木门及门套和木饰面一样，含水率的把控尤为重要，含水率过高，同样会造成翘曲、变形、炸口等。3.5.3加强门洞验收，包括门洞的标准高度（以1m线为验收基准线）、门洞尺寸、门洞偏差、左右墙体厚度、左右墙体方正性等。3.5.4木门及门套安装应在墙面涂料、铺贴（门框边踢脚线脚线预留）工程完成后进行。门套线应与墙面完成面结合紧密，缝隙不宜大于3mm 。3.5.6门扇安装必须牢固，横平竖直，高低一致，开启灵活，关闭后密封条应处压缩状态。4、地面工程4.1地面防水4.1防水材料的品牌、材质、规格必须符合设计及合同约定要求，要有出厂合格证和出厂检验报告，并经

19、见证送检复试合格后才允许使用。4.2考虑客户参观样板房的效果，不仅样板房所在楼层的阳（露）台、厨房、卫生间等易发生渗漏部位要严格把控防水层施工质量，而且样板房所在楼层的上一层相对应的阳（露）台、厨房、卫生间地面穿楼板管道（烟道）周边封堵密实且也须落实防水层施工。4.3防水层施工前，基层板面凹凸不平整位置应修补平整，弃浆浮灰应清扫干净，结构找平层空鼓、裂缝应修补完成。墙体根部阴角应用防水泥砂浆做圆弧R角处理，包括防水层的上翻部位墙面抹灰层应平整密实。4.4不管是涂膜防水还是卷材防水，都应确保防水层的施工质量。涂膜防水应达到设计要求的遍数和厚度，卷材防水不得出现空鼓、皱折现象。4.5防水施工完成后

20、，要进行蓄水试验24小时，确保不渗漏后才可进入下道工序。4.6施工人员应掌握好作业顺序，减少在己施工的防水层上走动，不得在防水层上堆放物品和搭设支承架。4.7样板房卧室、客厅、书房、餐厅等没有防水要求部位在墙面涂料、顶棚吊顶等所有装饰工序施工前，其相对应位置的上一楼层，应进行蓄淋水试验检测，若有渗漏也应认真处理（如：注浆；整体涂刷防水层等），避免后继施工渗漏至样板房造成负面影响。4.2石材地面4.2.1首先应根据设计图纸、现场实际尺寸进行深化（尤其是拼花、转角、线条、异形等重点部位），再按照深化图纸下单生产。4.2.2石材加工过程中，应到厂家查看加工情况，对于筋纹较多、花色较杂乱的，在切割过程

21、中就应剔除。加工完成后，建议在厂家进行试铺并编号。4.2.4石材到场后，检查是否有缺棱掉角、断裂等现象，凡此类石材，禁止使用，石材使用前再做一次六面防护，待彻底晾干后备用。4.2.5切割石材时应用垫板，禁止在已经铺好的石材面层上直接操作。地面新铺贴的大理石、花岗岩要进行有效保护（如：铺PVC地毯等），操作人员和检查人员踩踏新铺的板块时要穿软底鞋。4.2.6铺贴时，应采取先试铺，后实铺的方法，以保证垫层密实，防止空鼓。对于浅色石材，也应采用浅色粘接剂铺贴。4.2.7石材铺贴完后，待粘结层干透后方可闭缝，以防闭缝过早水分无法蒸发，在石材表面形成水斑。4.2.8材铺贴完成后，应用及时进行保护，油漆等

22、化学剂不能直接放置在石材上。4.3地板4.3.1地板安装必须在整个精装修工程的最后阶段，避免因交叉施工造成地板漆面损伤。4.3.3地板铺设前，应先将基层彻底清扫干净，以防今后踩踏后灰尘从板缝间冒出，另外，楼板基层面平整度误差较大需经修补平整后方可进行地板铺装。4.3.5地板铺装时，地板与四周墙壁留设间隔10mm左右的缝，以便地板释放形变及地面潮气蒸发。铺设完应进行拦挡并及时关闭窗户并覆盖保护，防止开裂和变形，地板刨平磨光后应及时涂刷油漆和打蜡。4.3.7地板铺设完成后，应检查踩踏有无空鼓现象，若有，应及时拆除重新铺设。4.4地毯防物压等，应安排专人加强管理，每道工序施工完毕，应及时清理地毯上的

23、杂物，及时清擦被操作污染的部位。4.4.4铺完后，地毯应达到毯面图案连续、协调，不起鼓、起皱、翘边、卷边、显拼缝、露线和无毛边，绒毛顺光一致，毯面干净，无污染和损伤，地毯同其它面层连接处、收口处和墙边、柱子周围应顺直、压紧。5、其他5.1铝合金窗5.1.1首先应对门窗洞口按设计逐个进行检查核对，当门窗框与土建预留洞口尺寸偏差过大且修补厚度超过50mm时，应加筋支模浇C20细石砼进行修补，修补厚度小于等于50mm时，用防水砂浆加钢丝网分层刮糙，安装窗框前应对预留窗洞用防水砂浆刮糙处理。5.1.2玻璃安装完成后，检查玻璃橡胶压条设置位置是否正确，防止堵塞排水通道和泄水孔，检查无问题后将玻璃固定。5

24、.1.3槽口嵌注密封材料时，应注意清除浮灰砂浆等，使密封材料与窗框、墙体粘结牢固，同时检查密封材料是否连续，有无缺漏等情况，严禁先刷涂料后打胶。5.1.5门窗全部安装并防水密封后，建议单独进行淋水试验，因为若后期窗边漏水，将破坏装饰成品，影响样板房的开放展示。5.1.6对于外墙装饰（涂料或干挂石材等）暂不施工的样板房，或者通过样板房窗能够看到非样板房区域外墙结构基层时，为了避免客户参观样板房时看到结构缺陷，应对样板房窗洞外侧进行遮闭和临时围档。5.2橱柜5.2.1因为橱柜的层板所用材料无法确定品牌，应对其甲醛含量进行检测。5.2.2应对照橱柜图纸在现场进行尺寸符合，特别要注意柜门与厨房门的开启

25、位置不要冲突，吊柜与人体高度的关系，以防以后使用中发生碰撞。5.2.3柜门及抽屉安装完成后应检查开启是否灵活，是否有下坠、晃动，与层板间是否有较大摩擦，若有，则及时调整铰链、导轨，防止长期使用造成较大磨损。5.2.4橱柜安装完成后，建议对厨房部位进行封闭，以防止橱柜表面的划伤、破坏以及把手的丢失。五、样板房水电安装（一） 电气安装1、配管、线槽、穿线1.1薄壁镀锌钢管（JDG 、KBG） 敷设主要工艺要求1.1.2 配管应排列整齐，标识有序，进入箱、盒管口平齐，护口到位。KBG 管进入盒（箱）时，应一孔一管，并采用螺纹接头连接，同时应锁紧。1.1.3 暗配管路宜沿最近路线敷设，并尽量减少弯曲，

26、敷设在砖墙内的管路，剔槽宽度不应大于管外径 5mm；固定点间距不应大于 1000mm。1.1.4 管路的弯曲半径至少在 6D 以上，弯扁度在 0.1D 以下。1.1.5 25 及以下的管弯采用手动煨弯器加工，3240 的管弯采用成品件。1.1.6 KBG 管应采用专用工具进行连接，不应敲打形成压点，严禁熔焊连接。管路为水平敷设时，扣压点宜在管路上、下方分别扣压；管路为垂直敷设时，扣压点宜在管路左、右侧分别扣压。当管径为 25 及以下时，每端扣压点不应少于 2 处；当管径为32 及以上时，每端扣压点不应少于 3 处，且扣压点宜对称，间距宜均匀。扣压点深度不应小于 1.0mm，且扣压牢固，表面光滑

27、，管内畅通。管壁扣压形成的凹、凸点不应有毛刺。1.1.7 管路采用支架、吊架固定，固定间距在 10001500mm 之间，在管子进盒处及弯曲部位两端 150300mm 处加吊杆及固定卡固定，末端的灯头盒要单独加设固定吊杆。1.1.8 墙面暗敷管线的保护层厚度应大于 15mm。1.1.9 强、弱电线缆在导管和线槽内不应有接头，且网线从配线箱至终端全程不应有接头。1.2 PVC电管敷设主要工艺要求合国家统一标准，管道壁厚应均匀，并应有检定检验报告单和产品出厂合格证。1.2.2 必须使用弯管弹簧或手扳弯管器煨弯弯管。煨弯应按要求进行操作，其弯曲半径应大于 6D。1.2.3 管路垂直或水平敷设时，每隔

28、 1m 距离应有一个固定点，在弯曲部位应以圆弧中心点为始点距两端 300500mm 处各加一个固定点。管路连接紧密，管口光滑，使用胶粘剂连接紧密、牢固。1.3金属线槽安装（CT ）主要工艺要求缆桥架宽度150mm1.0 mm，150电缆桥架宽度300mm1.2 mm、300电缆桥架宽度500mm1.5 mm、500电缆桥架宽度800mm2.0 mm、电缆桥架宽度800mm2.2 mm，钢板厚指不含喷塑及防火漆面层）。1.3.2 支架与吊架的规格不应小于：扁铁 30mm3mm，角钢 25mm25mm3mm。1.3.3 严禁用气焊切割钢结构或轻钢龙骨任何部位。1.3.4 固定支点间距不应大于 l.52m。在进出接线盒、箱、柜、转角、转弯和变形缝两端及丁字接