南京百家湖西花园住宅小区项目Word下载.docx

1、项目负责人参加人员宋晓杰第一章 总 论 1第二章 市 场分 析 5第三章 建设规模和建设内 容 10第四章 项目选址及配套建 设条件 11第五章 建设 方 案 13第六章 实 施进 度 19第七章 工程投资与财务分 析 20第八章 结 论与 建 议 24附表、附 图和附件第一章 总 论一、 项 目建设 背 景南京江宁经济技术开发区（以下简称江宁开发区）是于 1992 年 6月开始创办的江苏省首批省级开发区之一，1997年2月被批准为 国家级高新技术产业开发区 。江宁开发区座 落于南京市南郊， 总体 规划面积 24.98 平方公里 。北距中华门 7 公里， 南离禄口 国际机场 18公里， 东与江

2、宁区相连 ， 西依韩府山、 翠屏山和将军山 。江宁开发 区所依托的古都 南京，为江苏省省会。是全省的 政治、 经济和文化中心， 也是我国 重要的综合性工 业、科技教育基地和长 江三角洲地 区仅次于上海的 大商埠。近期被 评为中国城市综 合实力 “ 五 十强 ” 第 七 名 和 城市 投 资 硬 环 境 四十 优 之 一 。江宁开发区坚持高起点、高标准的开发战略。目前， 基础设施 投入已达 12 亿元， 22 平方 公里的开发框架 业已形成。区内道路总 长达 55公里，沿路埋设各 种管网线 165公里；日供水 5万吨的新区 水厂、11 万伏双回路变电 站、5万门程控电 话邮电大楼已投入运行。 日

3、供水量 30万吨水厂、日处理 4万吨的污水 处理厂等重点工程已基 本 建 成。区内已有 金融、房 地产、商 贸流通、饮食 服务等近百家“ 三产” 企业投入运营。按照教育现 代化标准兴建的 新区小学、新区 中学已 经建成开学， 其中新区小学 并被批准为省级 实验小学。以南京航空 航 天 大 学、 河 海 大 学 新 校区 和 南 京 大 学 、东 南 大 学 科 技 园为 龙 头 的 “大学城”已在区内开工建 设。沙滩浴场、网球场、壁球馆、保龄 球馆、水 上娱乐中心等一 批娱乐休闲设施 已相继投入使用 。区内“六通一平”的基础设施和日趋完善的社区服务设施已基 本能满足进区企业生活、生 产和建设的

4、需要 。该区以优越的 地理位 置和优良的投资环境，已吸引了 21 个国家和地区的 400 多个项目进 区落户， 投资总 额 突破 15 亿美 元，其中 三 资企业占 70%，外 商 投 资额占75%，第二、三产业之比为2 ： 1,高新技术企业占30%。实 际利用外 资 4 亿多美元。 投资额在 1000 万美元 以上的大项 目有 43 个。世界排 名前 500 强的企 业中已有瑞典爱 立信、日本东陶和 三井、 美国摩托 罗拉和百事可乐 等 14 家进区。江宁开 发区已从昔日 的荒郊 变 成 南京 地 区 海 内 外 客商 竞 相 投 资 的 热土 和 创 业 的 宝 地。随着江宁开发区的持续快

5、速发展和我市人民生活水平的不断提 高, 人们对 高品质居住环境 的追求也呈较快 上升趋势。 我市 及江宁 区近几年建 成的普通住宅在 数量上有了较大 突破, 开工面积 和竣工 面 积 都 有较 大 增 加 , 但 从总 体 上 看 , 江 宁区 的 住 宅 建 设 仍以 中 低 档 为主, 中高 档住宅建设仍然 不能满足开发区 快速发展的需要 。 为了 进一步推动 江宁开发区经济 发展, 营造一流 投资环境, 改善 人们居 住环境,提 高生活品位,南 京利源物业发展 有限公司（以下 简称利 源公司） 拟在江宁开发区 百家湖畔建设百 家湖西花园住宅 小区。二、 项目单位概况南京利源物 业发展有限

6、公司 成立于一九九三 年, 投资方为香 港 大陆发展有 限公司和南京江 宁经济技术开发 总公司, 注册资 本 300 万美元,主 要从事房地产开 发、 销售、 租赁 自建房屋并提供 配套服 务。 公司下 设南京百家湖房 地产开发有限公 司、 南京百家湖 度假村 有限公司、 南京利源电子有 限公司、 南京利 源建设发展有限 公司、 南 京 百家 湖 物 业 管 理 有限 公 司 、南 京 南 山湖 农 林 休 闲 观 光有 限 公 司 、 南京利源旅 游有限公司和南 京利源物业发展 有限公司销售分 公司、 南京利源 集团物资贸易分 公司。利源公司 主要开发项目为 百家湖别墅花园 、百 家湖公寓花

7、 园和 百家湖西 花园, 开发土地 面积 60 万平方米 , 总规划建筑面 积 75 万 平方米,其中别墅面积 4 万平方米,公寓面 积 65 万平方米 ,公用及 配套设施 6 万平方米。百 家湖公寓花园由 凯旋门、 维也纳 城、 罗马 城、米兰城、威尼斯城、中心配套 区组成。百家湖 别墅花园 共建 100 幢别墅，已 全部竣工，1998 年被建设部评 为全国城市物业 管理优秀 住 宅 小区 。百家湖公寓花园凯旋门于 2000 年被上海 基尼斯总部评为 最大 的住宅小 区主门楼，2000 年公司 被建行江 苏省分行评为 2A 级信用 单位，19951999年连续被南京市外商投资企业评为外商投资

8、先进 企业， 连年 被江宁开发区评 为开发区先进集 体。公司总部现有员工 62 人，其 中教授及具有高级技术职称人员 3人，中级专业 技术人员 8人，经营管理机构为财务部、工程部、总经办、企划部、百家湖 杂 志 编辑 部 。三、 可 行性研 究 报告编 制 依据（一） 江宁开发 区管委会2000 年月11 月宁经管委 发2000201 号文“关于 同意南京利源物 业发展有限公司 建设百家湖西花园基建 立 项 的批 复 ”；（二） 江 宁 区 建设 局“百家 湖西花 园 住 宅小 区规 划红 线 图 ”； 利源公司 提供的项目有关 资料；（三） 利源公司 2001 年 2 月委托南京工程咨询 公

9、司编制本项 目可行性 研究报告的协议 。四、 项 目建设 的 必要性（一 ）我市总体经济 发展的需要房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发 及经营行业， 是城市存在和发展的物质基础， 是发展国民经济的支 柱产业之一， 房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据我市 国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要精神， 从 “九 五”开始已将房地产业列为重 点培育发展产业 。按照市委、市 政府提 出的“一年初见成效，三年面貌大变、五年跃上新台阶”的要求，我市 房地产业 在“九五”期间充分发挥了先导性产 业的作用，加快房地产 业 的商品化、市 场化、现代化 步伐， 坚持 “

10、统一规划， 合理布局 ， 综合 开发， 配套建设”的原则，按 照以新区建设开 发为主旧城改造 为辅的 方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高 产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为我市国民经济发展的 支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。本工程为中高档住宅建设项目，对进一步加快我市住宅建设，满 足逐步富裕起来的人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人 们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。（二）进一步完善江宁区投资环境的需求随着改革开放的不断深入，南京市及江宁区的经济建设日新月 异，禄口国际机场的通航又带来了无限商机，大批国内外企业纷纷 落户江宁开发区

11、，来江宁工作的中外企业员工不断增加。但多年来 江宁区的生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有一定品质的中高 档住宅数量有限，这已成为该地区投资环境中的一大缺憾；随着区 域经济水平的提升，中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而是 对居住环境和生活品质提出了更高的要求。在拥有较强经济实力的 前提下，他们因休闲、追求生活情趣及投资等需要已在追求第二、 甚至第三居所；另外，远离都市的优美环境和清新空气也吸引众多 老人来此颐养天年；海外及港、澳、台的投资者也倾向于就近选择 环境优美、价格适宜的居所。因此本项目建设对服务于“空港经济”战略、改善投资环境、促 进经济发展具有积极的意义。综上所述，本项目建设十分

12、必要第 二章 市场 分 析一 、 市 场分析随着国家 取消福利分房政策的出台和人民 生活水平的提高，曾一 度低迷的房地产市场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户的主 体已由集团逐渐转为个人。预计今后几年住宅商品房的需求量仍将 稳步提高 ，并会进入一个 平稳的发展阶段 。改 革 开放 以 来 ，中 高 收入 阶 层 逐 渐 崛 起 ，在 南 京 的 消 费群 体 中 占 有较大的份量，促成了对环境优美、品质优良的中高档住宅较旺盛 的 消 费需 求 。从 目 前 情况 看 ，南 京 房 地产 住 宅 业 总 体 基本 供 需 平 衡 ， 但交通便利、套型设计优越、售价合理的商品住宅呈局部热销、供

13、不 应 求局 面 。开 发 商 往往 把 握 这 些 市 场需 求 作 为 项 目 开发 的 切 入 点 。百家湖西 花园住宅小区具 有以下优势：1、项目优 势从项目选 址上看，其有下 列特定优势：自然环境优势。随着社会的发展，环保观念日益为人们所重 视，人们对居住区的自然环境的要求日趋苛刻。而百家湖西 花园住宅小区地处江宁开发区百家湖畔，环境优美、空气清 新 ， 很适 合 人 们 居 住 。人文环境优势，本项目东侧为已建成的百家湖花园，西南侧 有 江 南文 枢 院 ， 使 西 花园 有 独 特 的 人 文环 境 优 势 。交通及其他配套条件优势。本项目位于利源中路西侧，而该 路东与宁溧公路相

14、接，西与机场高速公路连通，北与绕城公 路相连，其交通条件与利源公司以前开发的百家湖花园一样 具有十分优越的条件。同时项目用地邻近开发区胜太路商业 街，商业配套条件较为完善。此外，临近百家湖西花园还有 南 航 、河 海 大 学 等 教 育配 套 设 施 。2、与竞争对手的优势分析项目与南京市区的住宅园区比较有两大显著优势：环境优势 和价格优势，这两大优势将能吸引一部分特定的消费人群。项目与江宁开发区及江宁地区其他居住区比较，本项目具有 显著的后发优势。随着房地产业发展日益迅速，园区的建设 理念也在不断发展变化。“百家湖西花园”将立足于新世纪， 建设新型居住家园，从而与江宁开发区的其他居住区拉开差

15、 距。加上利源公司的企业形象及其在江宁乃至南京市的显著 影响也有利于本项目赢得市场。、价格定位（一） 周边楼盘定价调查楼盘开发商楼盘性质售价（元/M 2）百家湖花园公寓利源物业现房2200江南文枢院江宁房地产总公司多层（现房）1600-2100温泉公寓汤山房地产多层住宅（现房）1000-1800温泉花园别墅联排别墅2000-2400江宁第一城金轮房地产1480湖滨世纪花园江宁开发区房地产1880-2110太阳城栖霞建设1950-2180碧水华庭江苏联骏公寓别墅1880-2300中国人家江苏东恒别墅（期房）2200-2350养龙山庄天地房地产2180-240021世纪假日花园21世纪房地产（期房

16、）2100-2400（二） 楼盘价格发展趋势江宁开发区1992年成立以来，该区域的房地产价格已从每平方米 1480元逐步上涨至目前的2000元左右，而目前江宁开发区发展势头 仍很迅猛，江宁县撤县建区后，预期未来2 3年内该区房价仍有较大上升空间。（三）综合优势“百家湖西花园”与周边居住区比较将在规划设计、环境配套、 新型建材等方面胜出一筹，故本项目公寓销售基价预计在1800 2000元/平方米。此价位与南京市区的同档楼盘比较仍有明显的价 格优势；而此价位与江宁区相关楼盘比较，在价格、环境、房型等 各方面又有一定优势。三、销售对象分析作为江宁区唯一的国家一级资质开发企业，利源公司经过八年的 开发

17、建设，在百家湖环湖景观带边规划和建设了 30万M2的高档大型 临湖住宅区，并获得了国家级优秀物业管理住宅区等殊荣，使百家 湖花园成为南京市市区扩容的一道亮丽的现代都市人居栖区。中高档公寓深受资本型收入阶层的青睐。随着社会文化的发展和 市民收入水平的提高，加上银行系统对房产销售实行按揭的强力支 撑，知本型收入的白领阶层、经理阶层和高知阶层开始寻找市区扩 容带中的第二居所。100%0%利源公司早在90年代中期就着手按照知本型消费者的需求设计 了维也纳城和罗马城，这两座新城和已进入设计阶段的威尼斯城、 米兰城大部为跃层式别墅型公寓。楼型上有四层、六层和十二层小 高层之分 ，套 型 上 有跃层 式、错

18、 跃层 式、楼 中 楼式、错 错 层 式之分， 房型上有西欧豪华型、欧陆典雅型和中欧简雅型之分。百家湖西花 园新型系列跃层式公寓的产品定位低于经济型别墅，市场定位为知 本型 业主 的 第 二居所 ， 价格 定 位 为： 百 家湖西 花 园 房价 +汽 车 +20年 汽车使用费=南京三类地区相同面积房价。在市、区政府的规划、建设和支持下，利 源公司已对天然的大 湖和百家湖公寓进行了景观整合和互连的二次深度开发，使南京又 一座公园在 百家湖崛起：千亩 湖面、5公里环湖景观路、6座 跨湖大 桥、凤 凰坛 和百家湖凯旋 门等4座标志性建 筑、5座主题花园 、3个大 中型游泳 场及5大类30项休闲项目，

19、百家湖花园成系列的别 墅式公寓 就 座 落在 此 景 之 中 。百家湖花园近10万M2的各种楼中楼公寓热销一空，使利源公司 提前进入了面向更大第二 居所消费群的新型公寓的开盘工作。同 时， 利源公司 也将在近期为南 京市民推出第三 居所型住宅，为在闹市“水 泥森林”居所中的消费者 增加了选择大自然居所的服务内容。根据利源公司自1992年以来对百家湖花园的开发经验，“百家湖 西花园”的主要销售对象 定位在以下几个方面：（一） 南京市中高收入阶层。 主要为各企事业单位的高级主管 人员、高校研究院所的高级知识分子及自由职业者。 此类人群的收 入较高，年 薪一般在8万元以上，能方便地 解决交通问题，其

20、 居住消 费观念较为超前， 对居住环境、生活品味质量要求较高， 因此新型 园区“百家湖西花园”将成为他们的首选 园区，此类人群 将成为“百 家湖西花 园”最主要的消 费对象。（二） 江宁开发区进区企业中的高级管理人员。 江宁开发区已 有数十家国内外大型企业进驻， 其二、三产业的发展已经成为南京 市的一个重要的经济增长点， 此类企业中有较多的高收入阶层， 对 住宅有着较高的要求，“百家湖西花园”的高品味定位将为他们提供 较理想的选择。（三） 南京市高收入阶层的第二居所。对于这一部分人群，一 个居所已不能满足他们的需求。其因休闲、放松心情或投资等需求 而需要第二甚至第三居所，“百家湖西花园”社区将

21、以较低的价位、 较大的增值空间、一流的社区、一流的建筑、一流的环境来吸引这 类消费者。（四） 中老年人休闲、养老、颐养天年的较佳场所。“百家湖西 花园”特有的自然环境和田园风光，无城市污染的空气以及完善的 配套设施将能吸引中老年人前来寻找修身养性的最佳场所。（五） 港、澳、台人士及国外投资者。江宁开发区吸引了众多 的外资，投资者也将倾向于就近选择环境优美的居所。“百家湖西花 园”将是他们较佳的选择之一。第三章 建设规模和建设 内容一、 建 设规模百家湖西花园居住小区项目总用地面积 252668 平方米（约 379 亩），总建 筑面积 353700 平方 米， 其 中住宅 321300 平 方米

22、， 幼 托、 小学、商 店等公 共 建筑 32400 平方 米 。规划居住户数 3200 户，居住人 口 11200 人，设计 容积率 1.4， 绿 化 率 40% 。二、 建 设内容本 项 目主 要 建 设 内 容 有：1、普通公寓160650平方米2、跃 层 式公 寓3、小学校40004、小区幼儿 园 、30005、变配电所 、 煤气 调压站4006、商场、文化娱乐设施及物 业管理等250007、绿地800008、区内道路50000第 四章 项 目选址及配套 建设条件一、 项 目选址 南京百家湖西花园居住小区位于江宁经济技术开发区，是百家 湖畔不可多 得的一块风水宝 地。项目建设用 地位于

23、利源中路以西， 西止经四 路，南 临天元路 ,北靠太三路。总 占地面积 25.27 公顷。利 源中路北与 绕城公路相接， 南京机场高速公 路则位于利源中路西面 约 1 公里 处 。本项目用地为集体所有土地，地貌总体平坦。中西部有高差5 7米的小山 丘，山地面积约 180 亩，其余近 200 亩基本平整 的耕地。 地 块 内现 有 住 宅 约 60 户。南京机场高速公路、利源中路、将军路跨秦淮河大桥以及共青 团路南下工 程的相继建成极 大地改善了该地 区的交通条件。项目用 地距南京 市中心新街口约 10 公里， 到南京 火车站约 18 公里 ， 到南 京禄口国 际机场约 23 公里。自百家湖西花

24、园只须 5 分钟车程就可到 达中华门 。外部交通条件 便捷。本项目 建设用地外围自然环境优越。百家湖西花园居住小区处 于南京江宁 经济技术开发区 的西南部， 百家 湖畔环境优美， 风景秀 丽， 林木 茂盛， 气候怡人 。本项目 建设用地人文环境优越， 西面有由南京航空航天大学分 校 、 河海 大 学 江 宁 新 校区 及 东 南 大 学 科技 园 。综上所述 ， 本项目选址符 合生活居住区的 相关要求。 二、 配 套建设 条 件百家湖西花园居住小区项目 用地已部份完成场地平整， 供水、 排 水（ 雨 水、污 水 ）、供 电、供 气 、道 路 、电话 、有 线 电视 等 均 已 接 至场地四周

25、， 配套建设条件 齐备， 可满足项 目 建设要求。具体配套 建 设 条件 如 下 ：（一 ） 供 水：项 目东 面的 利源中 路下 有 DN500 自 来水管 ， 区 内 供 水由 此 接 入 。 水 源由 江 宁 水 厂 和 南京 城 南 水 厂 提 供。（二） 电信：利源中路下的电话通 信光缆，能满足本项目要求。（三） 供电：由 东善桥变电所和开发区变电所提 供二路 10KV 电源，利 源中路 现 有一路 10KV 高压线。（四） 排水：该 地区采用雨污分流制。雨水汇集 后自利源中路 下敷设的 DN600 雨水管排至百家湖。生活污水汇集后，经污水 处理 装置进行 初步处理后，由利源中 路

26、DN500 市政污水管排入 开发区污 水 处 理厂 处 理 。（五 ） 煤 气：目 前 该地区 主 要使 用 管道煤 气，由 梅山冶金公司 提 供 ，本 项 目 设 煤 气 调压 站 一 座 ， 煤 气供 应 可 保 证 本 项目 用 气 。（六） 有线电视 ：利源中路敷设 有南京有线电视网络电缆，小 区 有 线电 视 由 此 接 入 。第 五章 建设 方 案一、 总 平面布 置本基地形 状为较规则的矩 形，占地面积 25.27 公顷。小区 采用 多层跃层住 宅，将不同单元 拼接组合，根据 南京地区的地理 纬度及 地 段 环 境条 件 ， 适 当 设 计南 偏 东 及 南 偏 西的 住 宅 ，

27、 在 不 影响 日 照 的 同 时 ， 改善 小 区 空 间 景 观效 果 ， 避 免 一 般小 区 中 的 兵 营 列式 单 调 布 局.又能 增加了 组 团绿地。景观设计改变以前小区的设计集中，地块大规模绿地的模式， 在保证集中 绿地指标的前提 下，设计组团绿 地，使每户均有 较好的 景观。根据场地状况，区内道路依据山体自由布置，两个主入口分别 设 在 东 面利 源 中 路 与 太 三路 、 天 元 路 的 交汇 处 。 入 口 处 设小 区 中 心 广场，广场 周围沿太三路布 置商业、文化娱 乐设施；小区沿 太四路 布置幼儿园 、小学校；绿化 街心游园、老人 活动场地、儿童 活动场 地

28、、 体育 健 身 场 地 等 绿化 休 闲 区 。根据建筑物群组自然布置。区内停车根据场地情况采用路边港 湾式停车和 地下集中式车库 相结合。住宅按 院落式布置，保 证小区 有较为开阔 的中心休闲空间 。院落间设置绿 地、晨练、儿童 游艺等 邻 里 交往 空 间 。区内道路 将整个用地分为 A、B、C、D 四区。其 中 A 区为小 区 用地西北部，依据地形布置23层的别墅群；B、C区为小区用地 东部较为 平坦区域，布 置跃层式多层公寓 ； D 区为小区用地 西南部， 布 置 普通 多 层 公 寓 。小区道路 自由布置， 伸向 每一个住宅群。 主要道路宽 7 米， 次 要道路宽 4 米， 支 路

29、宽 2 米 。项目主要技术指标表项目计量单位数值所占（% ）占地面积亩379.0居住户数户3200居住人数人11200户均人口3.5总建筑面积万M235.37100.0其 住宅建筑面积32.1390.8中 公建建筑面积3.249.2规划住宅平均层数层4.20人口毛密度人/ha443容积率1.4建筑密度：%V 40绿地率40二、土建（一）建筑居住小区的规划布局要着重处理好路网结构、建筑布局及空间 环境的内在联系，在协调中求变化，注重小区环境和住宅单体的建 筑设计。单体设计中统筹考虑空调室外机位置，用建筑构件进行遮 挡，屋顶高低错落，采用平坡结合，富有变化。按照人车基本分流的原则进行小区路网、停车

30、设施的规划。停 车位机动车按0.7辆/户、自行车按1.8辆/户进行考虑。小区在布局上淡化组团，突出院落，通过中心绿地、绿色走廊 整个小区各部分。小区绿化系统是由中心绿地、景观绿色走廊、院落绿地、建筑 物立面、顶面植物形成点线面结合并相互渗透的立体绿化景观。小区公共建筑布置在小区东面，沿将军路布置中心会所、农贸 市场、超市、小学和幼儿园小区住宅设计从人的行为科学出发，适应不同家庭构成需要， 套型多样，广泛利用新材料 、新技术改善居 住功能。住宅采用院落 式布置，各建筑围合成相对 独立的院落空间 。规划设计树立“以人 为本”的指导思想，按照现 代家庭生活行为 规律和市场需求进行住 宅 设 计 ，采 用 节 能 、 节 水、 环 保 、 智 能 化等