建筑工程管理维修工程精编.docx

1、建筑工程管理维修工程精编（建筑工程管理）维修工程房屋维修工程培训资料编制日期：2011 年 12 月编制部门：凯茵物业工程部壹房屋维修工程分类及概念1二房屋维修工程适用范围5三房屋维修工程主要内容7四房屋维修工程定案标准8壹.房屋维修工程分类根据房屋的完好或损坏程度，房屋维修工程分为：翻修、大修、中修、小修和综合维修。1.翻修工程1.1当原房屋已经属于严重危险房，有倒塌危险，需要拆除重建，或仍能够利用原有部分主体结构进行更新改造的工程。此类工程壹般工程量较大，施工周期较长，投资较大。翻修后的房屋应达到完好房屋的标准。2.大修工程2.1大修工程：是对房屋虽然无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋进行维修

2、。此类房屋的主体结构及公共生活设施（上下水、暖气、通风等管线）大部分已严重损坏，尽管不需要全面更换，但其牵动面较大，需进行大面积拆除、改装或全部更新，以保证房屋的基本完好或者完好。2.2大修工程的特征：2.2.1具有更强的计划性，工程项目齐全、量大，施工地点集中。2.2.2工程费用在同类结构新建造价的25%之上。2.2.3经过大修后的房屋，应达到基本完好房或完好房的标准。3.中修工程3.1中修工程：是指需要通过拆换（或因为牵动）而进行局部维修，保持房屋原来的规模和结构的工程。3.2中修工程的特征：3.2.1具有周期性，工程量虽然较多但项目较小，适用于壹般性损坏房屋。3.2.2其维修费用在该房屋

3、同类结构新造价的20%以下。3.2.3经过中修后的房屋70%之上要符合基本完好房或完好房的标准。4.小修工程4.1小修工程是及时修复房屋使用过程中构件、配件、零部件小损小坏，保持房屋原有完损等级的预防性养护工程。小修工程亦称零星工程或养护工程，它的修理对象是全部房屋建筑及其附属设备。正是由于其对象面广，随时都会出现损坏或故障，而且仍必须及时修理，所以这种工程具有很强的服务性，要求主动、及时、经常持续地进行。4.2小修工程的特征4.2.1用工小、费用低，综合平均费用在房屋现时总造价的1%以下。4.2.2小修工程具有较强的服务性和随机性，所以应按需求随时进行。5.综合维修工程5.1综合维修工程是对

4、房屋（单栋或多栋）同时进行包括大修、中修、小修的工程。此类工程应根据原设计不足或当地的自然条件的特殊需求，如防汛、防火、抗震、防台风等特殊情况，在综合维修工程中壹且加以解决。综合维修后的房屋应达到完好房的标准。二.房屋维修工程适用范围1.翻修工程使用范围（1）主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，不能保证居住和使用安全的房屋。（2）因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。（3）地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼、长期积水无法排出地区的房屋。（4）主体结构、墙壁已无修缮价值的房屋。（5）基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。2.大修工程适用范围：（1）主体结构损坏严重，有局部倒塌危

5、险的房屋；（2）改善居住条件，需局部改建的房屋，如屋面升高，阁楼改建等；（3）需对主体结构进行专项抗震加固的房屋等；（4）整栋房屋需要进行设备（包括上水、下水、通风、采暖等）及管线拆换、改装的房屋；3.中修工程适用范围：（1）少量结构构件损坏严重，需拆除木梁柱或加固部分钢筋混凝土梁柱，墙体局部拆砌或多处小面积挖补的房屋；（2）壹般损坏的整修，如整幢房屋的门窗整修，楼地面、楼梯维修、抹灰修补、油漆保养、设备管线的维修和零配件的更换的房屋；（3）整幢房屋的公用生活设备，如上下水管道、空调通风设备管道、电气照明线路等需局部进行更换改善或改装、新装工程的房屋；（4）单项目的维修，如屋盖瓦屋面局部拆换、

6、平屋面局部修补或部分重做面层等；部分改换楼地面结构或面层，或重做水泥地面等，整幢房屋的门窗的油漆重做，房屋的围墙拆砌，下水道重做的房屋。4.小修工程适用范围（1）修补屋面、屋脊、补漏；（2）对于木结构换个别楞木、个别檀条、修换个别木梁、木柱、屋架，修补木楼梯等；（3）修整门窗，更换五金件、换纱窗、配玻璃、刷油漆、墙面漆等；（4）修补地面、内外墙和窗台、抹灰；（5）对检查中发现的问题临时维修；（6）修补明沟、散水、落水管；（7）水、电、气、暖等管线小维修及零件更换。5.综合维修工程适用范围该片（幢）房屋大部分严重损坏，或虽壹般损坏但需有计划进行维修的房屋，或需对该片（幢）房屋面貌改变进行有计划维

7、修的工程。三.房屋维修工程（大修和中修）的主要内容1.楼房大修包括以下内容：（1）挑顶翻修（2）屋面构造层翻新（3）屋面防水翻新（4）女儿墙拆除重砌（5）挑檐板更新（6）外墙板修缮（7）外立面装修（8）地下室重做防水（9）抗震加固（10）综合维修2.楼房中修，包括以下内容：（1）全楼门窗油饰（2）全楼内外墙粉刷（3）全部或部分门窗更换（4）修补外墙装饰层（5）修补外墙板缝（6）阳台、梁、板、柱加固（7）屋面维修（8）修补或重做厨、厕间防水层（9）地下室局部渗漏（10）局部更换上、下水管线及设备四房屋维修工程（大修和中修）定案标准1.大修工程定案标准（1）楼房翻修：达到危险房屋标准或超过房屋设计

8、使用年限且严重损坏的房屋应翻修。危险房屋是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，整栋房屋随时有倒塌可能，通过壹般修缮仍不能确保住用安全的房屋。严重损坏房是指结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆普遍老化见底，设备陈旧，配件不齐全，管道锈蚀严重，水卫、电照的管线器具和零件残缺及严重损坏的房屋。（2）屋面大修（挑顶）屋面或屋顶承重结构达到严重损坏标准，渗漏房间占顶层房间总数的30%之上或滴漏房间超过顶层房间总数的20%，应做屋面大修。a、平顶屋面：混凝土屋面板、梁明显变形，裂缝值超过设计规范，混凝土严重碳化，钢筋保护层剥落较多；加气混凝土板大部分明显变形，裂缝严重，

9、部分板钢筋保护层剥落，钢筋严重锈蚀的应挑顶或换板。防水层普遍老化，断裂翘边和封口脱开，有严重空鼓现象，局部补漏仍难解决时的，应重做屋面防水。b、坡顶屋面：钢屋架锈蚀严重，明显倾斜变形，部分支撑杆件弯曲松脱。木层架端节点糟朽、蛀蚀，有明显下垂下倾斜，节点联接松动，夹板裂缝，铁件严重锈蚀，支撑松动；木构件（如檩条、屋面板、椽条等）严重倾斜或下垂，腐朽蛀蚀，木质发脆，结点松动，榫头拨出或折断，榫眼压裂的应挑顶；瓦件严重破碎、风化，脊瓦松动、破损、瓦条槽朽，油毡老化；铁皮屋面严重锈烂，变形下垂，应重作或更换屋面。（3）外墙板缝严重渗漏，经2次之上中修不能彻底根河的，需整栋楼重做板缝防水。（4）抗震加固

10、：凡无抗震设防的楼房，应按本市抗震设防标准进行加固。（5）综合维修：严重失修、失养破损程度已达严重损坏或需改善房屋使用条件，做到大、中、小修壹次性应修尽修缮工程为综合维修。（6）地下室防水层老化失效，采取局部堵漏的方法无法解决渗漏问题，需重新做防水。（7）上、下水及设备更新上、下管线及设备达到或超过使用年限，且严重损坏，应进行更新改造。设备严重损坏是指：管道严重锈蚀、堵塞，零部件严重损坏、残缺，滴漏、冒水现象严重，无法正常使用。（8）电气线路更新当电气线路达到严重损坏标准时应做更新工程。电气线路更新可结合配电设施改造壹且进行。2.楼房中修凡房屋结构、装修、设备三个组成部分中的壹个分项达到严重损

11、坏标准的，应进行中修。（1）油饰当油漆失光、老化、翘皮、剥落见底时，应重做油饰。钢门窗及其各类钢铁部件应3-5年油饰壹次；木门窗及其各类木部件应5-10年油饰壹次。（2）粉刷当装饰层粉刷掉粉、剥落及划痕污迹较多时应重做粉刷（只负责公共部位，包括基层抹灰）。外墙涂料装饰及楼梯间、公共走廊的室内涂料，应每10-15年涂刷壹次。（3）更换门窗当木门窗开关不灵活、松动、脱榫、糟朽；钢门窗开关不灵活、开焊、严重锈蚀时应更换门窗，五金残缺。（4）修补外墙装饰层当外装饰层空鼓、裂缝、风化、有脱落危险时应修补或重作。（5）修补外墙大板缝当外墙板勾缝砂浆脱落；外墙板缝局部严重渗漏时应修补。（6）阳台、梁、板、柱加固当之上构件出现明显变形、裂缝值超过设计规范规定；钢筋保护层剥落，钢筋锈蚀时应做加固处理。（7）屋面维修当屋面达到壹般损坏标准（见第八条）；顶层漏雨房间占顶层房间总数的10%-30%时，应维修；a、平顶当屋面防水层出现空鼓、翘边、封口不严时应维修。b、坡顶当屋面瓦件有碎裂，屋脊抹灰开裂时更换损坏的瓦件或屋面维修。（8）厨厕渗漏的维修当厨厕渗漏影响到正常使用时，应维修。（9）地下室防水当地下室有积水时应查明原因、清除积水，维修或重作地下室防水层。（10）局部上、下水管线及设备更换当上、下水管线局部损坏、严重锈蚀和少量设备损坏时，应局部更换管线和设备。