成都大户型研究Word格式文档下载.docx

1、成交比重较上月增长了 2.35个百分点，达到上海 4月商品住宅成交的26%房者信心逐步回升；二是政府持续宽松二套房政策，在一定减轻了购房者的负担。因此不少产成为投资热点。上海成交面积段结构图丄深圳深圳稀缺别墅产品热销从成交面积段分布来看，2009年4月，深圳200平方米以上的大户型成交大有起色,所占比重环比上升 6.4个百分点，200平方米以上的产品基本上都是别墅产品。主要是由于深圳别墅资源较为稀缺， 本月市场上推出了一定量的别墅产品， 到了客户的欢迎，得到了快速去化，其中较为典型的项目是振业城， 本月的成交主力为联排 270-360平方米，成交量超 过2万平方米。深圳成交面积段结构图90以下

2、90-120120-150口 150-200200以上丄天津从2006年7月1日，天津市普通住宅标准实施后， 144平方米以上的户型被界定为 户型”从政策方面看来，大户型住宅是政府限制开发的住宅产品，在契税、二手房转让时因而大户型住的营业税等税费征收的标准上与符合普通住宅标准的住宅相比有较大的劣势, 宅在一手和二手住宅市场竞争中均处于不利的位置。从天津商品住宅市场的销售情况看来， 大户型住宅的销售周期较长。 同一个项目中，排除人为因素，最早售罄的绝大多数时候是小户型住宅， 而大户型住宅往往是项目清盘时的甩 卖对象。2007年下半年，天津市大户型住宅的供应将主要出现在开发区、塘沽区和其他远郊县,

3、由于有大量的高端租赁需求，大户型住宅颇受投资者的青睐。从需求方面看来，2007年下半年天津市大户型的主要消费群体将是外来的新增购房需宅销售情况看来，90-110平方米的二室和130-150平方米三室成交量较大。 但是由于购买力居住舒适度的要求也较高。2、国外家进行对比了解。丄日本日本：买小房子比较合算房地产的 冷热不均”现象。一是对居民买房征收不动产取得税、固定资产税和都市计划税。二是对遗产中的不动产征收赠与税， 这使得 大地主”不得不卖掉一些房产避税， 两三代下来,继承者就变成 小地主”了。价格的3%至6%。固定资产税则是房屋或土地所有者每年需要交纳的税金。如果你所拥有的土地面积在200平方

4、米以下，那么就属于小规模住宅用地”可以享受减税待遇，一般可以少交标准税费的1/3。此外，日本还设有新建筑物减税措施，买新房的人固定资产税可以只交原来的1/2。当然，减税的对象主要指新建房屋的 120平方米之内，使用期超过3年的。这些政策对于豪宅来说都是无效的。 据记者了解，有一位在日本的华人刚刚搬入新居。 这套需要交纳的固定资产税仅为 9.8万日元。由于面积大的房子交税多，越来越多的日本人更愿意在单元楼中买房。丄新加坡以高层建筑为主。一座典型的组屋可容纳 120户家庭。根据需求， 组屋房型以四房式（90 100m2,相当于我国的三室户）、五房式（110120m2，相当于我国的四室户）为主。丄韩

5、国在住宅200万户建设规划（19881992）中规定，供给低收入阶层的住宅（ 2559 平方米/套）占45%，供给中产阶层的住宅（5985平方米）占30%，供给富裕阶层的住宅（较大面积）占25%。年以上的，适用税率 936%;住宅保有期间12年的，适用税率 40% ;住宅保有期间不足1年的，适用税率50%; 1户保有3住宅以上者出售住宅时，一律适用 60%的税率。对投 机过热地区内出售住宅的， 尤其是1户2住宅以上者出售住宅时， 在前述税率基础上， 追加 最高可达15%的弹性税率。同时韩国政府对住宅地价进行限制，并对购买中小户型的消费进行贷款利息优惠和税 收补贴。三、大户型政策环境1、信贷政策

6、政策要点:央行、银监会2007年9月28日发布通知明确，对已利用贷款购买住房、 又申请购买第政策影响:型客户仍处在观望的状态。2、90/70 政策建设部于2006年6月出台了关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 ，对新1日起，各城市（含县城）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到 70%以上。大户型比例仅占30%，特别是140平方米以上大户型就变为稀缺产品。3、大户型保有税今年5月25日，国务院正式公布 关于2009年深化经济体制改革工作的意见，其中要求研究开征物业税。开征物业税，虽然减少了交易环节的税

7、种，但增加了持有房产的成本,这对囤积房产进行投机炒房是一个打击， 因而从房价上看，该政策对楼市的影响还是”利空的。但从减少房屋空置率、提高城市可持续性发展方面来讲，应该是利好的。而在税收环节，住房交易是一次性交易，税费经过数次调整已经很高了，但是在保有环节的税费基本没有。 对于征收保有税，主要是对于户型面积偏大的房子收取一定费用，弓I导合理的住房消费，鼓励购买中小套型、功能良好的住宅。 （“保有税”是物业税的一种，按房地产的面积每年付税。 ）对大户型征“保有税”能从一定程度上抑制房地产企业的大户型开发热，实际上是在鼓励购买中小套型、功能良好的住宅，有利于住宅结构回归理性。四、成都大户型住宅市场

8、状况本次研究对象定位为面积在 140平方米以上的电梯住宅。总体供销主城区144平米以上住宅销售情况15010050 LJ2007年2008年2009年 1-6 月供应148.22142.8852.33销售17979.9157.74主城区的大户型住宅中，除了少量是别墅或多层产品外，其他都为电梯公寓，因而数 据基本上能反映出市场上大户型的需求状况。07年以来的市场形势表明， 除08年因为整体形势影响，大户型处于供大于求的态势外, 07年和今年1-6月大户型剔除别墅和多层物业因素，市场基本处于供需平衡的态势。丄调查对象分布本次研究，我们共选取了城东、城南、城西和市中心部分有大户型楼盘进行了解。城南大

9、户型项目最多大户型项目方位分布华阳26%东/19%西貝南19%36%作为成都传统的“富人区”和成都主要发展方向之一的城南新城，较其他区域更拥有 国际化的趋势，因而城南二三环和天府新城已成为电梯大户型最为集中的区域。数据显示,城南和华阳板块分别有 10个和7个，占36%和26%，主要分布在城南的桐梓林、神仙树,以及南延线天府两侧。城东和城西各有 5个项目，分别占19%。上世纪90年中期锦绣花园的建设造就了城南 “富人区”的底蕴，众多高档小区的建成,使该区域成为成都名符其实的富人区， 同时也吸引了不少外籍人士、 外企高管和国内企业高 管等，这些高收入群体进一步增强了城南“富人区”的城市地位，且国际

10、化趋势大大增强, 大量高端人群是城南高端住宅市场发展的基础。环外约占七成大户型环域分布内一环华阳 7%4二三环 41%三环26%与目前成都房地产市场开发格局相似，二三环和三环外大户型项目分布较多，城南二 三环和三环外是主要的分布区域。此外，内一环有时代豪宅和蓉上坊二期两个项目。亠产品分析纯大宅项目约占1/4大户型项目类型分布景、华敏世家花园、紫檀等，这些项目强调项目的高端品质。约3/4的项目则采取“混合型”规划，大中小面积的住宅均有规划，但这些项目多在园 林、景观等极佳位置规划大户型产品，如华润翡翠城依云府、时代豪宅、南湖国际社区等。部分项目虽有中小户型规划， 但一期产品为大户型， 如悦城一期

11、都为137平方米以上的大户 型产品。两梯四户是电梯的主要配置方式为了提升项目的品质，保障业主居住的私密性，一些高端项目的电梯配置较多，如采用两梯两户、三梯两户、 一梯两户、两梯三户和三梯三户等高端配备。 如紫檀和世纪峰景就 采用三梯两户的配置，分别为主人和保姆配置了不同的电梯通道，大大地提升了项目品质。使梯户比保持在一梯 0.5户至1.5户之间，使每层和楼栋的居住人数大大降低，可以保障居住空间的开阔性， 确保居住小区人员的单纯性， 确保业主隐私，较大程度地提升业主生 活品质。室内结构以“平层+跃层”为主室内结构状况跃层7%平层41%平层+ 跃层52%在现有大户型项目中，户内结构以“平层 +跃层

12、”为主，约占总量的一半，其主要形式7%比例，如四海逸家和时代晶科为平层+顶跃；全为平层结构的约占四成；全跃层仅占到清水房是主要的交房形式在目前的大户型项目中， 大多数项目以清水房作为交房标准， 约占九成；仅有紫檀、鹭3000元/平方米、岛国际社区和海珀香庭的大户型以豪装形式交房，装修标准分别达到了 6500元/平方米和4000元/平方米。140-180平方米的电梯大户型约占六成户型面积140-180 平从调查的项目情况来看，面积在 140-180平方米的电梯大户型约占六成，而方米米仅占四成。在这些项目中，紫檀、龙湖世纪峰景、华敏世家花园、华润翡翠城依2.5元/平方米/月物管费项目占1/3物业管

13、理费状况月高端项目必须要有相应档次的服务管理服务，才能确保业主未来的生活品质，以及未来物业的保值和增值。一些高端大户型项目聘请全球五大行或品牌物管做物业管理服务,于提升项目形象、让业主对未来生活充满憧憬，因而物业管理费定位为高端，目前市场中,物管费在2.5元/平方米/月的项目占1/3。会所、景观资源是豪宅大户型的主要共同特征项目名称会所入户大堂智能化景观资源紫檀V华敏世家花园龙湖世纪峰景一期华润翡翠城四期依云府华润凤凰城时代豪宅时代晶科名苑中海城南一号河畔新世界新鸿基悦城育才竹岛南湖国际社区（2期御湖）四海逸家心怡紫晶城海珀香庭鹭岛国际社区原石滩 SPA 公寓南城都汇2A期神仙树大院三期中海龙

14、湾半岛紫园蓉上坊二期桐梓林欧城三期目前电梯大户型项目的配套设施方面，豪华会所、景观资源和入户大堂是最主要的配套设施，开发商往往在会所、入户大堂上重金打造，以体现项目高贵与档次，如时代晶科名苑、翡翠城依云府规划了三个高档会所； 鹭岛国际社区打造两个私人顶级会所， 特别是斥资4000万元打造亚洲顶级原石滩 SPA会所，专业化经营，保证高品质享受的同时提升物业附加值。高档会所和豪华入户大堂成为提升项目档次的主要因素之一。除了自身的硬件十分过硬之外，小区之外的社区环境也十分重要，多数项目拥有河景或坐落在城市公园旁，拥有不可多得的自然、人文环境，同时不少项目位于城市繁华地带,交通、商业配套等都十分完备。

15、外部景观资源楼盘名称资源与景观华敏世家花园城市公园龙湖世纪峰景一期河景、城市公园城市公园、河景华润翡翠城四期依云府领馆区1号河景棕榈南岸二期优品道央作天合凯旋城望江橡树林新鸿基悦城海洋乐园育才竹岛中海龙湾半岛紫园拥有河景和城市公园的项目较多， 良好的外部环境成为项目营销推广上吸引客户的主要卖点之一。价格与销售状况销售价格大户型销售情况6月10日左右7月14日左右清水13000精装1500020.2%29.8%1000033.1%34.6%11000推迟未售850036.6%71.3%660040.0%54.9%970052.2%70.5%14.3%19.5%540020.0%23.1%5000

16、元/tf （期一批次）38.7%41.1%临湖6800元/m， 不临湖 5000 元/m，40.4%产权面积价1.2万元/ m实得面积价5500元/24.7%28.8%450060.0%62.2%海珀香庭8800-12000未售售1套优品道央作670056.9%58.8%鹭岛国际社区原石滩 SPA公寓1500072.3%73.5%700044.2%56.2%17.2%30.1%830068.8%79.9%730025.0%44.4%8000-1200045.3%从目前市场的情况来看，电梯大户型的主要销售价格集中在5000-12000元/平方米之间（清水房）。其中城区项目集中在 7000-120

17、00元/平方米，华阳片区的电梯大户型的销售价格主要在5000-6000元/平方米。销售进度方面，根据 6月10日左右的调查情况，电梯大户型的销售整体不太理想，除城区的鹭岛国际社区、中海龙湾半岛紫园、时代豪宅、优品道央作等项目销售过半之外，其他项目大户型产品的销售率均不及 50%。而约一个月后的调查情况来看，具有良好自然资源、地理区位优势的华润翡翠城依云府、紫檀、龙湾半岛紫园、望江橡树林、时代豪宅等的销售都有较大幅度的提升。城南天府新城是电梯大户型产品供应量较大的区域，但从销售情况来看，整体不理想,多数项目的大户型销售率不及 40%，市场销售压力较大，呈供大于求的局面。3、大户型住宅典型项目丄紫

18、檀基础信息所属板块成都城南“富人区”开发单位成都千和物业有限公司项目既况项目位于城南桐梓林片区，临凯宾斯基五星级酒店。 总占地56亩，总建筑面积28万余平方米，由7栋高屋南北朝向并列布局， 其中包括2栋将军楼，安置军区干部占地拆迁安置;1栋五星级酒店和4栋电梯豪宅28层。其星级酒店目前已经与法国铂尔曼五星级酒店达成合作意向。家庭供暖系统、回收式新风系统、变频中央空调系统等，包括钢木门、门锁等均采用国外顶级品配套设施牌配3部德国进口高级电梯。大堂设计10.6米挑高五星级酒店式大堂，每幢 6个。双大堂设计，负一层为主大堂，两侧各配置公共休闲空间；单元首层为入户次大堂。产品状况产品形态高层电梯一层架

19、空电梯配置三梯两户2部主人梯直接入户；1部保姆专用梯，通过工人房单独入户装修标准85万级样板精装修10 套产品面积282 296 rf （标准层平层）；390 445 rf （顶层跃层）户型结构三室两厅+工人房，层高3.2米；主卧室配书房、阳台、衣帽间； 每间卧室均配独立卫生间，保姆房配独立卫生间；顶层户型为跃层设计，配屋顶私家天际游泳池；双阳台设计，主卧室配阳台，餐厅外接观景阳台；双入户设计，主仆分流，保姆专用电梯，直接从工人房入户。户型配比推出 104 套，282-296 rf 100 套，占 96% ； 390-445 就仅 4 套销售情况推售房源目前推出一期第7栋共104套房源，面积为

20、282296 rf。开盘均价1.6万元，403万/套起。目前售价1.29-1.5万/rf,精装房85万标准一口价1.5万/rf。销售不理想，自07年12月开盘以来共销售约 29.8%项目点评优势：位于城南核心地段，具有极佳的区位优势；内部配套设施奢华，为全进口；双大堂，居住舒适度和私密性极高；周边商务环境较好。劣势：项目外立面效果较差， 与高端品质不匹配；单价与总价偏高；开发商知名度不高,高端客户对开发商打造项目的能力持怀疑态度。总平与效果图亠龙湖世纪峰景项目地址天府大道世纪城内龙湖锦华置业有限公司紧邻地铁1号线，北临1200亩城市公园，东接锦江和天鹅湖公园。 总规模约58万平方米，由10 余

21、栋42-47层约150米超高层建筑沿锦江南北排开。计划分期开发，一期计划开发两幢 45层高层电梯，总户数 344户，地下车位604个。建筑风格简约现代风格建筑规划项目采用流体建筑，超大波浪型建筑外立面，同时大量采用玻璃元素，增强建筑现代感。园林景观依托外部自然景观，种植 6000余株名贵银杏，以种类鲜花、绿植进行点缀，同时将景观基 底抬高，形成串联高层建筑的面积达 2万平米的台地景观带。项目特点a、 河景等景观资源丰富。b、 豪华配置。五星级精装入户大堂，私家入户电梯前厅。c、 景观面抬高，形成台地花园d、 流体建筑，大量采用玻璃元素，增强建筑现代感45层咼层3梯2户（1双开电梯，2单开电梯）

22、清水280-650 rf户型设计打造景观电梯豪宅户型。户型结构有平层、跃层等豪华结构，采用三梯两户设计，面积为 280rf平层、380 rf平层、480 rf跃、580 rf跃层等，设计超大空中私家花园和超大电梯前室， 赠送100 rf-300rf空中花园庭院，底跃住户带私家入户花园和 40 rf私家泳池。每种户型均设计了双入户通道，保姆通过专用电梯直接进入工人房和厨房。280 rf平层，164套，占48% 380 rf平层，164套，占48% 480 rf底跃， 8套，占2%580 rf顶跃层，4套，占1% 650 rf顶跃层，4套，占1%目前尚未对外销售。优势:拥有河景、市政公园等，景观资源十分丰富;五星级精装入户大堂、私家入户电梯前厅 3梯2户配套，双入户设计，私密性好;赠送100300 rf超大空中私家花园 交通便利，配套较完善。劣势:项目地价高，开发成本大 设计户型面积均在 280 rf以上，销售总价高，市场接受度小;开盘时间不断推迟，市场负面影响较大。经典户型丄华敏世家花园天府新城成都华敏置业有限公司占地约20亩，总建筑面积8万余平方米，总户数 130户。由3栋21-23层电梯和1栋24层酒店并列 布局。欧洲新古典主义风格电梯刷卡自动确认楼层；英式管家物业服务；豪华会所由君豪酒店管理和经营， 提供室内游泳池 桑拿棋牌室 桌球室 健身房 壁球室 按摩室等设施