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1、1、2005年，地区生产总值632.9亿元（同口径为680亿元），年均增长12.1%。2、。3、全社会固定资产投资五年累计完成1178亿元，年均增长17.5%，是“九五”期间的两倍。4、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到10152元和4621元，比“九五”末分别增长49.4%和29.8%。（二）2006年全市经济社会发展的主要预期目标1、地区生产总值增长14%左右亿元）；2、全部财政收入增长20%以上亿元），其中地方一般预算收入增长16%亿元）；3、全社会固定资产投资增长20%以上亿元）；4、城镇居民人均可支配收入增长10%以上（约实现11167.2元），农民人均纯收入增长6%以上

2、（约实现4898.26元）。三、廊坊市住宅市场的发展回顾（20002005年）（一）建设状况城镇人均建筑面积从26.04平方米提高到33.45平方米，市区人均建筑面积从21.74平方米提高到31.56平方米。“十五”期间，廊坊市城镇住宅建设施工面积达1869.84万平方米，竣工面积达1099.953万平方米，完成投资139亿元，平均每年施工面积373.97万平方米左右。其中，市区城镇住宅建设施工面积达915.55万平方米，竣工面积513.593万平方米，完成投资68.56亿元，平均每年施工面积183.11万平方米左右。（二）交易状况目前，廊坊市房地产市场交易活跃，全市每年房屋交易达2万多件，其

3、中市区在1万件左右。而2000年以前，全市交易量仅在3000-4000件。各类房屋交易十分活跃，特别是在“九五”期间出售的各类房改房，在2001年以后全面上市，给二手房市场增添了新的活力。人们通过“以小换大、以旧换新、以远换近”等不断改善居住条件，与一级市场形成了良性循环，推动了梯次消费。（三）其他参考数据1、2005年初廊坊市房地产发展特点（廊坊日报）房地产开发势态良好，增长趋势明显。 一季度，市区施工面积173.36万平方米，同比增长31.27；其中市区商业及其它用房施工面积达23.08万平方米，约占总施工量的13.31。开发投资保持增势，企业和个人贷款率继续上升一季度，市区房地产开发完成

4、投资2.65亿元，同比增长39.47。同时，个人住房贷款也明显上升，一季度全市累计办理消费贷款36.54亿元，同比增长75.11和47.74。住宅热销趋势不减，增长比例仍然较大 第一季度，市区商品住宅销售面积4.33万平方米，销售额0.94亿元，同比分别增长38.34和52.24。楼市价格持续攀升，黄金地段涨幅较大 据统计，05年市区1-3月份商品住宅平均价值2180元/平方米，商业用房为4619元/平方米。市区和平丽景等住宅楼盘基准价为2700-2800元/平方米，部分楼盘售价已经超过3000元。纵向看，市区住宅比去年同期上涨11.57左右。市场交易保持活跃，二手房交易量过半 第一季度，市区

5、交易量1552，交易面积16.25万平方米，协议交易额2.84亿元。其中，新建商品房810件，交易面积9.15万平方米，协议交易额1.71亿元；二手房（含房改房）742件，交易面积7.11万平方米，交易额1.13亿元，位置好，面积小，总价低的二手房（含房改房）交易量首次超过新建商品住宅。2、2005年9月份廊坊房地产市场开发预警指数运行状况 2005年9月，“廊房预警指数”的预警灯号为绿灯，处于稳定状态。从9月份分项指标看：过热状态开发土地面积新开工面积趋热状态销售价格稳定状态房地产开发投资国内贷款施工面积竣工面积销售面积偏冷状态自筹资金空置面积廊坊市住宅的销售价格由过热状态发展到趋热状态再发

6、展到稳定状态又到趋热状态，表明市区的商品房销售价格上涨幅度逐渐回落，逐渐接近理性上涨空间。值得注意的是新开工面积和开发土地面积由绿灯逐步变化为红灯，表明与上年同期相比土地的开发量大量增加，由此带动新开工面积的相应增加，同时自有资金与上年同期相比增势稍有回落以及存量房的增加会给供给与需求的平衡带来困扰。四、廊坊市政府对房地产市场发展的规划至2010年廊坊市房地产业发展重点（廊坊市支柱产业发展规划摘要）推进城镇化进程，拓宽住宅建设领域。抓住国家加快城市化进程的契机，城区加快旧城改造步伐，拓宽城市发展空间，建设普通住宅和经济适用住房为主的商品住宅；环北京城镇带重点城镇，面向北京白领阶层追求郊区绿色生

7、活环境的迫切要求，积极发展花园别墅、高档别墅等商用房地产；南部地区以霸州城区、胜芳、文安县城、大城县城为建设重点，大力开发高中档和经济适用住房，胜芳重点搞好胜芳新区建设，开发一批高档住宅别墅。第二部分 廊坊市2006年房地产市场调研分析一、前言2006年廊坊市目前主要在售商品住宅项目：1、广阳区：阿尔卡迪亚、阳光佳和、城市旺点、都市花园、旭景花园、逸树家、馨境界、华夏第八大街。2、安次区：兴盛小区、蓝波湾、安泰家园、盛德花园、嘉多丽花园、永华小区。共计14个。以上项目是此次调研的主要对象，调研内容主要是项目的基本情况、销售状况及户型面积状况等。二、市场调研总结（一）2006年初廊坊市房地产发展

8、状况1、廊坊市广阳区项目状况：序号项目名称开发商占地面积1阿尔卡迪亚*房地产523亩2锦绣花苑102亩3城市旺点天域房地产346亩4都市花园建业房地产103亩5阳光佳和恒盛房地产260亩6馨境界中房房地产144亩7逸树家宏泰房地产142亩8第八大街华夏房地产140亩9旭景花园中太房地产40亩合计1800亩2、廊坊市安次区项目： 蓝波湾华都房地产80亩安泰家园泰达房地产212亩永华小区三峰房地产20亩盛德花园盛德房地产113亩嘉多丽花园富强房地产兴盛小区双力房地产60亩535亩3、其他（1）*房地产发展股份，目前储备土地：馨语星苑85亩，13号地125亩。（2）距*13号地附近，中房与华夏房地产

9、公司各有100亩左右的土地储备。（3）天地控股公司，以41409万元的价格竞得东方大学城西侧827亩土地的开发权（建设亲水型、园林式、低密度的高尔夫庄园的现代化生态社区）。4、总结：目前廊坊市在售项目总体占地面积统计为2335亩，去除已经开发的土地，根据实际情况预计2006年在售项目可开发土地约在700900亩左右。另，准备用于开发的新项目土地约在1237亩左右。则2006年用于房地产开发的土地合计约2000亩左右。如，市区土地取1310亩，容积率取1.5，则2006年市区商品房供应在130万平米左右，取平均120平米/套，则商品房供应量约在预计1万1千套左右。与2005年政府工作报告的数据基

10、本吻合。（二）市场价格状况1、廊坊市广阳区项目状况最低价均价最高价249831503468270035002650290034003100塔楼28503700板楼3150区域平均2689区域平均3060区域平均351322602620280024653058240025502999区域平均2381区域平均2630区域平均2939总计整体平均2535整体平均2845整体平均3226广阳区在售项目平均整体最低价2535元/平方米，均价2845元/平方米，最高价3226元/平方米。阿尔卡迪亚项目最低价低于竞争市场最低价约200元元/平方米左右，均价高于竞争市场均价100元/平方米左右，最高价高于竞争

11、市场最高价50元/平方米左右。 锦绣花苑项目最低价、最高价均分别低于竞争市场价格120元/平米左右、139元/平方米，均价与竞争市场均价基本相同。222025002750219024502140218023502488区域均价2198区域均价2450区域均价2632 廊坊市安次区商品房项目区域整理最低价2198元/平米，均价2450元/平米，最高价2632元/平米。（三）需求状况分析廊坊房地产市场，目前处于平稳发展状况，依据房地产市场的惯性预计2006年商品房的有效需求量为100万平方米左右。与依据2006年土地开发状况测算的市场供应量（市区）基本吻合。则预计2006年廊坊市房地产市场将继续稳

12、定发展。依据1、目前，廊坊市房地产市场交易活跃，全市每年房屋交易达2万多件，其中市区在1万件左右。取平均120平米/套，则预计需求量在120万平方米左右。2、廊坊市2006年城市拆迁状况。市区总拆迁面积26万平方米。06年启动实施的市区十大工程和基础设施建设项目51项，涉及拆迁项目11项，拆迁面积约26万平方米。涉及广阳区、安次区、廊坊开发区、市直及驻廊单位82个，居民916户。（数据来源：2006年市区十大工程暨基础设施重点项目建设拆迁安置实施方案）。3、综合商品房空置因素、价格增长因素及拆迁因素的影响（增加需求量），则依据房地产市场的惯性预计2006年商品房的有效需求量为100万平方米左右

13、。（四）廊坊市主要竞争对手户型特点户型主力（）90-14090125100-1401061222室2厅1卫（）929490左右80左右801013室2厅1卫（）105110120左右无3室2厅2卫（）1351401301501351464室2厅或复式（）208901001071301241398290比例1580100107120比例7099103120130120130比例10147140150比例5187平米馨语星苑97-11811880-901室2厅1卫（）6088758998-120138160180（含3室3厅户型）1、与阿尔卡迪亚可以形成竞争的项目，其户型特点为：主力户型在9014

14、0之间，其中不同项目相同套型的面积均相对比较接近。该类项目依托较好的地理位置，将户型面积主要设置在100140之间（3室2厅一卫户型100120，3室2厅2卫130140之间）。小户型面积主要集中在90100平米左右（2室2厅1卫）。2、锦绣花苑竞争市场中的逸树家项目与馨境界项目户型相比，在大户型上面积基本相同，两者差异主要表现在：其一2室2厅1卫户型馨境界比逸树家的户型面积偏大，其二馨境界与逸树家的户型配比差异明显，前者主要集中在90100的户型，后者主要集中在107120的户型。蓝波湾项目的户型面积设置与逸树家项目相近，但从两者之间的对比来看，蓝波湾项目的户型面积设置略大于逸树家，且蓝波湾

15、项目的户型面积配比比重主要集中在3室2厅2卫户型124139平米。3、馨语星苑竞争市场的项目户型面积相对偏小，主要集中在80120之间，且部分项目设置了一室两厅户型。相同户型的面积设置相近。（五）在售项目营销状况1、阿尔卡迪亚竞争市场项目营销状况项目开盘数量销售情况促销一期189套100%B期认购享受2%优惠；二期252套70%A期单位享受“日送百金”优惠活动；多层现房300套6栋A期70%高层2期享有“送国际旅游大礼”优惠活动3栋B期认购率40%“日送百金”，每日优惠递减100元四期300套销售率近80%左右一次性优惠2%，贷款优惠1%670套80%共374套92%余房约20套左右，均为顶层

16、，一次性付清优惠5%，按揭优惠4%阿尔卡迪亚竞争市场项目是廊坊房地产市场价格最高的区域，项目的价格分别依托成熟的地理位置或未来的发展趋势吸引客群购房。各项目客群定位较高，销售情况均比较乐观。部分项目主题：阳光佳和37万平米超大高尚社区；旭景花园城市核心，悠然贵族生活；城市旺点旺点.大宅/崇尚至尊至纯的大家风范/聚天下财富、居尊贵宅邸。2、锦绣花苑竞争市场项目分析逸 树 家一期260套95%认购客户可参加抽奖活动，将向为赠送不同时间段物业费，最高赠送一年物业费。二期130套预选率65%馨 境 界一期719套二期528套900套一期100%二期170套根据市场调研了解到锦绣花苑竞争项目市场的客群主

17、要来源于项目周边的企事业单位、私营业主、企业高管、公务员等，其中下县与市区的比例1：10。在营销推广中，逸树家项目主要以具有欧式新古典主义主义的建筑风格和附近的自然环境为主要卖点。中房开发的馨境界项目主要以中房的老品牌为营销点，以亲情阳光，馨情领地为推广主题，宣传亲情物管和特色的地中海式亲情园林。3、馨语星苑竞争市场项目分析蓝 波 湾一期400余套首付30%，优惠1000元；首付50%，优惠3000元；全款，优惠6000元。二期600余套未开盘一期222套70200套认购率60%小高层一次性付清优惠2%，贷款不优惠；多层一次性付清优惠3%，贷款优惠1%二期240余套70%（三期4月开盘）根据市

18、场调研了解，该区域80的客群来自周边企事业单位和私营业主。受区位因素影响，该区域项目档次较低，价格也相对较低。实际走访过程中，了解到该市场营销力度相对不足，销售人员的素质/销售道具/销售案场等比广阳区相差较大。因此馨语星苑项目的营销优势首先体现在，我公司的市场形象及营销实力上。三、各项目基础资料（一）广阳区目前在售项目情况1、阳光佳和恒盛房地产开发项目占地建筑面积37万平方米建筑结构框剪建筑形式塔楼小高层/板楼多层绿化率36容积率楼栋36栋总套数641套（一期189套，二期252套，多层现房200套）地下室价格700元/平方米主力90125平方米。其中90平米左右2室2厅1卫、120平米左右3

19、室2厅1卫、130150平米左右3室2厅2卫价格最低价2480元/平米，均价2900元/平米，最高价3200元/平米推广卖点37万平米超大高尚社区廊坊首创活体高层建筑每户均赠送5-7平米阳台面积2、城市旺点（四期）天域房地产发展板塔结合框架30%左右5栋（2栋多层，3栋小高层塔楼）地下室600元/平方米车库13-15万/个物业公司天域物业管理公司物业费多层0.4元/月/平方米；主力户型面积90-140平米,其中两室两厅一卫9294平米，三室两厅一卫105110平米，三室两厅两卫135140平米，四室两厅233.64平米。最低价2700元/平米，均价3150元/平米，最高价3500元/平米推广主

20、题旺点.大宅/崇尚至尊至纯的大家风范/聚天下财富、居尊贵宅邸大户型时代来临，珍藏版150250平米超大豪宅文化中心、体育中心、行政中心、城市旺点等于潜力方向3、都市花园廊坊市建业房地产发展板楼（多层，小高层结合）35%12栋，一期11栋；二期1栋地下880元/平方米，地上1800元/平米地下车位520个，地上停车位212个；地上车库15-22万/个，地下车位8-15万主力户型100-140平米三室两厅两卫，其余为80平米左右两室及208平米复式最低价2700元/平米，塔楼均价2850元/平米，板楼均价3150元/平米，最高价3700元/平米 4、旭景花园中太（集团）房地产开发板楼多层小高层30%374套9栋（5栋多层，4栋小高层）2000元/平米（使用面积）36个，6000元/平方米（28平米最小）车位租约100元/个均价3100元/平米，最高价3500元/平米，最低价2900元/平米两室两厅一卫84101平米。三室两厅一卫101122平米，三室两厅两卫135平米左右主题城市核心，悠然贵族生活销售率90%5、逸树家宏泰集团板楼，多层小高层结合33栋1222套37.7%左右1300元/平方米户型配比主力户型107130平米，三室两厅一卫107120平米70，三室两厅两卫120130平米10，140150平米5价格状况最低价2465元/平米，均价2650元/平米，最