中国老年公寓市场规模现状及投资动向研究报告Word下载.docx

1、2.1.2 中国经济运行现状2.1.3 经济发展趋势分析2.2 我国人口老龄化形势2.2.1 老龄化衡量标准2.2.2 中国老龄化现状2.2.3 老龄化发展趋势2.2.4 老龄化的严峻性2.3 我国养老产业逐渐崛起2.3.1 养老产业市场化发展2.3.2 养老产业市场规模2.3.3 养老产业前景乐观第三章 2013-2015年中国老年公寓发展的政策环境分析3.1 中国房地产市场政策形势综述3.1.1 市场重要政策回顾3.1.2 政策调控现状分析3.1.3 政策发展趋势预判3.2 老年公寓发展相关利好政策分析3.2.1 规范养老机构设立与管理3.2.2 大力推动养老服务业发展3.2.3 出台养老

2、服务设施用地新政3.2.4 养老设施建筑设计规范实施3.3 养老机构领域投融资扶持政策分析3.3.1 支持民资进入养老机构领域3.3.2 鼓励引导民资参与养老服务3.3.3 金融扶持养老服务体系建设3.3.4 加大养老服务体系投入力度第四章 2013-2015年中国老年公寓市场总体状况分析4.1 中国老年公寓发展的必要性4.1.1 符合老年人生活需求4.1.2 刺激养老市场需求增长4.1.3 解决老年人社会需求4.2 中国老年公寓发展的可行性4.2.1 中国城镇化水平快速增长4.2.2 城市“空巢老人”养老问题4.2.3 中国老年人消费观念的转变4.2.4 退休人员养老金不断提高4.3 中国老

3、年公寓市场的发展现状分析4.3.1 市场需求状况4.3.2 市场供给状况4.3.3 主要发展模式4.3.4 区域典型模式4.4 中国老年公寓企业发展的主要影响因素4.4.1 市场需求因素4.4.2 区位因素4.4.3 服务水平因素4.4.4 价格因素4.5 中国老年公寓发展中的主要问题4.5.1 管理体制方面4.5.2 政策法律方面4.5.3 行业水平方面4.5.4 规划布局方面4.6 中国老年公寓市场的发展建议4.6.1 社会观念方面4.6.2 法律体系方面4.6.3 行业标准方面4.6.4 资金问题方面4.6.5 服务质量方面4.7 老年公寓企业的发展战略建议4.7.1 强化政府主导作用4

4、.7.2 加强空间布局建设4.7.3 规范行业培训标准4.7.4 制定合理价格策略第五章 2013-2015年中国老年公寓市场目标客户特征分析5.1 目标客户需求特征5.1.1 内在需求5.1.2 外在需求5.2 目标客户的购买力消费特征5.2.1 购买力5.2.2 购买欲望5.2.3 影响因素5.3 目标客户消费特征5.3.1 性质特征5.3.2 时限特征5.3.3 行为特征5.3.4 思想特征5.3.5 质量特征5.3.6 内在特征5.4 目标客户对居住环境的心理需求5.4.1 亲情需求5.4.2 交际需求5.4.3 精神文化需求5.4.4 安定感需求5.4.5 安全感需求第六章 老年公寓

5、项目的运作模式分析6.1 老年公寓的运营模式分析6.1.1 市场化模式6.1.2 非营利模式6.2 老年公寓的盈利模式分析6.2.1 会员式盈利模式6.2.2 逆抵押贷款购房模式6.2.3 转让使用权模式6.2.4 分散租赁式模式6.2.5 利弊分析6.3 老年公寓的经营模式分析6.3.1 住宅建设与社区管理相结合模式6.3.2 住宅建设与社区管理分离模式6.3.3 后期物业管理模式分析6.4 老年公寓的营销模式分析6.4.1 终身监护制营销模式6.4.2 购-销-装一站式营销模式6.4.3 特色服务，以旧换新营销模式6.4.4 房屋管家营销模式6.4.5 产权式酒店公寓6.5 老年公寓运营模

6、式应遵循的原则6.5.1 目标市场定位6.5.2 销售方式6.5.3 社区服务第七章 老年公寓项目的规划选址分析7.1 老年公寓项目的整体规划7.1.1 服务对象和功能组成7.1.2 规模确定7.1.3 基地位置选择7.2 老年公寓项目规划的特点7.2.1 社区规划7.2.2 社区组成7.2.3 绿化景观7.2.4 交通布局7.3 老年公寓项目的选址特点7.3.1 地势地形7.3.2 周边环境7.3.3 商业设施7.3.4 公共设施7.3.5 公共交通7.3.6 场地要求7.3.7 地块规模7.3.8 不宜偏僻第八章 老年公寓项目的建筑设计分析8.1 老年公寓建设的特点8.1.1 在无障碍和人

7、性化设计上8.1.2 在居室空间建设上8.1.3 在公共部位的建设上8.1.4 在户外环境的布局上8.1.5 在智能化整体安排上8.2 老人对高端养老公寓设计的需求8.2.1 套内设施8.2.2 建筑风格8.2.3 周边配套设施8.2.4 总结概述8.3 老年公寓的一般空间设计8.3.1 老年居住环境问题8.3.2 老年人对居住环境的特殊需求8.3.3 老年公寓空间设计的特点8.4 老年公寓的市场化设计8.4.1 老年公寓的设计面临挑战8.4.2 老年公寓的市场化设计概述8.4.3 老年公寓市场化设计的原则8.4.4 老年公寓市场化设计的方法8.5 新型老年公寓的设计分析8.5.1 多样化的套

8、型选择8.5.2 无障碍的建筑设计8.5.3 完善的配套设施8.5.4 需要注意的重点8.6 现代养老公寓中的无障碍设计8.6.1 老年人住宅总体设计思路8.6.2 针对视力的无障碍设计8.6.3 针对记忆力衰退的无障碍设计8.6.4 针对反应能力差的无障碍设计8.6.5 针对房屋平整性的无障碍设计8.6.6 针对门窗的无障碍设计8.7 老年公寓的房间设计8.7.1 卧室和起居室8.7.2 单元的入口8.7.3 厨房8.7.4 卫生间8.7.5 阳台8.7.6 门与窗第九章 国内老年公寓开发的典型案例分析9.1 北京寿山福海老年公寓9.1.1 基本概况9.1.2 整体开发模式9.1.3 经营状

9、况概述9.1.4 项目特点简析9.2 上海亲和源老年公寓9.2.1 基本概况9.2.2 建筑设计及配套9.2.3 会员服务内容9.2.4 项目特色分析9.2.5 运营模式分析9.2.6 经营瓶颈分析9.3 北京太阳城老年国际公寓9.3.1 基本概述9.3.2 开发模式分析9.3.3 产品组合分析9.3.4 项目开发借鉴9.3.5 项目特点简述9.3.6 发展经验分析9.4 典型项目对开发老年公寓项目的启发9.4.1 从老年公寓自身经营角度看9.4.2 从住宅类产品开发的作用看第十章 中国老年公寓市场的投资潜力分析10.1 养老地产市场总体投资形势10.1.1 市场投资升温10.1.2 房企竞逐

10、市场10.1.3 保险企业布局10.1.4 外资进入市场10.2 老年公寓项目投资特性10.2.1 满足个性需求10.2.2 商业地产范畴10.2.3 项目投资额大10.2.4 资金回收期长10.3 老年公寓投资机遇分析10.3.1 集中养老趋势10.3.2 家庭因素影响10.3.3 国家政策支持10.3.4 市场亟待开发10.4 老年公寓市场投资形势10.4.1 投资潜力巨大10.4.2 具有刚性需求10.4.3 成为投资热点10.4.4 私人投资青睐10.4.5 外资酝酿进入10.5 老年公寓BOT融资方式分析10.5.1 模式构造10.5.2 模式分析10.5.3 优点分析10.5.4

11、劣势分析第十一章 中国老年公寓市场的投资风险预警11.1 我国养老地产市场投资风险11.1.1 落地项目多定位高端11.1.2 项目运营模式尚不成熟11.1.3 部分项目潜藏“圈地”隐忧11.1.4 房企进入养老地产的风险11.2 老年公寓市场的投资风险分析11.2.1 政策优惠无保障11.2.2 新兴市场不稳定11.2.3 项目投资规模较大11.2.4 后期物业管理要求高11.2.5 投资回收期较长11.3 民资发展老年公寓的优劣势分析11.3.1 优势分析11.3.2 劣势分析11.3.3 适用性分析第十二章 老年公寓项目的投资开发建议12.1 项目定位建议12.1.1 市场价格必须合理1

12、2.1.2 配套设施必须完善12.1.3 租、售方式多元化12.1.4 社区服务管理专业化12.2 开发途径建议12.2.1 投资企业的选择12.2.2 宅基地归并方式12.2.3 BOT融资模式12.2.4 引进优质运营管理主体12.3 政府引导建议12.3.1 制定计划和目标12.3.2 给予财政、政策支持12.3.3 为开发商提供融资便利12.3.4 鼓励社会各界力量参与第十三章 中国老年公寓市场的前景趋势展望13.1 中国养老地产市场前景趋势展望13.1.1 市场前景展望13.1.2 市场需求预测13.1.3 市场发展趋势13.2 中国老年公寓市场前景趋势预测13.2.1 未来前景广阔

13、13.2.2 市场发展趋势13.2.3 产品发展方向13.2.4 未来发展模式图表目录图表 2013-2014年世界工业生产同比增长率图表 2011-2014年世界三大经济体GDP环比增长率图表 2012-2014年世界及主要经济体GDP同比增长率图表 2013-2014年三大经济体零售额同比增长率图表 2013-2014年世界贸易量同比增长率图表 2013-2014年波罗的海干散货运指数图表 2013-2014年世界、发达国家和发展中国家消费价格同比上涨率图表 2013-2014年美国、日本和欧元区失业率图表 2014年全球需求仍处于较低水平特别说明：观研天下所出具的报告会随时间，市场变化调

14、整更新，帮助用户掌握最新市场行情。样本下文试读版本来自其他行业，仅用于说明报告内容和形式。第四节 顺丁橡胶产业链分析一、产业链模型介绍资料来源：中国报告网，2013年顺丁橡胶以丁二烯为单体，采用不同催化剂和聚合方法合成。目前，我国顺丁橡胶主要用于轮胎、制鞋、高抗冲聚苯乙烯（HIPS）以及ABS树脂的改性等方面，其中轮胎制造业是我国顺丁橡胶最大的消费领域，占比约70%。二、顺丁橡胶产业链模型分析1.上游丁二烯通常指1, 3-丁二烯，又称乙烯基乙烯，是一种重要的石油化工基础原料，是C4馏分中最重要的组分之一，在石油化工烯烃原料中的地位仅次于乙烯和丙烯。目前，世界丁二烯的来源主要有两种，一种是从乙烯

15、裂解装置副产的混合C4馏分中抽提得到，这种方法价格低廉，经济上占优势，是目前世界上丁二烯的主要来源。另一种是从炼油厂C4馏分脱氢得到，该方法只在一些丁烷、丁烯资源丰富的少数几个国家采用。世界上从裂解C4馏分抽提丁二烯以萃取精馏法为主，根据所用溶剂的不同生产方法主要有乙睛法（ACN法）、二甲基甲酰胺法（DMF法）和N-甲基吡咯烷酮法（NMP法）3种。近年来，随着乙烯工业的不断发展，世界丁二烯的生产能力不断增加。目前我国丁二烯的生产主要是从乙烯副产C4馏分中抽提丁二烯，也有采用丁烯氧化脱氢法的装置在运行。我国从乙烯副产C4馏分中抽提丁二烯主要有乙腈法、DMF法和NMP法，乙腈法由我国兰化公司研究开

16、发，DMF和NMP法均为引进技术。1995年以前引进的丁二烯抽提技术均为日本瑞翁公司的DMF法，1995年后又引进了德国BASF的NMP技术。表 1-2008-2012年我国丁二烯产量及进出口情况（单位：万吨/年）国家统计局，中国报告网，2013年目前我国丁二烯的产量不能满足国内的需求，每年都需大量进口。尽管我国丁二烯目前还供不应求，但趋势正在向供应过剩转变。2010年国内丁二烯供应格局可以简单概括为：产能、产量提升，进口环比下降，出口猛增。后期随着大庆石化、抚顺石化、四川乙烯和武汉大乙烯共计65.4万吨/年丁二烯新装置投产，2011年产量增幅环比下降；进口量同比下滑。多年来，我国丁二烯一直处

17、于供不应求。我国镍系顺丁橡胶生产装置经过革新，改造、挖潜、工艺技术水平与国际先进水平大致相当。目前，国内生产规模较大的企业，丁二烯年平均单耗为10051015Kg/t，产品质量与进口产品无明显差别。随着我国国民经济迅猛发展，汽车制造业发展迅速，国内对顺丁橡胶需求不断增加，国内顺丁橡胶及丁二烯生产不能满足实际需要，需要部分进口，同时受自然气候的影响，天然橡胶产量起伏较大，对我国橡胶市场影响较大。在原料方面随着我国石化行业飞速发展，天津、大连、抚顺、武汉、盘锦等地百万吨乙烯装置相继开工投产，丁二烯原料逐渐充足，为我国扩大顺丁橡胶生产规模提供了原料保障。2.下游顺丁橡胶是世界第二大通用合成橡胶，具有

18、弹性好、耐磨性强和耐低温性能好等优点，可与天然橡胶、氯丁橡胶以及丁腈橡胶等并用。其是当前环保型轮胎的重要原料之一，也可制造缓冲材料以及各种胶鞋、胶布、胶带和海绵胶等。随着我国橡胶制品工业的快速发展，对顺丁橡胶的需求量也迅速增加。目前我国顺丁橡胶主要用于轮胎、制鞋、高抗冲击聚苯乙烯（HIPS）改性等方面，其消费结构为：轮胎方面对顺丁橡胶的需求量约占总需求量的64.9%，制鞋约占10.2%，高抗冲击聚苯乙烯（HIPS）约占9.7%，胶管、胶带约占8.8%，其他方面约占6.4%。我国顺丁橡胶产品主要应用于轮胎和力车胎行业，因此，轮胎工业的发展对我国顺丁橡胶的市起着非常重要的作用。随着对“绿色轮胎”认

19、识的不断提高，以及轮胎结构逐步向子午化、无内胎化和扁平化方向发展，使得轮胎行业对橡胶的性能提出了更高的要求，从而对传统的橡胶品种牌号提出了新的挑战。第四章 顺丁橡胶市场供需现状分析第一节 顺丁橡胶产业现况目前世界顺丁橡胶的总生产能力约为400万吨/年，其中西欧地区的生产能力约占18.2%，北美地区约占29.4%，南美洲地区约占2.3%，亚太地区约占37.2%，东欧地区约占10.2%，非洲地区约占1.4%，中东地区约占1.3%。Bayer公司是目前世界上最大的顺丁橡胶生产厂家，生产能力约占世界顺丁橡胶总生产能力的17.6%，其在美国、法国和德国都拥有生产装置，分别采用钴系、钛系、锂系和钕系生产高

20、顺式顺丁橡胶、低顺式顺丁橡胶、高乙烯基顺丁橡胶、中乙烯基顺丁橡胶以及充油顺丁橡胶和充油充炭黑母炼胶等产品；中国石油化工集团公司是世界上第二大顺丁橡胶生产厂家，产能约占世界总产能的9.3%，多数采用镍系催化剂体系，也采用锂系生产少量低顺式顺丁橡胶产品；美国固特异轮胎和橡胶公司是世界上第三大顺丁橡胶生产厂家，产能约占世界总产能的7.8%，采用钛系和锂系两种催化剂生产高顺式顺丁橡胶、中乙烯基顺丁橡胶和低顺式顺丁橡胶，也生产少量的溶聚丁苯橡胶；美国American Synthetic公司是世界上第四大顺丁橡胶生产厂家，产能约占世界总产能的5.3%，采用钛系催化剂体系，生产高顺式顺丁橡胶产品。预计今后几

21、年世界顺丁橡胶的消费量将以年均约2.2%的速度增长，其中西欧地区的消费量将以年均约2.4%的速率增长；北美地区将以年均约1.8%的速率增长；亚太地区将以年均约3.9%的速率增长；非洲和中东地区将以年均约5.2%的速率下降；拉丁美洲将以年均约3.0%的速率增加；其他地区将以年均约2.5%的速率增加。世界各国顺丁橡胶的消费结构有所不同。美国：轮胎及轮胎制品占76.9%，抗冲击改性剂占18.8%，工业制品约占4.0%；西欧地区：轮胎及轮胎制品占74.2%，抗冲击改性剂占20.5%，工业制品占5.3%；日本：轮胎及轮胎制品占62.2%，抗冲击改性剂占20.0%，制鞋方面占2.2%，工业制品等其他方面占

22、15.6%。第二节 顺丁橡胶产能概况一、2009-2012年中国顺丁橡胶产能分析2010年和2011年，是我国顺丁橡胶生产能力增长最快的两年，先后有多套装置建成投产。2010年，山东玉皇化工有限公司一套8万吨/年镍系顺丁橡胶生产装置建成投产。次年，该公司再投产一套8万吨/年稀土顺丁橡胶装置。2011年，福建福橡化工公司5万吨/年、新疆天利高新股份有限公司5万吨/年、山东万达集团3万吨/年以及巴陵石化扩建的顺丁橡胶装置建成投产。2012年1月和6月，山东华懋新材料有限责任公司10万吨/年和中国石油大庆石化公司8万吨/年顺丁橡胶装置建成投产。二、2013-2017年中国顺丁橡胶产能预测在顺丁橡胶的

23、品种上，除了传统的镍系之外，还有稀土顺丁橡胶、钴系顺丁橡胶和低顺式丁二烯橡胶等产品。今后几年，我国仍将有多套顺丁橡胶装置建成投产，包括中国石油四川石化公司新建的15万吨/年装置、茂名石化新建的10万吨/年装置、扬子石化金浦橡胶公司新建的10万吨/年装置、辽宁胜友橡胶科技公司新建的3万吨/年装置等。预计到2017年，我国顺丁橡胶的产能大约220万吨/年，而届时的需求量只有不到120万吨/年。第三节 顺丁橡胶产量概况一、2009-2012年中国顺丁橡胶产量分析2008年，在金融危机的影响下，我国顺丁橡胶行业产量也有所下滑，同比负增长12.89%；近些年来，尤其是2010-2011年我国顺丁橡胶装置

24、如雨后春笋般落地建成，国内产能大幅增加，因而国内供应量大幅攀升，2009-2012年三年间，国内顺丁橡胶产量复合增长20.6%。二、2013-2017年中国顺丁橡胶产量预测第四节 顺丁橡胶市场需求概况一、2009-2012年中国顺丁橡胶市场需求量分析由于溶聚丁苯橡胶、丁基橡胶和充油橡胶不仅能降低轮胎的生热和滚动阻力，而且对提高轮胎的质量、降低成本和适应环境要求都有较好的作用，因此将会被广泛使用。而通用胶种乳液丁苯橡胶和顺丁橡胶的需求增长速度将低于其他合成橡胶的增长。二、2013-2017年中国顺丁橡胶市场需求量预测第五节 进出口分析随着我国经济的不断发展，受汽车工业及橡胶制品行业的拉动，我国顺丁橡胶的消费快速增长，但由于国内产量增长不及需求增长，并且品种较少，我国顺丁橡胶需进口量远高于出口量。2012 年进口量和出口量分别为23.6万吨和3.5万吨，较上年有所减少。我国顺丁橡胶的进口来源地主要是周边国家和地区。主要是韩国、泰国、中国台湾省和日本。另外，来自法国、美国、英国等美欧地区的进口量也在快速增加。我国顺丁橡胶进口省市主要为广东省、江苏省和山东省，其次是福建省、上海市和北京市及浙江省。我国顺丁橡胶进口，以进料加工及一般贸易方式为主。从进口价格看，随着2004年原油价格进入快速上涨通道，顺丁橡胶成本的增加，以及我国汽车工业及其它相关产业的快速发展，顺丁橡胶自给率逐年下降，进口量