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1、四、研究结论1、主要技术经济指标 技术经济指标序号名称单位指标值备注小区总规划指标1总用地面积573302净用地面积2.1建筑用地151902.2绿化用地200652.3道路及广场用地220753总建筑面积3451503.1地上建筑面积331150其中公建面积88603.2地下建筑面积140004容积率6.025绿化率35.006建筑密度26.507居住户数户20898居住人口人70009公用工程9.1供水M3d 15009.2供电KVA1320010总投资万元85621.8910.1工程投资68922.1010.2其他费用7999.6210.3预备费7692.1710.4建设期贷款利息100

2、8.0011财务测算指标11.1总销售收入330410.0011.2销售成本95534.2111.3经营税金及附加18585.5511.4土地增值税10757.5211.5利润总额108715.7311.6所得税35876.2011.7净利润728390.5311.8投资利润率126.9711.9投资利税率274.3211.10销售利润率32.90财务内部收益率77.03税前50.24税后财务净现值（I=12%）61591.5337254.4811.11投资回收期年3.013.392、研究结论（1）本项目依据本小区建设总体规划，符合国家对房地产开发的调控政策，可满足本地区的住房需求，改善其居住

3、条件提高其生活质量，使小区住户结构更加合理。（2）该项目工程统一规划，合理布局，配套建设，因地制宜，资源共享，可形成居住舒适，环境优美，功能齐全、成本适中，质量较高的居民小区。（3）该项目总投资85621.89万元，项目实施后可实现利润72839.53万元，税金126160.07万元，具有较好的经济效益和社会效益。（4）该项目的财务内部收益率、投资回收期、财务净现值、投资利润率和投资利税率等指标，均高于行业基准值，各项指标均表明项目盈利能力较好。从财务角度分析风险较小。项目资金由银行贷款、自筹和预售房款解决，投资成本合理，投资回收期短，还款快，从财务分析是可行的。项目经可行性研究，认为可行，应

4、尽快组织实施。第二章 项目提出的背景及必要性分析一、项目提出的背景该项目场地属当地驻军的家属院。原有建筑均系70年代建设的多层建筑，房屋老旧，土地利用率不高，居民居住条件较差。不少随军家属住房困难，有改善住房条件的强烈愿望。二、项目建设的必要性分析本项目建设可大大改善当地居民的居住条件，提高土地利用率，同时可以解决周边居民的住房困难问题，为当地提供环境优美、质量可靠，价格合理的房产资源，为平抑当地房地产市场价格做出贡献。第三章 市场预测 一、珠海市房地产价格调查01.水榭山75000元/平方米02.十二橡树庄园40000元/平方米03.万科华府25000元/平方米04.书香门第上河22000元

5、/平方米05.龙岸20000元/平方米06.溪山16000元/平方米07.金地上塘道花14500元/平方米08.佳兆业上品雅12500元/平方米09.荣域12000元/平方米2009年珠海市商品房价格调查结果（单位：元/平方米）商品房项目 规格标准 最低成交价 最高成交价 集中成交价 （1）住宅 一类地段多层普通商品住宅 城区中心地段 12000 22000 16000高层普通商品住宅 城区中心地段 18000 25000 20000二类地段多层普通商品住宅 城区一般地段 8000 18000 12000二类地段高层普通商品住宅 城区一般地段 12000 21000 16000三类地段多层普通

6、商品住宅 城区郊区地段 5000 12000 9000高层普通商品住宅 城区郊区地段 9000 15000 12000高档商品住宅 不分地段 18000 40000 25000（2）非住宅写字楼 不分地段 15000 30000 20000商业用房 不分地段 15000 35000 25000二、市场需求分析一个城市对于住宅需求进而对于包括非住宅在内的房地产产品的需求，通常跟人口的增长保持的正相关的关系，在宏观房地产利好的形势带动下，珠海市的房地产市场正趋向良性发展，老百姓入市的积极性很高，国家住房货币政策还要继续跟进.据调查，珠海市60%的家庭有住房消费的愿望，30%的家庭有近二、三年住房消

7、费的需求，珠海市外来人口对住房的需求也很大，几乎占本地需求量的1/3之多。房地产市场之所以趋好，主要还是房改政策的拉动。第一，停止福利分房，就是让大家丢掉分房的幻想；第二，住房货币化就是充分调动大家花钱买房的积极性；第三，开放的住房二级市场就是鼓励大家卖旧买新，卖小买大；第四，国家对首次购房者已经出台了许多减免或降低税费的政策；第五，金融信贷方面延长了还款期限，降低了贷款利率。这些政策对激活房地产市场产生了积极的作用。三、本项目客户特征分析本项目的商品住宅市场的潜在客户可以分为四类：国企中等收入以上管理人员、随军家属（主要为回迁住户）和政府机关干部、私营企业老板及白领阶层、准备在珠海长期发展的

8、外来人员，其中也包括周边一些县市的私营企业老板。这些群体的经济实力雄厚，有实力支付不菲的房价。国企和政府机关的干部大部分都已经在房改中获得了单位分配的住房，但是由于原来分配的住宅户型和结构设计不合理，子女也已经长大，正在准备购买第二套住房。经济适用房对私营企业老板缺乏吸引力，商品房是他们的首选。这些群体金融意识较强，往往选择按揭作为付款方式，他们对面积的要求一般都在120 以上，以三房和四房为主，构成了商品住宅的消费主体。根据市场调查的结果，被调查对象中29.5%在近三年内有购房愿望，61.4%在五年内有购房愿望，说明消费者对未来的前景看好，消费积极性比较高。上世纪七十年代末八十年代初我国对计

9、划生育问题加紧了控制，提倡一对夫妇只生一个孩子。经过二十余年的贯彻，城市独生子女家庭已占新婚家庭的80%以上，第一批独生子女已到结婚生子年龄，而且以后会逐年增多，独生子女新结婚对中档商品房的消费，是不可忽视的消费群体。综上，预测本项目市场前景看好。第四章 项目建设条件一、地理位置珠海投资房地产项目小区地理位置，位于珠海市陇口区陇口东村。是一片靠山面水、交通便利、风景秀丽、周边公共设施齐备的住宅建筑风水宝地。项目场地东邻银龙花园，西邻银湖汽车站，南邻银湖中英文学校，北靠凤凰岭。小区南侧泥岗东路、西侧玉平快速干道、东侧布吉路均为城市主干道。珠海火车北站距本案不足2km。站在住宅阳台即可观赏银湖美景

10、。周边地区分布有幼儿园、学校、体育场、医院、街道办事处、街心公园等设施。本项目占地面积57330，建筑面积345150。二、自然条件 珠海是中国南部海滨城市，毗邻香港。位于北回归线以南，东经11346至11437，北纬2227至2252。地处广东省南部，珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边珠海河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。辽阔海域连接南海及太平洋。珠海是中国广东省省辖市，国家副省级计划单列城市。珠海经济特区在其辖区内。珠海下辖6个行政区和两个新区。罗湖区、福田区、南山区、盐田区位于经济特区内，宝安区、陇口区、光明新区和坪山新区地处经济特区外。本案所在陇口区地处经

11、济特区之外。陇口是珠海市生态资源最丰富的区域。林木覆盖率达54%，占全市林地总面积的55%。生态控制线面积485平方公里，占全区总面积的57.48%，占全市生态控制线面积的49.8%。大鹏半岛、排牙山、马峦山、清林径森林公园等还处于原生态。区内有森林公园、市政公园、社区公园等大小公园112个，总面积344.61平方公里。其中，排牙山森林公园面积94平方公里，马峦山郊野公园31.66平方公里，青林径森林公园30平方公里，正在建设的大运山自然公园4.18平方公里。珠海属亚热带海洋性气候，温润宜人，降水丰富。常年平均气温22.4，无霜期为355天，平均年降雨量1933.3毫米，日照2120.5小时。

12、第五章 工程设计方案一、依据1、珠海市城市总体规划（19982010）；2、陇口区控制性详细规划；3、珠海开发项目规划；4、城市居住区规划设计规范及相关规范标准。二、设计原则1、贯彻统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则；2、坚持以人为本、环境为先、以城市总体规划为基础，努力营造高品质的居住文化氛围；3、运用城市设计理论，使小区建筑有识别性和组团多样化；4、崇尚自然，遵循自然优先的原则，创造一个居住舒适，环境优美，高水平，高质量的新型居住小区；5、贯彻“市场观念”“品牌战略”为商品化经营，社会化管理创造条件。三、总图布局珠海开发住宅小区基地方整，地势北高南低，背靠凤凰岭。场地两

13、侧山势由北向南延伸，犹如突出一对沙发扶手，山上绿树成荫。如何将自然美景和小区建筑联系在一起，演绎成一个舒适而富有诗意，生动而充满激情的城市与自然美景空间综合体是本案的最大挑战。从大自然中的各种景观形态及艺术大师对客观物体及空间形式的表现方式中吸取灵感，在地块规划的格网内采取适度自由、灵活的建筑形态组合，以回应住户对阳光、空气及良好的景观环境的追求。在区内绝大多数居住单元不仅具有良好的朝向和通风，而且具有宽广深远的视觉景观，有效地避免了高层密度居住环境中常见的视觉与空间压抑的弊病。对城市空间而言，方案利用拼接单元之间的穿插与组合、建筑高度的变化，使出社区沿任何一个外向的道路界面均形成了动态而富有

14、节奏感的城市轮廓线，并且小区内外景观在水平与高度方向均是流动的、变化的，对住户而言，空间内外的流动和变化是充满人性与关爱的。对社区而言，这种布局强化了空间的流动与共享。项目由商住楼、住宅楼、及公共设施建筑几部分构成，内容高度综合，各部分的合理使用与有效的管理是本方案设计的难题之一。如果说整体形态、空间布局是自由而浪漫的，方案对功能的理解和组织则是充满理性的。方案根据基地周边环境特点及项目内容，总体采用相对灵活的住宅单元组合，南侧沿街外围布置商住楼，北侧山脚和中部布置住宅楼，中间低层安排公用建筑，形成外向商业服务、内向居住、且相对围合的居住组团，商铺沿小区南边城市道路展开。为了避免高层高密度带来

15、的空间封闭感，方案采用北侧楼层较高，南侧楼层较低，住宅底层局部架空，建筑形体、高度的变化等细节的精心设计，让建筑自然地融入整体环境之中，由于基地形态的变化及住宅单元在整体环境中的不同位置，方案采用整体明确，局部因地制宜的方式，精心打造每一居住单元的内外景观，形成丰富而多样的居住单元形式。同时布局过程中充分考虑地下空间的利用，停车、设备间及人防功能等均集中于地下室，而这种布置又充分考虑了上部主要景观绿化对覆土深度的要求。四、交通组织系统合理进行交通组织并建立与景观相配合的有序的道路系统。沿南侧道路设置小区主入口，东西两侧设置小区次入口。车行通过环绕基地周边的内部环道自然地形成车行服务干道。在小区

16、内设置弧形景观大道，将小区内南侧和东西各个出入口有机的连接，提高了建筑环境品质。人车分流，而商业服务的部分建筑旁则采用有组织的人车混行的设计理念。充分利用市政道路，并通过环绕基地的环道自然地形成车行服务干道。停车全部采用地下停放形式，地上主要布置小区水景广场、景观小品、绿化草坪和健身场地。保障区域内的交通便捷和安全，避免干扰，特别是步行系统兼内部紧急通道，可同时作为消防通道及搬家通道用。而区内道路采用自由的线型、伴以景观与园林化处理，并沿景观大道自然延伸到区内各个景点。 五、景园绿化系统 景园空间及环境的设计与营造是本项目成败的关键，如何在高密度和场地局促的条件下创造层次丰富的景园空间，使社区

17、内部各种活动各得其所是本方案所面临的挑战。 方案采用多种设计手段，尽量避免高层高密度带来的空间拥挤与视觉压抑。 1）小区北侧建筑相对较高，以高层住宅楼主。小区南侧建筑相对较低以高层商住楼为主。南区建筑布局尽量通透，形成丰富的体型轮廓，围合而不封闭的组团空间。 2）沿主要干道设连续的商业界面，内部主要中心绿化中建筑局部架空，作为社区小型公共场所，形成以公共活动为主的多层次社区活动场所，架空部分不仅丰富视觉景观的层次，且为住户提供风雨无阻的户外活动场所。 3）在有限的场地范围内建筑围合形成集中的、多层次中央花园，集中的绿化、水体、架空系统、公共绿地、私家庭院、小品通过场地与步行小径连接，共同演绎可

18、游可居的社区活动场所。 4）为了保证活动场所的完整性，采用完全人车分流的交通组织，住户从主要出入口返家的过程，完全不受机动车干扰，接触到的是丰富多彩、自然与人工相得益彰的景园环境让住户感受到一种真正的“家的氛围。 5）设计强烈以植物、水体等自然要素组景，尽量减少硬质景观。 全区景园空间层次大致可分为以下几部分： 1）中心绿地的层次社区内主要公共空间由连接主要步行入口及内部单元的步行轴线与环道围合而成，中心高层底层架空，地面采用缓坡，局部绿化、水体相对集中，反映了社区公共活动的场景，起伏的地形、密植的树林、宽阔的草坪及精心设计的小品形成集中的景观效果。内部道路及入口广场局部铺装处理形成步行带，同

19、时考虑了作为搬家及消防紧急通道的通行。 2）架空的底层空间，沿主要步行带局部架空作为社区内半公共空间，结合建筑底层形状，采用植草与铺装相结合，作为社区户外活动的泛会所，如儿童游戏场、成人休闲等半室外场所。 3）北侧结合山体护坡设计独特的景观，形成局部底层私家花园的层次，为维持物业一定的档次，方案考虑了局部私家庭院，并采用低矮与较为通透的院墙处理，增加花园的空间层次。 六、建筑工程与结构设计方案1、住宅建筑小区规划占地面积为57330。本方案根据基地中住宅的不同位置设计了多种不同的住宅基本单元，每栋住宅又因地制宜设计了不同的标准户型，辅以底层、顶层单元的变化，形成共十余种不同的户型选择。其平面设

20、计具有以下共同特点：平面布置均强调充分利用每一单元位置的独特景观，主卧室朝南布置，客厅或是朝南，或是朝向最佳景观面。采用大面积开窗，结合凸窗、落地窗等，为住户创造良好的视景条件，同时均考虑户内公共活动空间的开敝、灵活性。室内尽量设计玄关、储藏等过渡空间，以组织含蓄、雅致的生活空间。电梯厅均直接对外采光通风，公共梯间管井、户外空调机位及厨房、卫生间烟道、通风等管道空间尽量集中，统一设计，以不影响空间使用及立面效果为前提。顶层复式、底层等特殊单元均统一设计，丰富建筑形体与户型的选择。方案特别根据不同单元的组合，仔细设计了灵活的平台书房、构架等连接细节。住宅立面则采用简洁的现代构成手法，立面与体型设

21、计忠实反映建筑的空间及平面功能，材质朴实而亲切。建筑设计强调形体与节点设计，通过材料的色彩与质感变化，创造温馨的家园形象主面主要材料为面砖，局部阳台、构架采用涂料，阳台栏杆、空调机位、凸窗、构架局部墙体等细节处理使整体形浆典雅、清新。每一单元底层大堂立面的精心设计与不同处理，提高了物业可识别性与档次。不同单元的立面灵活处理，丰富了总体空间轮廓与形象。而总体色彩亦以整体和谐，局部变化为原则，立面局部体形构架与材质变化为整体注入了活力。2、底商住宅建筑方案在南侧临街建底商住宅建筑，与北侧住宅楼共同构成强烈的焦点和主体。人们首先映入眼帘的是一组具有标志性的建筑综合体。商住楼采用规则而又便于灵活划分的

22、平面设计，通过每层局部的变化和顶部的精心推敲构成立面上退后与表面层次，经典简洁的建筑语言创造城市低造价商住建筑的典范。立面的形式综合了结构体系，材质运用及空调机位的隐蔽等实质要求。底层的设计充分考虑了商业大堂，临街面的商业价值，人流、车流等要素。3、主要建筑物设计概况本项目地上建筑由高层商住楼、高层住宅楼及办公楼裙房等构成。地下为人防、设备、汽车及自行车停放等。主要建筑物设计概况楼号建筑物名称建筑面积（）层数层高（m）单元数结构类型住宅楼40590333.0剪力墙结构35310261003028800156003210023商住楼393603/4.5裙房2层28300地下停车场框架结构合计4、

23、住宅户型和商铺面积设计为满足不同消费者的购房需求，本项目住宅面积为322290.设计的户型有7794100124146户等多种户型，共2089户。计划入住总人数约7000人。底商裙房面积8860.商铺摊位面积可有602707002000个等多种类型设计，以满足不同经商、办公客户的需求。5、地基处理方案根据地质报告和规划设计，高层住宅楼及商住楼均采用桩筏基础。基础地板下需铺300mm厚河卵砂层，砂中含泥量不超过5%垫层每边扩出基础外缘600mm。分层夯实。6、结构设计方案高层住宅楼为框架剪力墙结构，抗震等级为一级。7、层高：住宅3m， 商铺4.5m地下停车场4.5m8、墙体:高层：外墙：水泥焦渣

24、空心砖墙 、砖墙； 内墙：水泥焦渣空心砖墙 、砖墙、钢筋砼剪力墙9、柱：钢筋砼柱10、梁：钢筋砼梁11、板：钢筋砼平板12、地面：砂石垫层；37灰土垫层，水泥砂浆面层；13、楼面：水泥砂浆楼面，地砖面层；14、屋面：水泥焦渣找坡，水泥蛭石隔热层，SBS卷材防水层；15、门窗：木门、铝合金门窗、防火门、塑钢窗；16、装饰：天棚、抹灰面106涂料、铝合金龙骨石膏板吊顶；内粉、抹灰面、106涂料、面砖贴面；外粉、抹灰面、花岗岩板、瓷砖贴面；七、配套公用工程 1、给水工程本项目最大用水量为：1500m3/d其中居民生活用水1260 m3/d，以180L人d7000人计；底商用水18m3/d，以2L88

25、60计；室外浇洒用水40m3/d，以2L20065计；不可预见用水182 m3/d；日最大用水量约1500 m3/d；消防用水量，高层建筑室内消火栓用水量20L/S，室外消火栓给水量20 L/S，按同时火灾次数一次，火灾延续时间2小时计，最大消防用水量为144M3。供水水源采用城市自来水。北侧中心花园地下设储水池1座，容量500M3。各高层楼顶分别设屋顶水箱，容量30 M3个给水采用下分式枝状管网供水，给水管采用镀锌钢管和PE管材。2、排水工程日排水量约1200 M3排水系统分为排污水系统和排雨水系统，排污水管道设置在小区道路下枝网状通向各建筑物。生活污水经排水管流入化粪池经初步沉淀处理后经小

26、区污水管道排入城市污水管网统一处理。排污水系统在小区边角处地下建30吨化粪池7座。排雨水系统：屋面雨水经落水管流经地面与地面雨水汇集到排雨水管沟，送至本小区南侧城市雨水管网。地面雨水口设置间距40m。排水管网采用UPVC隔声塑料管、铸铁管和钢筋砼预制管。3、供电工程用电总负荷11000KW其中：住宅楼用电9600KW 底商裙房用电200KW 其他用电1200KW在小区四周边角地段设置11台1200KVA箱式变压器，变压器总容量13200KVA。室外电缆沟设于小区道路下面，高压电缆引出小区后与城市10KV高压供电网接通。低压电缆枝状直埋地下通向各建筑物。建筑物内暗敷钢管，穿铜芯塑料线或塑胶线；本项目申请珠海市供电局供电。4、通讯工程本项目预设电话线路和电视、网路线路。穿钢暗敷于建筑物墙内。每户客厅和卧室均设有电话线、电视线和网络线路接线盒，以满足住户的通讯、信息需求。5、通风和空调工程本项目住宅面积322290，由住户采用分体式空调，各住宅楼房间均设分体式空调插座和预留孔。商业面积8860，采用中央空调。地下车库设通风电扇排风。6、煤气工程本项目住宅用城市煤气，煤气管网设计、安装、调试均由市煤气公司统一实施。煤气低压干管DN200，庭院干管DN150。7、其他配套工程（1）消防工程消防给水系统的设计遵照建筑设计防火规范（GB16-87）、高层民用建筑设计防