写字楼办公楼可行性研究报告Word文件下载.docx

1、第九章实施计划40第十章投资估算与资金筹措41一、投资估算41二、资金筹措43第十章社会评价44一、工程对社会的影响分析44二、工程与所在地区互适性分析44第十一章结论与建议45一、研究结论45二、建议45第十二章工程招标47一、招标范围47二、招标组织形式47三、招标方式47附件：1、投资估算汇总表2、设备安装工程一览表3、室外总体估算表4、党政机关办公用房建设标准第一章概述一、工程名称大厦建设工程二、工程组织实施单位房地产开发公司三、工程建设的背景市是我国一座典型的能源重化工基地城市，目前，根据本市城市总体规划,对一些在拆迁范围内许多单位的办公楼进行重修和改建，这些办公楼都是80年代的旧房

2、改建而成，没有统一的规划设计，存在着功能严重不足等问题.经过30年的发展，随着单位人员的增多，办公用房紧张，公共服务设施不齐全等问题日益凸显,干部群众前往办理公务、反映问题极不方便，对此意见颇多。另一方面,一些市政单位大院处于城市中心位置，不仅没有扩建的余地，而且影响城市的扩展与发展。基于此，市人大代表、政协委员多次提出建议、提案，要求将一些行政单位的办公区搬出老城区,以改善人居环境、提升城市形象.市委、市政府决定将旧机场国有土地作为城市扩容发展方向,决定在中心商务区新建一座大厦,以安排相关单位的集中办公.b5E2RGbCAP为了从根本解决事业的办公设施落后、场地拥挤的局面，市政府提出建设本工

3、程工程.工程拟选址在中心商务区，计划总占地50亩，筹集28000万元，建设写字楼及配套设施，解决事业单位办公用房需求.此工程完成以后，有利于缓解目前状况，改善现有办公条件，为创国家卫生城市提供更优质的办公环境.p1EanqFDPw四、工程编制依据1、党政机关办公用房建设标准;2、市“十二五城镇化发展规划；3、省建筑工程概预算指标及有关费用标准;4、市城市总体规划；5、市统计局榆林统计年鉴、统计公报;6、建设单位提供的基础资料；五、工程选址根据市关于党政机关办公用房建设标准，结合本市城市建设总体规划及社会经济发展的需要，拟建的大厦位于路东、此地地理位置平坦,环境优越，出行方便，也便于群众办事，周

4、围无地质灾害,符合建设要求，是较为理想的办公地址.DXDiTa9E3d六、建设规模根据国家计委投资1999）2250号党政机关办公用房建设标准，工程拟占地50亩，建设大厦及其配套设施，总建筑面积120560平方M.其中办公用房建筑面积为110000平方M；公共服务用房，包括功能性用房、卫生间、公勤人员用房、警卫用房等，建筑面积为5560平方M;设备用房，包括变配电室、水泵房、水箱间、锅炉房、电梯机房、通信机房等,建筑面积为2500平方M;附属用房，包括食堂、汽车库、人防设施、消防设施等，建筑面积为2500平方M；地下停车场建筑面积500平方M。RTCrpUDGiT七、投资估算及资金筹措经估算,

5、该建设工程总投资28000万元,其中工程直接费24000.0万元，其他费用2400.00万元,预备费1600。00万元.5PCzVD7HxA资金筹措：此工程建设资金由建设单位自筹，不集资,不挪用各类专项资金。八、主要技术经济指标见表11）九、研究的主要结论研究认为，该大厦的建设，一方面能极大改变事业单位现有办公环境，满足现代化、信息化办公的需要，提高行政办公效能,改变行政机关的形象，另一方面，工程的建设，将会有利于旧城区基础设施的建设，带动城市区域均衡发展.因此，本工程的实施不仅十分必要,也是切实可行的.jLBHrnAILg主要技术经济指标表表11序号名称单位数量备注1建设规模1.1占地面积m

6、23333450亩1.2总建筑面积1205601.2。办公用房1。2。2公共服务用房1.2.3设备用房4附属用房2.5地下车库人员定编人3绿地率总投资万元其中：建筑工程其他费用预备费5建设期年十、工程的进度安排本工程建设期为2.5年，计划2018年9月前完成可研工程编制、施工图设计及工程前期立项等前期工作，2018年3月开工，至2018年9月完工。xHAQX74J0X十一、工程建议1、在工程建设资金不十分充裕的情况下，严格控制费用支出,设立帐户专款专用。尽可能把资金集中用在工程的土建安装部分和建筑配套设施费用上.LDAYtRyKfE2、主管部门在政策、资金上予以及时指导和支持,使工程能尽快进行

7、建设.3、建议工程建设单位进一步加强管理，坚持按建设程序办事,精心组织、精心设计、精心施工。4、在工程实施当中，要力求保证区域的环境卫生，布局规划满足城市总体规划要求。建设中要强调绿化建设，在资金许可的情况下，增设与城市环境相协调的景观、园林及绿地建设。Zzz6ZB2Ltk5、本工程建设用地较为紧张，设计中应做多方案比较，使工程即能满足实际需要，同时又能符合相关建设标准。第二章需求分析、建设的必要性及建设规模的确定一、需求分析根据对市单位的编制人员的统计，定编860名。详细名单如下：人员编制基本情况表单位名称编制定员根据党政机关办公用房建设标准，大厦的建筑面积测算如下:1）办公用房：根据国家计

8、委投资1999）2250号党政机关办公用房建设标准,本建设工程属于二级办公用房，单位编制定员共860人，每人平均建筑面积为20m2，同时考虑到预留和发展，增加20%的调整系数，则办公区建筑面积2064m2.dvzfvkwMI12）公共服务用房：包括功能性展厅、招投标大厅、会议室、接待室、档案室、文印室、资料室、收发室、计算机房、储藏室、卫生间、公勤人员用房、警卫用房等.按总建筑面积的35%计，另外考虑到功能性展厅和招投标大厅可适当增加相应面积，则公共服务用房的总建筑面积为42196 m2。rqyn14ZNXI3）设备用房:包括变配电室、水泵房、水箱间、锅炉房、电梯机房、通信机房等，按总建筑面积

9、的25%考虑,建筑面积为30140 m2。4）附属用房：包括食堂、汽车库、人防设施、消防设施等，按总建筑面积的7计，则附属用房建筑面积8439 m2。EmxvxOtOco5）地下停车场：参考有关市建筑工程配建停车场库）规划设置规则，按总建筑0.8车位/100m2计，需停车964辆.按地上停车60%，地下停车40考虑。地下停车场与人防工程一同考虑，平战结合.SixE2yXPq5二、建设规模通过需求分析，根据党政机关办公用房建设标准，本工程总建筑面积120560m2,占地面积50亩.主要建筑包括办公用房、公共服务用房、设备用房、附属用房、地下停车场等。此外还有大院内的道路、绿化、停车场等辅助设施的

10、建设.6ewMyirQFL三、工程建设的必要性一）现有办公场所严重影响了机关正常办公现行办公楼都是80年代的旧房改建而成,没有依照行政办公需要统一规划设计,且位于旧城区，地势低洼，城防设施差，年久失修，办公用房紧张,公共服务设施不齐全，干部群众前往办理公务、反映问题极不方便，对此意见颇多。同时也无接待室、计算机房、大型会议室等必要的公务用房，总体功能布局没有达到要求标准，无法满足现代化、信息化办公的需要,严制约了行政效能的提高，影响了行政机关的形象kavU42VRUs二）本工程的实施有利于旧城改造和旧机场的扩展与发展近年来，市虽然对老城区进行了改造，但由于经济的快速发展，城市人口急剧增加,地域

11、狭窄、人口密度过大的矛盾始终没有得到很好的解决。加上以重化工工程为龙头的工业的上马与规模的不断扩张，对城区更形成了挤压之势.城市发展用地受到限制，老城区已没有发展的余地，只能向城郊拓展.根据中国的城市发展规律，行政单位的选址对调节城市空间布局具有重大的影响力，因此本工程的建设必将带动服务设施、商贸、地产等一系列的发展，加速城乡一体化进程,对城市发展具有重要战略意义。y6v3ALoS89三）建设本工程有良好的的经济基础2018年上半年全市经济保持良好发展态势.据统计局的最新统计，全市实现生产总值亿元,同比实际增长%，名义增长。其中,第一产业实现增加值亿元，增长%;第二产业实现增加值亿元，增长23

12、。8；第三产业实现增加值亿元，增长.种植业生产形势较好，粮食播种面积增加.2018年上半年全市夏粮播种面积万亩，同比增长%；夏粮产量万吨,增长；蔬菜产量增长较快。我市工业生产在市场需求增加、产品价格上涨等有利因素带动下，呈现出高速增长的良好势头.2018年上半年全市规模以上工业企业完成工业总产值亿元，同比增长，实现增加值亿元，增长。因此，建设本工程是有经济保障的。M2ub6vSTnP第三章场址选择一、场址现状一）地点与地理条件拟建场址位于此处地理位置平坦，环境优越，出行方便，也便于群众办事，周围无地质灾害，符合建设要求.0YujCfmUCw二）场址土地权属类别及占地面积本工程的建设用地属于国有

13、土地，共50亩，规划土地用途为公共建设用地。二、场址条件一）地理位置二）气象条件三）工程地质、水文地质及地震情况1、地层岩性2、地质构造3、水文地质4、地震烈度三、建筑材料来源及运输条件区域内主要建筑材料较少，基本都要从邻近省份购买，成本较高、运距较远.砂子、碎石可就近购买。工程的水、电都已到位，只需根据工程的供水、供电的设计要求，用相应的水管、电缆与市政给水管网、供电网相连,即可满足市供水、供电需要。eUts8ZQVRd第四章设备工程一、给排水设计1、设计依据有关本专业收集到的当地市政资料；建设单位提供的楼周围设施、资料和设计要求；本工程其它专业提供的作业图和设计资料；有关现行设计规范和规程

14、;A、建筑给水排水设计规范GB500152003）B、建筑设计防火规范GB500162006）C、建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005）D、建筑设计规范消防给水：按规范，设置室内消火栓给水系统，按规范，本建筑室内消防用水量取15L/s，消火栓系统管径为DN100;按规范设置手提式灭火器；办公区的档案室设置非卤代烷气体灭火系统。灭火器配置:该楼按严重危险级A类火灾设计，按规范配3A手提式干粉4。6满足节能要求.三、电气设计1、设计规范10及以下变电所设计规范GB50053-94；供配电系统设计规范GB5005295；低压配电设计规范GB50054-95；建筑物防雷设计规范GB50057

15、-94（2000年版；民用建筑电气设计标准JGJ162008;建筑设计防火规范GB500162006；火灾自动报警系统设计规范GB5011698；建筑照明设计规范GB500342004。低压配电系统;电力、照明系统；防雷接地系统；消防自动报警系统；弱电数据、电话、电视、保安监控等）系统.3、电源、高、低压变配电系统本工程电源由市政电力变电站引入，电压等级为0。4KV.本工程的消防设备及应急照明,消防及其它重要用电设备属二级负荷，一般电力照明用电属三级负荷。1）高压配电系统:10KV高压配电系统为单母分段，控制要求及设备选型由供电局完成.2）低压配电系统在一层设置低压配电室作为配电中心，采用放射

16、式与树干式相结合的方式沿竖井敷设，对于容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电.HbmVN777sL本工程计量设在低配室,便于管理.功率因数补偿为无功功率因数自动补偿。补偿后功率因数大于0.9.3）负荷估算:本工程主要用房照度标准按30W/m,考虑到水、暖、电梯设备专业用电，总设备容量约为Pe=100。4KW,总计算负荷Pe=80KW.V7l4jRB8Hs4）应急诱导照明自带蓄电池，火灾报警等重要负荷采用UPS作为备用电源。4、电力系统1）电力配电系统采用-380/220V，50Hz,TNS系统。2）电梯采用放射式供电。3）对重要设备如：火灾报警灯重要负荷采用UPS作为备用电源。5、照明系统1）

17、本工程照明分一般工作照明和应急、诱导照明，档案库等专用房间照明根据档案柜的要求布置。2）节日及室外照明：在建筑物外面设置彩色投光灯，利用投光效果衬托建筑物主体的轮廓.3）对应急照明、疏散指示灯均自带应急蓄电池。照明配电箱及计量箱均安装在各层配电小间内,安装高度距地1。4M.83lcPA59W94）线路敷设、正常照明和动力电源干线均采用交联聚乙烯绝缘电力电缆YJV-1KV）,穿管沿墙敷设，分支线采用BV-500V铜芯导线，穿PVC管沿墙暗敷，沿吊顶内明敷，或穿焊接钢管暗敷。mZkklkzaaP应急照明及消防负荷线路:干线均采用有机绝缘耐火电力电缆,穿管沿墙暗敷设，分干线和分支线采用ZRBV-50

18、0V穿焊接钢管，沿楼板或地面内做耐火暗敷。AVktR43bpw配电系统采用50HZ 380/220V系统。6、火灾自动报警及消防联动控制系统本工程为消防二级保护对象，消防控制室设在楼内一层，内设集中报警控制系统,消防联动控制箱,每层设接线端子箱总线隔离器，走廊、档案库房等处设感烟探测器，各防火区适当位置设带电话插孔手动报警按钮，走廊大厅设火灾事故广播扬声器，消防控制室设直通消防队的直通电话。ORjBnOwcEd消防联动控制系统包括：消火栓系统、自动喷洒系统、放排烟系统,防火卷帘门系统、电梯迫降系统等.其电源供电均采用两路电源供电，末端互投切换.2MiJTy0dTT7、弱点系统1）在本楼内设有闭

19、路电视监控系统，一楼大厅，各出入口，各层走廊等处设监控摄像头,机房设在一楼消防安保中心.gIiSpiue7A2）宽带接入网系统通信及综合布线选用星型拓扑结构，点对点结合法，干线电缆选多模光缆语音干线选用HYV型，电话及数据系统：由当地电信局引入中继线致弱点机房经配线架配线后沿墙沿弱电桥引致各层语音数据信息出线口，出线口距地0.3M.干线选用HYV型，支线采用UTP5超五类电缆穿管放射式配线.水平子系统布线电缆沿吊顶内金属线槽敷设及穿钢管暗敷设.uEh0U1Yfmh对于周界报警系统、门禁系统、IC卡系统、防盗报警系统，在施工图设计阶段根据甲方和用户的要求再行确定深化设计.IAg9qLsgBX8、

20、防雷及接地安全1）本工程建筑物采用三类防雷保护措施，在屋面上装设不大于15m网格,并设独立避雷针作为防雷接闪器，利用建筑物结构内两根主筋作为引下线，避雷带和主筋可靠焊接，引下线和基础钢筋底版钢筋焊为整体作为接地装置，为防止雷电电磁脉冲引起的过电流和过电压在必要位置装设电涌保护器.WwghWvVhPE2）为防止人身触电危险，本工程强、弱电接地系统统一设置，采用TNS系统，设置专用PE保护线，凡正常不带电之金属外壳，穿线金属等电位联结应与保护干线，接地干线,总接地端子，各种金属管道及建筑物金属构件和基础等可靠联结。在电话机房、消防中心、电梯机房、电气竖井、等处设局部等电位连接。实验室根据需要增设局

21、部等电位端子板。asfpsfpi4k第五章节水、节能措施一、设计依据1、中华人民共和国节约能源法1998）2、能源节约与资源综合利用“十一五”规划3、中国节能技术政策大纲1996）4、公共建筑节能设计标准（GB50189-20055、国家发展与改革委员会节能中长期专项规划二、节能目标能源是社会发展和提高人民生活水平的重要物质基础，长期以来我国的能源供应一直十分紧张,严重制约经济的发展。建筑能耗包括直接能耗和间接能耗，建筑能耗占资源的30%40，建筑节能是整体节能工作的重点，搞好建筑节能工作对节约能源和保证国民经济持续健康发展有重要的现实意义，是实现可持续发展的重要手段和根本措施.国家发改委节能

22、中长期专项规划确定“十一五期间，新建建筑严格实施节能50%的设计标准。ooeyYZTjj1三、节能措施1、建筑热工设计合理确定建筑朝向，将大部分建筑布置为南北朝向；建筑物的体形系数控制在0.40以内，减少建筑物外维护面积，以达到节能目的；采取外保温措施，外墙采用240厚KP1空心砖墙,外侧贴45厚挤塑板，外墙传热系数为0.49；屋面贴60厚挤塑聚苯保温板,加强屋面保温；BkeGuInkxI控制窗墙面积比，减少窗的散热量.2、采暖、通风设计设计集中采暖系统时,管路按南、北向分环供热原则进行布置并分别设置室温调控装置；控制室内采暖系统计算温度.温湿度取值的高低与能耗多少有密切关系，在加热工况下，室内计算温度每降低1,能耗可减少5%10,为节省能源，应避免冬季采用过高的室内设计温度，室内计算温度应