房地产开发项目规划设计Word格式.docx

1、（4）总户数、总人数、平均每户人 口 （口 /户）（5）平均每户居住建筑面积（m2）；（6）居住建筑密度；（7）容积率；（8）绿地率；（9）（10）（11）（12）（13）（14）（15）（16）、 一2.建筑的技术经济指标为了评价酒店、写字楼、商业零售中 心等开发项目的规划设计方案的经济性 和合理性，经常采用以下技术经济指标 作为衡量的标准（1）建筑容积率；（2）总建筑面积；人口毛密度； 人口净密度； 住宅平均层数； 高层比例； 住宅间距（m）； 居住区平均造价； 停车位个数； 建设周期。地上建筑面积;建筑密度； 规划建设用地面积； 建筑高度； 绿地率； 有效面积系数； 开发项目总造价、平均

2、造价和。（3）（4）（5）（6）（7）（8）开发建设周期5.2房地产开发项目规划设计的指导思想与主要内容5.2.1指导思想初1;项目规划设计应当体现项目总体 策划的基本构思与原则一般情况下，影响项目规划设计的 要素主要有：八（1）国家及项目所在城市房地产开 发、建设的基本政策；（2）项目所在地城市控制性详细规 划的有关规定（3）项目所在地现场状况；（4）市场调研结果与市场定位、项目开发理念； 一、（5）建设项目的总投资和资金运作 方式。2.规划设计中的和谐理念建筑的规划设计应当最大限度地满 足人的全方位需求，主要体现在：（1）规划设计与自然生态相和谐（2）规划设计与社会发展相和谐（3）规划设计

3、与用户需求变化相和 谐522工作内容项目规划设计第一步主要是研究基 地条件和周围环境。项目规划设计中第二步是总体规划 设计。下面以居住区项目规划设计为例， 对居住区项目规划设计的主要内容进行 阐述2相关内容在本章5.35.8节中 分别详细介绍。1.规划布局2.建筑选型3住宅户型4.配套设施规划5.道路交通规划6.绿地与景观规划5.3居住区规划布局5.3.1规划布局遵循的原则一 1.居住区的规划布局,一应综合考虑 路网结构、公建与住宅布局、群体组合、 绿地系统及空间环境等的内在联系，构 成一个完善的、相对独立的有机整体， 并应遵循下列原则：（1）方便居民生活，有利于组织管 理；（2）组织与居住人

4、口规模相对应的 公共活动中心，方便经营、使用和社会 化服务；（3）合理组织人流、车流，有利于 安全防卫（4）构思新颖，体现地方特色。2.居住区的空间与环境设计，应遵FANGDICHAN KAIFAXIANGMU GUIHUASHEJI 循下列原则:（1） 建筑应体现地方风格、突出个 性，群体建筑与空间层次应在协调中求 变化；（2） 合理设置公共服务设施，避免 烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和 干扰.（3） 精心设置建筑小品，丰富与美 化环境；（4） 注重景观和空间的完整性，市 政公用站点、停车库等小建筑宜与住宅 或公建结合安排；供电、电信、路灯等 管线宜地下埋设；（5） 公共活动空间的环境

5、设计，应 处理好建筑、道路、广场、院落、绿地 和建筑小品之间及其与人的活动之间的 相互关系。5.3.2常见的规划布局形式 常见的规划布局形式有行列式、周 边式、混合式、自由式等。5.4建筑选型5.4.1建筑类型住宅建筑类型有多种分类方式，常见 的分类方式有以下几种：1.按建筑层数划分（1 ）低层住宅1单层住宅。2独栋别墅。3联排别墅。（2）多层住宅（3）高层住宅2. 按平面特点划分 （1）点式住宅 （2）条式住宅3.按结构类型划分（1）砖混结构 （2）框架结构 （3）框架剪力墙结构4. 按户内空间布局划分 一亠（1） 平层式（2）错层（3）复式（4） 跃层5.4.2建筑风格1.建筑风格的涵义建

6、筑风格是一个建筑物的个性和独 特表征，主要在于建筑在平面布局、形 态构成、艺术处理和手法运用等方面所 显示的独创和意境，它作为凝固的建筑 语言深刻地体现出人类的价值观和审美 倾向。一道道亮丽的风景线。3.建 （1） （作2建筑风格的重要性亠、工宀” 土 对于房地产开发商而言，适宜的建 筑风格对楼盘促销具有相当大的积极意 义，它可以作为楼盘的卖点之一，为项 目开发奠定良好的基础；对于消费者而 言，清新宜人的建筑风格能获得人们的 认同，引起精神上的愉悦；对于城市建 设而言，新颖的建筑风格能为城市增添31 建筑合传统创新进行建筑创作（2） 结合项目环境特色进行建筑创4.住宅开发中常见的建筑风格形式（

7、1）中式建筑风格（2）欧陆风格（3）异域风格（4）新古典主义风格（5）现代主义风格（6）主题风格5.5住宅户型5.5.1住宅功能分区的原则功能分区原则如下：1.内外分区原则2.动静分区原则3.洁污分区原则5.5.2住宅功能分区1.私人行为空间私人行为空间包括主卧室、单人次 卧室、客房、一保姆室等。2.公共行为空间公共行为空间包括起居室、客厅、 餐厅、过厅、工作室、健身房等。3家庭行为空间、卫生行为空间 家庭行为空间、卫生行为空间包括 厨房、洗衣房、家务室和卫生间。4.交通空间、室外过渡空间、交通空间、室外过渡空间主要包括 过道、走廊、户内楼梯、阳台、露台等。5.5.3住宅功能分区的技术要点1.

8、每套住宅具有良好的通风、采光、 日照、隔热、保温、隔声等性能。2.套内功能空间应具有一定的适应 性、可变性，以适应不同家庭居住以及生沽模式变化的需求，且功能空间还应 满足适用、安全、卫生、舒适、经济、 美观、长效的要求。3.卧室设计应该避开来自户内其他 房间或周围邻居的视线干扰，以保证卧 室的私密性。4.必须设置户内的室外空间一一阳5.6配套设施规划5.6.1公共服务设施规划按其服务的内容，又可分为商业设 施、教育设施、文化运动设施、医疗设 施、社区管理设施五类。5.6.2市政公用设施规划1.住宅区的供水包括居民生活用水， 各类公共服务设施用水、绿化用水、环 境清洁用水和消防用水。排水系统包括

9、污水排水系统和雨 水排水系统。和邮代化的通信除包括传照明住宅区的供电有建筑建筑用电中住 宅用的电量最大。/、厶4通信系统。现代化的通信除包括传 统的电话、电视和邮政外，还包括话首、 数据、图像和视频通信合一的综合业务 数字网和有线电视。5燃气系统住宅区应实现管道燃气进尸。住宅区 的燃气设施有气化站或调压站，二者均 要求单独设置并与其他建筑物保持一定的安全距离，调压站的服务半径一般在 5001000 米。住宅区冷应系供应设施有住宅区锅炉、 房、热换站或太阳能集热装置等。锅炉 房应该设在负荷中心并与住宅保持一定 的隔离。7.环卫系统住宅区环卫的主要工作是生活垃圾 的收运。563停车设施住宅区机动车

10、和非机动车的停车设 施均有停车场和停车库（房）两种，同 时还设有机动车停车位和非机动车停车 点两种复合用途的场地。5.6.4安全设施居住区的安全设施根据所采用的安 全系统一般较为常用的有对讲系统包 括可视对讲系统）设施和视频监视系统 设施。5.6.5户外场地设施住宅区的户外场地设施包括户外活 动场地、住宅院落以及其中的各类活动 设施和配套设施。5.6.6服务管理设施住宅区的管理设施包括社区管理机 FANGDICHAN KAIFAXIANGMU GUIHUASHEJI 构和物业管理机构5.7道路交通规划5.7.1交通组织方式一 居住区交通组织的方式有人车分、 行、人车混行结合局部分行两种主要方

11、式。1.人车分行在住宅区的路网布局上应该遵循以 下的原则：（1）进入住宅区后步行通路与汽车 通路在空间上分开，设置步行路与车行 路两个独立的路网系统。（2）车行路应分级明确，可采取围 绕住宅区或住宅群落布置的万式，并以 枝状尽端路或环状尽端路的形式伸入到 各住户或住宅单元背面的入口。（3）在车行路周围或尽端应设置适 当数量的住户停车位，在尽端型车行路 的尽端应设回车场地（4）步行路应该贯穿于住宅区内部， 将绿地、户外活动场地、公共服务设施 串联起来，并伸入到各住户或住宅单兀 正面的入口，起到连接住宅院落、住家 私院和住户起居室的作用2.人车混行结合局部人车混行的交通组部 车交通和人行交通共同使

12、用一套路网， 具体地说就是机动车和行人在同一道路 段面中通行572路网规划原则活的完整和舒适，保持居住区内居民生居住区路网布局规划应在居住区交 通组织规划的基础上，采用适合于相应 交通组织方式的路网形式，并遵循以下 原则：、2.分级布置，逐级衔接，保证居住 区交通安全、环境安静以及居住空间领 域的完整:3.因地制宜，使居住区的路网布局 合理、建设经济宀、4.功能复合化，营造人性化的街道 空间 居住区交通方便间和景观丰络6.避免影响城市交通 5.7.3道路交通规划要求一般为居2居住道路不需15米。车行道一般需要9米。居住居住区居住小区级常间居住组级级和即 宅间小路。（2）居住小区级道路。道路红线

13、宽 度一般为1014米，车行道宽度一般为 5 8 :米。（3）居住组团级道路。道路红线宽 度一般在810米之间，车行道要求为 57米。（4）宅间小路。路幅宽度不宜小于 2.5米，连接高层住宅时其宽度不宜小手3.5米。2i居住宅道路规划做尽他要求使车 辆不能任意穿行。（2）居住区内主要道路至少有两个 不同方向与外围道路相连。3） 居住区内主要道路与城市道路 相接处，而且还应考虑通视条件，其交 角不宜小于75 4） 居住区公建中心，应专门考虑 为残疾人设置的无障碍通道。5） 居住区内尽端式道路不应长于 120米，并在端头设大于 120米X 120 米的回车场地。（6）居住区内道路设计与施工，小 区

14、管线综合设计与施工必须同时进行。5.8绿地与景观规划5.8.1绿地规划1.绿地率居住区绿地率是指居住区用地范围 内各类绿化用地总面积占居住区用地总 面积的比率，包括公共绿地、宅旁绿地、 配套公建所属绿地、道路绿地。目前，根据我国城市居住区规划设 计规范的相关规定：规定了新建居住 区绿地率不小于30%旧城改建区绿地 率不小于25%勺指标。应区分“绿地率”与“绿化率”。2.绿地规划的要求公共绿地糸统的布局必须设置一定 的中心公共绿地。小区级小游园的用地 规模，不小于4000平方米，组团绿地不 小于400平方米。公共绿地应采用“开敞式”布局方 式。素。绿地规划中，应坚勺组团绿地（包括其他块状、带状绿

15、 地）要满足日照环境的基本要求；要满 能要求；要考虑影响空间环境的因绿地规划中，应坚持“一切可绿化 的用地均应绿化，并宜发展垂直绿化” 的原则和“宜保留和利用规划或改造范 围内的已有树木和绿地”的原则5.8.2景观规划1.步行环境 步行环境的规划与设计应该同时考虑功能与景观问题。步行环境景观的物质要素包括地坪 竖向、地面铺装、边缘、台地、踏步与 坡道、护坡与堤岸、围栏与栏杆等。2.铺地环境铺地设计主要从满足使用要求（感觉 与触觉）和景观要求（视觉）两方面出 发，考虑舒适、自然、协调。对地坪的 铺装应考虑材料、色彩、组合等因素。3.水体环境水体的运用最重要的原则，是利用水 体的“活”性，创造生气活泼而又不矫 揉造作的水环境。4户外设施环境 在住宅小区规划中，营造良好的户外设施环境是必不可少的工作，户外设施 主要包括.（1） 独立的小型公建，如门房、警 卫室、居委会、小型存车房等；（2） 公用工程设施中的小型土建， 如水泵房、开闭所、加压站、小型热力 站（锅炉房）、煤气站等；（3） 环卫设施及消防设施；、（4）照明灯、指示牌、标志物、公 益广告牌、公用电话亭等；（5）其他建筑小品、围墙、园林建 筑与雕塑等。