新华世纪园企划策略规划docWord下载.docx

1、通过无形资产的积累，不但在消费者群体中建立了良好的口碑，而且形成无形产业化资本经营，给公司带来了丰厚财富回报。再例：易通房产公司也是我们的全程策略伙伴。在我们的共同努力下，坚持独特的经营理念，树立良好的公司及品牌形象，创造了独墅苑二期75天100%销售的销售佳绩.现在已在苏州房产市场及消费者群体中形成了良好的口碑，使房产开发与销售蒸蒸日上。（二） 建议1、整个“新华世纪园”地产须导入公司整体CI系统，包括4个方面的内容：1） 开发商以前的发展历史及进程进行整合2） 导入企业的理念识别MI3） 导入企业的法则识别BI4） 导入企业的形象识别VI2、 品牌及发展商的形象定位根据发展商的长远规划（设

2、立公司上海总部）立足上海房产市场，有必要制定长远的发展规划，以便为今后形成连动开发建设，产业化运作经营打下厚实的市场知名度。（关于品牌的策略和建议，如发展商需要可另外商讨提供相关内容的详细的提案。）四、区域消费者心理权重比预测及分析缘起：有了对竞争个案的分析；有了对消费者的分析；有了对本案的分析；我们将三者进行结合对比分析，通过百分百权重比的形式表现出来。目的是对本案楼盘的各方面进行对比分析，找到目标消费者看待权重大的方面，可在其后的企划中进行提升优化，为销售做前期铺垫。（一） 新华路区域消费群体心理权重比预测规划设计单位环境单体设计房型建材周边商配25%10%12%8%7%20%会所小区配套

3、人气品牌效应人文环境地理位置竞争个案合计5%3%-10%-30%100%（二） 新华路区域消费群体心理权重比分析规划25%： 规划是一个小区的灵魂所在，也是最有创意的地方。目标购房者对社区规划也是很重视。有好的规划才有好的环境才能很好地生活。设计单位5%：设计是可以利用目标购房者的盲动跟随心理，其对购房者有一定的影响力；如果没有名牌设计单位的话，就可以避过不提。环境25%： 环境对目标购房者的购房心理影响程度很大。环境好坏直接影响居住的舒适及身体的健康。我们在此上作了卖点的分析提炼，通过突出小区绿化的比重（新华路上唯一拥有超过40%绿化率的大型住宅小区）来营造一个目标购房者倾心的环境，对整体售

4、价的提升起重要作用；预计占权重比的25%。单体设计12%：着重突出外立面的幽雅格调，与新华路整个居住氛围有一个既协调又能张扬自己建筑风采的立面效果。这方面是引导目标购房者的一方面，应着重于颜色的冷暖度及面砖等方面的搭配，视觉效果在一定程度上关系到客户个人的喜好程度。房型15%：房型对于目标购房者来说是很重要的，关系到居住大小，布局合理与否等问题。所以建议发展商根据市场的真正需求再进一步优化组合目前的房型的配置，以便在今后的销售当中通过房型的优势来强化消费者的认可度。建材7%：这方面关系到目标购房者购房后的生活质量，可以此来弥补其它的不足，所以应努力提高建材质量，把好建筑质量关，努力做到最好，因

5、为它对楼盘整体售价的拉升非常重要。周边配套5%：这方面关系到目标购房者购房后的生活方便问题，因直接性很强，所以其权重比预计将占到5%。会所10%：根据对本案区域的整体统计分析，就本区域而言，小区自身拥有独立会所的寥寥无几，而本案“2670平方米的会所”将是我们在今后的销售、宣传推广方面的一个大卖点，引导消费者的购买冲动，起到对整体售价的全面拉升。小区配套10%：小区的各方面配套要齐全，并拥有良好的物业服务，它对目标购房者也是非常重要的，对买房后的生活有很大辅助作用。因此，我们在这方面建议很多，将在后面的产品定位篇内作详细的分解，希望通过优化的小区配套组合来对其进行提炼拉升，最终起到拉升整体售价

6、的作用。人气5%：人气是售房的基础，只有聚集更多人气，才能将销售策略顺利的执行。我们的很多事情都是服务与它。但是它是一个非常可变的因素，因此我们只把它预计为5%。品牌效应3%：因为目前的目标购房者不仅对产品的本身关心，而且对楼盘的发展商也要求金牌，开发商曾做过哪些楼盘，这些都是他的重点参照物。（如：万科他就形成了名牌的象征，只要是他开发的楼盘就热销，当然这是他多年来逐步积累的成绩。）我们在此也进行了提炼和提升，对今后的整体销售应有初步成效。人文环境15%：人文环境是消费者衡量一个楼盘好坏的直接依据之一，所以我门在这里将它预定为15%坏的通过新华路这一相当高雅幽静的人文居住环境，来拉升并吸引更多

7、购房者的注意力，但由于各方面原因的影响，只把它预定为5%。地理位置25%：就本区域而言，本案的整体地理位置并不是很理想，因为地段与地理位置的好坏将直接影响到消费者的购买欲望，所以由于位置的因素可能会对我们的楼盘产生一定的的不利因素，预计会是25%。竞争个案-30%：周围的竞争个案对我们的冲击较大，有相当一部分竞争楼盘的产品比较成熟，目标购房群体又很相近；在这种不利的情况下我们会运用我们独特的整体包装策略， 对产品进行整合， 做到拉升整体售价。但我们预计来自竞争个案的负面因素最大，所以将其定为-30%。（三）分析规划：从整个新华路的建筑规划来看，本案的规划、环境、商配优势分别占到了25%、25%

8、和20%的比例，因此本案在今后的推广中，媒体宣传的重点应该放在小区的整体规划（体现出是本区域唯一一个规模接近30000平方米的现代时尚社区）、新华路独有的文化底蕴以及本案区域的商配优势。小区环境：作为本案的另一优势是小区的绿化，40%的高绿化率，在本案区域是绝无仅有的；从而为今后广告的推广提升了5%左右的优势。房型：本案总共推出了三个主力房型，其中70%为市场需求最大的三房式（面积略微偏大，需要在今后的单价上有一个合理的百分比控制，以免由于单价的偏高而造成总售价的抬高）、另外就是各占15%的复室和二房式，由于较为合理的房型配比，所以相对于其它楼盘（如：申亚新华府）而言，面积的控制还是较为理想。

9、同时通过对房型需求的分析，三房式房型将会是未来市场所需求的主力房型，所以可以确信通过对本案房型的进一步合理优化，一定会是本案在今后销售中的一大有利点。建材：建材选择的好坏与否，必将影响到今后入住居民的切身利益，为了使客户可以深层次地了解楼盘的建造质量，可以通过对建材品质的宣传来提升本案在市民心中的形象，同时又可以成为本案在销售推广阶段的一个很好的卖点。周遍商配：齐全的公建配套设施，是本案能够得到消费者认可的又一有力点，势必会成为本案吸引客户的一个相当有利的宣传推广资本。小区会所：会所给人最直接的感觉就是高档，而本案的各竞争楼盘由于受土地开发面积的制约，无法在仅有的占地面积上打造一个成规摸的小区

10、会所，所以本案必须充分利用会所的优势，而前提就是定位的合适与否，因为这将直接关系到本案在今后销售推广中处于的位置是否有利。小区配套：“良好的小区居家服务”及小区智能化是现在消费者购置房屋的又一衡量标准，所以小区配套的好坏对小区的整体形象提高乃至价格的定位都将起到很大的推波助澜的作用。人文环境：本案区域所独有的文化底蕴和区域势必会给本案在今后的推广销售方面带来10%的优势。地理位置：地段永远是制约楼市房价的一个绝对因素，本案虽然地处新华路，但由于已经是地处新华路的末端位置，同时与轻轨紧邻；在一定程度上加大了本案今后的销售推广难度，是一个较为不利的因素。竞争楼盘：由于本案在同一区域所处的位置较不理

11、想，这势必会成为其它竞争楼盘为突出自身楼盘的优势时所会一直强调的，对于本案来说，这在今后的销售期间将是相当不利的一个制约因素。五、目标客户成分及消费动机分析房产市场的根基是由购房消费者组成的。本案的销售基础是由目标客户构成的。因此锁定目标群体，进行成分分析，对购买动机的剖析更是关键节点，不能不为。同时通过对目标消费群体在各方面的信息收集分析，为本案的市场定位确立一个可供论证参照的依据，并可以借此了解并最终确立目标消费群体和广告的诉求对象。解析：一）、客户来源：徐汇区、长宁区（虹桥开发区）、静安区（与本案区域相接壤部分）客户身份：外企或企业高级白领阶层年龄段：3035岁之间消费动机：1、结婚或对

12、改善其住房环境的需求；2、较高的月收入，使其对居住环境有了更高的需求，而住宅是改变生活方式的重要途径；3、在事业上小有成就，想通过购置较高档楼盘以向亲朋好友展示自己的实力；户型需求：由于年龄的关系，所以无论是否已经结婚，他们的需求面积基本上应在130平方米左右（三房一厅或二房二厅）。诉求点小区的文化氛围（高级会所）、高尚的居住环境（新华路的居住氛围）、便捷的交通（轻轨）、距离（淮海路、徐家汇）商业中心的绝对半二）、徐汇、长宁（距离本案5公里半径之内）、静安（与本案区域接壤地区）私营业主或企业主管以上为代表3550岁之间1、希望通过二次置业，进一步改善居住条件； 2、因职务的变动而需要重新置业或

13、再次置业；此类购房者在购房时家人是其必须考虑的，所以他们的需求房型应以复式、三房为主。诉求点体现地位身份的高雅社区、私家高级会所、完善的物业服务三）、本市周边区域，外省市区域为辅外地来沪投资、经营者35-45岁之间1、此类客户由于生意上的因素，因此必须在上海有一套符合其身份的住宅； 2、因其具有一定的经济实力，打算通过在上海经商购房，最终促成全家一起落户本市；由于此类购房者身处他乡，因此小区的完全性、配套设施及完善的物业管理将是其考量购买的因素，房型一般应以复式和三房式等较大房型为主。诉求点完善的高尚小区、良好的物业管理、便捷的出行交通、就近的商业中心四）、区域周边范围向往新华路生活氛围的客户

14、群35-55岁之间1、多年的心愿或怀恋新华路的生活氛围； 2、向往新华路这一区域的生活氛围；此类购房者的房型需求通常会以100平方米（二房二厅）为主。诉求点高雅的居住环境五）、东华大学、交通大学、各类学校教职员工等30-50岁之间1、改善居住环境； 2、考虑到工作便利等因素；此类购房者通常会分成两类，一类以老夫妻和新婚夫妇为代表，房型的需求基本以二房二厅为主；另一类是以全家居住为主，他们的房型需求基本会以大三房为主。诉求点怀旧、文化、完善的物业管理六）、就读于上海高校的外地留沪大学生30-40岁之间购置房产用于自身居住。此类购房者通常会以二房为主。诉求点家的感觉七）、新华路辐射区域文化人 30

15、-55岁之间 1、因工作需要而决定重新置业或二次置业；2、看中新华路的文化氛围和居住环境而决定在该区域置业或再次置业；户型要求：此类购房者通常以选择二房或三房为主。诉求点新华路的文化底蕴六、推广案名的缘起 一个好的推广名，能够充分表现房产项目的特征和内涵，也能够体现出一个楼盘的品质感，好的推广名通过广告的推广能很快被消费者认可和接受。因此我方在此提供了三个推广名以供参考：1、 “优扬时代”之缘起： 提出用“优扬时代”，是希望略微软化一点“新华世纪园” 这一案名的硬度。我们之所以用优秀的“优”，而不用通常所用的悠扬的“悠”，是希望借此来宣传并强化本案所处位置的优势，文化氛围的浓郁；其二，“扬”意

16、在宣扬新华路这一文化名街的人文底蕴，渲染“午后的新华路在咖啡、梧桐、幽雅环境中所衬托出的品质生活”。同时希望通过把本案与东华大学院区的对街来进一步衬托出小区周边的文化氛围，以此吸引消费者的关注。2、“梧桐季节”的缘起： 首先也是希望以此软化案名的硬度，同时希望通过对新华路上梧桐这一特色的渲染来引起消费者对幽雅生活的一种向往，借此进一步加深对本案区域生活氛围的渲染力度。3、“午后风景”的缘起： 顾名思义，用“午后”渲染的还是新华路午后的生活风情“宁静、幽雅、恬静”。而“风景”是希望通过对午后新华路的环境描述来引伸出本案的绿化环境，花的语言是最美的，是人类生命中不可缺少的事物；而树是为人类制造清新

17、空气的守护神，利用鲜花和绿荫为住宅小区带来的生活环境这一朦胧感觉来带动消费者的遐想。七、推广核心概念通过上面对客户的定位分析，以及大量的市场调研论证，并对本案产品的细化提升，在此提出我们针对本案的核心推广概念，希望借此树立本案产品有别于本区域的独特生活品质，居住环境和生活品位。新华路上的最后贵族优扬时代新古典主义演绎新华路上的最后贵族“新华路”的具体表现方式：1、 通过对新华路宁静的生活环境进行描述2、 通过广告等推广形式点缀出新华路独有的景观特色3、 突出作为文化街的深厚文化底蕴4、 借鉴上海国际电影节展办地的渲染来突出本案区域的优势5、 营造一种高雅时尚生活圈的感性理念“最后贵族”的具体表

18、现方式1、 季节的变换中有悠扬的音乐迎送您在每一天2、 高雅的VIP小区会所您全家的唯一3、 个性化物业管理、完善的配套社区服务4、 多重保安系统，保护您全家在每一天5、 合理分隔的居住空间，从此有了更加宽敞舒适的生活空间6、 智能化的社区网络，让世界从此靠近您八、广告总精神广告总精神是对楼盘的所有卖点进行提炼揉成精髓，整个楼盘的推广都以此为推广基准。广告总精神的推出将进一步拉升本案的楼盘形象，为房产的销售奠定基础。核心概念提炼：拥抱东华学府优雅气质，扬溢新华路的异国情调优扬时代！九、新华世纪园企划思路、卖点收集及提炼流程图（一）发展商理念篇卖点概念提炼：上市集团公司全力打造新华路上的最后新贵

19、！1、 创造适宜的生活空间，打造低密度的时尚生活，造就生态社区，将来这都是我们一直在追求的现代住宅理念；2、 房子成为生活、文化的一部分，让住宅成为您身份的代言词，房子价值不在是建筑本身这么简单。（二）建筑规划篇新贵族生活的基础1、 社区规划卖点分析概念提炼：伫立新华路，回味昔日荣耀与今日都市生活的全新对白！整个地块南临新华路、北临市区中央主干道延安路立体高架网络、西面有轻轨相伴；由规划兴建中的七幢板式小高层构成了一个区域性大型社区。20%的主题景观绿化设置位于四号楼前，同时配合各个组团式绿化景观构成了一个11000平方米，覆盖率达40%的小区绿化。本项目的车行路网是由环形主干道组成，人行路网

20、一部分为沿车行环道的人行道（包括深入单体的支路），另一部分为小区主轴。小区的车行道为环路，在路的转弯处应考虑设置景观点，如一棵树、小型雕塑、一块奇石等。按照国家有关规定，小区停车位的配置不少于户数的50%，目前较高配置的小区此比例已达到80%。本项目总户数382户，总停车位269个，占总户数的70.14%。本项目的地面停车位建议采用植草砖形式。同时在停车位旁和车辆出入的道路交叉口，且莫设置儿童游戏场所。在景观布置上，除了由7号楼、4号楼和8号楼的小区会所共享的主题绿化外；各个楼宇之间还有若干个独成体系的小型组团绿化和景观小品，对小区进行了有机的分隔。但我们从中也不难看出，1号楼、2号楼、3号楼

21、和5号楼的位置相对于另外三个楼盘来讲，无论是日照还是视觉都将受到一定的影响。2、 建筑立面风格感受新古典的海派生活风情！综述：小区整体诉求的是新古典建筑主义风格，重视外墙立面的可塑性和色彩上的搭配。而在此需要注意的是会所立面个的改造，由于会所是属于旧楼翻新，所以在外立面的改造上需要与小区有一个可比性，但同时在充分考虑到功能使用的前提下也应该使其与小区有一个柔和的延续和衔接，避免在视觉上产生较大的差异感，而破坏小区的整体效果。建议：窗及玻璃窗作为建筑相当重要的组成部分，它是室内与室外交流的空间。窗要透入阳光、引入景色。开窗的大小和位置对房间光线有着相当大的影响。窗套和窗体本身的颜色和线条，对于外

22、立面的贡献也是不可估量的。若是运用得当，将会取得意想不到的结果。本项目的窗采用彩铝喷塑的材质，色彩的选择上以墨绿色亚光为宜。由于彩铝的材质纤巧精致，与本项目立面沉稳的风格有所出入，故建议以厚重古朴的窗套增强窗的质感，配合整体风格。在色彩处理上建议与局部的主墙体色彩相协调，可考虑使用相同色系的面砖。部分部位的凸窗处理：凸窗产生的窗台，将对外立面有一定的影响，而且窗台容易产生雨水印记，在凸窗台的处理上要多加考虑。窗台的两侧是剪切应力集中区域，要防止这些部位的开裂和漏水。本项目的定位为中、高档建筑，其玻璃建议采用5mm的绿色浮法玻璃或是双层玻璃。阳台工艺本项目的阳台宜用铁艺栏杆，或是局部结合仿天然石

23、材的实体墙，造型宜简洁古朴和实用。建议不要使用玻璃等较为喧哗的材质，应以亚光质感为佳。栏杆的防锈工艺应得到重视，以免今后出现物业管理的困难和外观的破坏。若是成本允许，建议采用地碳锻打的A3钢为材料的铁艺。要注意阳台与单体连接部位在受力后产生裂缝的问题，由于现浇楼板的原因，该部位出现裂缝后极易引起楼下天花板与墙体连接部位的渗水。可考虑增加防水措施或加强该节点的结构处理。腰线腰线的高度可以考虑两种方式：1）一层以下部位使用仿石涂料，颜色以青灰色和天然石材的黄红色为宜。仿石形状和大小建议采用30*60mm。2）仅余顶层和越层采用较浅的颜色，其他采用深色的外墙涂料做腰线。在腰线的大色块中应穿插颜色出挑

24、、宽度适合的横向线条，集中视线、冲破单调。上海较为潮湿，腰线以下部位采用涂料，其防潮防水等工艺需要仔细推敲，以免在交房后出现不必要的麻烦。室外管道由于上海四季分明，冬季最低气温可到零下，暴露在室外管道的管道较少，基本为雨水管和污水透气管、空调机出水管这几种。其中前两种一定是设置在北面，空调机出水管需要配合空调机位设置，会有一部分出现在南立面上，可考虑将他们尽量安装在东西侧面的墙体上；由于管道细小，一般不会影响立面效果。室外管道需要考虑的是老化问题，目前一般采用u-pvc管道，建议在品牌的选择上慎重考虑。若是有特殊需要，可采用带有保暖层的管道。烟道主要是防止油烟倒回的问题，一定要在每户人家的排烟

25、出口处按装止逆阀，在屋顶的出烟口安装防风挂板。但在屋顶的部位，出烟口的设置位置和形状要考虑配合整体风格。空调机位空调机位应设立在立面较为隐蔽的地方，在平面上需考虑空调送风管距离不能过长，同时需满足空调散热通风的要求。建议尽可能不要将空调机放在各家的阳台上，虽然对外立面美观有一定的贡献，但是对于业主来说抗性较大，也不利于实现阳台真正的作用。有些建筑在空调室外机外侧添加了百叶帘较为美观，但要考虑对散热的影响程度如何以及外立面的和谐统一。建议空调搁板采用钢筋混凝土材质，若是有可能在搁板的上表面设置直角型的预埋件，并做好防锈处理。以利于今后业主安装空调的方便和牢固，以及物业管理上的便利。建议空调数目的

26、估计上要充分考虑到厅、主卧、次卧的需要，北面小房间的空调位置尽可能考虑，不然今后业主在安装空调时采用的三角支架极易生锈，影响外观。建议空调搁板和空调排水管之间的距离要近，尽量满足一般空调机自带出水管的长度要求。不然，两段排水管之间的接口极易断开，引起麻烦。3、 景观规划篇1） 景观整体布局产品分析：总体上来说，本案景观规划的主题是为新海派的设计风格，通过灵活的构思，形成一个由主题景观绿地与小型组团式绿地、点缀景观相结合构成的景观模式；同时通过对小区中部（4号楼）楼栋底层架空的手法来弱化由于4号楼的建筑位置所给本案全局造成的缺陷和小区前后的连贯性；尽量避免因为4号楼所处的位置给本案整体的一个延伸

27、所带来的缺陷。自然和谐的生活空间！（三）环境规划概念总提炼在这里让您感受的是人要健康，一切空间也要求健康。更强调人与空间的健康共存。在这里健康法则充分发挥他的执法性，对您身边的空间严格度衡，每寸空间要求做到健康合格。让您可以生活在充满阳光绿意的生活空间里。总的概念提炼：新华路上的唯一拥有超过40%绿化的时尚都市！（特别建议：邀请专业的知名环境设计师来执笔）（四）商配篇分析：本区域拥有相当完善的交通地理优势：轻轨线、延安路主干道、内环线高架；同时又紧邻名校资优区：东华大学、交通大学；相当完善齐全的区域生活配套优势，紧邻虹桥、淮海、静安、中山和徐汇五大商圈。成熟街区带来应有尽有的生活便利，从此生活更轻松！（特别提示：将在本案正南面的新华路隧道上方由东华大学兴建一座综合型拥有游泳池等设施的健身场馆）（五）物业管理篇（因未展开工作，所以只有概念提炼及产品建议）1、区配套及物业管理建议享受生活的最佳保证风雨无阻的贴心好管家！ 社区配套建议采用散点式的布局方法，以沿街商业街、体育中心、休闲街、庭院中的服务设施组成； 社区配套有一部分是作为对小区业主服务的，主要通过物业管理费用的方式经营；另外一部分作为收费的服务性项目，可以对业主或是外来人员开放，通过收取服务费以保证收支平衡。这部