《津十条》解读Word文档格式.docx

1、因此GDP增长目标较前一个5年计划不会有大幅上调。iii. 由此推断2011年GDP增长速度目标在1213%左右。b） 2011年人均可支配收入增长速度i. 2010年城市居民人均可支配收入24293元，增长13.5%，但此增长速度应是名义增长，应扣除CPI指数（3.5%），即按可比价格的增长率约为10%；c） 2011居民住房支付能力i. 按照一般的计算方法，住房支付能力（住宅合理均价）=年均家庭可支配收入*合理支付年期/一般居住建筑面积标准；ii. 2010年年均家庭可支配收入=2010年人均可支配收入*平均家庭人口=24293*3.15=76523元；2011年年均可支配收入=76523

2、*（1+10%）=84175元；iii. 合理支付年期并未有统一标准，一般为515年，这里按10年假定；iv. 一般居住建筑面积标准按90平米假定；v. 2011年住房支付能力（住宅合理均价）=84175*10/90=9353元/平米vi. 2010年天津商品住宅成交均价为9735元/平米（来源：克尔瑞2010年年报）vii. 由此方法推算，1-9353/9735=3.9%，即2011年新建住房价格控制目标可能为负增长，即下调3.9% d） 三种方法下的预判结论：i. 参考a） 与 b） 的结论，我们判断政府新建住房价格控制目标将略低于二者（12%与10%），而高于通胀速度（若以CPI指数为代

3、表，为3.5%，但实际通胀会更高，至少5%），因此我们判断价格增速目标在5%10%之间；参考c）的结论，则较悲观或最坏的打算是政府会考虑略微将市场价格下调（下调3.9%），但考虑到市场对此反应将较激烈，并由此引发预期导致的连锁反应，制定下调价格目标的可能性微乎其微；因此，最后我们判断价格增速目标在5%10%之间3） 由于最后价格控制目标很可能是小幅上涨，因此实际上不仅不会对现有政策下的市场起负面作用，反而此条将成为政府的背书，成为支撑市场对房价不会下调的预期的撑脚。二、 加大保障性住房建设力度，落实住房保障工作目标。大力发展公共租赁住房，2011年建设公共租赁住房、定向安置经济适用住房、限价商

4、品住房等保障性住房23万套。对不同层面困难家庭发放三种补贴，全年共发放8.5万户。扩大住房保障范围，建立分层保障，应保尽保，租、售、补相结合的住房保障体系。落实危陋房屋拆迁改造200万平方米。1） 保障力度加大，2010年建设保障房8.5万套，650万平米，2011年将建设保障房23万套，较2010年增长2.7倍；2） 保障房的增加，在成本及税费等方面享有减免的优势，从而以低于市场销售价格进行销售，在短期内对周边商品住房的购房客户产生心理影响，但很难产生实际影响，只是民生的基本保障，维持社会发展的稳定、和谐。3） 但从长期来看，大量的保障房上市，形成商品住房市场及保障房市场的市场格局，购房者根

5、据实际情况各取所需，但双重市场格局将会产生互相牵制的作用，中端客户将会被分流，商品住房的购房基数将被分流，对于中端与中高端商品住宅的价格体系产生一定程度的影响。附【2010年保障房关键指标】 全年将开工建设保障性住房650万平方米8.5万套,其中经济适用住房500万平方米6.5万套,限价商品房150万平方米2万套。向7.5万户低收入家庭发放租房补贴。拆迁危陋房屋200万平方米,妥善安置居民4万余户。完成直管民用公房维修293万平方米,使7万户居民受益。完成大板楼居住建筑节能改造30万平方米。附【天津保障房申请条件】申请购买限价商品住房的家庭须同时符合以下条件:1. 有市内六区环城四区及滨海新区

6、范围内非农业户籍；男超过25岁、女超过23岁的未婚人员及离异、丧偶人员可作为单人户申请。2. 家庭上年人均收入低于3万元，并且在计算家庭上年人均收入时，2人（含）以下家庭的家庭人口可按实际人口数的1.5倍计算，即单人户上年收入不超过4.5万元，2人户上年总收入不超过9万元；3. 家庭住房建筑面积不超过60平方米，认定住房面积时，家庭住房为公有住房的，高层和多层成套住房建筑面积按计租面积乘以1.3计算，平房和非成套住房建筑面积按计租面积乘以1.15计算；申请购买定向销售经济房的对象应该具备以下条件：1. 具有本市中心城区（外环线以内）非农业户籍，所居住房屋在2003年1月1日以后拆迁 2. 家庭

7、上年收入低于市统计局公布的城镇单位从业人员人均劳动报酬2倍（定向购买定向销售经济适用房家庭上年收入线标准现按42000元核定） 3. 定向货币安置的拆迁户，拆迁补偿安置费中的房地产评估价格低于25万元，且他处无住房的。4. 另：2005年9月1日后签订天津市远年立户住人违章拆迁安置补助协议的家庭也可以申请购买定向销售经济适用房。远年立户住人违章指1990年4月1日前建的、长期住人并落有正式户籍的房屋。5. 符合条件的拆迁家庭持相关证件到拆迁房屋所在区房管局办理申请手续。符合条件的拆迁家庭每户只允许购买一套定向销售经济适用房。廉租住房实物配租申请条件是什么？1. 享受最低生活保障待遇一年以上或定

8、期抚恤补助优抚待遇，人均现住房使用面积低于7.5（含）平方米，家庭人口在两人以上（含）的家庭;2. 享受最低生活保障待遇一年以上、因重大疾病等特殊变故变卖房屋或转让房屋使用权在3年以上、同户籍家庭成员名下没有住房的两人以上（含）家庭;3. 非拆迁家庭中享受民政部门特困救助一年以上、符合“孤老、大病、四级以上（含）残疾”认定条件、人均现住房使用面积低于7.5（含）平方米或因重大疾病等特殊变故变卖房屋或转让房屋使用权时间超过3年的两人以上（含）家庭;4. 市级以上（保持荣誉）劳动模范家庭中上年年收入低于3.7（含）万元、人均现住房使用面积低于7.5（含）平方米、家庭人口在两人以上（含）的家庭;5.

9、 重残或双残家庭中上年人均月收入在600元（含）以下、人均现住房使用面积低于7.5（含）平方米、家庭人口在两人以上（含）的家庭。哪些特殊家庭可以申请廉租住房实物配租？1. 市内六区享受低保待遇连续一年以上、因重大疾病等特殊变故变卖房屋或转让房屋使用权在3年以上、同户籍家庭成员名下没有住房的两人以上（含）家庭，可以申请廉租住房实物配租。2. 市内六区持民政部门“特困救助卡”一年以上、符合“孤老、大病、四级以上（含）残疾”认定条件、人均现住房使用面积低于7.5平方米（含）或因重大疾病等特殊变故变卖房屋或转让房屋使用权时间超过3年的两人以上（含）特困家庭，可以申请廉租住房实物配租。廉租住房租房补贴申

10、请条件1. 具有本市非农业常住户口;2. 上年人均月收入低于800元（含）;3. 家庭人均现住房使用面积在9平方米（含）以下;4. 未享受廉租住房、经济租赁房（含实物配租和租房补贴）、经济适用房等住房保障政三、 调整完善相关税收政策，严格加强税收征管。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税；加强存量房交易指导价格在税收征管工作中的应用，堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞；严格执行个人转让房地产所得税征收政策，对不满足转让自用5年以上且为家庭唯一生活用房条件的，一律征收个人所得税。加强对土地增值税征收管理，依照住宅不同销售价格，分别按照2%、3%和5%的比例预征土地增值

11、税，并严格土地增值税的清算和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和检查；加强房地产开发企业的销售、成本、费用支出管理，对房地产开发企业2008至2010年缴纳企业所得税情况进行专项核查。本条政策通过税收的控制增加了房地产转让环节中的交易成本，以此达到控制交易量从而控制价格的目的。1） 全额营业税的实施大幅增加了短线炒房客的成本，使得二手房的转让周期大幅增加，从而控制交易量；2） 强化指导价格概念，则试图打压二手房市场目前普遍存在的采用“阴阳合同”进行避税的行为；3） 强化了个人所得税缴纳的标准，对满足短期转让和多套住房两个条件满足其一的情况下，即征收个人所得

12、税，增加交易成本，控制交易量；4） 重申了“津六条”中对于土地增值税按照不同价格进行差异化征收的要求，高价项目的开发及交易成本大幅增加，并对高价项目进行重点审查，对开发商以及个人高价销售住房进行限制，在土地增值税清查中，地税局将扮演重要角色；5） 进一步增加对于房地产企业税收的监管，多方面防止房地产企业通过非法手段降低运营成本四、 严格差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。银行监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。本条政策大幅增加了二套购房的成本，从而抑制成交量，达到控制价格的目的

13、。1） 对第二套住房的认定问题，以往对二套房贷的认定，主要是“认贷”，房贷记录在案，再次购房就视为第二套住房；虽然现在的条文中加入“认房”，也就是一个家庭，只要在居住所在地房屋登记系统中有购房记录的，全部视为购置第二套房；但是到目前为止，银行依旧采取“认贷”的方式，发放贷款。相信，随着国家对购房限制力度的加大与严控，银行与房管局双向监管势在必行。2） 利率不断的增长，贷款购房的成本将大幅增加，同时某种程度上改变了购房者的心理预期，导致购房需求下降。当然对于利用贷款融资投资者而言，对二套房的利率不得低于基准利率的1.1倍，其购房压力的增强较为明显。如果新政出台后，市场量价仍然过于活跃，甚至过快上

14、涨，国家对贷款利率的调增仍然有可能成倍数增加。以往年增长百分比0.25，贷款100万元，贷款年限为30年为例：贷款利率还款总额支付利息款月还款6.60%2299171.71299171.76386.596.85%2358933.21358933.26552.597.10%2419315.051419315.056720.323） 加强督查、严肃处理违规行为。在监管部门督导下，各商业银行均迅速制定出台房贷新规实施细则，并从严把关。2010年第二套房及以上房屋贷款套数在总套数和整体占比呈现“双降”，投机投资类购房得到遏制。银监会已要求各级监管部门，继续加大对房贷政策执行情况的检查力度，及时严厉查处

15、各类违法违规行为，确保国家宏观调控政策得到严格执行。五、 加强住房用地供应管理。强化保障性住房和商品住房用地年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。新建商品住房用地的供应量不低于前2年平均实际供应量。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可进行开工建设的，收回土地使用权并处以闲置1年以上罚款。通过供应结构的进一步规范化，调整整体市场的供应结构，同时避免土地闲置。1） 利用土地供应计划，调整市场供

16、应格局，政策向中小户型产品及保障房倾斜，满足中低收入者住房需求，维持社会稳定；2） “新建商品住房用地的供应量不低于前2年平均实际供应量”，通过供地计划保障市场供应充足，通过供需的平衡，抑制房价的过快上涨；3） 严格查处闲置土地，一方面维持市场秩序，打击卡发商囤地现象，另一方面保障当年市场土地的开工量，达到保障市场供应量的目的；4） 供应区域向市区外的热点板块倾斜，继续引导市区客户向环外导入，2011年土地成交热点集中在滨海、远郊及环城四区，分担市区的居住责任。附【2010年供地情况】六、 落实国家住房限购政策，合理引导住房消费。对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及

17、未满18周岁的未成年子女，下同）、能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。本条政策通过严格的资格限制政策大幅打压购房需求，人为降低市场交易量，达到控制价格的目的。1） 对于第二套、第三套住房的界定，目前天津采用“房、贷皆认”的方式，即房管局与银行均对购房资格进行确认，但后期仍有可能出台针对资格界定的细则

18、，但根据目前的形式，细则趋严的可能性较大；2） 本项政策对于天津的蓝印户籍客户影响较大，由于大部分蓝印户籍客户不具备在津一年以上纳税证明，因此依托蓝印户籍政策的远郊项目将受到较大影响；3） 对于非本市户籍居民的限制中，要求提供“累计”1年的个税证明或社保证明，有一即可，其实为后期营销的操作提供了一定空间。七、 加强新建商品住房销售管理。房地产开发企业取得商品房销售许可证后，需一次性在销售现场和天津市房地产综合信息网上公开全部房源及销售价格，如上调销售价格，需经市房地产市场行政主管部门备案，并重新公示。严禁无证售房、发布虚假信息。加强新建商品住房预售资金监管，要通过网络监控与现场巡查，严禁房地产

19、开发企业将新建商品住房预售资金账外循环，控制房屋建设后期风险，确保新建商品住房预售资金的安全。1） 该项措施旨在促进销售更加透明化，抑制开发商捂盘惜售，防止开发商随意涨价销售，规范房地产市场交易。2） 但同时，各楼盘在申请销许时，开发商会把网上公示价格主动上调15%左右，会把后期溢价空间一次性做出来，之后会以折扣形式变相降价给客户。由此形成价格涨幅预期；且该价格涨幅预期是在政府网站上公布，形成政府为房价背书的效应。3） 但是当出现定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，将重点进行土地增值税清算和检查，所以主动上调价格这种方法将受到一定的限制。八、 强化房地产市场监管。对新建商品住房交易价格进

20、行监控，对销售价格明显高于同地段、同品质住房平均交易价格的进行跟踪监测。加强房地产中介机构管理，严格备案制度，规范房地产中介机构从业行为。对存在不规范交易行为的房地产开发企业和中介机构，由相关部门进行约谈，予以警示并公开曝光；对违法违规行为责令整改，并依法进行查处，查处期间暂停其房屋销售。加强房地产广告管理，加大对虚假违法房地产广告的处罚力度，对发布严重违法房地产广告的责任人可处1至6个月暂停发布房地产广告、直至取消广告经营和发布资格。对情节严重的虚假违法房地产广告公开曝光。1） 通过对高价房进行实时的密切监测，旨在规范市场秩序，抑制房价不正常上涨。但从措施执行可行性与惩处力度相对津六条有所增

21、强及细化，对市场走势及高价房出现，具备一定的抑制效果。2） 加强对房地产营销各个环节的监管，增加对于违规房地产营销的处罚力度，达到规范市场的目的。九、 加强正面宣传和舆论引导。新闻媒体要强化正面宣传和舆论引导，深入解读国家各项房地产市场调控政策措施，引导居民理性消费，为维护房地产市场平稳健康发展提供舆论支持。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人责任。此条政策强调新闻媒体在政策执行期中的作用。一方面需要媒体从正面积极解读新政的影响，另一方面也要求其对消费行为也起到指导作用，做到政策干预与媒体引导相结合，达到政策实施的最佳效果。一十、 明确责任，确保落实。市有关部门要抓紧制定具体实施细则，并立即组织实施，切实加强管理，确保各项措施落到实处。各区县人民政府要将住房保障工作目标纳入区县人民政府年度考核，对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的单位负责人，要进行约谈，对问题严重的，要追究责任。政策在措辞和措施上更加的严厉。建立问责制是中央政府通过对地方政府的威慑力，提高地方政府对政策的执行力，避免“上有政策，下有对策”的情况出现。可见国家要坚决遏制房价增长过快的决心和态度，也对巩固房地产发展和对房地产市场的良性发展，有着不可估量的作用。