产业地产三大矛盾点文档格式.docx

1、但他们对于工业厂房的出租表现和盈利能力更没信心，对产品形态也没概念，不知道从何下手。因此明知写字楼市场不好，团队上下还是自我麻痹地去做，总比做一个自己不懂的东西要安全一些。2、产业只是嘴上说说，大多项目做的都是无效产品有些操盘团队把产业当噱头来做，一直在最肤浅的层面发力，比如做做定位报告、写写产业规划、想想宣传语等等。毕竟写一个漂亮的报告，比做一个符合市场需求的工业产品要容易。但房企如果不走出舒适区，不去研究真正的客户需求，那结果还是一样的。产品和实体企业的生产需求不匹配，高端服务业、金融业又看不上这地段，项目硬生生变成了无效产品，市场上没人买单。3、定位的理想很丰满，招商KPI的现实很无奈有

2、些项目前期研究工作做的不错，有一套科学的定位体系，对后期产业生态的培育有清晰的规划。按理说这套东西应该给招商起到指导作用，但真到了落地阶段，业绩KPI一下来眼看指标快完不成了！城市公司或招商部门真的能顶住诱惑，严格执行产业定位的指导吗？会不会为了完成业绩，什么企业都拉进来，把定位和配套规划架空呢？等园区做成了大杂烩，项目也会退化成粗放式管理的传统工业园。这是一个短期业绩与长期发展之间的矛盾。02产业空间需要解决的归根究底还是企业和政府的心疾什么样的产品在市场上是有效的？这个问题得从产业地产的兴起缘由来看，认为在这场热潮背后，显现的是地方政府和实体企业的痛点。发达城市的产业空心化趋势一直是隐忧一

3、方面，发达城市在大力推行产业升级和腾笼换鸟，希望提高产业发展的质量。以高端产业的扶植和低端产业的清退，来进一步拉动城市的整体产值和税收。但另一方面，不断攀升的租金成本正在给制造业施压，导致一线城市制造业的大量外迁，“产业空心化”危机逐渐显现出来。除了上面的矛盾以外，许多早期的工业园区，设备设施老旧、建筑年久失修、容积率极低。不仅不能满足现代企业的经营生产，土地的单位产出也非常低。因此怎样激发存量工业用地的潜能、提升土地利用效率、留住产业，成了各地政府的重要课题。企业虽然迫于成本外迁但留在发达城市的意愿很强烈迁出发达城市对于企业自身来说，并不完全是有利的。发达城市的市场、人才、技术与资本要素高度

4、集中，这对任何一个企业来说，都具备很强的吸引力。但痛点也很明显，企业发展壮大后扩产需求很强烈。但一线城市土地资源太稀缺、租金成本太高，导致扩产又难又贵，不得已只好外迁，或将研发和生产线迁出去，只留一个办事处。一线城市长期缺少符合企业发展和转型升级的产业空间，使得很多有潜力的企业不得不做出取舍，这个结果其实是企业与城市双方的损失。很多产业项目不仅没有解决问题，还在帮倒忙！看完企业与政府的痛点，再来看看现阶段的产业地产，解决了这些痛点没有？显然很多项目没有。早期房地产化运作的工业用地带来的影响包括几点：一是产品不能满足企业的需求，留不住制造业；二是进一步提高了产业用房的购置和租赁成本，因为改成了高

5、端商务园之后，开发商不可能愿意只租一个厂房的价格；三是开发商缺乏产业意识，老厂拆了之后不对原有的企业做任何回流引导，使当地产业基础被打散、流失。原本发展得还不错的产业链，一下子就断了真可谓处处帮倒忙，每一步都在加剧原有的问题。也难怪各地政府纷纷出台政策，对产业用地加强监管了！03做厂房真的很low么？明智的开发商早就在做工业上楼了！那么很多地产人就要抱怨了，做厂房不赚钱还很low啊！这里面有两个很深的误解。一是对市场的误解。在长三角、珠三角的产业重镇、重区里，如东莞、佛山或深圳宝安等地，写字楼是非常难做的。比如深圳龙岗某产业园，刚开始定位是办公，租金报价比厂房高出30-40%，但建成三年出租率

6、都不到一半。后来想调整成工业产品，但电梯、卸货区等部分改造难度很大，最终也没能扭转局面。但周边工业园的出租率能常年维持在90%以上，尤其是获取了政府补贴的园区，运营表现相当突出。二是对产品的误解。现在的工业产品早就不是平铺式的低矮厂房了，有一种产品形态既能高度集约地使用工业用地，又能满足工业生产，那就是“工业上楼”！工业上楼不是新词新加坡、香港等地已经发展地相当成熟工业上楼的字面意思就是让企业进入高层空间中，去开展生产活动。它的实际形态是类塔楼式的高层厂房，建筑高度可以达到100米。早在上世界80年代以前，香港就曾为了解决土地资源紧缺与工业发展空间需求的矛盾，而涌现出了大量的“工业大厦”。新加

7、坡也因为国土面积小、土地资源短缺，很早就开始推广“堆叠式”的高层厂房。 香港最早的工业大厦之一海怡工贸中心（现已改造为新海怡广场）工业大厦是战略性新兴产业在一线城市的绝佳落脚点制约某些产业上楼的因素包括政府的导向、环境保护因素和建筑本身的标准限制等等。一线城市基本不允许有环境污染风险的重工业进入，比如化工产业等。最适合上楼的产业还是轻生产、低能耗、生产过程环保、注重研发的高端制造业，包括新一代信息技术、智能制造、生物医药、工业互联网等。这些产业基本没有重工业生产，对环境影响程度低，很适合在发达城市里生存。不仅符合产业高质量发展的导向，也能够和工业上楼产品的特性相匹配。合格的工业上楼产品，要达到

8、什么标准？老旧工业园的问题主要在于建筑标准太低，以前国内的建设技术也不够成熟，所以建筑不能支撑生产上楼。而现在的技术已经可以把楼板承重、电梯载重、货运出入、垂直运输、设备上楼等问题一一解决，高层厂房的实现不再是难题！可以说未来工业类产品之间的竞争，主要就是建筑参数上的竞争。1、做好高低分区，有针对性的设置建筑标准按常见吊车的吊臂长度来看，能够实现设备吊装上楼的极限大约在12层左右。因此工业大厦可以以12层为界，分为高低区。低区适合生产型企业进驻，而高区则适合轻生产、研发类的企业使用。根据高低区客群定位的不同，来设计各自的建筑参数。2、层高越高，可容纳的产业范围就越广具有生产需求的企业对层高的要

9、求基本是越高越好，有些特殊业态甚至需要10米以上的通高空间来放置设备！因此层高可以按各地最高限度来做，以便接纳各种不同企业的进驻。高标准的工业上楼产品，首层层高以6米居多，2层及以上通常也不会低于4.5米。3、楼板承重是重点需要提升的参数一般写字楼的承重做到500kg/已经算高了，但在工业产品里只能算轻型厂房，能容纳的产业类型很有限。常见的工业厂房楼板承重在750-1000kg/之间，比如位于深圳宝安的全志科技园，23层楼的工业大厦每层承重都做到了750kg/。有些新兴产业园追求更高的标准，首层的单方承重甚至做到了1.5吨以上！4、单元分割面积不宜太小，500-1000最合适小于500的单元很

10、难满足生产线的展开，因此低区的单元面积不能太小，以500-1000为宜。注意减少不必要的消防分区、隔墙设计，保证空间方正开敞。而在高区可以考虑做300-500左右的单元，以适应研发型企业的使用需求。5、加大柱跨、减少剪力墙，更利于生产线布置工业产品的理想柱距在8.7米左右，并且柱网要注意靠边排布、尽量减少剪力墙的设置，否则影响到了产线设备的排布，企业客户是很嫌弃的。东莞的工业上楼标杆“松湖智谷”项目，其平面最大柱距就达到了10.5米，柱网排布相当规整。松湖智谷工业大厦标准层平面图6、货梯设计直接影响企业的效率货梯的数量和载重是企业客户非常关心的参数，类写字楼项目里的电梯配置远远达不到要求，这也

11、是很多企业拒绝买单的原因之一。珠三角地区做得好的产业项目，货梯的单梯服务面积约在9000-13000之间。货梯载重不应低于2吨，如果能达到全部3吨的配备，就属于高标准的产品了。同时货梯也要做好高低分区，提高垂直货运效率。7、卸货区与卸货平台是工业大厦的基础配置分辨一栋楼是“伪工业”还是真正的工业上楼产品，看看地面有没有卸货区就知道了。“伪工业”项目一楼通常会全部让给商铺，但企业的货运进出没法解决，这种产品客户看了掉头就走是很正常的。卸货区的站台宽度以大于4.5米为佳，卸货平台的高度根据不同的货车尺寸，一般在1-1.4米之间。高标准的工业产品，卸货车位可高达10辆以上，为企业大幅提高了货物来往的

12、效率。全至科技园卸货区实景（来源：全志科技创新园公众号）货梯侯梯厅也必须预留充分的堆货空间，以便货物能够临时放置，这个空间至少要满足标准叉车的进出。全至科技园货梯堆货区实景（来源：8、工业想上楼，要让设备先上去！重型设备上楼在过去一直是个难题，但随着建筑技术的进步，已经可以实现重型设备的吊装上楼。12层及以下的低区可以全部预留设备吊装窗口，由可开合的围栏进行封闭，需要时打开使用即可。松湖智谷吊装窗口使用实景（来源：松湖智谷公众号）9、货运流线科学设计，避免和人行流线冲突工业产品只要在流线规划上做得好，一样可以实现人车分流、前店后厂的高度秩序感。常见的处理方式是将卸货区和货运流线结合，放在塔楼背

13、面或园区外围集中处理。而人行流线和商业功能则放在塔楼主要形象面，维持项目形象界面的完整性。全至科技园人车流线示意图04工业上楼产品功能多样、应用灵活在产城项目中的作用不可小觑！工业产品由于其建筑标准高、空间尺度大的特性，未来的应用功能远远不止现在能看到的“工业生产”这么简单。随着产城项目规划和产品体系的成熟，工业大厦能够在项目里承担更多的功能。产业生态自成一体的“园中园”工业大厦可以通过建筑参数来实现明确的高低分区，因此可以面向产业链上不同环节的企业进行招商。在楼宇内部就可以实现产业链的小范围聚集，打造为一个精品“园中园”。这种复合型的建筑甚至可以吸引行业龙头型的企业整体入驻，把生产线放在低区

14、，研发、办公或者总部功能集中放在高区，实现整个企业的集中式管理！目前来看这种功能高度复合化的产业建筑，是非常稀缺的。产城项目也需要发展“高低配”在一线城市中，但凡规模大点的产城项目，都会包含M1、M0、配套商业、配套宿舍等多种指标。部分发达城市M0地块的容积率已经超过了10.0，超高层的形态很难去兼容生产，而工业大厦就可以做一个承接。这也是产城项目中“高低配”的意义，超高层研发用房可供生产性服务业、研发企业进驻，而高层厂房则可以用来留住优质的生产制造型企业。欧菲光湾区科创中心效果图让不同指标承担各自的产业发展任务，才能形成覆盖产业全生命周期的产品梯队，打造多元互补的产城生态！TOD趋势下的多功

15、能工业楼宇，正在逐步进化随着一线城市产业用地供应的增加，未来还可能出现越来越多的“TOD产城项目”，房企在规划手法上大有文章可做！比如商业中常见的“多首层设计”，也可以应用到产业项目里。把商业人行、车行和货运流线进一步进行区分，打造管理更有序、城市界面更规整、功能更清晰的新一代智慧产城。在此趋势下，工业楼宇不仅可以用于生产，还能够利用多个不同的临街面，分别实现展销、商业、产业服务、员工配套、办公出入、货运进出等多种功能的集合。结语工业上楼模式的应用实现了房企、政府和企业的“三赢”工业上楼不仅匹配了实体企业的经营生产需求，也很好地满足了政府对工业区改造的期望。对于房企来说，这个模式有望实现“三赢

16、”局面。于开发商而言，做工业上楼产品能掌握更多的主动权。一来产品能精准匹配市场需求，有效提升园区出租率。二来工业上楼在多个地区都有政府补贴，使开发商在定价上能有更大的进退空间。再者，工业上楼的建安成本比改成写字楼要低，但却有很高的产品灵活性。不仅省钱，还利于在未来调整产品定位。于企业而言，这种创新生产空间解决了实际问题。一旦寻找到符合需求的工业产品，也就意味着公司能够继续留在上位城市发展，享受产业要素聚集的正向效应，对于优秀的企业来说是这是非常值得买单的。于政府而言，工业上楼顺应了产业发展的导向。随着实体企业越来越多地被留下，产业空心化的危机也能得到缓解。工业大厦提高了土地的利用效率和单位产值，随之也带来就业岗位供应和税收的大幅提升。同时，工业大厦现代、美观的建筑形态也实现了城市面貌的更新，当地政府是非常乐意接受的。