房地产行业分析报告.docx

1、房地产行业分析报告房地产行业分析报告一 行业分析1. 房地产行业描述 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。1.1房地产特点： 位置的固定性和不可移动性。 使用的长期性。 影响因素多样性。 价值大量性。 保值增值性。 行业相关性。1.2房地产分类： 居住用地 ； 公共（含商业用地）； 工业用地 ； 仓储用地 ； 对外交

2、通用地 ； 道路广场用地； 市政公用设施用地； 绿化用地 ； 特殊用地； 1.3房地产产业链结构 2. 房地产行业的发展历程第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年） 1978年，理论研究界开始提出了住房商品化、土地产权等观点，为中国房地产发展打下了理论基础 1982年国务院在四个城市进行售房试点 1984年广东、重庆考试征收土地使用费 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地 1988年2月25日，国务院印发国务院住房制度改革领导小组关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案 1990年上海市房改方案出台，住房公积金制度开始建立 1991年开始，国务院先

3、后批复了24个省市的房改总体方案第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992年至1998年） 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 1994年9月，万科举行了成立十周年系列轻点活动。 1994年阳关100参与决策北京万通新视界广场开发，创造北京房地产最早的经典故事 1997年11月6日，保利地产参加广州市用地制度改革首次用地招标拍卖活动，以8798万元独家投

4、的北京南路地块第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1998至2002年） 1998年，中国房地产出现了一个新事物“房改”，即将单位直接分房改为货币化分房。此项政策一出，银行按揭顺势推出。从此中国房地产渐次进入市场化的活跃期，真正的房地产市场诞生。 1998年下半年，万科推出“万客会”，为公司与客户之间的有效沟通起到重要的作用，被媒介誉为“引发地产经营革新的举措”。 1999年2月中国人民银行下发关于开展个人消费信贷的指导意见。提出“积极开展个人消费信贷，对促进消费，扩大内需，推动生产，支持国民经济持续稳定发展以及调整信贷结构，提高信贷资产质量，具有十分重要意义。”此文件发布后，中国新一轮房地产的牛

5、市开始正式启动。 2002年8月8日，中海地产股份有限公司在深圳正式注册里，8月28日，中海地产证实通过批准进入在内地A股上市的辅导期。 2003年4月1日，中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121号文）。此文件是中国新一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取的“抑制房地产过热”的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为“警惕”。 2003年7月30日，中海地产正式签约上海建国东路项目。该项目总开发面积越60万平方米，总投资额约为60亿元。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来） 从“国八条”到“国六条”，从“调控”到“再调控”，央行严控房贷

6、的121文余热未尽，中国房地产又面临新的政策考验。2003年以来，中国房地产宏观调控政策不断，不能简单的理解为开发商的优胜劣汰，或仅仅是一种土地资源的再分配，而应该是房地产行业市场发展阶段性的调整新号，行业规范性、结构性调整将藉此深入展开，中国的房地产市场将由此进入新的发展阶段。3. 中国房地产市场的特点1房地产业区域发展很不平衡，区域分割明显。中国房地产业发展不平衡，一方面表现在东部沿海地区的发展大大快于中西部地区，另一方面则表现在广东、上海、北京、江苏、浙江五省市房地产投资、交易占全国的一半以上。从空间分布上看，中国房地产业增长将以华东地区为主，未来房地产业的投资中心也将集中在东部五省市上

7、面。总的来说，中国东西部差距很大。这是与地区经济发展水平，以及地区经济体制改革的程度相适应的。房地产市场的区域发展的不平衡，也影响着全国房地产市场的发展，从而使房地产市场的发展处于一个较低的水平，或者说，处于一个较低的发展阶段。 2房地产企业数量多，规模小。1995。1997年，中国房地产开发企业已由33 482个减少到21 286个。尽管如此，房地产企业规模仍然很小，1996年我国房地产企业平均每个公司总资产7 100万元，平均净资产只有1780万元。从所有制结构看，公有制房地产企业占据主导地位，虽然其比重处在下降趋势之中，其主导地位却十分稳固，从隶属关系看，绝大部分房地产企业都是市、县一级

8、所有，乡镇一级的不少。从资质级别看，中低级别企业占主导地位，无级企业仍占很大比重。 3房地产业对外开放的门户日益扩大。中国房地产业对外开放的步伐很快。从1992年以来，外资（主要是直接投资）已成为中国房地产业投资的重要力量。19951997年间，利用外资占整个房地产投资资金来源的12%左右。1998年由于东南亚金融危机的影响，利用外资的比例下降到8.8%。这主要是因为中国房地产投资中外资主要来源于东南亚国家的原因所致。4. 房地产市场现状房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的

9、抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来23年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20。 市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。房地产价格将保持

10、上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来23年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；第二 近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住

11、房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来23年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。 东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。1. 行业发展规模：房地产开发业作为新兴的行业，在“十一五”期间迅速发展壮大。20

12、08年末，全省从事房地产业的企业法人单位有3886家，比2004年增加了1919家，增长97.6%。其中，房地产开发企业法人单位有1836家，比2004年增加了783家，增长74.4%；物业管理法人单位有1056家，比2004年增加了593家，增长1.3倍；中介服务机构法人单位有301家，比2004年增加了69家，增长29.7%；其它房地产业企业法人单位有693家，比2004年增加了474家，增长2.2倍。其中以下10家房地产企业收到很大的关注。2. 行业发展速度“十二五”是我国人口结构和城市化的转型期，住房市场格局将发生重大转变。随着城市新增家庭数增幅减缓，满足基本居住需要的首套住房需求增幅

13、减缓：随着收入储蓄的进一步积累，城市既有家庭改善性住房需求将迎来新一轮增长。由于行业发展惯性，住房总供给仍将保持一定的增长，其中保障性住房供给将快速增长，同时存量房市场二手房供给量将逐渐增大。本报告认为，进一步加强房地产调控应加强以下制度建设：制定基本住房保障法；建立保障性住房建设管理长效机制：制定房地产市场发展中长期战略规划，全面加强房地产供求市场与中介市场监管；完善房地产税费机制。3. 行业利润率目前我国房地产行业的平均利润率，不是2005年国家统计局公布的7%，也不是某些房地产开发商一直声称的10%左右。财政部的抽样调查显示，2005年房地产开发企业的平均利润率高达26.79%。学术界普

14、遍认为，该数据仍然是被低估的。另据2005年市物价局测算，该市房地产开发商的平均利润率为50%，利润率最高的超过90%。统计表明，南京房地产开发商平均从每套住房获利16万元，北京房地产开发行业平均每两天的利润就能打造一个亿万富翁。新闻界、房地产业内人士披露的部分楼盘的利润率，更深令人震惊。上海“申江名园”前期工程的房价为6000元/平方米，后期工程涨到24000元/平方米。2005年初上海某楼盘的开发商预期价格是70008000元/平方米，而实际售价涨至1700018000元/平方米。 为回应外界对“我国地价占房价比例平均为23.2%”的质疑，国土资源部日前公布了全国620个监测项目的土地成本

15、。数据显示，大多数项目的地价占房价比例在15%30%之间，其中最低比例为5.3%，最高为58.6%。昨日，不少业内人士表示，该数据证明了房地产行业利润率偏高的现实，但在目前的形势下，打压市场的政策不会出台，平抑上涨过快的房价才是主要调控方向。5. 主要厂商2010年房地产公司排名2010年房地产综合实力排名公司名称排名公司名称1万科企业股份有限公司1万科企业股份有限公司2上海绿地（集团）有限公司2中国海外发展有限公司3顺驰中国控股有限公司3保利房地产（集团）股份有限公司4碧桂园集团4绿地集团5中海地产股份有限公司5恒大地产集团有限公司6广州恒大实业集团有限公司5绿城房地产集团有限公司7江苏高力集团悠闲公司7合生创展集团有限公司8合生创展集团有限公司8广州富力地产股份有限公9广州富力地产股份有限公司9金地（集团）股份有限公司10绿城房地产集团有限公司10北京首都开发控股（集团）有限公司2010房地产规模性2010房地产营利性排名公司名称排名公司名称1万科企业股份有限公司1中国海外发展有限公司2中国海外发展有限公司