《佳木斯市物业管理办法》全文Word文档格式.docx

1、（一）业主入住率达百分之六十以上;（二）首位业主实际入住达两年以上。第八条 具备召开首次业主大会条件的，建立单位或业主应当书面街道办事处。街道办事处接到通知后30日内，会同物业所在地房产行政主管部门组建业主大会筹备组。第九条 筹备组按照业主大会规程有关规定组织召开首次业主大会。第十条 业主在首次业主大会上的投票权，属于住宅类物业的，为一户一票制，一户拥有两套以上住房的，按住房套数计算票数。属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积每一百平方米计算为一票;单户缺乏一百平方米的，计算为一票。业主投票权确实定主要依据业主拥有物业的产权证和购房发票及业主使用物业的租赁协议。业主公约另有规定的除外。法律法

2、规另有规定的从其规定。第十一条 首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下选举产生业主委员会。业主委员会选举产生后，应将业主委员会选举结果、业主公约及业主大会议事规那么在物业管理区域内公示。第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内到物业所在地的市、县（市）房产行政主管部门备案。市、县（市）房产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。业主委员会备案和公示事项发生变更的，应当依照前款规定重新备案并公示。第十三条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关

3、社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并承受其指导和监视。住宅小区的业主大会、业主委员会做出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。第十四条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，按照国家有关规定取得资质证书，根据核准的资质等级从事相应的物业效劳。第十五条 物业管理企业享有以下权利：（一）按照物业效劳合同进行管理;（二）按照物业效劳合同收取效劳费用;（三）对装饰装修活动进行监视;（四）对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的，要求责任人停止侵害;（五）依据法律、法规规定和物业效劳合同约定享有的其他权利。第十六条 物业管理企业应

4、履行以下义务：（一）按照物业效劳合同要求提供物业效劳;（二）承受业主、业主委员会的监视，定期向业主大会、业主委员会报告物业效劳合同履行情况和物业维修资金使用情况，并进行公示;（三）执行物业效劳等级标准和物业效劳收费标准;（四）公示利用共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况;（五）协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域秩序;（六）法律、法规规定和物业效劳合同约定的其他义务。第十七条 前期物业管理，是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业效劳合同生效时止的物业管理。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建立单位应选聘具备相应资质的物业管理企业实施前期物业管理，并签订前

5、期物业效劳合同。业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业效劳合同生效时，前期物业效劳合同即行终止。在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业效劳费用由建立单位承当，物业交付业主后的物业效劳费，由业主承当。当事人另有约定的除外。第十八条 住宅物业的建立单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于三个或者住宅总建筑面积低于三万平方米的，经物业所在地县级以上房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第十九条 新建物业的建立单位应当在办理房屋销售许可证时，向物业所在地的市、县（市）房产行政主管部门提供业主临时公约、前期物业效劳合同;属于新建住

6、宅物业的，还应当提供物业管理招、议标备案文件。第二十条 物业买受人，是指与建立单位签订物业买卖合同、购置房屋的单位和个人。建立单位在与物业买受人签订物业买卖合同时，应当明确约定前期物业管理效劳内容、效劳费用、物业保修范围和时限、违约责任等物业管理具体事项。第二十一条 建立单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房。物业管理用房由建立单位无偿提供，产权由全体业主所有。在业主大会成立前，物业管理用房由物业公司无偿使用，业主大会成立后，10%-15%的物业管理用房由业主委员会办公使用。物业管理用房的具体标准为：建筑面积5万平方米以下的按照不低于建筑面积100平方米提供;建筑面积在5万平方米以上20万

7、平方米以下的，按照物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%提供;超过20万平方米的，超出局部按照0.1%提供。提供的物业管理用房应为地面以上独用成套房屋，并具备水、电等根本功能。建立单位在办理房屋销售许可证和房地产初始登记时，应提交物业管理用房配置的相关资料，经审核符合以上条件的，市、县（市）房产行政主管部门方可核发销售许可证和办理房地产初始登记。第二十二条 建立单位应当与其选聘的物业管理企业进行物业管理交接验收，向物业管理企业移交物业管理用房和相关物业资料。在前期物业效劳合同终止时，物业管理企业应当将前款所述管理用房和资料移交给业主委员会。第二十三条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订

8、立书面物业效劳合同。物业效劳合同应当包括物业管理事项、效劳质量、效劳费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、公用设施设备运行费用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。物业效劳合同签订前，业主委员会应将物业效劳合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，提交业主大会通过。物业管理企业应当自物业效劳合同生效之日起30日内，将物业效劳合同报物业所在地的市、县（市）房产行政主管部门备案。第二十四条 物业管理实行有偿效劳。物业效劳收费应当遵循合理、公开以及费用与效劳质量相适应的原那么。我市物业效劳收费区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价，具体收费标准由业主和物业管理

9、企业按照市价格主管部门和房产行政主管部门依法制定的物业效劳收费方法确定。物业效劳收费标准及收取方式应当在物业效劳合同中约定。第二十五条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业承受上述单位委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第二十六条 物业效劳合同期满三个月前，物业管理企业与业主大会应当协商是否续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业效劳合同;如果一方不准备续签物业效劳合同的，应当在合同期满三个月前通知对方。第二十七条 物业效劳合同终止时，原物业管理企业应当向业主委员会移交以下事项：（一）预收的物业效劳费;（二）物业档案资

10、料;（三）物业管理用房;（四）属于业主所有的其他财物。新物业管理企业确定后，业主委员会应当将前款所列事项移交新物业管理企业。第二十八条 业主、物业使用人应当按照有利于物业使用、平安以及公平合理的原那么，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。第二十九条 物业在国家规定的保修期限内，由建立单位或其委托的单位负责维修。保修期满后，自用部位和设施设备由业主负责维修、养护;共用部位、共用设施设备由选聘的物业管理企业负责维修、养护。第三十条 物业管理区域内按照规划建立的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告

11、知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。第三十一条 物业使用中禁止以下行为：（一）损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌;（二）擅自改变物业共用局部结构、布局及既定用途;（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;（四）损坏物业共用部位、共用设施设备及场地、擅自移动共用设施、设备;（五）违章搭建建筑物、构筑物;（六）乱设摊点，乱悬挂、张贴、涂写、刻画;（七）侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施;（八）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;（九）放置超过平安标准的危险物品，排放有毒、有害物质或者发出超标噪音;（十）利用物业从事

12、危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;（十一）业主公约和物业效劳合同禁止的其他行为。业主、业主委员会、物业管理企业发现前款行为的，有权劝阻制止;对拒不改正的有权向有关行政管理部门举报。第三十二条 业主或物业使用人对自用局部进行装饰、装修，应当向物业管理企业登记。物业管理企业应当将装饰、装修工程的禁止行为和考前须知告知装饰、装修人及其委托的装饰、装修企业，并与业主就共用部位、共用设施设备损坏赔偿、废弃物清运处置、装修人员管理等有关事项签订协议。物业管理企业发现业主、使用人在房屋装修中出现违反法律、法规、规章或者业主公约的行为，应当依据有关规定或者约定予以劝阻制止;对拒不改正的，应当及时报告业主委

13、员会并报有关行政管理部门依法处理。第三十三条 单位和个人因物业维护、公共利益或其他原因需要临时占用共用局部的，应当事先征得业主委员会、物业管理企业同意。挖掘道路、场地或其他改变公用局部原貌的，应在业主委员会或物业管理企业约定的期限内恢复原状;造成损失的应当承当赔偿责任。第三十四条 物业存在平安隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或业主委员会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承当。第三十五条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承当物业管理区域内相关管线和设备设施维修、养护的责任。第

14、三十六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，不得挪作他用。第三十七条 业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中发生纠纷时，可以向市、县（市）房产行政主管部门投诉。市、县（市）房产行政主管部门接到物业管理纠纷投诉后，对属于本部门职责范围内的，应当及时调查、核实，及时处理，并将处理意见回复投诉人;对属于其他部门职责范围的，应当及时移送有关部门处理，并告知投诉人。第三十八条 违反本方法有以下情形之一的，由市、县（市

15、）房产行政主管部门依照物业管理条例规定予以处分。（一）住宅物业的建立单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。（二）建立单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承当赔偿责任。（三）不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建立单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。（

16、四）未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;以欺骗手段取得资质证书的，依照前款规定处分，并由颁发资质证书的部门撤消资质证书。（五）物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门撤消资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余局部按照业主大会的决定使用;（六）挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房产行政主管部门追回挪用的专项维修资金

17、，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门撤消资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。（七）建立单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。（八）未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设

18、施设备的维修、养护，剩余局部按照业主大会的决定使用。（九）有以下行为之一的，由县级以上地方人民政府房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，个人有以下规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余局部按照业主大会的决定使用。1、擅自改变物业管理区域内按照规划建立的公共建筑和共用设施用途的;2、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;3、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。（十）违反物业效劳合同约定，业主逾期不交纳物业效劳费用的，业主委员会应当催促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。（十一）业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处分。第三十九条 违反本方法规定，县级以上地方人民政府房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监视管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。第四十条 本方法自之日起施行。佳政发【1998】70号佳木斯市人民政府佳木斯市城市物业管理（暂行）方法的通知同时废止。